前段時(shí)間樓市發(fā)過(guò)一篇文章，講了《當(dāng)下鄭州三環(huán)內(nèi)的新房該如何選擇》，很多粉絲在留言里呼喚目前三四環(huán)間的樓盤(pán)選擇，于是就有了這篇文章。
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一張地圖告訴我們的現(xiàn)實(shí)
這是刊登在大河報(bào)上的鄭州城市建設(shè)空間架構(gòu)。北邊到大河路，東邊到萬(wàn)三公路，南邊到南繞城高速，西邊到西繞城高速。通過(guò)五條閉合的環(huán)線，展現(xiàn)了鄭州城市的發(fā)展現(xiàn)狀。
2016年末，鄭州市域總?cè)丝?72.4萬(wàn)人。根據(jù)規(guī)劃，到2020年，鄭州市域人口要達(dá)到1245萬(wàn)人。這就意味著，三四年的時(shí)間，鄭州市總?cè)丝趯粼鲩L(zhǎng)272.6萬(wàn)人！
目前鄭州三環(huán)內(nèi)的新地基本靠拆，土地供應(yīng)稀缺，新房不多，落后的城市規(guī)劃并不能承載人口快速增長(zhǎng)帶來(lái)的壓力。于是，三四環(huán)間就成了主要的外溢承接地。整個(gè)鄭州的城市拓展和建設(shè)，已經(jīng)徹底進(jìn)入到了四環(huán)時(shí)代！
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未來(lái)主要的購(gòu)房方向
三環(huán)四環(huán)之間一個(gè)最大的好處就是，這里與主城區(qū)連接緊密，可以借助成熟區(qū)域的配套，自然延伸，省時(shí)又省力。
三四環(huán)間就是現(xiàn)在以及未來(lái)幾年政府財(cái)政重點(diǎn)投入的方向。地鐵、學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)院，這些和你生活息息相關(guān)的配套，未來(lái)將會(huì)集中出現(xiàn)在這里。
以下10個(gè)片區(qū)將是鄭州在未來(lái)幾年城市拓展的主力區(qū)域，也是最主要的購(gòu)房方向。
這里我們剔除北龍湖片區(qū)。與三四環(huán)間的其他片區(qū)相比，北龍湖占據(jù)著最好的資源，氣場(chǎng)很足，房?jī)r(jià)最高。在整個(gè)鄭州獨(dú)一無(wú)二，鄭州任何一個(gè)片區(qū)都比不得。這里先暫且不說(shuō)。
下面主要說(shuō)說(shuō)鄭州三四環(huán)間的10個(gè)重點(diǎn)片區(qū)（按照均價(jià)由高到低的順序）。
1、龍子湖高校區(qū)：毛坯均價(jià)22000元/㎡
距離北龍湖較近，高校聚集，住宅主要在姚橋路以北。安置房多，在售新房少。這里已經(jīng)開(kāi)通地鐵1號(hào)線。
2、東站東區(qū)：毛坯均價(jià)20000元/㎡
主要指高鐵站東廣場(chǎng)至京港澳高速，土地儲(chǔ)備量大，但多為商服用地，住宅用地少。地鐵1號(hào)線在這里有兩個(gè)站點(diǎn)，博學(xué)路站和市體育中心站。
3、楊金片區(qū)：毛坯均價(jià)16000元/㎡
北龍湖片區(qū)以北，因機(jī)場(chǎng)限高影響片區(qū)總體量，而且前期內(nèi)定地塊較多，都是小開(kāi)發(fā)商，發(fā)展緩慢。隨著碧桂園、康橋、泰禾等幾個(gè)知名開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，希望整體情況能有所改善。這里規(guī)劃有地鐵6號(hào)線。
4、經(jīng)開(kāi)區(qū)（三四環(huán)間部分）：毛坯均價(jià)16000元/㎡
這里包括老經(jīng)開(kāi)區(qū)最南邊的一塊區(qū)域和經(jīng)開(kāi)濱河國(guó)際新城最北邊的一塊區(qū)域。兩個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)一直不低。
5、北三環(huán)片區(qū)：毛坯均價(jià)16000元/㎡
發(fā)展的很成熟，大部分屬于金水區(qū)，西邊的一塊屬于惠濟(jì)區(qū)。曾經(jīng)被小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)適房，城中村占據(jù)，城市面貌較差，幾乎沒(méi)什么凈地，新盤(pán)也一直不多。這里被3條地鐵線覆蓋，分別是2號(hào)線，3號(hào)線和4號(hào)線。
6、惠濟(jì)核心區(qū)：毛坯均價(jià)15000元/㎡
這里主要承接了北三環(huán)的外溢。大北區(qū)的熱盤(pán)多集中于此，有眾多一線大品牌房企和本土知名房企。2016年下半年到2017年上半年，這里漲勢(shì)很猛。到了2018年上半年，這里的價(jià)格有所回落。這里規(guī)劃有地鐵2號(hào)線北延線。
7、老高新區(qū)：毛坯均價(jià)14500元/㎡
這里主要承接了中原老城區(qū)的外溢。在售項(xiàng)目比較多，是西三環(huán)外最成熟的片區(qū)，學(xué)校醫(yī)院等生活配套齊全。目前有地鐵1號(hào)線穿過(guò)。
8、東南3.5環(huán)片區(qū)：毛坯均價(jià)13700元/㎡
這里主要承接了老管城的外溢。因?yàn)檫B片開(kāi)發(fā)，交通比較便利，地鐵2號(hào)線已經(jīng)通車(chē)，在售樓盤(pán)均價(jià)與環(huán)內(nèi)相比差別不大。
9、常西湖片區(qū)：毛坯均價(jià)13500元/㎡
距離中原老城很近，現(xiàn)狀就是土地出讓慢，住宅供應(yīng)匱乏，需要時(shí)間等待。融信、中晟、恒大、金科等都有參與此片區(qū)改造，后期潛力不小。這里被3條地鐵線覆蓋，分別是1號(hào)線，6號(hào)線和10號(hào)線。
10、西南3.5環(huán)片區(qū)：毛坯均價(jià)12700元/㎡
主要是二七運(yùn)河新區(qū)，有南水北調(diào)渠穿過(guò)，整體全新規(guī)劃，可開(kāi)發(fā)的土地較多，所以住宅項(xiàng)目也較多。目前還沒(méi)有被地鐵覆蓋到。
以上就是整個(gè)三四環(huán)間樓市的基本面。同樣是三環(huán)四環(huán)之間，價(jià)格最高的是東邊，其次是北邊，西邊與南邊價(jià)格接近。
在之前的行情中，南邊的價(jià)格最不敏感，而如今南邊的價(jià)格有了小幅補(bǔ)漲，基本上優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格都達(dá)到了14000上下。同時(shí)，北邊的價(jià)格有了小幅回落，出現(xiàn)了一些不到15000的房子。南北價(jià)差正在縮小。
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三四環(huán)間主要樓盤(pán)大盤(pán)點(diǎn)
我們來(lái)盤(pán)點(diǎn)一下，三四環(huán)間的各個(gè)片區(qū)主要的樓盤(pán)和價(jià)格。
三四環(huán)間在售、已入市的主要樓盤(pán)一覽表▼
注：以上信息均為調(diào)研獲取，僅供參考，具體以開(kāi)發(fā)商最終釋放為準(zhǔn)。
經(jīng)過(guò)初步統(tǒng)計(jì)，除去北龍湖片區(qū)，鄭州三環(huán)四環(huán)之間可供選擇的樓盤(pán)主要有將近40個(gè)。
這40個(gè)樓盤(pán)里，有一些老盤(pán)，比如泰宏陽(yáng)光和苑、廣電天韻、中建觀湖國(guó)際、公園道一號(hào)。也有不少純新盤(pán)，比如碧桂園天譽(yù)、康橋東麓園、泰山譽(yù)景、融創(chuàng)城開(kāi)中原宸院。
那么這些樓盤(pán)我們到底該如何選擇？
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三四環(huán)間購(gòu)房的具體選擇
買(mǎi)房一定要結(jié)合自身情況，我們分別針對(duì)剛需，剛改和改善型購(gòu)房者，一一給予建議。
1、如果你更偏剛需——
推薦關(guān)注融僑悅瀾庭，永威城，綠都瀾灣，謙祥錢(qián)隆城，美景麟起城。
首先，永威城和綠都瀾灣我們已經(jīng)說(shuō)過(guò)很多次，它們是剛需置業(yè)管南的首選。
如果你的預(yù)算在南邊買(mǎi)不到永威城和瀾灣，那就去看看融僑悅瀾庭。這個(gè)盤(pán)是毛坯房，12000多的價(jià)格，在二七運(yùn)河新區(qū)算是性價(jià)比較高的。
如果你想買(mǎi)在西邊，可以去看看謙祥錢(qián)隆城。高新區(qū)門(mén)戶位置，有學(xué)校，距離丹尼斯1000米范圍內(nèi)，旁邊還規(guī)劃有萬(wàn)達(dá)。
如果你想買(mǎi)在北邊，現(xiàn)在美景麟起城60多㎡帶裝修的小兩房還不錯(cuò)，15000左右的價(jià)格。
此外，還有幾個(gè)新項(xiàng)目可以關(guān)注。
比如管城區(qū)的富田九鼎公館，城改千畝大盤(pán)。南三環(huán)本就大盤(pán)云集，雖然周邊環(huán)境雜亂，但畢竟屬于三環(huán)邊上，也有河景，建議關(guān)注。
比如盛潤(rùn)運(yùn)河城，是二七區(qū)最后一個(gè)城改千畝大盤(pán)。無(wú)論從位置、體量，還是定位，算是泰宏建業(yè)國(guó)際城的翻版。開(kāi)發(fā)商盛潤(rùn)是河南本土房企，但競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。關(guān)鍵還是看價(jià)格。
比如名門(mén)西崗，目前真正意義上屬于常西湖核心區(qū)的樓盤(pán)就只有它。問(wèn)題是進(jìn)度太慢，需要時(shí)間等待。
2、如果你更偏剛改——
推薦關(guān)注富力建業(yè)尚悅居，正弘瀾庭敘，金科城，保利文化廣場(chǎng)。
通過(guò)對(duì)比，你會(huì)發(fā)現(xiàn)尚悅居16000帶精裝的小高層性價(jià)比挺高。這個(gè)位置雖說(shuō)現(xiàn)在不成熟，但未來(lái)是有升值潛力的。
它旁邊的正弘瀾庭敘三期也是值得一看的。位置很好，周邊更成熟。但據(jù)說(shuō)三期也要綁定車(chē)位。
再看西邊高新區(qū)的兩個(gè)盤(pán)。如果你注重教育，金科城是學(xué)位房，很穩(wěn)妥。如果你對(duì)教育沒(méi)需求，喜歡熱鬧，就去看看保利。
而泰山譽(yù)景的首期無(wú)論是地塊本身還是周邊，剛改都不建議關(guān)注。
美景美境一個(gè)最大的問(wèn)題就是安置房和商品房在同一個(gè)地塊上，不過(guò)安置房面積偏大，應(yīng)該是自住居多。
此外，再看幾個(gè)新項(xiàng)目。
比如融創(chuàng)城開(kāi)中原宸院，是胖莊改造項(xiàng)目，TOP級(jí)產(chǎn)品系“宸院系”，不過(guò)規(guī)劃和融創(chuàng)瓏府很類(lèi)似。臨近正商家河家，預(yù)計(jì)價(jià)格與家河家相比只高不低。
碧桂園天譽(yù)和康橋東麓園屬于楊金片區(qū)。楊金片區(qū)一直不被大家看好，配套是硬傷，希望品牌房企的入駐能讓區(qū)域形象重塑。
3、如果你更偏改善——
東區(qū)顯然環(huán)境更好，舒適度更高，又有升值潛力?？梢匀?a href="http://www.luanmao.cn/loupan/1743.html" target="_blank">泰宏陽(yáng)光和苑撿撿漏，不過(guò)目前房子不多了。
而廣電天韻目前兩萬(wàn)五六的價(jià)格顯然是偏高的，已經(jīng)不適合買(mǎi)入。未來(lái)華庭的話要注意在售樓棟有一個(gè)單元是公租房。
其實(shí)，這個(gè)節(jié)點(diǎn)對(duì)于改善來(lái)說(shuō)，也許二手房是個(gè)不錯(cuò)的選擇。比如高鐵片區(qū)海馬公園的二手房，兩萬(wàn)四五。比如龍子湖片區(qū)，正商書(shū)香華府和永威五月花城的二手房，兩萬(wàn)二左右。
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寫(xiě)在最后的話
以上就是當(dāng)下鄭州三環(huán)四環(huán)之間的樓盤(pán)選擇。
在目前政府限價(jià)的保護(hù)下，剛需自住，有合適的就入手，可以買(mǎi)就不要等。
改善購(gòu)房，房子的定位要盡量和區(qū)域定位相匹配，才能保證其價(jià)值。
買(mǎi)房最怕的是什么呢？最怕陷入自己的認(rèn)知維度中，一葉障目不見(jiàn)泰山。
有一個(gè)粉絲，首付40萬(wàn)，說(shuō)一直在看南四環(huán)外的綠地公園城，帶裝修13700左右的價(jià)格。我問(wèn)他，他說(shuō)公園城精裝13700左右的價(jià)格自己可以接受，三環(huán)周邊的樓盤(pán)怕太貴，不敢看。
南三環(huán)邊管南的綠都瀾灣和永威城，均價(jià)13700。
高新老城區(qū)謙祥錢(qián)隆城，均價(jià)13500。
西三環(huán)內(nèi)盛世臥龍城，均價(jià)13800。
管南航海路沿線正商城，均價(jià)13000。
四環(huán)內(nèi)二七運(yùn)河新區(qū)，片區(qū)均價(jià)也不超過(guò)13000。
這就是最大的問(wèn)題，相近的價(jià)格，在整個(gè)基本面上，可選的是如此之多，為何偏偏要單一的執(zhí)著于綠地公園城。
他只是陷入了自己的認(rèn)知局限中，按照自己的主觀認(rèn)知去看房子，如同盲人摸象一般去探索自己的認(rèn)知邊界。
人最容易陷在一個(gè)小區(qū)域里，掙扎、糾結(jié)、焦慮，最大的原因也許只是你知道的還不夠多。
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鄭州如此之大，區(qū)域如此之多，當(dāng)你站在更高的角度，當(dāng)你了解更多的樓盤(pán)之后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)房對(duì)你來(lái)說(shuō)，完全是另一種光景！
擴(kuò)展閱讀：2018在鄭州三環(huán)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新房，該如何選擇?
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