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在鄭州，找套各項均好的純改善房真不容易！

且集中度非常高。

縱觀整個鄭州區(qū)域，洋房產(chǎn)品主要集中在以下這5個區(qū)域▼

金水惠濟片區(qū)：北區(qū)連霍高速沿線、連霍高速與大河路圍合區(qū)域，這是鄭州主城區(qū)剛改、二改換房購房者關注度最高的區(qū)域，項目多為洋房+高層，高低配置，洋房均價1萬7-2萬左右。

北龍湖片區(qū)：這是鄭州乃至河南房價最高的區(qū)域，在售項目主要集中在湖心島南側(cè)，以低密洋房為主，均價4萬+。

白沙綠博片區(qū)：東四環(huán)以東，兩個片區(qū)內(nèi)洋房項目較多，尤其是綠博組團，“高層+洋房”產(chǎn)品規(guī)劃基本已成標配，洋房均價1萬5-1萬8左右。

濱河新城片區(qū)：經(jīng)開區(qū)與航空港區(qū)接壤區(qū)域，整個區(qū)域定位為低密改善，海馬青風公園、康橋悅?cè)貓@、亞新海棠公館等項目都有洋房產(chǎn)品，在售房源不多，均價2萬8左右。

滎陽洞林湖片區(qū)：2015年、2016年，新田引入恒大、碧桂園共同開發(fā)后，曾經(jīng)讓洞林湖片區(qū)大熱了兩年，以度假旅游區(qū)為概念和噱頭，布局高層、洋房、別墅產(chǎn)品，2017年以來，隨著東部白沙綠博崛起，洞林湖片區(qū)熱度降低了不少。

相比，遠郊片區(qū)距離主城區(qū)較遠，教育、交通等公共配套較少，生活便利性也會大打折扣。

拋開遠郊區(qū)域，鄭州主城區(qū)四環(huán)內(nèi)的洋房項目更少，集中在金水北惠濟組團和北龍湖兩個區(qū)域。但北龍湖動輒4萬的房價，讓很多普通改善購房者只能遠觀，留給他們的選擇只有金水北惠濟片區(qū)，以及高新區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)等零零星星的幾個項目。

上周，花了整整一周時間，把鄭州主城區(qū)四環(huán)內(nèi)在售、待售項目的洋房項目仔細調(diào)研了一遍，一個感受：現(xiàn)在能買的洋房好盤真不多。

主城區(qū)四環(huán)內(nèi)在售、待售洋房項目一共只有18個，考慮到本文只針對普通改善購房者，北龍湖不在統(tǒng)計范圍內(nèi)。

鄭州待售洋房項目信息▼

目前，鄭州市場上待售洋房項目有8個，位于鄭州北區(qū)的金水區(qū)、惠濟區(qū)共有5個，占比6成。 

調(diào)研中，金水區(qū)楊金片區(qū)的碧桂園國控天譽項目，即將推出142/180平洋房，預計9月中旬開盤，標準層均價預計2.35萬左右；

長期內(nèi)購的惠濟區(qū)碧源月湖項目，下階段將推出6期，只接受全款、首付60%兩種方式，標準層單價預計1萬9左右；另5期前期內(nèi)購有少量洋房轉(zhuǎn)讓，1萬5+38萬轉(zhuǎn)讓費，折合單價1萬8左右。

其余項目除戶型、面積之外，開盤時間、價格均一概不提。

鄭州在售洋房項目信息▼

除此之外，截至發(fā)稿前，鄭州主城區(qū)在售洋房項目只有10個。

惠濟區(qū)最多有3個，金水區(qū)、高新區(qū)各2個，中原區(qū)、管城區(qū)、鄭東新區(qū)（北龍湖除外）各1個，二七區(qū)、四環(huán)內(nèi)的經(jīng)開區(qū)均為0。

這些洋房價格區(qū)間在1萬7-3萬1 之間，單價2萬左右是絕大部分洋房產(chǎn)品市場價。

中原區(qū)五建新街坊，單價1萬7左右，是鄭州洋房最低門檻，1號線西三環(huán)地鐵口，是片區(qū)內(nèi)唯一一個在售洋房項目；

金水區(qū)萬科美景世玠，鄭州里程碑上的地王項目，200平左右洋房，單價約3萬1，容積率僅有0.8的迎賓路3號，洋房均價3萬，撐起主城區(qū)洋房價格天花板；

在售洋房產(chǎn)品最多的惠濟區(qū)，正商家河家、萬科民安云城等都有洋房在售，單價在1萬8-2萬左右。

在鄭州，買套洋房到底需要多少錢？來算筆賬：

以市場上最多的140平洋房標準層，單價2萬，來算，買這樣一套洋房需要的資金量：

按首套房，首付30%算，需要首付84萬；

按二套，首付60%算，需要首付168萬；

如此看，手里沒有80萬，今年注定與四環(huán)內(nèi)洋房無緣了。

經(jīng)常有朋友問，改善換房，究竟怎么換才有價值？怎么換才有意義？

但凡手里已經(jīng)有一套高層住宅的，我都會毫不猶豫的推薦他去看洋房。

三個理由：

1、 最直觀的是，洋房升值空間更大。

把戰(zhàn)線拉長，從2011年至2018年，8年間鄭州各類產(chǎn)品線價格走勢來看，升值最大的非別墅類產(chǎn)品莫屬，但別墅單價、總價過高，普通改善購房者資金量遠遠不夠；

在高層、小高層、洋房三類產(chǎn)品中，前兩者價格差距不大，升值空間也基本一樣；但洋房價格提升要明顯的多，8年來從均價1萬升至2萬1，升值足足有2.1倍，比高層多了一大截兒。

來源：思源地產(chǎn)

2、 供不應求，流通快、變現(xiàn)易。

圖為近8年來，鄭州各類產(chǎn)品的成交占比。雖然剛需產(chǎn)品仍是主力，但2015年以來，洋房產(chǎn)品的成交量逐漸增加，從5%上升至8%、9%，幾乎翻了一番。

需求持續(xù)旺盛，加上房源供應不充足，可以看到，近兩年來鄭州新房市場、二手房市場上，洋房產(chǎn)品的流通性都非常大，需求多、成交快、變現(xiàn)易。

3、 洋房得房率高、舒適度高。

市場上，高層得房率一般在75%左右，但洋房得房率能達到85%左右。什么概念，比如你改善換房，換一套150平的高層，套內(nèi)面積只有112平；若換洋房，你能用的套內(nèi)面積近130平，加上陽臺等贈送面積，享用的空間會更大。

洋房舒適度高還體現(xiàn)在兩點：

第一洋房容積率小，一般為2.5，人口密度?。?/span>

第二，一梯兩戶，既避免了排隊等電梯的尷尬，又能擁有良好的采光和通風效果，不會出現(xiàn)手槍戶型、L戶型、多邊角戶型等。

在此，我們以現(xiàn)階段在售洋房項目為例，簡單分析下鄭州洋房機會。

10個在售項目中，按價格和各項指標分為3個梯隊：

第一梯隊：首付180-270萬，可選迎賓路3號、萬科美景世玠、中力龍灣公館。

三盤價格相當，中力位置最好，CBD北、河邊，容積率1.9、五層法式洋房、現(xiàn)房，舒適度也較大，但產(chǎn)權是40年商業(yè)性質(zhì)，要謹慎；

迎賓路3號是典型的高端盤，別墅+洋房，容積率僅0.8，非常舒適；萬科項目，其響當當?shù)牡赝跻犬a(chǎn)品本身勢頭大得多，所剩房源不多，價格略高。

三盤相比，可重點關注迎賓路3號項目。

第二梯隊：首付90-100萬，單價2萬+，可選名門翠園、永威城。

名門翠園比永威城位置更好些，片區(qū)成熟、配套全；永威城所在的管南片區(qū)目前成熟度還比較弱，學校一直還沒確定，洋房所剩房源不多。

兩盤相比可重點關注名門翠園。

第三梯隊：首付80萬以內(nèi)，單價1萬9以內(nèi)，可選萬科民安云城、正商家河家、恒大城、金科城，五建新街坊。

這5個盤區(qū)域差別較大，五建新街坊所在的中原老城區(qū)剛需扎堆，容積率4.64太大，舒適度差，改善品質(zhì)一般，不建議。

萬科民安云城和正商家河家位于惠濟區(qū)，正商家河家是雙地鐵，距離2號線延長線非常近，但略偏西，周邊成熟度不如萬科，萬科距離月湖公園、惠濟萬達更近，配套更優(yōu)些，單價要高800。

兩盤相比，可重點關注萬科民安云城。

恒大城和金科城位于高新區(qū)，恒大城洋房房源不多，僅剩少量115平房源，面積太小，改善不建議；金科城在售洋房面積143平，單價1萬9，距離主城區(qū)也更近些。

兩盤相比，可重點關注金科城。

當然，除了這些在售盤，你也可以多關注關注待售項目動態(tài)，比如惠濟區(qū)融創(chuàng)城開中原宸院，比如碧桂園國控天譽，比如錦藝四季城。

適合你的才是最好的，把握機會多去看看，去尋找更多合適的好機會。

不管你要買哪里的洋房，什么時候要買，先要弄清這些容易忽略的幾大誤區(qū)：

1、 并不是所有洋房住著都非常舒適，按產(chǎn)品設置，一個片區(qū)中純洋房規(guī)劃舒適度最高，別墅+洋房+高層 > 洋房+小高層 > 洋房+高層；

2、 洋房項目容積率最好不超過2.5，若洋房組團容積率高于3.5建議慎重考慮；

3、 鑒別真?zhèn)窝蠓?/strong>，純正洋房是6層，但市場上這種純正洋房很少很少，大多是7-8層，更有甚者，10-11層小高也自稱類洋房，渾水摸魚；

4、 洋房到底該買標準層、一樓、還是頂層？

一般洋房一樓帶小花園、地下室，頂樓帶露臺，總面積更大些，價格也更高。例如同一個洋房項目中，標準層價格2萬左右，一樓和頂樓往往價格要3萬左右，單價足足差了1萬，總價差額超百萬。

值不值？

如果花園情結甚濃者，又不差錢，買了也未嘗不可，但要弄清花園面積有多大、屬不屬于業(yè)主私有。但這樣的價格，倒不如來套小別墅住著美。

如果是普通改善者，小花園、露臺其實實用性一般，諸如鄭州這樣的氣候，冬天陰冷、春秋多風沙、夏天又熱蚊子又多，在露臺來場燭光晚餐的機會并不多，利用率不高。