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城發(fā)玥園，豐產(chǎn)路與經(jīng)五路交匯處南100米路東。

項(xiàng)目原名裕彤嘉園，現(xiàn)在換了一個(gè)馬甲城發(fā)玥園，重新包裝入市，2021年鄭州地產(chǎn)集團(tuán)以初始價(jià)格拿下60號土地，總價(jià)是2.17億元，樓面價(jià)5800元/平方米，占地面積大概是13畝，容積率是4.5，規(guī)劃2棟樓，1棟是34層高層（1T2戶），80-136平方米，成交均價(jià)17000-17500元/平方米，1棟11層高層（2T4戶），96-100平方米，成交均價(jià)17500-18000元/平方米。

項(xiàng)目的位置真的是不錯(cuò)，金水區(qū)核心區(qū)域，絕對是四通八達(dá)，周邊都是一些家屬院，比如河南統(tǒng)計(jì)局家屬院、人民出版家屬院、關(guān)虎屯生活廣場、國貿(mào)360等等，一般像是這些核心區(qū)域基本上沒有新的土地供應(yīng)，周邊都是一些老的項(xiàng)目，可參考的也少。

項(xiàng)目不足之處，只有13畝，2棟樓，說好聽叫“小而美”，不好聽就是太憋屈，就像是大象住進(jìn)了麻雀的窩里，施展不開，另外一點(diǎn)就是，這種豆腐地塊的項(xiàng)目，基本是不保值，跌的也都比較快，二手的流動性也特別差，便宜了買的人也少，除非是真的特別便宜。

有幾類的小區(qū)一定要慎重購買，其一就是這種小的豆腐地塊，住起來不舒服吧，將來也不好賣；其二就是梯戶比高的，這種房子住起來不舒服，將來賣了也比較麻煩，也不是很好出手；其三就是安置房小區(qū)里面有商品房的，這種項(xiàng)目住起來不舒服，另外流動性也差。

查理·芒格：倒過來思考有利于理解事物本質(zhì)并解決問題——要知道我會死在哪里就好啦，將永遠(yuǎn)不去那個(gè)地方?。?/cite>(展開全部)

主城區(qū)一些犄角旮旯的樓盤都得以重生，尤其是金水區(qū)。

實(shí)地探盤小眾低調(diào)樓盤城發(fā)玥園，為河南統(tǒng)計(jì)局家屬院改造項(xiàng)目，原來的問題樓盤也得以重生，施工一切正常，目前已 首開，均價(jià)17000起步。

屬于花園路國貿(mào)360商圈，三環(huán)內(nèi)核心區(qū)，乍一聽也是典型的黃金地段，但現(xiàn)場來看就很一般了，地塊非常狹長，南側(cè)為老破小家屬院，北側(cè)為關(guān)虎屯生活廣場，西側(cè)經(jīng)五路，北側(cè)豐產(chǎn)路，所謂的北鄰農(nóng)業(yè)路，東臨花園路都是需要穿過一條條擁堵的小路才可以到達(dá)，地鐵2號線關(guān)虎屯站還有段距離，看似很方便的交通，其實(shí)也就那樣了。距離國貿(mào)360確實(shí)很近，生活氛圍是非常濃郁的，但城市界面一般。

占地只有16畝，規(guī)劃并排兩棟樓，一棟高層一棟小高層，其中高層兩個(gè)單元，兩梯四戶，面積段93平三房中間戶、80平三房中間戶但房源較少、118平三房邊戶、123平三房邊戶、136平四房邊戶；小高層一梯兩戶，3個(gè)單元，面積段65平兩房、95-97平三房、100平三房，高層稀疏平常，但66平起步的小高層產(chǎn)品，總價(jià)低，在主城區(qū)確實(shí)是稀缺，把小高層樓棟做的這么剛需也是有一定道理的，緊鄰南側(cè)即為家屬院產(chǎn)品，地塊狹長的城發(fā)玥園小高層采光難免會收到影響。

300多套房源，其中部分為安置房源，拿出來賣的大概只有200多套。

看完現(xiàn)場看完戶型對這個(gè)盤的感覺就只有剛需了，確實(shí)跟改善關(guān)系不大，這個(gè)位置和配套包括環(huán)境17000的價(jià)格真的不能算性價(jià)比多高呢，慢慢賣吧。(展開全部)

城發(fā)玥園，豐產(chǎn)路與經(jīng)五路交匯處南100米路東。

又是一個(gè)小樓盤入市，原來叫裕彤嘉園，河南省統(tǒng)計(jì)局家屬院的改造項(xiàng)目，位置是真的不錯(cuò)，位于金水區(qū)老城區(qū)，豐產(chǎn)路與經(jīng)五路交匯處，四通八達(dá)，旁邊是國貿(mào)360、一些家屬院，比如河南省統(tǒng)計(jì)家屬院，河南省人民出版家屬院等等吧，占地面積大概是13畝，容積率是4.5，樓面價(jià)合到5800左右。

13畝土地一共規(guī)劃2棟樓，1棟是34層高層（1T2戶），1棟11層高層（2T4戶），大概是200多套房子，戶型面積涵蓋66-81平方米的兩房、93-123平方米的三房，137平方米的四房，主要戶型是三房，占比低76%，戶型價(jià)格大概17000左右。

單純從位置上來說是真的不錯(cuò)，占據(jù)地利，但是地塊太小，住起來是相當(dāng)憋屈，因?yàn)樾^(qū)只有13畝。

簡單說一下項(xiàng)目，你要是自己住，其實(shí)沒啥問題，但是房子肯定考慮到交易，若干年之后你要變現(xiàn)，有的房子好賣一些，有的房子難賣，經(jīng)過一輪調(diào)整。

啥房子最好賣？

學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房是真的剛需，地段、品質(zhì)等等，在學(xué)區(qū)房面前都是弟弟，現(xiàn)在房價(jià)都下降，但是好的學(xué)區(qū)房降的少。以金科城為例，大2016年，當(dāng)時(shí)開盤高層的價(jià)格不到一萬，2019年高層的價(jià)格16000左右，一期交付的時(shí)候業(yè)主維權(quán)，品質(zhì)一般，減配，人車不分流等等，但是靠著好的學(xué)區(qū)價(jià)格依舊被拉上去。

啥房子不好賣？

現(xiàn)在的趨勢是改善的天下，改善市場非?；钴S，剛需一降再降，尤其是小地塊的項(xiàng)目，比如一二十畝的小社區(qū)，再比如就是多梯戶比的項(xiàng)目，好多都已經(jīng)回到了五六年前。(展開全部)

主城區(qū)一些歷史遺留問題的樓盤相繼換個(gè)身份重新入市，城發(fā)玥園即是原來的裕彤嘉園。

地塊非常小，只有12畝，容積率4,5，位于豐產(chǎn)路南、經(jīng)五路東，規(guī)劃1棟34層高層、1棟11層小高層，總315戶，目前鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司開發(fā)，國企，營銷中心已對外開放。

這個(gè)位置就是典型的金水主城區(qū)，生活配套肯定沒得說，出門就是關(guān)虎屯生活廣場和國貿(mào)360，周邊花園路、經(jīng)五路、農(nóng)業(yè)路，地鐵2號線，出行非常的便利，不過周邊年代感家屬院云集，意味著城市界面一般，同時(shí)早晚高峰期主城區(qū)擁堵已是家常便飯。

兩個(gè)面積段小高層洋房100平、高層為136平四房，全為大面寬朝南，只能說不拉跨，目前主推11層小高層房源，三房一衛(wèi)，一梯兩戶設(shè)計(jì)，毛坯交付，小高層在主城區(qū)本就是一個(gè)稀缺品，面積段小總價(jià)低就更有優(yōu)勢了。

主城區(qū)最大的優(yōu)勢就是稀缺，現(xiàn)在的定位也是冰火兩重天，要么主打名氣大的豪宅大平層，比如萬科古翠隱秀、雅頌居等，回歸主城，在主城區(qū)住上大平層也是一種身份的象征，另外一面就落差比較大了，主城區(qū)里的純剛需盤，純自住，品質(zhì)和設(shè)計(jì)都非常平平，對號入座城發(fā)玥園就是剛需盤純自住。

地塊太小，對于內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)及其他規(guī)劃設(shè)計(jì)就不要有過多期待了。

城投國企牽頭，保證了項(xiàng)目的安全性。

小眾樓盤，只要價(jià)格合適，還是可以關(guān)注的。(展開全部)

這是河南省統(tǒng)計(jì)局家屬院的改造項(xiàng)目，原來叫裕彤嘉園項(xiàng)目部，項(xiàng)目當(dāng)初涉及征收拆遷4棟住宅樓和1棟辦公樓，計(jì)劃改造后將建設(shè)安置住宅樓2棟。2021年11月19日，由鄭州地產(chǎn)集團(tuán)都市開發(fā)有限公司以底價(jià)21796萬元競得，折合樓面價(jià)5768元一平。該地塊編號為鄭政出〔2021〕60號（網(wǎng)），只有12畝，那一段時(shí)間出了好多類似的迷你地塊，比如黃河路20畝的軌道交通公司的安置項(xiàng)目地，30畝的瀚宇天悅城安置用地，37畝的美盛教育港灣用地，可能小地塊還好賣些吧。

鄭州樓市的一貫定律，小地塊位置好，玥園位于豐產(chǎn)路南、經(jīng)五路東，關(guān)虎屯生活廣場以南，挨著國貿(mào)360，堪稱金水區(qū)中心區(qū)的中心。但容積率高達(dá)4.5，規(guī)劃一棟34層高層和一棟11層洋房及部分商業(yè)，總共315套房，3月初的時(shí)候已經(jīng)進(jìn)行了預(yù)售前公示，推出63套房，物業(yè)公司為鄭州城發(fā)索克科技服務(wù)有限公司，物業(yè)費(fèi)住宅2.78元/月/平方米。戶型是96平三室（洋房）和136平四房（高層），就這種地塊來說，戶型還是不錯(cuò)的，96平的有個(gè)聯(lián)通大陽臺，136平的三開間朝南，南北通透。

這種核心地段的微型小區(qū)，只要價(jià)格便宜，哪怕自住也劃算，但這盤戶型太大，一看都是給單位領(lǐng)導(dǎo)定制，剩一點(diǎn)對市場銷售，為了彌補(bǔ)單位內(nèi)購優(yōu)惠，對外的價(jià)格必然不低，所以周邊的可以看看，價(jià)格合適不妨入手。(展開全部)