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偶然的機(jī)會(huì)，在璞麗中心交房的時(shí)候去那看了看，外立面看著很高大上，和北區(qū)的瀚海北金風(fēng)格如出一轍，現(xiàn)代化流線感非常強(qiáng)，在周邊老城區(qū)老小區(qū)有點(diǎn)破舊的黃河路，沖擊力還是有的。商業(yè)據(jù)說(shuō)也是要開(kāi)了，具體啥時(shí)候開(kāi)，還不定，但是一樓的商鋪已經(jīng)有試營(yíng)業(yè)的。不過(guò)，去了朋友交房的房子看了看，公寓樓層也忒低了，小個(gè)子的人走在廊道里都有壓抑感，鋪著的木地板以及裝修電梯和外立面的感覺(jué)有著明顯的區(qū)別。最令人困惑的是，物業(yè)人員對(duì)于拎著設(shè)計(jì)物件、驗(yàn)房物件走進(jìn)的人跟防賊似的，別人隨著業(yè)主進(jìn)去后，還派人跟過(guò)來(lái)，一路跟隨不說(shuō)，還不讓走這不讓走那，體驗(yàn)感那叫一個(gè)差。最后，最后，最后，最氣人的是，還不忘“囑咐”：明天不要再來(lái)了！ 真的，外表和服務(wù)真的差距有點(diǎn)大，未來(lái)還有很長(zhǎng)的路要走。(展開(kāi)全部)

位于省人民醫(yī)院對(duì)面的璞麗中心寫(xiě)字樓今年五月份到八月份陸續(xù)交房，站在黃河路上看，A座寫(xiě)字樓和B、C兩座公寓基本呈現(xiàn)在大家面前，晃亮亮的LOW-E純玻璃幕墻、大師王弄極酷似宇宙飛船的商業(yè)設(shè)計(jì)，給人高大上的環(huán)形視覺(jué)沖擊，與北環(huán)的瀚海北金和瀚海海尚同樣為鄭州富有標(biāo)志的時(shí)尚建筑。

目前璞麗中心C座公寓已經(jīng)售罄，B座公寓剩余20套左右，以五層和六層臨近省人才交流中心的朝北向60多㎡為主，均價(jià)16000元/㎡，層高3.7米，每層十部電梯。其中璞麗中心寫(xiě)字樓和公寓在2014年與途家托管公司合作，后期業(yè)主如果作為投資，不用出去找租客，可選擇與途家簽訂開(kāi)放式租約，房租收益有保障。A座寫(xiě)字樓臨近黃河路，剩余不多單間120-200㎡房源，均價(jià)每平一萬(wàn)六千多，精裝修，在高鐵片區(qū)寫(xiě)字樓高空租率的當(dāng)下，而金二環(huán)內(nèi)寫(xiě)字樓相對(duì)稀缺。

項(xiàng)目地處新老城區(qū)結(jié)合部，金水區(qū)稀缺繁華地塊，緊鄰地鐵5號(hào)線，省人民醫(yī)院、省人才中心、行政機(jī)關(guān)各單位和單位家屬院、社區(qū)密集，人流量大且擁擠，如附近停車(chē)位難尋，價(jià)位在10-15元/次。而項(xiàng)目配備有近1500個(gè)停車(chē)位，后期可緩解附近停車(chē)難問(wèn)題。

璞麗中心從拿地到交房，持續(xù)時(shí)間久，項(xiàng)目寫(xiě)字樓相對(duì)于項(xiàng)目公寓產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，公寓后期升值潛力會(huì)大些。(展開(kāi)全部)

交房應(yīng)該預(yù)期。下三層招商可以，也比較有前途。算是省醫(yī)高端剛需，不了解醫(yī)療器械這方面的不知道這些有多大的市場(chǎng)需求。在內(nèi)購(gòu)價(jià)合理的情況下，可以投資

這個(gè)項(xiàng)目的效果圖給人眼前一亮，但畢竟是效果圖，怎么好看怎么來(lái)。但從現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過(guò)的時(shí)候，總感覺(jué)三個(gè)樓之間的距離太近了，有點(diǎn)喘不上氣來(lái)的感覺(jué)，尤其是從經(jīng)二路紅旗路交叉口的位置向南觀察，感覺(jué)矮胖了一些，有點(diǎn)挫?？傮w來(lái)講，還是李嘉誠(chéng)先生說(shuō)的對(duì)，買(mǎi)樓要看三點(diǎn)：位置，位置，還是位置！??！無(wú)論哪個(gè)城市，辦公樓凡是在地鐵口的，一定看漲?。?！租金看漲，樓價(jià)看漲！?。?

1，開(kāi)發(fā)商是中部大觀地產(chǎn)，屬于思念系，思念系旗下有思念食品、杜康控股、瀚海地產(chǎn)和黃河大觀也叫做中部大觀。中部大觀成立于2003年，投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有思念果嶺國(guó)際社區(qū)、蘇荷中心、中部大觀國(guó)際購(gòu)物中心。就大觀目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目來(lái)看，品質(zhì)還行。
2，項(xiàng)目位于經(jīng)三路與黃河路交匯處向東50米路北，占地28畝，有精裝公寓，毛坯寫(xiě)字樓，和開(kāi)放式商業(yè)，業(yè)態(tài)比較齊全。據(jù)說(shuō)還有住宅，目前正在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)中。項(xiàng)目的產(chǎn)品線較也齊全，標(biāo)準(zhǔn)層1800㎡左右，A座為寫(xiě)字樓，C座公寓40-75㎡5梯20戶；B座公寓50-207㎡，10梯24戶。沒(méi)有獨(dú)立衛(wèi)生間。
3、璞麗中心項(xiàng)目位于新老城區(qū)交界處，既能享受到新城區(qū)便利的交通福利，又有老城區(qū)的人口福利，目前地鐵5號(hào)線正在施工中，區(qū)位不錯(cuò)。對(duì)面是河南省人民醫(yī)院，做的辦公樓樣板間也是以醫(yī)療型公司為參照的。周邊的住宅都比較老舊，大部分都是家屬院，人流比較多，商業(yè)中心比較期待。辦公的話，經(jīng)三路有個(gè)財(cái)富廣場(chǎng)，辦公很稀缺，但老式住宅區(qū)整體辦公氣氛不強(qiáng)。
4、據(jù)置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)寫(xiě)字樓要整層整層地賣(mài)。。。不明覺(jué)厲，，讓我想到一句話，求上者中，求中者下。(展開(kāi)全部)

時(shí)尚簡(jiǎn)約的外觀，玻璃幕墻再輔之炫爛的照明系統(tǒng)，美輪美奐，狂甩周邊項(xiàng)目N條街；地鐵5號(hào)線、黃河路中州大道高架、金融街經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路高架等交通形式多樣，極為便利；對(duì)面是省人民醫(yī)院，向東不遠(yuǎn)還有省胸科醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院等周邊配套豐富完善。
我要說(shuō)的是，璞麗中心的眾多優(yōu)勢(shì)，又恰恰是制約自己的劣勢(shì)。首先是不是真的有必要每個(gè)項(xiàng)目都找大師去做嗎？無(wú)形之中增加了多少成本呢？真的不差錢(qián)嗎？是不是設(shè)計(jì)方面增加的成本要從施工或者后期服務(wù)等方面找回來(lái)？周邊醫(yī)院林立，加之城中村改造，以及眾多老舊省機(jī)關(guān)家屬院，還有不久就會(huì)開(kāi)通的地鐵5號(hào)線，項(xiàng)目又緊鄰省人才市場(chǎng)，人流量之大，會(huì)經(jīng)常堵塞交通不說(shuō)，對(duì)寫(xiě)字樓辦公來(lái)說(shuō)，真的好嗎？能吸引高端企業(yè)入駐嗎？現(xiàn)在越來(lái)越多的企業(yè)，對(duì)辦公環(huán)境和交通越來(lái)越重視，要求越來(lái)越高，璞麗中心可能不愁賣(mài)，但是使用率，和入駐企業(yè)質(zhì)量還很難說(shuō)。(展開(kāi)全部)

璞麗中心——被神化了的王弄極（寫(xiě)字樓）
曾幾何時(shí)，設(shè)計(jì)師這個(gè)概念，在鄭州的地產(chǎn)圈一毛不值，賣(mài)的掉，賺的多是開(kāi)發(fā)商的唯一追求，而今，似乎越來(lái)越多的項(xiàng)目把設(shè)計(jì)師，從無(wú)所謂到很重視，從幕后推到前臺(tái)，梁志天，李瑋珉，以及璞麗中心的設(shè)計(jì)師——被神化的王弄極。為什么說(shuō)被神化？
我們還是先說(shuō)【寫(xiě)字樓】吧：
在這3棟高層中，只有A座為寫(xiě)字樓。其實(shí)經(jīng)三路不缺寫(xiě)字樓，但省醫(yī)附近還真的沒(méi)有太像樣的寫(xiě)字樓，孤零零的1棟樓雖然沒(méi)有了集群效應(yīng)，但卻有可能因?yàn)榭偯娣e有限，反而成了比較搶手的資源，加上前人才市場(chǎng)后省醫(yī)，假如租金不離譜，人力資源類(lèi)、藥品類(lèi)、醫(yī)療器械類(lèi)、康復(fù)類(lèi)、整形美容類(lèi)的公司足夠?qū)⑦@棟寫(xiě)字樓填滿，但我的前提是假如！按照目前預(yù)估的價(jià)格，和周?chē)鷿撛诳蛻艨梢猿惺艿淖饨饋?lái)看，恐怕會(huì)有一定的空置率，或者可以說(shuō)，回報(bào)率并不會(huì)很高，所以，對(duì)于這個(gè)雖然在地鐵口旁雖然是財(cái)富經(jīng)三路的旁的項(xiàng)目，還是以謹(jǐn)慎，為第一原則。
相比較來(lái)說(shuō)我認(rèn)為價(jià)格不高且位置更好的東風(fēng)路花園路區(qū)域更有價(jià)值。

話回標(biāo)題：
說(shuō)神化那就要從兩方面說(shuō)起，第一，王弄極先生設(shè)計(jì)，被譽(yù)為超越傳統(tǒng)的商業(yè)綜合體，瀚海北金。作為被稱(chēng)之為大師之作的瀚海北金，雖然在外形上獨(dú)樹(shù)一幟，卻明顯不符合大師的設(shè)計(jì)風(fēng)范，5A寫(xiě)字樓卻無(wú)茶水間，衛(wèi)生間既沒(méi)有設(shè)計(jì)在核心筒，又沒(méi)有靠一側(cè)幕墻，反而擠占了一半辦公區(qū)空間，導(dǎo)致較大戶型或凹或凸均不方正，負(fù)一負(fù)二停車(chē)場(chǎng)，動(dòng)線設(shè)計(jì)奇葩，各種因電梯井形成的死角，出入坡道拐角詭異等等等等。第二，所謂全球十大前衛(wèi)設(shè)計(jì)師稱(chēng)號(hào)。當(dāng)你把這行稱(chēng)號(hào)敲進(jìn)百度，敲進(jìn)谷歌（需翻墻）的時(shí)候，會(huì)驚喜的發(fā)現(xiàn)，尋覓了半個(gè)小時(shí)也無(wú)法尋找到剩余9位設(shè)計(jì)師，那么，再加上王弄極先生的作品實(shí)際已經(jīng)建成的并不多，我們是不是可以認(rèn)為，王弄極先生是被過(guò)度包裝和神化出來(lái)的大師呢？
再看璞麗中心，外表很美麗，而內(nèi)部并沒(méi)有讓人感到有什么超前，我想我們更應(yīng)該卸下王弄極先生的光環(huán)以普通建筑的眼光來(lái)對(duì)待他。(展開(kāi)全部)

對(duì)于該項(xiàng)目的寫(xiě)字樓還是慎重慎重，再慎重。
非商務(wù)區(qū)域，孤島型的商務(wù)辦公最可怕。第一，缺乏商務(wù)氛圍，形成不了商務(wù)圈，這樣對(duì)于后期物業(yè)的溢價(jià)就受到很大限制，第二，客源太單一，打眼望去，這就是定向性的醫(yī)療上下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)辦公聚集地嘛，客源過(guò)于單一狹窄，而這部分客群，其實(shí)對(duì)于寫(xiě)字樓的檔次要求并不高，對(duì)于價(jià)格的敏感性是最強(qiáng)的，未來(lái)的租金受到很大程度的限制，第三，立面有范，無(wú)奈昭示性太弱，滿足不了形象的要求，第四，臨近醫(yī)院，周邊環(huán)境嘈雜，對(duì)于高端企業(yè)所要求的辦公環(huán)境品質(zhì)影響太大。
個(gè)人從地產(chǎn)從業(yè)者角度，還是比較欣賞中部大觀這樣的企業(yè)，自從和王弄極大師合作之后，產(chǎn)品表現(xiàn)可真算是推陳出新，每次都能讓人眼前一亮。但是對(duì)于寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品的外延表現(xiàn)只是一個(gè)方面，后期招商運(yùn)作服務(wù)都是關(guān)鍵點(diǎn)，在這個(gè)項(xiàng)目上除了區(qū)位不支撐之外，這幾個(gè)點(diǎn)也做得不夠。
綜合考慮，個(gè)人還是不推薦。(展開(kāi)全部)

老城區(qū)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，產(chǎn)品設(shè)計(jì)花足了功夫，符合思念近兩年的產(chǎn)品風(fēng)格，產(chǎn)品不驚人死不休，產(chǎn)品設(shè)計(jì)絕對(duì)的市場(chǎng)引領(lǐng)者。區(qū)位看似不錯(cuò)，卻存在交通擁堵威脅。對(duì)于商業(yè)和公寓產(chǎn)品，個(gè)人認(rèn)為有充足客源支撐，一是兩公里范圍的商業(yè)空白，二是臨近省醫(yī)，有大量醫(yī)療相關(guān)需求。這些足以支撐兩種物業(yè)的去化。寫(xiě)字樓的存在多少有點(diǎn)尷尬，一是區(qū)位支撐不足，周邊缺乏集群效應(yīng)，所能想到的入駐企業(yè)，也就醫(yī)療上下游，范疇有限，二昭示性弱，綜合，對(duì)于本項(xiàng)目寫(xiě)字樓物業(yè)謹(jǐn)慎入手。

瀚海璞麗，項(xiàng)目位于老城傳統(tǒng)省府行政區(qū)域，有很深的城市人文沉淀。地塊不大，南北交通靠西側(cè)的經(jīng)三路，東西有黃河路及未來(lái)的五號(hào)線，總體交通方便。項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位前衛(wèi)時(shí)尚，做小型公寓及辦公，內(nèi)有微型商業(yè)街。作為都市內(nèi)的產(chǎn)品定位，還是很清晰。缺點(diǎn)是地塊有點(diǎn)小，盡管采取了流線型的內(nèi)部交通設(shè)計(jì)，還是會(huì)顯得有點(diǎn)擁擠。但是，如果后期管理得當(dāng)，商業(yè)定位明晰，這個(gè)項(xiàng)目還是很看好的。畢竟這區(qū)域周邊，目前還沒(méi)有能與之相比的同類(lèi)型項(xiàng)目。