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龍湖棲湖原著，水磨路北、萍湖路西。
房地產(chǎn)越來(lái)越魔幻，有人說(shuō)這是一個(gè)烏卡時(shí)代（VUCA），VUCA即volatile，uncertain，complex，ambiguous四個(gè)單詞的縮寫(xiě)，四個(gè)單詞分別是易變不穩(wěn)定、不確定、復(fù)雜和模糊的意思。烏卡時(shí)代是一個(gè)具有現(xiàn)代概念的詞，是指我們正處于一個(gè)易變性、不確定性、復(fù)雜性、模糊性的世界里。
現(xiàn)在這個(gè)房地產(chǎn)正是處于這樣一個(gè)時(shí)代！
2019年3月份的時(shí)候，鄭州祥寧置業(yè)有限公司在二七區(qū)水磨路北、萍湖路西拿下一宗土地，使用權(quán)面積約57.88畝，土地用途為城鎮(zhèn)住宅，1＜容積率＜1.6，建筑密度＜25%，建筑高度＜40米，綠地率＞35%，出讓年限70年(地下50年)，鄭州祥寧置業(yè)屬于鄭州二七區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理公司，樓面價(jià)折合到5300元/平方米，這個(gè)地塊是跟龍湖合作。
這個(gè)區(qū)域是原來(lái)的馬寨鎮(zhèn)，原來(lái)叫鳳西湖，現(xiàn)在重新包裝概念入市叫鳳湖智能新區(qū)，位于二七區(qū)西南部，規(guī)劃面積約6.12平方公里，東臨鳳湖（尖崗水庫(kù)）、西至鄭少高速、南接繞城高速生態(tài)廊道、北鄰鄭州市中央文化區(qū)“四個(gè)中心”，根據(jù)報(bào)道根據(jù)報(bào)道海利根國(guó)際生態(tài)文化城、中物科技園、中部航空制造基地、深國(guó)際·北方區(qū)域總部智慧港、聯(lián)東U谷科技總部港……
規(guī)劃這么多新區(qū)，規(guī)劃是規(guī)劃，但是落地的又能有幾個(gè)，感覺(jué)真的是夠嗆！這個(gè)地方原來(lái)是天地置業(yè)一家開(kāi)發(fā)商再搞，后來(lái)拉來(lái)招商，感覺(jué)也是反響一般，再次拉來(lái)龍湖、金茂、星聯(lián)，不過(guò)感覺(jué)還是夠嗆。鄭州有兩個(gè)區(qū)域是扶不上的阿斗，一個(gè)是經(jīng)開(kāi)物流區(qū)，另一個(gè)就是這個(gè)地方，根據(jù)規(guī)劃圖顯示項(xiàng)目規(guī)劃了4棟11層、3棟9層、6棟6層的洋房。
不過(guò)從目前的種種情況來(lái)看大概率是要黃了，上文提到現(xiàn)在是一個(gè)“烏卡時(shí)代”， 們正處于一個(gè)易變性、不確定性、復(fù)雜性、模糊性的世界里。隨著去年龍湖的人事的變動(dòng)，去年龍湖鄭州與西安合并，可以理解為西安把鄭州給并了，西安公司總經(jīng)理的總經(jīng)理張童任老大。
這是一個(gè)魔幻的時(shí)代！(展開(kāi)全部)
國(guó)慶節(jié)后重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)布組織及人事變動(dòng)公告，全文如下：
因業(yè)務(wù)發(fā)展需要，以下組織及人事變動(dòng)即日起生效:
龍湖集團(tuán)西安公司與鄭州公司，將合并為龍湖集團(tuán)西鄭公司。原龍湖集團(tuán)鄭州公司，將變更為龍湖集團(tuán)西鄭公司鄭州事業(yè)部。
張童，現(xiàn)龍湖集團(tuán)西安公司總經(jīng)理，將任命為龍湖集團(tuán)西鄭公司總經(jīng)理。在此崗位上，他將繼續(xù)向龍湖集團(tuán) CEO 邵明曉和龍湖集團(tuán) COO、高級(jí)副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理陳序平雙向匯報(bào)。
呂忠瓏，現(xiàn)龍湖集團(tuán)長(zhǎng)沙公司運(yùn)營(yíng)部職能負(fù)責(zé)人，將任命為龍湖集團(tuán)西鄭公司鄭州事業(yè)部總經(jīng)理，在此崗位上，他將向龍湖集團(tuán)西鄭公司總經(jīng)理張童匯報(bào)。
嚴(yán)亙暉，現(xiàn)龍湖集團(tuán)鄭州公司總經(jīng)理，由于個(gè)人原因?qū)⒂诮?cite style="display:none">離開(kāi)公司。
從18年的鄭州區(qū)域總徐桂園到19，20年的陳劍，再到21年的嚴(yán)亙暉，龍湖的區(qū)域總已然成為了一個(gè)高危職業(yè)
。
縱觀龍湖的入鄭之路：18年南龍湖地王進(jìn)駐鄭州；19年高新區(qū)地王進(jìn)入鄭州市區(qū)；20年雙湖科技城及管城區(qū)兩個(gè)地塊進(jìn)入鄭州主城區(qū)；21年綠博雙子+二七區(qū)地塊繼續(xù)開(kāi)疆拓土；但是細(xì)數(shù)這些地塊，作為后來(lái)者的龍湖拿的要么高地價(jià)要么給出高溢價(jià)和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作，再加上來(lái)得晚沒(méi)飯吃，龍湖沒(méi)有趕上一宗城改項(xiàng)目，像恒大、碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)哪個(gè)都是來(lái)了以城改入手慢慢深耕，時(shí)也命也，這也就導(dǎo)致了雖然鄭州區(qū)域的發(fā)展以肉眼可見(jiàn)的速度增長(zhǎng)，但是始終達(dá)不到集團(tuán)的指標(biāo)，再加上2019年龍湖CEO邵明曉在年會(huì)上說(shuō)的：5年內(nèi)，要消滅50億以下地區(qū)公司的承諾，隨著房地產(chǎn)的環(huán)境加速變化，龍湖的消滅計(jì)劃也需要加速。
原本平起平坐，現(xiàn)如今并入西安公司，雖然是龍湖戰(zhàn)略的目標(biāo)，但是可以看出在龍湖高層的規(guī)劃和謀略中，鄭州的地產(chǎn)發(fā)展活力和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如西安了
。
龍湖棲湖原著 作為龍湖地產(chǎn)進(jìn)駐二七的第一個(gè)項(xiàng)目，選擇了和zf平臺(tái)公司合作入股土地進(jìn)行操盤(pán)，項(xiàng)目位于四環(huán)外鄭少高速和繞城高速合圍的鳳湖區(qū)域，區(qū)域目前剛提上規(guī)劃，生態(tài)環(huán)境較好，但是配套基礎(chǔ)極差，旁邊的招商公園1872是第一個(gè)拓荒者。
從龍湖的規(guī)劃來(lái)看給出的是高端改善“原著”系，南龍湖的原著系交付后的呈現(xiàn)效果極佳，吊打90%友商，所以龍湖還是有點(diǎn)真東西的，產(chǎn)品規(guī)劃上因?yàn)?.6的容積率上限限制，全部為洋房+小高層設(shè)計(jì)，最高不超過(guò)11層，純改善社區(qū)。
個(gè)人認(rèn)為區(qū)域的價(jià)值目前呈現(xiàn)不出來(lái)，畢竟太需要時(shí)間發(fā)展，而且目前的市場(chǎng)正在下行，西邊還有洞林湖的各大改善盤(pán)，而且配套和交通更為優(yōu)質(zhì)，龍湖這步棋子恐怕下的不太好，不過(guò)對(duì)于區(qū)域來(lái)講，多點(diǎn)品質(zhì)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐有助于提升區(qū)域的發(fā)展和價(jià)值，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，買(mǎi)到這里來(lái)個(gè)休閑度假？但是旁邊招商12000+的參考價(jià)格也不算低了，又是一筆難算的帳 
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龍湖三子，今年最有看點(diǎn)的大概就是這個(gè)棲湖原著了，原著系列，一直是龍湖產(chǎn)品系中比較高的一類(lèi)，綠博的春江天璽、春江天越是沒(méi)法比的。
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原著這塊地的話，由來(lái)已久，2019年3月，鄭州祥寧置業(yè)有限公司（鄭州二七國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司子公司）以起始價(jià)33124萬(wàn)元摘得二七區(qū)57.88畝住宅地，即鄭政出〔2019〕12號(hào)（網(wǎng)）地，使用權(quán)面積38584.36㎡，合約57.88畝。容積率大于1.0小于1.6，折合572.29萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)5366元/㎡。
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這個(gè)價(jià)格有點(diǎn)略貴了，不知道是不是二七區(qū)為了抬價(jià)，要知道，在拿地前幾天，招商蛇口聯(lián)合頤城控股競(jìng)得的鄭政出〔2019〕10號(hào)（網(wǎng)），折合地價(jià)608.83萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)4566元/㎡。
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這種高地價(jià)的低密地塊，還真的只能找龍湖來(lái)破解，其他開(kāi)發(fā)商不好使。
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項(xiàng)目規(guī)劃了4棟11層、3棟9層、6棟6層的洋房和1套配套建筑，基本是一梯二的一個(gè)配置。這種產(chǎn)品和招商公園1872基本同一個(gè)類(lèi)型，所以面世后要直面招商的競(jìng)爭(zhēng)。
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龍湖相比招商，優(yōu)勢(shì)可能在于景觀、品質(zhì)感更好一些，但招商在這片久了，也有現(xiàn)房小區(qū)可以展示，有地主優(yōu)勢(shì)，以后可能形成龍湖壓招商一頭的局面，目前招商洋房標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)14000元/平，龍湖一般會(huì)在洋房贈(zèng)送面積方面發(fā)力，附加值更高，所以單價(jià)估計(jì)更高。
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不管以后龍湖與招商如何競(jìng)爭(zhēng)，兩大龍頭房企對(duì)于催熟不溫不火的鳳湖智能新區(qū)都是一件好事，類(lèi)似于洞林湖板塊、濱河國(guó)際新城板塊、百花齊放才能共贏。(展開(kāi)全部)
龍湖繼續(xù)在鄭開(kāi)拓疆土，第二座原著系產(chǎn)品落戶(hù)二七鳳湖智能新區(qū)，位于明暉路南、曙光路東，為二七區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司子公司19年摘得的地塊，現(xiàn)為龍湖與其合作項(xiàng)目，規(guī)劃4棟11層、3棟9層、6棟6層洋房及1棟配套建筑，容積率1.59，總規(guī)劃435戶(hù)，全為一梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，純改善。
兩大特點(diǎn)：
1、重點(diǎn)在區(qū)域，鳳湖智能新區(qū)位于二七馬寨，總占地9000余畝，是鄭州規(guī)劃的32個(gè)核心版塊之一，同時(shí)也是二七區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)謀劃推進(jìn)的六大核心版塊之一，屬于西美的代表性區(qū)域，東臨鳳湖（尖莊水庫(kù)）、西至鄭少高速、南接繞城高速生態(tài)廊道、北臨鄭州市中央文化區(qū)四大中心，內(nèi)部6000畝鳳湖、4200畝鄭州樹(shù)木園、森林公園，周邊還有賈峪湖、賈魯河，未來(lái)目標(biāo)將打造成鄭州西南版塊的“文化水岸、城南門(mén)戶(hù)、智慧新城”，同時(shí)該項(xiàng)目也是中國(guó)金茂在中原地區(qū)落地的首個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。
2、原著系列，這是素有疊墅專(zhuān)家之稱(chēng)的龍湖地產(chǎn)的高端系列，擇址標(biāo)準(zhǔn)選擇就是低密度，未來(lái)城市發(fā)展方向，尊重自然地貌，并占有山、河、湖、海等資源，棲湖原著東側(cè)緊鄰鳳湖新區(qū)大面積綠地和湖泊，未來(lái)就是名副其實(shí)的天然氧吧。
原著系碰撞鳳湖新區(qū)希望能擦出不一樣的火花，但理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感，二七鳳湖智能新區(qū)還處于起步階段，已進(jìn)駐的招商和龍湖均屬于拓荒者，價(jià)格低確實(shí)目前的一大優(yōu)勢(shì)，但各種配套設(shè)施都還在規(guī)劃階段，由規(guī)劃轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)還需要很長(zhǎng)時(shí)間，北有常西湖，西有洞林湖，東有金科中原，該區(qū)域還有很長(zhǎng)的路要走，除地緣性客戶(hù)可以關(guān)注，其他請(qǐng)三思。(展開(kāi)全部)
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