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過去的2個月多，奧園業(yè)主想必很揪心，因為奧園地產(chǎn)一直跌宕起伏，先是評級下調(diào)，理財暴雷，深陷債務(wù)危機，近期又是轉(zhuǎn)讓多個境內(nèi)境外項目回血，引進戰(zhàn)投，滿滿求生欲。
如果總部不吸血的話，單看河南區(qū)域的項目，奧園還是維持的不錯的，像楊金的奧園譽湖灣，新鄭的奧園悅城，奧園和悅府，開封的奧園珺悅府，都屬于價格不貴，偏快速流量的項目，這些盤2021年的成交金額有24億，不算多，但夠河南區(qū)域用了。
最大的現(xiàn)金流當(dāng)屬悅城項目，運作較早，政策也活，像什么2000元認(rèn)購，無理由退房，全員營銷等等，基本能實現(xiàn)10幾20套的銷量，在郊區(qū)市場還算可以了，而且要交房的就1-5這寥寥幾棟樓，預(yù)計2023年年中交房，總不至于這點房子都交不了房吧？
悅城在這個區(qū)域算是比較務(wù)實的樓盤。
這并不是夸它，要說項目沒特色是真沒特色，占地153畝，容積率2.5，高低配做到極致，34層高層配上6-7層洋房，入住絕對逼仄，剛需做到極致，高層主力戶型為89-112平，洋房主力約115-125㎡，屬于區(qū)域里最低門檻，既沒有正弘的均好低密，也沒有正榮府的疊墅拉升逼格高，更不如正商左岸位置好，就是純純的流量盤。
LOW歸LOW，但悅城一是便宜，二是兌現(xiàn)度高。
便宜體現(xiàn)在，一個龍湖盤，先開始六七千，后來愣是賣出過四千多的價格，正常的5500-6000應(yīng)該可以買到，堪稱區(qū)域最低，敢這樣賣的項目，品質(zhì)肯定不高，但如果這樣持續(xù)賣，交房應(yīng)該不難。
兌現(xiàn)度高體現(xiàn)在，6200平的潮流商業(yè)街在去年10月開街了，打破了項目一公里以內(nèi)商業(yè)配套缺乏的現(xiàn)狀。
建議買房的可以等等，看看奧園債務(wù)危機處置的最終結(jié)果。(展開全部)
奧園悅城，大學(xué)南路與G107連接線東北角。
2010年初我國第一家TG網(wǎng)站上線，到了2011年8月，TG網(wǎng)站的數(shù)量就有5000余家，各路神仙大佬紛紛現(xiàn)身，不乏各大門戶網(wǎng)站的加入，也有新生的TG網(wǎng)站，新浪、騰訊、開心網(wǎng)、人人網(wǎng)等平臺型互聯(lián)網(wǎng)公司也先后進入到TG領(lǐng)域，TG幾乎已成為互聯(lián)網(wǎng)公司的標(biāo)配功能。
為了爭奪市場，TG公司紛紛競爭，補貼一輪又一輪，最后美團殺出來了。隨即的日子里，凡是平臺想要殺出來，都是補貼先行。
今天為啥說這個項目？因為這個特價房源是4999元/平方米，就按照五千塊錢算，建安成本得兩千塊一平方，再加上四百塊的綠化成本，這都兩千四五了。
四五千想在鄭州買房子還是非常難的，簡單的捋一下你就知道了，綠博現(xiàn)在一萬左右，平原新區(qū)六七千，滎陽東八九千，上街有一些五六千的房子，這樣的房價和縣城的房子差不多。
這個項目是奧園和竹桂園合作，竹桂園就是做黃帝千古情的公司，一共是合作兩宗土地，30號位于位于龍湖鎮(zhèn)大學(xué)南路東側(cè)、規(guī)劃三路南側(cè)，占地面積約68畝，容積率為2.5，成交單價310萬/畝，樓面價1861元/平方米；31號位于龍湖鎮(zhèn)新老107連接線北側(cè)、規(guī)劃四路西側(cè)，占地面積約85畝，容積率為2.5，成交單價313萬/畝，樓面價1878元/平方米。
你想想樓面價都1900元/平方米，再加上成本，這個特價房基本是貼著成本在賣。這個項目的定位也是純剛需，只有量戶型88平方米和112平方米。(展開全部)
項目地塊不是很方正，東北缺一個角，為教育用地，項目總占地約153畝，總建面約33萬方，容積率2.5，建筑密度25%，綠地率35%，共規(guī)劃有規(guī)劃18棟高層和8棟洋房，高層建筑面積約88-112㎡，洋房建筑面積約115-125㎡。
首推最南側(cè)的高層3號樓和5號樓，目前在進行清棟活動，就89平三室兩廳一衛(wèi)來說，3號樓不送車位，優(yōu)惠后單價6000左右，算下來總價在52萬左右；5號樓送車位優(yōu)惠后單價在7200左右，算下來總價在64萬，不送車位總價要比送車位便宜12萬左右，就算后期車位買的話也用不了12萬，這樣看來，不送車位的情況下買89平還是挺劃算的。
悅城與正榮城的置業(yè)顧問相當(dāng)有默契的將皇帝千古情景區(qū)作為項目的賣點來宣傳并對景區(qū)發(fā)展規(guī)劃等做了詳細(xì)的介紹，悅城售樓部對面就是新鄭市還算出名的西泰山旅游風(fēng)景區(qū)。
但是這兩個項目的位置還是比較尷尬的，位于南龍湖核心區(qū)的西側(cè)，周邊各種配套都沒有，無論是軌道交通還是學(xué)校還是商業(yè)或是醫(yī)療資源全都處于規(guī)劃中，地鐵規(guī)劃的有7號線二期，要問啥時候能享受7號線二期帶來的利好，只能說遙遙無期；附近學(xué)校從幼兒園到小學(xué)到中學(xué)都處于規(guī)劃中，教學(xué)質(zhì)量不敢保證；商業(yè)據(jù)說是黃帝千古情景區(qū)對面后期會規(guī)劃商業(yè)。(展開全部)
奧園悅城是奧園地產(chǎn)與竹桂園合作的，2020年5月拿的地，樓面價1800多元/平米，相比城南正榮府，感覺奧園這塊地的性價比一般。
一方面，地塊位置一般，太靠南，快到新密了，南面還臨著107，容易受到噪音影響。
另一方面，地價不算優(yōu)惠，同樣是5月份拿的地，正榮是1800左右，奧園還要貴幾十塊錢。
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作為南龍湖西板塊少有的幾個項目，奧園悅城位置不如正商左岸和正榮府，那他的優(yōu)勢在哪呢？
第一，戶型做小，降低總價。奧園的高層戶型只有88㎡小三房和112㎡大三房，比左岸90-125㎡和正榮府90-130㎡要小的多，而洋房則是首創(chuàng)115㎡和125㎡兩個戶型，而左岸和正榮府都是140平左右。個人感覺奧園的路線像早期的正商，就是純粹的剛需戶型。
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第二，價格不貴，高層7000元/平還送個負(fù)一層車位，放眼南龍湖，都沒這么便宜的。這樣大概一算，首付還不到20萬。關(guān)鍵是奧園悅城的戶型還真不賴，都是三開間朝南的。
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估計正商很郁悶，本來就是靠低價走量的，結(jié)果碰到奧園這個硬茬，二七區(qū)的外溢剛需和南龍湖的地緣客戶可以考慮奧園，性價比真的不錯。
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當(dāng)然，奧園的劣勢也比較突出，所以價格賣不上去。一個是梯戶比比較奇葩，三梯六戶，中間四戶是88平米小三房，兩端是112平三房，看著跟宿舍一樣，外觀樓體看起來是一個大薄板，挺不利于小區(qū)整體通風(fēng)采光的。
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還有一點，奧園的容積率是2.5不算高，但規(guī)劃是18棟34層高層和8棟洋房，看著密密麻麻的，真心不算舒服。聯(lián)想到前段看到住建部對縣城蓋房有新要求，縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應(yīng)不低于75%?？h城新建住宅最高不超過18層。
其實像滎陽、南龍湖、中牟本質(zhì)也是縣城級別，但近些年搞房地產(chǎn)，弄了很多30多層高層，賣的一般，住著也不舒服，隨著城鎮(zhèn)化放緩，不會有那么多人的，30多層真的沒必要。(展開全部)
奧園悅城，大學(xué)南路與G107連接線東北角。
從位置上看，基本已經(jīng)偏離南龍湖核心區(qū)域了，在昇達(dá)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院的西側(cè)，和城南正榮府抱團取暖，2020年5月份，新鄭市宸望置業(yè)有限公司拿下南龍湖30號土地和31號土地。
30號位于位于龍湖鎮(zhèn)大學(xué)南路東側(cè)、規(guī)劃三路南側(cè)，占地面積約68畝，容積率為2.5，成交單價310萬/畝，樓面價1861元/平方米。
31號位于龍湖鎮(zhèn)新老107連接線北側(cè)、規(guī)劃四路西側(cè)，占地面積約85畝，容積率為2.5，成交單價313萬/畝，樓面價1878元/平方米。
新鄭市宸望置業(yè)有限公司背后的股東是奧園和竹桂園旅游集團有限公司，竹桂園做的是旅游產(chǎn)業(yè)，先后做過“駐馬店老樂山景區(qū)”“狀元紅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)”“新密柏崖山景區(qū)”“鄭州櫻桃溝景區(qū)”“豫見帝鄉(xiāng)文創(chuàng)小鎮(zhèn)”“黃帝千古情景區(qū)”，在新鄭做的是黃帝千古情景區(qū)，這些用地是產(chǎn)業(yè)勾地，這個項目和正榮府可以說是兄弟項目。
這個項目總宗地為153畝，總建筑面積約33萬平方米，容積率為2.5，總戶數(shù)大概2500戶，項目的一期位于大學(xué)東側(cè)，規(guī)劃18棟高層和8棟洋房，高層只有倆戶型88㎡和112㎡，部分是三梯六，洋房也只有倆戶型112㎡和88㎡，偏剛需。
目前這個項目位置偏，周邊配套極其不成熟，暫不做推薦。(展開全部)
最強地址描述來了！天倫城和華僑城都往后稍稍！項目官方釋放，9月12日營銷中心對外開放，位置在大學(xué)南路繞城高速交叉口向南6公里，查了下地圖，周邊還真沒有什么標(biāo)志性主干道，為了方便找到項目，或許還可以再加一個，城南正榮府以南、坤達(dá)江山筑以西？
項目所處片區(qū)基本偏離了龍湖核心地帶，位于京廣快速路以西，周邊除了有個西泰山旅游風(fēng)景區(qū)，周邊環(huán)境氛圍和配套資源都沒有可提性，甚至道路交通還有點落后，從郭店的坤達(dá)江山筑往西走，經(jīng)過的基本都是無名小道，公共交通就不提了，公交為0，地鐵有規(guī)劃的7號線延長線泰山村站，也只是規(guī)劃。不過和城南正榮府抱團取暖，后期依靠自身規(guī)劃的約6200㎡商業(yè)街等配套資源，或許也能夠基本滿足生活需求。
項目總占地約153畝，總建面約33萬㎡，容積率約2.5，建筑密度約25%，綠地率約35%，高層住宅建筑面積約為89-112㎡，洋房建筑面積約115-125㎡，目前已經(jīng)確定高層為精裝修交付，高層的三個戶型89、112、125㎡都做到了三開間朝南，雙衛(wèi)戶型主衛(wèi)也都做到了三段式分離，沒有什么硬傷，精裝修標(biāo)準(zhǔn)目前還沒有出爐。參考城南正榮府，高層面積段92-125㎡，同樣精裝修交付，均價在8600左右。奧園今年悅城、譽湖灣項目在鄭登場，不知道會不會帶來一個全新的定價方式。(展開全部)
閱讀提示：1、橫向?qū)Ρ雀鱾€樓盤的去化意義不大，去化結(jié)果和推盤量、蓄客周期等都有一定的關(guān)系，僅能代表該樓盤此次推盤量條件下...
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