奧園悅城是奧園地產(chǎn)與竹桂園合作的，2020年5月拿的地，樓面價(jià)1800多元/平米，相比城南正榮府，感覺奧園這塊地的性價(jià)比一般。
一方面，地塊位置一般，太靠南，快到新密了，南面還臨著107，容易受到噪音影響。
另一方面，地價(jià)不算優(yōu)惠，同樣是5月份拿的地，正榮是1800左右，奧園還要貴幾十塊錢。
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作為南龍湖西板塊少有的幾個(gè)項(xiàng)目，奧園悅城位置不如正商左岸和正榮府，那他的優(yōu)勢在哪呢？
第一，戶型做小，降低總價(jià)。奧園的高層戶型只有88㎡小三房和112㎡大三房，比左岸90-125㎡和正榮府90-130㎡要小的多，而洋房則是首創(chuàng)115㎡和125㎡兩個(gè)戶型，而左岸和正榮府都是140平左右。個(gè)人感覺奧園的路線像早期的正商，就是純粹的剛需戶型。
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第二，價(jià)格不貴，高層7000元/平還送個(gè)負(fù)一層車位，放眼南龍湖，都沒這么便宜的。這樣大概一算，首付還不到20萬。關(guān)鍵是奧園悅城的戶型還真不賴，都是三開間朝南的。
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估計(jì)正商很郁悶，本來就是靠低價(jià)走量的，結(jié)果碰到奧園這個(gè)硬茬，二七區(qū)的外溢剛需和南龍湖的地緣客戶可以考慮奧園，性價(jià)比真的不錯(cuò)。
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當(dāng)然，奧園的劣勢也比較突出，所以價(jià)格賣不上去。一個(gè)是梯戶比比較奇葩，三梯六戶，中間四戶是88平米小三房，兩端是112平三房，看著跟宿舍一樣，外觀樓體看起來是一個(gè)大薄板，挺不利于小區(qū)整體通風(fēng)采光的。
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還有一點(diǎn)，奧園的容積率是2.5不算高，但規(guī)劃是18棟34層高層和8棟洋房，看著密密麻麻的，真心不算舒服。聯(lián)想到前段看到住建部對縣城蓋房有新要求，縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應(yīng)不低于75%?？h城新建住宅最高不超過18層。
其實(shí)像滎陽、南龍湖、中牟本質(zhì)也是縣城級別，但近些年搞房地產(chǎn)，弄了很多30多層高層，賣的一般，住著也不舒服，隨著城鎮(zhèn)化放緩，不會有那么多人的，30多層真的沒必要。
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