終于熬到了12月份，仿佛聽到了過年的聲音。
伴隨著2017年接近尾聲，鄭州市場(chǎng)迎來收官期。為了沖業(yè)績(jī)，各家房企蠢蠢欲動(dòng)，紛紛以量換價(jià)。保利文化廣場(chǎng)首開948套、富力尚悅居小心試水128套、碧桂園西湖數(shù)千套房源入市、名門翠園憋大招一出手便是1375套、錦藝金水灣三期和綠都瀾灣四期也啟動(dòng)認(rèn)籌等，你方唱罷我登場(chǎng)，好不熱鬧。
新面世或者剛剛首開的樓盤中，哪些樓盤值得關(guān)注，哪些樓盤可以放棄？寒冬將至，送一篇熱氣騰騰的項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)稿，以饗大家。（注：以下點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目為12月份開盤主力項(xiàng)目。）
一期規(guī)劃10棟15-16層的高層，除8#為15層外，其他樓均為16層、2梯4戶，3#為公租房。
戶型配比：77-78平米兩房占10.8%，89平米三房?jī)蓮d一衛(wèi)占1.8%，97平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)占43%，118平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)占14%，133-134平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi)占30%，整體是以首改、再改產(chǎn)品為主。
首開10號(hào)樓，精裝修，小高層，臨賈魯河。主推135四房，120三房，98小三房。
精裝16000
（1）憋了兩年多，精裝16000，首開一棟樓清盤，足可見項(xiàng)目的謹(jǐn)小慎微。
（2）南臨賈魯河，后期居住舒適度較好；不過后期濱河路、中州大道會(huì)比較吵。
（3）離地鐵2號(hào)線在1公里范圍內(nèi)，還可以接受。
（4）沒學(xué)校，后期需要蹭正弘瀾庭敘的小學(xué)、初中。
（5）建業(yè)富力五龍新城精裝交房，裝修不是很好。
總占地1035畝，總建面260萬㎡。內(nèi)部規(guī)劃有8所幼兒園，3所小學(xué)，2所中學(xué)，配建體育公園，南側(cè)南水北調(diào)大運(yùn)河，臨地鐵2號(hào)線站馬屯站。
四期總占地約63畝，總建面約20.5萬㎡，容積率3.49，綠地率32.64%，停車位1565個(gè)。
首開7號(hào)樓、8號(hào)樓，其中7號(hào)樓兩個(gè)單元，均2T4，東單元34層，西單元22層；8號(hào)樓2個(gè)單元，均34層，東單元2T4，西單元2T5。戶型面積段為74-124平，相比前三期97-142平，四期明顯偏剛需化。
參考前三期價(jià)格，預(yù)計(jì)13500。
（1）相比前三期，四期風(fēng)格明顯更接地氣，偏剛需化。
（2）四期周邊環(huán)境比較復(fù)雜，北側(cè)、東側(cè)為十八里河安置房，西北角為小學(xué)用地、公園，西側(cè)為商務(wù)用地、鄭州八中，后期會(huì)比較嘈雜，居住舒適度一般。
（3）距離2號(hào)線站馬屯站約1.1公里，還在可接受范圍內(nèi)。
（4）項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)創(chuàng)新街小學(xué)、鄭州八中，雙學(xué)區(qū)，但是不寫進(jìn)合同，需要?jiǎng)澠?。四期業(yè)主能上創(chuàng)新街小學(xué)還是北側(cè)規(guī)劃小學(xué)，尚不確定。
（5）預(yù)計(jì)13500的均價(jià)，比較適中。
項(xiàng)目總占地604畝，總建面200萬方。地塊分散、業(yè)態(tài)齊全，包含洋房、高層、公寓、時(shí)尚BLOCK商業(yè)街區(qū)、星級(jí)酒店、購(gòu)物超市以及幼小初高一體化學(xué)校、市政公園等。5號(hào)地容積率2.99，6號(hào)地容積率2.78，3號(hào)地容積率3.48。
戶型面積從42/47平一房、60/68/75平兩房、88/99/116/119平三房、127/134平三房。面積段比較多，涵蓋剛需、改善、投資。
效果圖標(biāo)紅樓棟——3號(hào)地1/2號(hào)樓，5號(hào)地1/2號(hào)樓，6號(hào)地4/5號(hào)樓，是首開樓棟。
▼3號(hào)地熙錦苑：
▼5號(hào)地熙和苑：
▼6號(hào)地熙晴苑：
高層毛坯：15500
（1）12月16號(hào)推售1375套房源。備受質(zhì)疑的名門翠園，2年不開張，開張吃2年，實(shí)在是憋壞了，一出手便放大招。
（2）推售地塊較差，3號(hào)地、5號(hào)地、6號(hào)地都太剛需。3號(hào)地高低配，高層只有2棟樓，2號(hào)樓2T4，1號(hào)樓東單元竟然是6戶小戶型；5號(hào)地2號(hào)樓2T5戶，1號(hào)樓是4T12戶的小戶型；6號(hào)地4號(hào)樓2T4，5號(hào)樓則是4T11戶（面積區(qū)間68.5-99.8）。
（3）“全能型”項(xiàng)目，區(qū)位、商業(yè)、配套、學(xué)校；同時(shí)，涵蓋業(yè)態(tài)豐富，覆蓋投資、剛需、改善。
項(xiàng)目總占地285畝，一期占地90畝，容積率4.5，規(guī)劃6棟住宅、5棟公寓，綠化率35%，戶型區(qū)間79-157㎡。
北院規(guī)劃6棟精裝70年產(chǎn)權(quán)住宅；南院5棟精裝公寓，面積區(qū)間30-50㎡，40年產(chǎn)權(quán)，沒有天燃?xì)?，有暖氣?/p>
首開北院高層5#、8#、9#、10#，共計(jì)推出948套，去化約711套，在售剩余房源。
均價(jià)15500-16500（精裝）。
（1）整體地塊比較方正，一期容積率高達(dá)4.5，并夾雜有住宅和商業(yè)地塊，后期居住比較嘈雜。
（2）80多㎡兩房占16%，89-96㎡三房占30%，100-157㎡占54%以上，整體戶型偏剛改。
（3）距離地鐵1號(hào)線較遠(yuǎn)，距離8號(hào)線雪松路站約800米（已動(dòng)工）。
項(xiàng)目占地約770000平方米，容積率3.99。其中湖景4800余畝，開發(fā)面積約2979.75畝，項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃3所小學(xué)、2所中學(xué)、1所高中、多所幼兒園。
一期主要位于南地塊，分為零散的7個(gè)地塊，總占地約25萬方，總建面約92萬方，容積率3.0-4.0，住宅戶型以剛需、剛改型產(chǎn)品為主。戶型配比90㎡占比65%，100-120㎡占比25%，130-140㎡占比10%。
區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的公共設(shè)施主要有1所高中、2所初中、3所小學(xué)、7所幼兒園，1處文化活動(dòng)中心，6處文化活動(dòng)站，1處體育場(chǎng)館，1處養(yǎng)老院，1處托老所，2處商業(yè)服務(wù)中心，2處菜市場(chǎng)，2處社區(qū)服務(wù)中心，6處社區(qū)服務(wù)站，6處社區(qū)居委會(huì)，12處開閉所，10處公共廁所，1處再生資源中轉(zhuǎn)站，1處垃圾中轉(zhuǎn)站，2處郵政所。
首開R5、R13兩個(gè)地塊，高層、洋房全部精裝。其中R5規(guī)劃1#、2#、3#高層，2T4，88㎡兩房和98㎡三房，主打小戶型；R13地塊規(guī)劃4棟33層高層、6棟6層洋房，高層是2T4的116㎡、132㎡兩種戶型，洋房是1T2的143㎡的四房。
很明顯，R5地塊偏剛需，R13地塊偏改善。
▼R5地塊：
▼R13地塊：
預(yù)計(jì)16000（精裝）
（1）碧桂園+精裝+三環(huán)附近+西流湖環(huán)境，說實(shí)話，你想要的都有。
（2）碧桂園是一個(gè)善于“造夢(mèng)”的房企，但是落地較差。目前合伙人制度、跟投制度風(fēng)行，利潤(rùn)至上，同時(shí)又是高周轉(zhuǎn)，品質(zhì)能不能保證是另一回事。
項(xiàng)目總占地2300畝，首開的兩個(gè)小地塊共規(guī)劃有18棟最高20層的精裝小高層以及7棟6+1,8+1的電梯洋房，小高層帶裝修，戶型面積設(shè)計(jì)為78-144㎡的兩房、三房、四房，其中96-115㎡的三房占比最多，產(chǎn)品上來看，項(xiàng)目整體偏剛需產(chǎn)品線；項(xiàng)目總占地，一期占地，容積率1.99。
戶型主力為95/113/123高層三房、129-183洋房。規(guī)劃4幼2小1初1高共計(jì)8所學(xué)校。
盈翠苑地塊高層12-18號(hào)樓，洋房19#、23-25號(hào)樓，高層精裝、洋房毛坯，主推135四房，120三房，98小三房。
高層精裝13500，洋房標(biāo)準(zhǔn)層15000、頂層17000、一層23000。
（1）綠地公園城位于四環(huán)外，這是個(gè)硬傷，區(qū)位價(jià)值打折扣。
（2）盈翠苑地塊高低配，南部臨十七里河，北側(cè)高層、南側(cè)洋房，容積率1.99，舒適度很高。
（3）2300畝大體量綜合體項(xiàng)目，內(nèi)部規(guī)劃8所學(xué)校、后期配建商業(yè)、精裝修。
（4）離地鐵2號(hào)線南延線較遠(yuǎn)，近期沒有地鐵規(guī)劃。
總占地面積2200畝，總建筑面積230萬平方米。三期總占地面積98畝，容積率3.5，共規(guī)劃13棟高層，涵蓋89㎡小三房、115-120㎡三房、142㎡四房。
首開11#、13#、15#。
預(yù)計(jì)15000-16000（毛坯）
（1）三期是錦藝金水灣最好的地塊，不臨連霍高速，臨賈魯河，環(huán)境比較好。
（2）三期西側(cè)為金桂小學(xué)、金桂中學(xué)。項(xiàng)目宣傳為金桂小學(xué)為文化路一小分校、金桂中學(xué)為鄭州七中分校，目前金桂小學(xué)有文化一小的授權(quán)，但是具體支持力度未知，金桂中學(xué)尚未有鄭州七中的文件授權(quán)。
（3）距離地鐵7號(hào)線（未動(dòng)工）英才街站約400米，2號(hào)線黃河迎賓館站約1.1公里。
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