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售樓部電話都停機了，房子大概什么時候開始賣啊？

現(xiàn)在捂盤的痛都是當時拍地一時爽的“惡果”

廣州市人民zf全資控股的廣州市第一個資產(chǎn)規(guī)模超千億和第二個利潤總額超百億的大型國有企業(yè)集團越秀集團的地產(chǎn)板塊首入鄭州就吃了個措手不及的“敗仗”。

作為地方國企的典范，越秀集團地產(chǎn)板塊越秀地產(chǎn)2020年規(guī)模超千億，而且榮列TOP20行列，但是首入鄭州南龍湖的項目目前一直難產(chǎn)中，耗資數(shù)億目前收益為0，其中難堪不言而喻。

2019年05月17日，鄭政新鄭出（2019）6號（網(wǎng)）地塊，競拍起始價18304萬元，經(jīng)過315輪激戰(zhàn)，武漢偉域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以50104萬元摘得該地塊?。ㄔ摴緸樵叫闳Y子公司）成交單價：955.65萬元/畝，成交樓面價：4778.23元/平，溢價率：173.73%！彼時的南龍湖區(qū)域已經(jīng)暴露出來了疲態(tài)，地王項目高成本賣不上價格，而越秀獨孤一擲注定和正商、龍湖、雅居樂三兄弟一起走上了崎嶇的道路

越秀地塊位于新鄭市龍湖鎮(zhèn)經(jīng)四路東側(cè)、祥云路北側(cè)，面積約52.43畝，容積率：＞1.0、＜3.0
，建筑密度：＜25%，建筑高度：＜94米，綠地率：＞30%；標準的小而美的項目，地塊指標也相當優(yōu)越，地塊東西長可以做出大面寬的產(chǎn)品。
目前案名越秀·臻悅府，規(guī)劃規(guī)劃3棟洋房、4棟高層（其中3#、5#、6#、8#為30層高層；1#、2#為9層，9#為11層。）產(chǎn)品以剛改三房四房為主，95、99、118、128等面積區(qū)間。整體戶型而言沒有太大的創(chuàng)新，高層連廊設(shè)計的三面寬朝南戶型，兩個衛(wèi)生間的加持增大使用功能；部分戶型贈送的陽臺面積較大，可拓展性比較強，其余的就像國企一樣中規(guī)中矩的來，因為拿地時間較早，沒能趕上近兩年流行的一體化大陽臺的設(shè)計，其他各方面都是國企作風(fēng)中規(guī)中矩，施工單位是本土的河南五建，質(zhì)量保障還不錯。

越秀·臻悅府 區(qū)域位置在南龍湖屬于比較成熟的片區(qū)，距離鄭新快速路和繞城高速都比較近，進入市區(qū)的路網(wǎng)都比較順，距離也更近；項目東臨千畝濕地公園，北臨公園，外部景觀生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；生活配套上周邊已經(jīng)有交付過的眾多小區(qū)，距離奧特萊斯、錦藝城大型商超也不是很遠，整體屬于輻射范圍，教育資源南側(cè)一路之隔是公辦的祥和路第二小學(xué)和新鄭市第五中學(xué)。

將近5000的樓面價，融資管理建安成本合計按4000計算，整個成本高達9000元，區(qū)域內(nèi)目前競品的價格大多在9000-10000之間還時不時搞點特價房，大環(huán)境下越秀也不敢擅自開盤，弄不好整個項目賠錢了可是要按國企作風(fēng)問責(zé)的，按照目前這個進度是要往著現(xiàn)房銷售這個目標前去了，到時候可以適當提高售價~~~真是太難了，區(qū)域的購房業(yè)主可以關(guān)注(展開全部)

去南龍湖看房讓我感到最神秘的還是越秀臻悅府，在路上感覺有點荒涼，看看這條路，看看周邊環(huán)境，終于到了售樓部了沒想到更荒涼，走到門口沒看見人，雖然是大白天但還是有點不敢進。過會兒一個大叔出來了，告訴我售樓部的人都沒來上班，問啥時候來，大叔說不知道；問房子在賣嗎，回答說有房還在賣，但是要領(lǐng)導(dǎo)說話才能開始賣,自然也就不知道現(xiàn)在什么價格了......

臻悅府是由廣州國企越秀地產(chǎn)開發(fā)的，這是來鄭州做的第一個項目，但是一直沒開盤，項目門口正在修高架，去看房也不太好找位置，售樓部的環(huán)境還可以，但是進去項目的路上看著周邊不太好。樓盤位于新鄭龍湖鎮(zhèn)經(jīng)四路東側(cè)、祥云路北側(cè)，售樓部在鄭新快速路與祥云路交會處西800米 ，開車出行還比較方便，離龍湖城市濕地公園比較近，周邊有華南城、錦藝城等商業(yè)配套，還有規(guī)劃的祥和路第二小學(xué)、新鄭市第五中學(xué)。

項目建筑面積 138000㎡，占地面積 34900㎡，容積率 2.99，綠化率 35.00%，規(guī)劃戶數(shù) 942，車位情數(shù)882，毛坯交付，是高低配的設(shè)計，規(guī)劃了4棟高層、3棟洋房，雖然不知道價格，但這高低配的設(shè)計也會有高溢價，肯定比純高層的社區(qū)價格要高。還要注意的是，即使開發(fā)商是國企，在外地也有落地的項目，但這個畢竟是在鄭州的第一個，沒有已交付的小區(qū)項目可供參考，等開盤之后選房還是要謹慎些。(展開全部)

越秀臻悅府，新鄭快速路與祥云路交匯處。

該宗土地2019年5月份就拿了，當時單價956萬/畝，樓面價4800元/平方米，是南龍湖的地王，這個項目經(jīng)過8個月的艱苦卓絕的奮斗才入市，然后遇到南龍湖的大蕭條，一輪又一輪的首付分期零首付，地王毫無存在感。

越秀集團于1985年在香港成立，以金融、房地產(chǎn)、交通基建、食品為核心產(chǎn)業(yè)， 2019年全年實現(xiàn)營業(yè)收入648億元、同比增長29%；利潤總額159億元、同比增長22%，提前達成“十三五”150億元利潤目標；期末資產(chǎn)總額6,662億元，同比增長12%。

越秀地產(chǎn)其前身是廣州市“住宅建設(shè)辦公室”，1983年“住建辦”改制為“廣州市城市建設(shè)開發(fā)總公司”，是廣州市最早成立的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，參與開發(fā)建設(shè)了全國最大規(guī)模統(tǒng)一開發(fā)的江南新村商住區(qū)、占地5.2平方公里的天河建設(shè)區(qū)、廣州市最頂級的別墅區(qū)二沙島別墅區(qū)，以及“新羊城八景”天河飄絹、“后小康”人居杰作逸泉山莊和南沙濱海花園等。

目前，越秀地產(chǎn)業(yè)務(wù)由廣州大本營拓展到12個城市（包括廣州、香港、佛山、中山、江門、煙臺、武漢、沈陽、杭州、?？凇⒗ド?、青島），形成了以珠三角為核心，以長三角、環(huán)渤海、中部地區(qū)為重點的全國性布局。截至2012年12月31日，公司土地儲備已達1,440萬平方米，公司總資產(chǎn)近人民幣700億元。

再來看越秀臻悅府占地面積約52畝，容積率為2.99，總建筑面積約14萬平方米，一共規(guī)劃4棟高層、3棟洋房，面積區(qū)間從95平方米-128平方米，主力戶型為95-99平方米的三房，占比約50%，整體定位剛需，高層有兩棟樓是精裝修、兩棟樓是毛坯，洋房全部是毛坯。

南龍湖的地王總是很坎坷，比如龍湖地產(chǎn)、正商，總之是前途是光明的，道路是崎嶇的，不知能扛住一波又一波的零首付不？(展開全部)

越秀臻悅府，位于鄭新快速路與祥云路交會處西800米路北。

19年5月17日，經(jīng)過315輪競拍最終越秀地產(chǎn)以4778元/㎡的樓面價拿下這塊土地，廣州國企越秀地產(chǎn)首入鄭州，風(fēng)頭一時無二。

越秀臻悅府，占地52畝，容積率2.99，綠化率30%，規(guī)劃了4棟高層，3棟“洋房“（9-11層），總建面近14萬㎡。產(chǎn)品戶型面積區(qū)間， 高層95-124㎡，洋房是128㎡四室。

產(chǎn)品其實整體是比較常規(guī)的，具體規(guī)劃的細節(jié)之處也有值得稱贊的，比如部分樓棟的架空層、社區(qū)1.2萬方的中央景觀、最小面積95㎡做到了雙衛(wèi)等；另一方面，2.99容積率在52畝的土地上規(guī)劃高低配，整體交付后的局促感也是顯而易見的，舒適度不如純高層，這也是開發(fā)商利潤最大化的必然結(jié)果。

至于地塊，除了東邊是龍湖濕地公園這點是優(yōu)勢之外，可圈可點的地方不多。 離沙窩李地鐵站遠，輻射不到；門口祥云路高架正在施工，未來居住噪音在所難免；北側(cè)與繞城高速之間一片荒蕪；西側(cè)倒還好，不過龍湖壹號也是南龍湖小有名氣的爛尾盤，此前名為雙橋印象，后備美商接手，依然半死不活中……

競品方面，稍遠一些的就不說了。

東邊鄭新快速路東的正商、雅居樂、龍湖的三地王項目艱難依舊，價位一再向下突破；
西邊永豐樂城也是從高點的10500元/㎡到現(xiàn)在的9000元/㎡左右徘徊；
東南側(cè)是比越秀臻悅府晚半年土拍的正榮、平安地塊，現(xiàn)在售樓部已經(jīng)開發(fā)，案名是正榮御首府，樓面價3150元/㎡，同樣的3.0容積率，僅僅過了半年時間，越秀的樓面價已經(jīng)高了1600元/㎡。

南龍湖再往南的N多項目就不一一列舉了。

梳理了上面這些，就明白越秀臻悅府的預(yù)售證早都拿到，為何還不遲遲開盤了。 樓面價4778元/㎡，現(xiàn)在的市場行情，能賣到10000+就實屬難得，9000+左右是周邊的行情價，而越秀肯定算不過來賬，貴了賣不動，便宜了賠錢，作為國企，賠錢算不算國有資產(chǎn)流失呢？ 所以目前不敢開盤。

哎，看看三大地王，正商蘭庭華府（6號地）樓面價6141元/㎡，正商9號地7294元/㎡，正商10號地7290元/㎡，龍湖天宸原著7068元/㎡，雅居樂天域7516元/㎡， 他們現(xiàn)在賣的什么價呢？
4778元/㎡的越秀臻悅府，到底是該哭還是該笑呢？(展開全部)

1/6/8/9預(yù)售證已經(jīng)有了，隨時開盤。

越秀在粵港澳大灣區(qū)的地位是比較高的，作為目前中國唯一擁有香港房地產(chǎn)投資信托基金的香港內(nèi)房企，實力不錯，商業(yè)開發(fā)也有一手，廣州國際金融中心寫字樓，武漢星匯云錦，都是地標項目。

同系列的臻悅府在廣州的和煙臺，都是A級裝修標準，定位改善；作為越秀進入環(huán)鄭的首個項目，和在外地的系列有沒有差別對待，還是未知。

優(yōu)于南龍湖三地王的位置，更靠近繞城高速，向東1公里到達鄭新快速路，距離城郊線沙窩李站3.7公里，不在舒適范圍內(nèi)。東臨龍湖城市濕地公園，北部規(guī)劃公園用地，內(nèi)部規(guī)劃1.2萬方中庭園林景觀，生態(tài)環(huán)境較好；距離錦藝城購物中心3.3公里左右，購物娛樂現(xiàn)有的教育配套主要集中在浩創(chuàng)梧桐郡和國瑞城附近，其中龍湖外國語小學(xué)距離項目不到一公里，小區(qū)內(nèi)部沒有配套幼兒園，可以蹭著西邊龍湖壹號公館的兩個幼兒園。

項目規(guī)劃了4棟高層，3棟洋房，高層主力面積95-124㎡，洋房主力戶型128㎡。其中3/6#樓采用首層架空層設(shè)計，預(yù)留運動、康體、娛樂多功能空間，是個不錯的亮點。戶型設(shè)計上也用了心思：95㎡三房做到了雙衛(wèi)設(shè)計，115㎡三室兩廳兩衛(wèi)加儲藏室，128㎡洋房雙飄窗三陽臺設(shè)計，首層送南向花園。

售樓部5月1日已正式開放，目前入會認籌5000享20000，正商地王目前高層均價9000左右，洋房標準層均價13700，可以對比參考。(展開全部)

越秀臻悅府位于鄭新快速路與祥云路交會處西800米，地處龍湖核心地王圈。緊鄰正商、雅居樂、龍湖三大龍湖地王項目。越秀臻悅府土地競拍時也是經(jīng)過白輪征戰(zhàn)而成。起始價18304萬元，被越秀地產(chǎn)競得經(jīng)過315輪競價，成交價50104萬元，成交單價955.65萬元，樓面價4778.23元/㎡，溢價率173.73%。
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這也是越秀地產(chǎn)進駐鄭州的首個項目，還非鄭州主城區(qū)，作為國企的越秀，想在鄭州核心城區(qū)分一杯羹也是不容易，但也算進來了，和其他外來一線房企一樣，只能從環(huán)鄭州入手。越秀，可能對于我們內(nèi)地人會比較陌生，其實，在南方則是非常有名，廣州市國企越秀集團五大上市平臺之一。最具標志性的廣州標志性建筑小蠻腰旁邊的小蠻腰廣州金融中心。
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越秀臻悅府作為進駐鄭州的首個項目，地塊不大，整個地塊占地占地52畝，總建面近14萬㎡，規(guī)劃了4棟高層，3棟洋房，容積率2.99，其中，3#、5#、6#、8#為高層每棟30層；1#、2#、9#為多層，1#、2#為9層，9#為11層，共計942戶。
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產(chǎn)品以95m2三室兩廳兩衛(wèi)及124m2三室兩廳兩衛(wèi)為主，對比鄭州目前市場的戶型產(chǎn)品，95m2做成三室兩廳兩衛(wèi)，戶型方正，南北通透，三開間朝南的設(shè)計，雙飄窗設(shè)計，舒適度還是比較高的。而同為一線的奧園冠軍城97m2還僅為一衛(wèi)設(shè)計。
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124m2三室兩廳兩衛(wèi)，南北通透餐客一體，北向一側(cè)的觀景陽臺，還可根據(jù)需要改成一個小的臥室，主臥套房的設(shè)計，只是戶型比較狹長，中間走道過長。整個產(chǎn)品配置為地暖、指紋密碼鎖、斷橋鋁合金三玻兩腔窗戶。
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周邊目前也是龍湖較為成熟的區(qū)域，3公里范圍內(nèi)，臨近地鐵口，奧特萊斯、錦藝城；在醫(yī)療方面，省級二甲醫(yī)院河南省第二人民醫(yī)院以及新鄭市第三人民醫(yī)院；教育上龍湖外國語小學(xué)、國瑞城小學(xué)、沙窩李小學(xué)、興和灣小學(xué)、龍湖一中等；
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周邊生態(tài)資源環(huán)境也比較豐富，北側(cè)是公園用地規(guī)劃，東側(cè)是東側(cè)還有片區(qū)規(guī)模最大的龍湖城市濕地公園，因臨近龍湖三地王，周邊項目產(chǎn)品及客群也都相近。但目前龍湖整體市場處于飽和狀態(tài)，價格也都不高，越秀首開應(yīng)該也只能采用低開的模式，要不即使產(chǎn)品優(yōu)勢明顯，競爭力也不強，畢竟區(qū)域內(nèi)不缺一線品牌房企，品質(zhì)優(yōu)秀的產(chǎn)品。(展開全部)

和那個搞裝修的越秀啥關(guān)系

越秀臻悅府位于南龍湖經(jīng)四路東側(cè)、祥云路北側(cè)，52.43畝，容積率3.0，建筑高度小于94米，綠地率30%，是19年5月17日越秀子公司溢價174%，樓面價4778元/㎡竟得的地塊，這是繼2018年南龍湖5塊地王之后，又一次嘆為觀止的土拍，也是越秀集團進入鄭州的首個項目。
開發(fā)商越秀地產(chǎn)成立于1983年，1992年香港上市，是中國跨國公司20強企業(yè)越秀集團旗下地產(chǎn)板塊，是全國第一批成立的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，也是中國第一代商品房的締造者，加上鄭州目前已擴張至全國16個一線城市和強二線城市，實力比較雄厚。
地處南龍湖核心區(qū)域，距離主城區(qū)較近，東側(cè)為新鄭龍湖城市濕地公園，南側(cè)為國瑞城，西側(cè)為龍湖一號公館，北側(cè)為小學(xué)和初中還有綠都丹石街區(qū)，多為已交房小區(qū)，住宅氛圍比較濃，在售項目有龍湖天宸原著、永豐樂城、富田興和灣、浩創(chuàng)、正榮、平安等地塊。臨近鄭新快速路、祥云路，周邊有雙湖大道，已開通地鐵2號線沙窩李站，祥云路與鄭新快速路規(guī)劃有地鐵16號線，商業(yè)主要依靠龍湖錦藝城、華南城。
雖地塊不大，但周邊各種配套都比較齊全，規(guī)劃3棟9-11層洋房和4棟30層高層，高層768套，洋房174套，高層 主力戶型為95平小三房，洋房為125平左右小四房，總體感覺，產(chǎn)品有點偏剛需。(展開全部)