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過去的2個(gè)月多，奧園業(yè)主想必很揪心，因?yàn)閵W園地產(chǎn)一直跌宕起伏，先是評(píng)級(jí)下調(diào)，理財(cái)暴雷，深陷債務(wù)危機(jī)，近期又是轉(zhuǎn)讓多個(gè)境內(nèi)境外項(xiàng)目回血，引進(jìn)戰(zhàn)投，滿滿求生欲。

如果總部不吸血的話，單看河南區(qū)域的項(xiàng)目，奧園還是維持的不錯(cuò)的，像楊金的奧園譽(yù)湖灣，新鄭的奧園悅城，奧園和悅府，開封的奧園珺悅府，都屬于價(jià)格不貴，偏快速流量的項(xiàng)目，這些盤2021年的成交金額有24億，不算多，但夠河南區(qū)域用了。

最大的現(xiàn)金流當(dāng)屬悅城項(xiàng)目，運(yùn)作較早，政策也活，像什么2000元認(rèn)購(gòu)，無理由退房，全員營(yíng)銷等等，基本能實(shí)現(xiàn)10幾20套的銷量，在郊區(qū)市場(chǎng)還算可以了，而且要交房的就1-5這寥寥幾棟樓，預(yù)計(jì)2023年年中交房，總不至于這點(diǎn)房子都交不了房吧？

悅城在這個(gè)區(qū)域算是比較務(wù)實(shí)的樓盤。

這并不是夸它，要說項(xiàng)目沒特色是真沒特色，占地153畝，容積率2.5，高低配做到極致，34層高層配上6-7層洋房，入住絕對(duì)逼仄，剛需做到極致，高層主力戶型為89-112平，洋房主力約115-125㎡，屬于區(qū)域里最低門檻，既沒有正弘的均好低密，也沒有正榮府的疊墅拉升逼格高，更不如正商左岸位置好，就是純純的流量盤。

LOW歸LOW，但悅城一是便宜，二是兌現(xiàn)度高。

便宜體現(xiàn)在，一個(gè)龍湖盤，先開始六七千，后來愣是賣出過四千多的價(jià)格，正常的5500-6000應(yīng)該可以買到，堪稱區(qū)域最低，敢這樣賣的項(xiàng)目，品質(zhì)肯定不高，但如果這樣持續(xù)賣，交房應(yīng)該不難。

兌現(xiàn)度高體現(xiàn)在，6200平的潮流商業(yè)街在去年10月開街了，打破了項(xiàng)目一公里以內(nèi)商業(yè)配套缺乏的現(xiàn)狀。

建議買房的可以等等，看看奧園債務(wù)危機(jī)處置的最終結(jié)果。(展開全部)

奧園悅城，大學(xué)南路與G107連接線東北角。

2010年初我國(guó)第一家TG網(wǎng)站上線，到了2011年8月，TG網(wǎng)站的數(shù)量就有5000余家，各路神仙大佬紛紛現(xiàn)身，不乏各大門戶網(wǎng)站的加入，也有新生的TG網(wǎng)站，新浪、騰訊、開心網(wǎng)、人人網(wǎng)等平臺(tái)型互聯(lián)網(wǎng)公司也先后進(jìn)入到TG領(lǐng)域，TG幾乎已成為互聯(lián)網(wǎng)公司的標(biāo)配功能。

為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)，TG公司紛紛競(jìng)爭(zhēng)，補(bǔ)貼一輪又一輪，最后美團(tuán)殺出來了。隨即的日子里，凡是平臺(tái)想要?dú)⒊鰜?，都是補(bǔ)貼先行。

今天為啥說這個(gè)項(xiàng)目？因?yàn)檫@個(gè)特價(jià)房源是4999元/平方米，就按照五千塊錢算，建安成本得兩千塊一平方，再加上四百塊的綠化成本，這都兩千四五了。

四五千想在鄭州買房子還是非常難的，簡(jiǎn)單的捋一下你就知道了，綠博現(xiàn)在一萬左右，平原新區(qū)六七千，滎陽東八九千，上街有一些五六千的房子，這樣的房?jī)r(jià)和縣城的房子差不多。

這個(gè)項(xiàng)目是奧園和竹桂園合作，竹桂園就是做黃帝千古情的公司，一共是合作兩宗土地，30號(hào)位于位于龍湖鎮(zhèn)大學(xué)南路東側(cè)、規(guī)劃三路南側(cè)，占地面積約68畝，容積率為2.5，成交單價(jià)310萬/畝，樓面價(jià)1861元/平方米；31號(hào)位于龍湖鎮(zhèn)新老107連接線北側(cè)、規(guī)劃四路西側(cè)，占地面積約85畝，容積率為2.5，成交單價(jià)313萬/畝，樓面價(jià)1878元/平方米。

你想想樓面價(jià)都1900元/平方米，再加上成本，這個(gè)特價(jià)房基本是貼著成本在賣。這個(gè)項(xiàng)目的定位也是純剛需，只有量戶型88平方米和112平方米。(展開全部)

奧園悅城是奧園地產(chǎn)與竹桂園合作的，2020年5月拿的地，樓面價(jià)1800多元/平米，相比城南正榮府，感覺奧園這塊地的性價(jià)比一般。

一方面，地塊位置一般，太靠南，快到新密了，南面還臨著107，容易受到噪音影響。

另一方面，地價(jià)不算優(yōu)惠，同樣是5月份拿的地，正榮是1800左右，奧園還要貴幾十塊錢。
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作為南龍湖西板塊少有的幾個(gè)項(xiàng)目，奧園悅城位置不如正商左岸和正榮府，那他的優(yōu)勢(shì)在哪呢？

第一，戶型做小，降低總價(jià)。奧園的高層戶型只有88㎡小三房和112㎡大三房，比左岸90-125㎡和正榮府90-130㎡要小的多，而洋房則是首創(chuàng)115㎡和125㎡兩個(gè)戶型，而左岸和正榮府都是140平左右。個(gè)人感覺奧園的路線像早期的正商，就是純粹的剛需戶型。
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第二，價(jià)格不貴，高層7000元/平還送個(gè)負(fù)一層車位，放眼南龍湖，都沒這么便宜的。這樣大概一算，首付還不到20萬。關(guān)鍵是奧園悅城的戶型還真不賴，都是三開間朝南的。
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估計(jì)正商很郁悶，本來就是靠低價(jià)走量的，結(jié)果碰到奧園這個(gè)硬茬，二七區(qū)的外溢剛需和南龍湖的地緣客戶可以考慮奧園，性價(jià)比真的不錯(cuò)。
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當(dāng)然，奧園的劣勢(shì)也比較突出，所以價(jià)格賣不上去。一個(gè)是梯戶比比較奇葩，三梯六戶，中間四戶是88平米小三房，兩端是112平三房，看著跟宿舍一樣，外觀樓體看起來是一個(gè)大薄板，挺不利于小區(qū)整體通風(fēng)采光的。
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還有一點(diǎn)，奧園的容積率是2.5不算高，但規(guī)劃是18棟34層高層和8棟洋房，看著密密麻麻的，真心不算舒服。聯(lián)想到前段看到住建部對(duì)縣城蓋房有新要求，縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應(yīng)不低于75%?？h城新建住宅最高不超過18層。

其實(shí)像滎陽、南龍湖、中牟本質(zhì)也是縣城級(jí)別，但近些年搞房地產(chǎn)，弄了很多30多層高層，賣的一般，住著也不舒服，隨著城鎮(zhèn)化放緩，不會(huì)有那么多人的，30多層真的沒必要。(展開全部)

奧園悅城，大學(xué)南路與G107連接線東北角。

從位置上看，基本已經(jīng)偏離南龍湖核心區(qū)域了，在昇達(dá)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院的西側(cè)，和城南正榮府抱團(tuán)取暖，2020年5月份，新鄭市宸望置業(yè)有限公司拿下南龍湖30號(hào)土地和31號(hào)土地。

30號(hào)位于位于龍湖鎮(zhèn)大學(xué)南路東側(cè)、規(guī)劃三路南側(cè)，占地面積約68畝，容積率為2.5，成交單價(jià)310萬/畝，樓面價(jià)1861元/平方米。

31號(hào)位于龍湖鎮(zhèn)新老107連接線北側(cè)、規(guī)劃四路西側(cè)，占地面積約85畝，容積率為2.5，成交單價(jià)313萬/畝，樓面價(jià)1878元/平方米。

新鄭市宸望置業(yè)有限公司背后的股東是奧園和竹桂園旅游集團(tuán)有限公司，竹桂園做的是旅游產(chǎn)業(yè)，先后做過“駐馬店老樂山景區(qū)”“狀元紅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)”“新密柏崖山景區(qū)”“鄭州櫻桃溝景區(qū)”“豫見帝鄉(xiāng)文創(chuàng)小鎮(zhèn)”“黃帝千古情景區(qū)”，在新鄭做的是黃帝千古情景區(qū)，這些用地是產(chǎn)業(yè)勾地，這個(gè)項(xiàng)目和正榮府可以說是兄弟項(xiàng)目。

這個(gè)項(xiàng)目總宗地為153畝，總建筑面積約33萬平方米，容積率為2.5，總戶數(shù)大概2500戶，項(xiàng)目的一期位于大學(xué)東側(cè)，規(guī)劃18棟高層和8棟洋房，高層只有倆戶型88㎡和112㎡，部分是三梯六，洋房也只有倆戶型112㎡和88㎡，偏剛需。

目前這個(gè)項(xiàng)目位置偏，周邊配套極其不成熟，暫不做推薦。(展開全部)