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上次來(lái)鳳凰悅府還是一年前，這次主要是降價(jià)了，聽(tīng)說(shuō)賣了幾十套，還不錯(cuò)。價(jià)格最低的是158㎡中間戶，一萬(wàn)六千多。

158㎡可選擇性比較大，9號(hào)樓已經(jīng)是現(xiàn)房，剩的房源不多，主要是低樓層。3號(hào)樓還有兩個(gè)月交房，樓層相對(duì)可選。

188㎡可選擇性不大，大概還有五六套房，但也有高樓層的，價(jià)格不低，目前20000左右。

如果不降價(jià)，還真是不好賣，綠都也是盲目自信，如果在三年前就拿出來(lái)賣，趁著21年那一小波，也清盤啦。非搞得神神秘秘的，一會(huì)只針對(duì)內(nèi)部，一會(huì)又分開(kāi)兩個(gè)院。家屬院不僅便宜還更好，真是對(duì)親兒子照顧得當(dāng)。

進(jìn)到商品房小區(qū)實(shí)地感受下了，覺(jué)得景觀綠化還可以，兒童游樂(lè)區(qū)也不錯(cuò)，外立面用材也不錯(cuò)，陽(yáng)臺(tái)也給封好了，只是玻璃分割的太多了，不太明白，這樣確實(shí)能省點(diǎn)錢，但對(duì)于外立面美觀度和室內(nèi)感受不太友好。

雖然能感覺(jué)出來(lái)，綠都在這個(gè)項(xiàng)目上很用心，但部分戶型的設(shè)計(jì)已經(jīng)一些細(xì)節(jié)還是沒(méi)有提升到位，定價(jià)也偏高。綠都現(xiàn)在也不是不缺錢，綠都九州雅敘/綠都東瀾岸這些遠(yuǎn)郊項(xiàng)目一個(gè)比一個(gè)難賣，其他城市也是如履薄冰，這幾年應(yīng)該是把過(guò)去掙的錢一股腦虧完啦。

學(xué)校方面，現(xiàn)在說(shuō)的是管城外國(guó)語(yǔ)小學(xué)，還是很不錯(cuò)的，管城區(qū)第一梯隊(duì)。

當(dāng)下的管城，確實(shí)沒(méi)有特別合適的改善樓盤，電建融園143㎡小高層算一個(gè)，但已經(jīng)無(wú)房可售，還是需要再出來(lái)一個(gè)新樓盤彌補(bǔ)下。(展開(kāi)全部)

人家這社區(qū)商業(yè) Q興！?。?

崇信鳳凰悅府，管城區(qū)鳳凰路南、東明路西。

這個(gè)項(xiàng)目也開(kāi)始打折促銷了或者說(shuō)叫清盤特惠，之前是9號(hào)樓158平方米的戶型，16XXX，而且還送一個(gè)10萬(wàn)塊錢的車位券，9號(hào)樓請(qǐng)清的差不多了，現(xiàn)在開(kāi)始是3號(hào)樓，政策跟之前的差不多，5樓和8樓的參考價(jià)格是16300元/平方米，原來(lái)的銷售價(jià)格可是18000-21000元/平方米

先說(shuō)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)吧：

1、位置

金二環(huán)、金二環(huán)、金二環(huán)，管城區(qū)鳳凰路南、東明路西，北側(cè)是鳳凰路，西側(cè)是貨站北街，這個(gè)位置算是不錯(cuò)了，沒(méi)有點(diǎn)關(guān)系，沒(méi)有點(diǎn)能力還真是拿不到，比石化路三兄弟強(qiáng)太多了。

2、改善

管城區(qū)基本沒(méi)有啥改善，基本以剛需和剛改為主，這個(gè)項(xiàng)目是少有的改善，起步就是126平方米，主力戶型則是158平方米，最大的是249平方米，在管城區(qū)算是數(shù)一數(shù)二的。

3、品質(zhì)

宇通既有制造業(yè)經(jīng)驗(yàn)，又有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，也有做改善的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)做的也是宇通員工的福利房，員工內(nèi)購(gòu)大概是是14000左右，在設(shè)計(jì)上還是花費(fèi)了一點(diǎn)心思，外立面是鋁板加上玻璃幕墻，鶴立雞群把周邊的都比下去了，還有社區(qū)大堂等等，自己?jiǎn)T工住，用材用料還比較用心。

比較惡心的是啥呢？

雖然你買你買的房子比宇通員工貴6000，但是開(kāi)發(fā)商給你弄個(gè)隔離，相當(dāng)于是宇通員工一個(gè)小區(qū)，商品房一個(gè)小區(qū)，大門是宇通自己人走了，東邊小過(guò)道留給商品房，憋屈啊。(展開(kāi)全部)

最近鳳凰悅府在搞9號(hào)樓清盤活動(dòng)，一口價(jià)16000起，還送10萬(wàn)車位券，3號(hào)樓的100套房源也要加推，基本是160平的四室，項(xiàng)目還搞起了首付10萬(wàn)起的噱頭，從低首付、車位券等跡象來(lái)看，這個(gè)稀缺的二環(huán)內(nèi)現(xiàn)房大平層優(yōu)質(zhì)盤，也面臨銷售的壓力了。

誠(chéng)然，二環(huán)主城這些年幾乎無(wú)啥正兒八經(jīng)的土地供應(yīng)，如果參考北京上海核心區(qū)的樓盤市場(chǎng)，鄭州主城區(qū)核心品質(zhì)盤按道理是高枕無(wú)憂的入手的?？上?，鄭州不是北上廣，吸引不了全國(guó)富人，屌絲之城的定位，注定了哪怕是主城核心盤的抗跌能力和溢價(jià)能力，也就比郊區(qū)盤強(qiáng)那么一丁點(diǎn)，北龍湖豪宅改善第一梯隊(duì)都能跌兩跌，更何況你鳳凰悅府這第二梯隊(duì)。

所以，哪怕你宇通精雕細(xì)琢，把地下停車場(chǎng)也采用高品質(zhì)打造，搞出來(lái)精裝大堂，結(jié)晶磨石車道、石材坡道。
哪怕你宇通夠貼心，把客廳雙面寬甚至帶轉(zhuǎn)角的超大落地窗都全部提前封好，陽(yáng)臺(tái)采用雙層夾膠low-e玻璃封裝好。
你哪怕把心思掏空了，只要價(jià)格下不去，就還是難賣。個(gè)人一直不認(rèn)同好房子不愁賣的理念。在市場(chǎng)下行的環(huán)境下，價(jià)格永遠(yuǎn)是第一位的，哪怕房子一般，價(jià)格便宜就問(wèn)題不大。經(jīng)濟(jì)不好，方便面、榨菜、二鍋頭銷量增加。拼多多主打下沉市場(chǎng)，取代淘寶。

現(xiàn)在鄭州不缺崇信鳳凰悅府這樣的好房子，缺的是正商升龍這樣能蓋便宜房子的，三環(huán)內(nèi)降到七八千，你看樓市會(huì)不會(huì)火。(展開(kāi)全部)

3棟都是26層，1樓非架空，2梯2戶，5個(gè)單元，260戶。
還剩100套么？

管城一哥——鳳凰悅府東苑交付了，整體還是不錯(cuò)的，大體符合預(yù)期中的樣子，但也有些許不足。

最引人注目的還是外立面，超高的窗墻比，陽(yáng)臺(tái)已經(jīng)封好，超大落地窗，都是三層中空的系統(tǒng)窗，窗戶結(jié)構(gòu)和寫(xiě)字樓相似， 但個(gè)人感覺(jué)這窗戶還是不夠通透，框架太多了，可能出于安全考慮吧。

入戶方面，地下室單元入口做了“泛大堂”設(shè)計(jì)，延伸了地下入戶的空間，懸浮吊頂，電動(dòng)平移門，儀式感滿滿，很多開(kāi)發(fā)商輕視地下，其實(shí)現(xiàn)在地上入戶真不一定有地下入戶次數(shù)多。
當(dāng)然，地上的入戶體驗(yàn)也不錯(cuò)，消火栓、水井、電井等部位全部采用隱蔽設(shè)計(jì)，墻面平滑，美觀實(shí)用，關(guān)鍵是樓棟大堂有中央空調(diào)，真的有點(diǎn)浪費(fèi)了，大堂出出進(jìn)進(jìn)的，這耗能不小。
9號(hào)樓一層還做了泛會(huì)所空間，兒童娛樂(lè)區(qū)，書(shū)房，健身區(qū)，就是不知道以后能保持多久，會(huì)不會(huì)收費(fèi)？

園林景觀方面比較中庸，倒是外面鳳凰路街邊的工業(yè)文化長(zhǎng)廊挺有意思，估計(jì)是參考了萬(wàn)科世玠，有一些做舊的元素，比如鄭州客車廠大門，時(shí)間坐標(biāo)浮雕圍墻、報(bào)刊亭、休閑座椅，廊架等，還是挺吸引人駐足的。
目前還是有158平和188平房源在售，均價(jià)18000-21000元一平，反正就是這么個(gè)價(jià)格，這么個(gè)現(xiàn)房，實(shí)地看看覺(jué)得值就買。個(gè)人感覺(jué)，不管買不買，想改善的都應(yīng)該去看看，起碼能心里有個(gè)比較。(展開(kāi)全部)

備案價(jià)格，面積由小到大，1.7，2.0，2.1。
沒(méi)想到8號(hào)樓的小戶型，也拿出來(lái)一個(gè)單元開(kāi)賣了。

對(duì)外銷售的是4號(hào)樓、9號(hào)樓（3號(hào)樓進(jìn)度慢一些），銷售情況。