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昨天晚上Q君12點(diǎn)多了收到微信，說看房來找誰誰誰，Q君是一陣崩潰。

今天說的就是大正水晶森林，大晚上也不消停。

大正水晶森林玩了一場年末大促銷，直接滅掉一棟樓，政策也是駭人聽聞。

2萬網(wǎng)簽100㎡以下的房子，3萬網(wǎng)簽100㎡以上的房子，剩余的首付在2020年12月30日之前付清，如果購買110㎡以上的客戶，加2萬元就能送12萬元的負(fù)二層的車位一個(gè)。

這個(gè)政策是直接引爆高新區(qū)的樓市，大晚上售樓部人聲鼎沸。

這能反應(yīng)一個(gè)什么問題？Q君直覺是缺錢。

果不然，一查就是缺錢了，大正水晶森林的開發(fā)商是鄭州瑞信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，而瑞信房地產(chǎn)的股東變成中原信托（90%）和鄭州容大（10%），變更時(shí)間為2017年7月，同時(shí)容大還出質(zhì)股權(quán)給中原信托，為500萬元。

現(xiàn)在融資怎么也得10個(gè)點(diǎn)吧，所以大正急著賣房子回款。

對(duì)于大正這樣的盤，你說買還是買？

買是因?yàn)榉制谡叽_實(shí)給力，但是有沒有心里犯嘀咕開發(fā)商到底咋樣？

1、大正這個(gè)開發(fā)商到底如何？不管他說的再天花亂墜，最好的辦法跑一趟許昌看看他在許昌蓋的房子怎么樣。

地市開發(fā)商到鄭州都怎么樣了，有蓋好的沒有，好像基本都沒有，入恒祥百悅城、領(lǐng)創(chuàng)天譽(yù)華庭等等，蓋的都不怎樣。

2、這個(gè)項(xiàng)目地段也是不怎么樣，周邊除了須水河就是工廠。

無品牌、無地段，一個(gè)好的首付政策，你會(huì)選嗎？(展開全部)

沒開盤先火起來的樓盤就是這個(gè)名字霸氣十足的大正水晶森林
號(hào)稱3萬方30000㎡立體森林藝術(shù)公園，4000㎡兒童藝術(shù)公園，3000㎡鄰里藝術(shù)公園。
聽來如何？迫不及待想去售樓部認(rèn)籌了？
開發(fā)商是許昌本土的企業(yè)，大正水晶森林項(xiàng)目是第一次在鄭州市操盤，水土服不服有待考察。項(xiàng)目位于高新區(qū)中軸線科學(xué)大道旁，北臨雙湖科技城，西守高新老城區(qū)，南據(jù)常西湖新區(qū)，整體位置而言屬于四環(huán)邊，高新老城區(qū)外圍，如果上班在高新區(qū)，是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
再來看看戶型和規(guī)劃，一期占地132畝，建筑面積43萬方，規(guī)劃15棟純現(xiàn)代風(fēng)格高層建筑，建筑面積約89-135㎡戶型，戶型設(shè)計(jì)是個(gè)亮點(diǎn)，聽說開發(fā)商全部推翻之前的方案從新設(shè)計(jì)，可見認(rèn)真程度非同一般，確實(shí)，無論是89的三陽臺(tái)三房，還是112、120的臥室和客廳都是大陽臺(tái)，贈(zèng)送面積尤為可觀。有消息說25日要開盤，預(yù)計(jì)價(jià)格毛坯12000上下浮動(dòng)，應(yīng)該不會(huì)超過13000，畢竟同縱向位置的花語水岸成品房才13000。唯一需要注意的是開發(fā)商的后勁能力與前期過多的吹噓宣傳是否可以落地？(展開全部)

原案名大正鯤府，后改為水晶森林，售樓部前的鯤及門上的大正鯤府幾個(gè)大字訴說著它的歷史。

項(xiàng)目首期西臨須水河，規(guī)劃15棟高層、小高層，容積率3.5，綠化率35%。

具體戶型為：89㎡三室、98㎡三室、113㎡三室、125㎡三室、135㎡四室。 整體偏剛需，89及98的戶型不錯(cuò)，其他的稍差。

目前釋放信息，預(yù)計(jì)11月末開盤。

此樓盤最大亮點(diǎn)是外立面，采用現(xiàn)代主義風(fēng)格，大面積玻璃幕墻，造型簡約、線條明顯，其他部分輔以高級(jí)灰，整體逼格滿滿，這在高新區(qū)算得上獨(dú)樹一幟。

目前，高新區(qū)的剛需客戶已經(jīng)被萬科、中海、華潤挨個(gè)濾了一遍。
大正水晶森林的產(chǎn)品不錯(cuò)，但在目前這個(gè)市場環(huán)境下，高新區(qū)的購買力到底還有多少？

品牌優(yōu)勢(shì)為零、地段優(yōu)勢(shì)基本沒有、周邊環(huán)境除了須水河之外工廠林立、價(jià)格可能比其他樓盤還要高，就剩下一個(gè)顏值了，可對(duì)剛需來說，顏值重要嗎？(展開全部)

大正鯤府已改名大正水晶森林，傳言沸沸揚(yáng)揚(yáng)的和金地合作也沒影兒了，現(xiàn)在是單獨(dú)開發(fā)，但是用的是金地物業(yè)。

大正水晶森林位于高新區(qū)科學(xué)大道與須水河交匯處，一共是占地860畝，一期占地是132畝，一期是位于須水河?xùn)|側(cè)，總建筑面積31萬平方米，容積率為3.5，一期一共規(guī)劃12棟高層， 3棟小高層，戶型規(guī)劃方面有89㎡的小三室、99-128平方米的三室，136平方米的四室，整體定位剛需。

項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃3萬㎡森立藝術(shù)公園，4000㎡兒童藝術(shù)公園，3000㎡鄰里藝術(shù)公公園，項(xiàng)目內(nèi)部配套有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，目前也都在洽談當(dāng)中。

該項(xiàng)目的戶型主力為89平方米小三室，占比37%，其次是113平方米的三室，占比30%，整體是以剛需為主，改善為輔助。

大正水晶森林2018年4月已經(jīng)拿下51號(hào)土地，該地塊位于冬青西街南、須水河?xùn)|路東，約131畝，最終成交總價(jià)為64843萬，成交單價(jià)492萬/畝，樓面價(jià)2100元/平方米。對(duì)于地市公司玩城改總有一種擔(dān)憂，特別是資金鏈方面，不知道能不能熬到春天到來，網(wǎng)上查詢顯示鄭州瑞信房地產(chǎn)辦理25520萬元的信托，期限是21個(gè)月，預(yù)期年化收益率是7.6%-8.4% ，也就是說資金成本至少得10個(gè)點(diǎn)。

調(diào)控，銀行放款慢，對(duì)小開發(fā)商是煎熬。(展開全部)

現(xiàn)在改名：水晶森林

這項(xiàng)目真是讓人大跌眼鏡，當(dāng)年大正鯤府廣告都做出去了，什么北冥有魚，其名為鯤，文言文牛逼哄哄的。

結(jié)果到現(xiàn)在，全顛覆了，但改的挺不錯(cuò)的。
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變化如下：
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規(guī)劃排布：原來規(guī)劃8棟洋房10棟高層，現(xiàn)在規(guī)劃12棟純高層3棟小高層，原來總戶數(shù)3100多戶，現(xiàn)在2800戶，密度減少，舒適度提高，摒棄了高低配還是要贊一個(gè)的。
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戶型面積：原來高層主力戶型76/95/100/107/116平，洋房128/130/140/156平，現(xiàn)在高層戶型89/95/113/135平，相對(duì)來說，戶型種類減少，面積過渡平滑，去化難度會(huì)減小。
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建筑風(fēng)格：原來是新中式真石漆，現(xiàn)在是純現(xiàn)代玻璃幕墻，高端洋氣，鄭州還是挺少見的，就是不知道成本會(huì)增加多少。
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園林景觀：原來沒咋吭，現(xiàn)在社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃三大藝術(shù)公園，30000㎡立體森林藝術(shù)公園，4000㎡兒童藝術(shù)公園，3000㎡鄰里藝術(shù)公園，整體定位百萬方森活藝術(shù)大城，逼格滿滿，但從效果圖來看，樓間距，小區(qū)空間確實(shí)變大了。
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開發(fā)商方面：大正原來說是要和金地合作，但沒音了，查了查目前開發(fā)商是鄭州瑞信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，中原信托占股90%，大正10%，看著架勢(shì)大正是拼了老本鐵了心單干了。
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網(wǎng)上查到的是在6月份，鄭州瑞信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在中原信托辦理了25520萬元的信托貸款，期限是21個(gè)月，預(yù)期年化收利率是7.6至8.4%，資金用于項(xiàng)目公司發(fā)放信托貸款，最終用于賈莊片區(qū)合村并城改造（一期）項(xiàng)目。
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綜合來看，這次修改后，項(xiàng)目還是很有特色的，但不知道大正會(huì)不會(huì)把這個(gè)藍(lán)圖繪到底，或是實(shí)現(xiàn)的程度如何，畢竟當(dāng)初叫大正鯤府時(shí)也拖拉很久沒進(jìn)展。(展開全部)

金地終進(jìn)高新區(qū)。

根據(jù)可靠情報(bào)，金地聯(lián)手正大房地產(chǎn)共同開發(fā)高新區(qū)賈莊也就是現(xiàn)在的大正鯤府項(xiàng)目。

先來看看河南正大房地產(chǎn)，旗下的子公司包括許昌易達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、許昌大正置業(yè)有限公司、河南榮帆建筑工程有限公司、許昌大正物業(yè)管理有限公司、許昌云錦酒店有限公司等等，開發(fā)的項(xiàng)目包括“城南第一府”、“南苑新城”、“壹品藍(lán)灣”、“中央金座商務(wù)中心”，累計(jì)完成開發(fā)150萬平方米。

2015年與碧桂園合作共計(jì)800畝，也就是現(xiàn)在的許昌碧桂園。

總體來說，在地市有一定實(shí)力，但是來鄭州玩耍城改還是欠點(diǎn)火候。

再看項(xiàng)目項(xiàng)目總占地863畝，總建筑面積150萬方，一期占地面積132畝，建筑面積42.5萬㎡。一期規(guī)劃8棟洋房，10棟高層，高層76㎡兩房，94-117㎡三房，主力戶型為95㎡的小三房，洋房122-158㎡四房。

土地方面已經(jīng)拿下51號(hào)土地，該地塊位于冬青西街南、須水河?xùn)|路東，約131畝，最終成交總價(jià)為64843萬，成交單價(jià)492萬/畝。

西四環(huán)現(xiàn)在是風(fēng)生水起，至于你說金地會(huì)給大正鯤府帶來什么？產(chǎn)品優(yōu)化、景觀升級(jí)、物業(yè)升級(jí)等等吧，金地總算有土地入賬了，難得！(展開全部)

四月份的土拍市場，高新區(qū)也有兩塊地要出讓，分別是【2018】47號(hào)和51號(hào)地，對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目分別為朗悅公園府和大正鯤府。
1.【2018】47號(hào)地，位于合歡街南、碧桃路東，56984平米，容積率大于1.1，小于3.8。這個(gè)就是朗悅公園府的一期用地。4月10日開拍。
前期已經(jīng)拍過三塊安置房用地，由鄭州朗泰置業(yè)拍的，這塊商品房用地應(yīng)該也是低價(jià)成交，沒有懸念。
2.【2018】51號(hào)地，地塊位于冬青西街南、須水河?xùn)|路東，87961平米，約123畝，城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售、住宿餐飲用地。4月12日開拍。這應(yīng)該就是大正鯤府的項(xiàng)目用地了。
大正鯤府和朗悅公園府都是很早就開始宣傳，卻遲遲沒有動(dòng)靜的樓盤了。因?yàn)橥恋刈C沒有著落，開發(fā)商也沒法保證什么時(shí)候開盤。而且這兩個(gè)項(xiàng)目都是純新盤，項(xiàng)目首開也是值得關(guān)注。
其他的新項(xiàng)目就是中海和華潤的項(xiàng)目了，不過都在四環(huán)外，也更適合在西邊工作生活的人們的需求。
總之，18年高新區(qū)的項(xiàng)目還是很多的，可以多比較多看看。(展開全部)

大正鯤府，科學(xué)大道與須水河?xùn)|路交匯處向南200米。

莊子《逍遙游》曰：北冥有魚，其名為鯤。鯤之大，不知其幾千里也；化而為鳥，其名為鵬。鵬之背，不知其幾千里也；怒而飛，其翼若垂天之云。

想必鯤府的鯤字出自莊子的《逍遙游》，旁邊的須水河就是北冥，開發(fā)商的野心昭然若是，想要一舉成名，但是一將功成萬骨枯，對(duì)面的一座座的高山等待大正去超越。

項(xiàng)目情況：
總共占地約132畝，總建筑面積43萬平方米，容積率3.5，一共規(guī)劃19棟樓，采用高低配的方式，其中高層10棟，洋房9棟。雖然已經(jīng)開始咨詢了，但是呢土地還沒有拿到，預(yù)計(jì)入市時(shí)間為2017年12月份。

戶型規(guī)劃：
上面說到大正的野心昭然若是，想踏著前輩們的尸骨一戰(zhàn)成名，戶型就是其最好的佐證。一期戶型偏改善，高層占比最多的是95㎡的小三室，其次是100㎡的三室占比為21.13%。

洋房方面121㎡的占比最多為47.73%，其次是130㎡占比約17.05%。

總而言之大正鯤府還需要有很長的一段路去走。(展開全部)

大正鯤府，目前項(xiàng)目一個(gè)證也沒有。

大正的人也非常著急，西四環(huán)沿線的項(xiàng)目賣的風(fēng)生水起，到六七月份還有永威，謙祥錢隆城新的千畝大盤的狙擊。


目前項(xiàng)目有一個(gè)外展點(diǎn)，售樓部在建設(shè)當(dāng)中，項(xiàng)目所在地工程處有個(gè)接待點(diǎn)在派出所和駕校旁邊。那叫一個(gè)荒，那叫一個(gè)可怕！實(shí)際位置就是小區(qū)以后的位置。

大正鯤府有兩個(gè)地塊，須水河西邊的大地塊和東邊的地塊，項(xiàng)目一期便是河?xùn)|的地塊。安置房在河西的大地塊上蓋。

談起大正鯤府最直接點(diǎn)就是與萬科城的對(duì)比了。大正甭提多想截胡萬科的人了。

位置上，雖然大正鯤府一期靠萬科城在售六期里邊一點(diǎn)，但是相對(duì)于萬科城六期緊鄰四環(huán)，加上未來高架的潛在影響，個(gè)人還是覺得大正鯤府的位置好點(diǎn)。

從開發(fā)商品牌來說，大正實(shí)在有點(diǎn)弱，但是大開發(fā)商不一定蓋出來好產(chǎn)品這是實(shí)話。但是80%以上的靠譜率是有的，所以不一棒子打大正的同時(shí)，給保守意見吧。

從小區(qū)規(guī)劃上，萬科城六期只有四棟樓，且均是2T6（2# 3T7），大正鯤府一期是一個(gè)完整的大小區(qū)，除了兩棟2T6外其他是2T4，相對(duì)小區(qū)氛圍會(huì)好點(diǎn)。雖然大正采用了高低配，有點(diǎn)LOW但整體對(duì)比萬科城六期還是要好些。

從戶型上邊來看，大正鯤府的定位會(huì)稍微高點(diǎn)，大戶型占比較多，換句話說萬科城就是純純剛需，大正鯤府自我定位改善成分較大。

從工程進(jìn)度，裝修，物業(yè)附加來看，萬科自然完勝。

跟大正的置業(yè)顧問聊天來看，即使釋放價(jià)格只有不到1萬1，然而客戶更多的還是奔向萬科去了，與大正目前工程進(jìn)度有關(guān)，更多的還是品牌的作用吧！

另外，真心建議大正就在萬科正對(duì)面，售樓部整麻利點(diǎn)，策略上就是截胡萬科客戶，價(jià)格釋放低點(diǎn)，舍不得孩子套不得狼。效果就出奇的好。(展開全部)

雖然是個(gè)地市不知名開發(fā)商，但大正地產(chǎn)還是可圈可點(diǎn)的，戶型做得很不錯(cuò)，不禁讓我想起領(lǐng)創(chuàng)天譽(yù)華庭之初，戶型也是讓大家驚艷。

可能是迫于萬科城的威勢(shì)，不得不差異化定位。
也可能是鄭州首盤，必須得拿出點(diǎn)像樣的東西樹立品牌。
總之，大正鯤府定位是高出萬科城一個(gè)檔次的，但又比永威逸陽溪畔低一個(gè)檔次，針對(duì)的主力客戶應(yīng)該是首次改善人群及有高追求的剛需吧。

鯤府最主力的三個(gè)高層戶型：
95㎡：算是89㎡小三房的升級(jí)版，那么大在哪里了？一個(gè)是雙衛(wèi)，主臥做成了套房設(shè)計(jì)，一個(gè)是廚房北移，錯(cuò)出了一個(gè)餐廳的位置，客廳的尺度也拉大了。以往小三房很緊湊，客廳顯的很小，兩代人住上廁所也不方便，這個(gè)95的戶型沒大多少，但很好的解決了這些問題，真心不錯(cuò)。目前這種產(chǎn)品還是蠻稀缺的，富力尚悅居也有，但也沒鯤府的這個(gè)合理。個(gè)人強(qiáng)烈推薦這個(gè)戶型。

100㎡：這個(gè)基本都是兩個(gè)單元的拼接戶，雖然是南北通透，但我認(rèn)為這個(gè)戶型缺點(diǎn)挺致命的，書房和公共衛(wèi)生間的窗戶對(duì)的是采光井，而且非常狹長，等實(shí)際交房時(shí)估計(jì)都是小黑屋，這個(gè)大家最好別選，居住舒適度肯定不如95㎡的那個(gè)。

116㎡：這個(gè)是兩端的端戶，分為兩個(gè)戶型，一種是客廳橫廳設(shè)計(jì)，帶個(gè)大陽臺(tái)，向西可以看到須水河河景，但夏天西曬也不好受，兩臥室朝南；另一種是典型的三房并列，客廳朝南，也是不錯(cuò)的戶型。116㎡也值得推薦。
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至于洋房，走的則是經(jīng)濟(jì)型路線，以122㎡三房為主，相對(duì)于金科城和萬科城140㎡四房來說，比較緊湊，但總價(jià)也低。

洋房戶型整體結(jié)構(gòu)和金科的類似，標(biāo)準(zhǔn)層都是采納了九宮格的思想，亮點(diǎn)在于電梯間的設(shè)計(jì)，如果我沒看錯(cuò)，這個(gè)電梯是兩端開門的，電梯間每戶是獨(dú)立私享的，感覺上跟一梯一戶差不多，這點(diǎn)也是蠻贊的。
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綜合來看，大正鯤府的產(chǎn)品非常用心，不輸萬科，金科等巨頭，但這畢竟僅僅是戶型。

建筑標(biāo)準(zhǔn)，施工質(zhì)量，園林景觀，物業(yè)服務(wù)等都是未知項(xiàng)，而且生不逢時(shí)，小開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)艿娇简?yàn)，能否從一而終將匠心堅(jiān)持下去呢？

總之，別成為下一個(gè)領(lǐng)創(chuàng)天譽(yù)華庭就好。(展開全部)