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帝王家，皇后誕下皇子，雖不是長(zhǎng)子，單貴為皇后嫡子，一出生變光芒四射，大有被立為太子之趨勢(shì)，此子仗著皇家寵愛(ài)也經(jīng)常飛揚(yáng)跋扈奈。何近年天災(zāi)人禍，國(guó)庫(kù)空虛，朝堂之上皇族均大行節(jié)儉之道，皇子的待遇大幅度削減，因?yàn)橹皼](méi)有像哥哥們底蘊(yùn)，所以怎一個(gè)慘字。

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2017年的那輪規(guī)劃，讓綠博片區(qū)狠狠地刷了一次存在感。
現(xiàn)在的綠博片區(qū)內(nèi)熱熱鬧鬧，方特、綠博園已運(yùn)營(yíng)多年，電影小鎮(zhèn)、極地海洋公園、奧特萊斯等的落地也是讓這個(gè)區(qū)域熱度不斷。
于是，一線品牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐，超低的容積率，超高的規(guī)劃，讓這里的區(qū)域價(jià)值不斷提升，人居環(huán)境更加濃厚，是升級(jí)置業(yè)者們不可忽視的地方。

在整個(gè)大河南、整個(gè)環(huán)鄭市場(chǎng)，綠博132平方公里是最好的文化產(chǎn)業(yè)土壤，也是鄭州東部區(qū)域中產(chǎn)階級(jí)最好的低密改善土壤。

集全省之力的鄭東新區(qū)都需要10年發(fā)展，132平方公里的綠博才發(fā)展了4年。

根據(jù)鄭州東強(qiáng)的發(fā)展邏輯，鄭州未來(lái)一定會(huì)收歸中牟的，現(xiàn)在東區(qū)的核心在北龍湖、科學(xué)谷，在填白沙。當(dāng)注意力回歸綠博之后，綠博未來(lái)的行政等級(jí)、投入一定會(huì)越來(lái)越高，前景肯定沒(méi)有問(wèn)題。
綠博是需要時(shí)間發(fā)展的，每個(gè)時(shí)間點(diǎn)有每個(gè)時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值，也有適配的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，謹(jǐn)遵常識(shí)、尊重常識(shí)。

融信·城市之窗，項(xiàng)目總建面25萬(wàn)方，共8棟高層建筑，純公寓。目前項(xiàng)目以建筑面積約22㎡精裝soho、建面約32—46㎡毛坯loft產(chǎn)品為主，片區(qū)產(chǎn)品稀缺度高，可以作為商業(yè)辦公、人才公寓、倉(cāng)儲(chǔ)、酒店等等。
項(xiàng)目位于鄭開(kāi)大道與文通路交叉口向北500米，也是融信來(lái)鄭州的首個(gè)項(xiàng)目。綠博片區(qū)在售的公寓產(chǎn)品不多，融信城市之窗也是比較少見(jiàn)了，且平層戶型最小23㎡，上車(chē)門(mén)檻不高。不過(guò)周邊大多住宅項(xiàng)目，有投資打算，未來(lái)租金行情前途不定。

公寓產(chǎn)品的價(jià)值有，但是很少能和住宅比拼，市區(qū)的公寓地鐵盤(pán)還有投資價(jià)值，收益比還可以，遠(yuǎn)郊的除了一些特殊理由特定的人群，不建議考慮入手，特別是當(dāng)公寓價(jià)格和周邊住宅持平的情況下(展開(kāi)全部)

融信城市之窗綠博園文通路東、富貴二路南。

這是一宗商務(wù)用地，占地約77畝，容積率為4.0，總建筑面積26萬(wàn)平方米，物業(yè)形態(tài)包括平層公寓和LOFT公寓。

先說(shuō)一下觀點(diǎn)，不建議購(gòu)買(mǎi)，不建議購(gòu)買(mǎi)，不建議購(gòu)買(mǎi)。

買(mǎi)之前可以問(wèn)自己幾個(gè)問(wèn)題？

1、能租多少錢(qián)？
2、投資回報(bào)率多少？
3、將來(lái)賣(mài)給誰(shuí)？

租多少錢(qián)？我估計(jì)那個(gè)地方大概率是租不出去的，沒(méi)有那么多人，即使有人也是優(yōu)先考慮住宅，公寓往后靠靠，其次投資回報(bào)率市區(qū)靜態(tài)3%靠下，算下來(lái)33年回本，一算就是一個(gè)賠本的生意，更何況是綠博；最后一個(gè)問(wèn)題，將來(lái)二手房無(wú)人問(wèn)津。

所以說(shuō)買(mǎi)這只能是當(dāng)韭菜的命運(yùn)。

再說(shuō)綠博，住宅價(jià)格突突的一直往下降，前幾年高位買(mǎi)綠博的有錢(qián)人也算是被市場(chǎng)狠狠教育了一下，站了高崗上被套欲哭無(wú)淚。

住宅市場(chǎng)下滑，公寓市場(chǎng)更是糟糕，融信城市之窗一個(gè)月賣(mài)幾十套房子，按照這個(gè)節(jié)奏去化三四年還不一定能賣(mài)完。

萬(wàn)般皆是命，半點(diǎn)不由人，最后再次重申不建議購(gòu)買(mǎi)公寓。(展開(kāi)全部)

——泰康之家豫園——
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泰康的速度還是可以的，自從今年1月份拿地后，10月份規(guī)劃已經(jīng)出爐。
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206畝的地塊，容積率1.748，規(guī)劃有16棟服務(wù)型公寓+1棟一級(jí)服務(wù)中心+1棟二級(jí)服務(wù)中心+1棟護(hù)理公寓+1棟康復(fù)醫(yī)院。
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這個(gè)項(xiàng)目基本都是9層的低密度公寓，可提供約1770戶獨(dú)立生活養(yǎng)老單元，配置二級(jí)康復(fù)醫(yī)院和約150張康復(fù)護(hù)理床位。
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從目前來(lái)看，泰康應(yīng)該是不會(huì)賣(mài)產(chǎn)權(quán)的，雖說(shuō)是有養(yǎng)老的概念，但本質(zhì)還是一種收租型產(chǎn)品。
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我看了下泰康之家在其他地方的收費(fèi)模式，大概是分這幾部分。
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一、入門(mén)費(fèi)。可以理解成咱們租房交的押金，
入門(mén)費(fèi)用收費(fèi)是20萬(wàn)元/戶，入住前一次性繳納。在退房時(shí)可以無(wú)息退款。如果選擇通過(guò)投保保險(xiǎn)，免收入門(mén)費(fèi)。
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二、月費(fèi)。（租金+餐費(fèi)）
月費(fèi)包含房屋使用費(fèi)、居家費(fèi)用及餐費(fèi)，是按月繳納的費(fèi)用。房屋使用費(fèi)和居家費(fèi)從6000-20000不等，餐費(fèi)是按照實(shí)際就餐情況支付，一般“預(yù)估餐費(fèi)”的額度，是1800元/月，
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三、樂(lè)泰財(cái)富卡（相當(dāng)于VIP卡優(yōu)惠）
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入住前，購(gòu)買(mǎi)樂(lè)泰財(cái)富卡（100-300萬(wàn)不等），可以獲得會(huì)籍，即可永久鎖定“免房屋基本居住費(fèi)用”的優(yōu)惠，及使用社區(qū)設(shè)備，設(shè)施以及應(yīng)對(duì)可能突發(fā)的健康事件的服務(wù)押金。
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當(dāng)然，如果買(mǎi)保險(xiǎn)，可以不用辦卡，但要想入住，一定得辦卡成為會(huì)員。
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所以我們可以看出，雖然泰康之家不賣(mài)產(chǎn)權(quán)，但這收費(fèi)比房?jī)r(jià)還厲害，交幾十萬(wàn)房子還不是你的，以后還的每月交費(fèi)，當(dāng)然泰康提供的醫(yī)療陪護(hù)服務(wù)也肯定是一流的，這些成本肯定也不低。
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但這個(gè)地塊總價(jià)也才74500萬(wàn)元，樓面價(jià)不過(guò)2842元/平米。，如果真把1770戶全部住滿，那收益率比房地產(chǎn)高多了，光辦卡費(fèi)都快20個(gè)億了。

不過(guò)，這種高端的養(yǎng)老服務(wù)，在河南還很少見(jiàn)，這么貴的價(jià)格，我估計(jì)很多人還是會(huì)望而卻步，自己找人在家養(yǎng)老吧，還有一個(gè)就是觀念問(wèn)題，把老人送養(yǎng)老院，咱這說(shuō)出去不好聽(tīng)。(展開(kāi)全部)

——海港派克公寓——
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原名恒博廣場(chǎng)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商海港實(shí)業(yè)，成立于2014年，是由五家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為前身創(chuàng)立的集團(tuán)公司，比較有名的項(xiàng)目是和香港路勁集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)“路勁.九郡”“路勁.國(guó)際城”等項(xiàng)目，還有丹桂苑、錦繡家園、易居鄭東等項(xiàng)目。

別看是個(gè)小開(kāi)發(fā)商，但對(duì)這個(gè)項(xiàng)目還是很理解的。
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項(xiàng)目位于綠博核心區(qū)，北靠寶興路，西臨文通路，東臨牡丹三路，周邊還是比較荒的。

項(xiàng)目很小，占地20畝，容積率4.49，建面7萬(wàn)方，規(guī)劃1棟31層的高層商務(wù)辦公樓，其中1-4層為辦公裙房，作為自建商業(yè)。

遠(yuǎn)郊區(qū)域的公寓，一般只能賣(mài)給剛需投資客。
所以海港為了滿足投資客的需求，做的這兩點(diǎn)很好：
一、配套。在底商做了1000平米共享空間，包含健身房、私人影院、會(huì)客廳、桌球室等樂(lè)享空間。

二、低門(mén)檻。就1棟樓，卻有總戶數(shù)2260戶，平面布局將近10梯90戶，全部是22~46㎡精裝公寓。

這種高密度的公寓，和萬(wàn)科譽(yù)有一拼了，個(gè)人感覺(jué)電梯以后肯定不夠用，一層90戶，真的太多了。
售價(jià)毛坯7600元/平，精裝8500元/平，物業(yè)費(fèi)3.4元/m2/月。

一套公寓總價(jià)不過(guò)16-17萬(wàn)，全款都沒(méi)啥壓力。便宜歸便宜，但這種遠(yuǎn)郊小公寓，就是韭菜收割機(jī)。買(mǎi)了也就放那了，不好租不好賣(mài)。(展開(kāi)全部)

首付8800元，總價(jià)不到20萬(wàn)，融信城市之窗值得買(mǎi)嗎？

忽悠，接著忽悠，韭菜們好好醒醒吧！

Q君實(shí)在就是想不明白了，你為啥跑綠博園買(mǎi)套公寓，難道真的是因?yàn)楸阋恕?

作為從業(yè)多年的地產(chǎn)人士，明明白白清清楚楚告訴你們，窮人就不要碰40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)產(chǎn)品，包括公寓、寫(xiě)字樓、商鋪，因?yàn)槟阏嫘妮敳黄穑I(mǎi)完之后錢(qián)就被鎖死在里面，到時(shí)候你想哭都哭不出來(lái)。

如果說(shuō)買(mǎi)住宅是小學(xué)生水平，基本閉著眼買(mǎi)都能賺錢(qián)；那么買(mǎi)公寓和寫(xiě)字樓就是中學(xué)生水平，十個(gè)人買(mǎi)七八個(gè)人都是賠錢(qián)；買(mǎi)商鋪就是大學(xué)生水平，十個(gè)人買(mǎi)只有一個(gè)人能賺錢(qián)。

不要指望用你買(mǎi)兩三套住宅的眼光去看公寓這樣你會(huì)死的很慘，買(mǎi)兩三套房的經(jīng)驗(yàn)根本不足以應(yīng)用到商業(yè)物業(yè)上，商業(yè)物業(yè)牽涉到較多的因素如地鐵、人流、商圈等。

當(dāng)你買(mǎi)公寓的時(shí)候，你可以試著思考以下問(wèn)題》

1.租金可以租多少錢(qián)？（不要聽(tīng)信置業(yè)顧問(wèn)）
2.投資回報(bào)率是多少？（自己認(rèn)真算一算）
3.若干年之后，我賣(mài)會(huì)有人買(mǎi)嗎？（自己琢磨）

如果你把上面三點(diǎn)搞明白，再做決定買(mǎi)不買(mǎi)，很多人做決定是非常草率的。Q君建議你讀一讀《像賭牌一樣思考；如何在信息有限的情況下做出更明智的思考》，書(shū)中作者介紹了一個(gè)10-10-10原則，下一個(gè)決定之后10分鐘之后是什么結(jié)果，10個(gè)月之后是什么結(jié)果，10年之后是什么結(jié)果。

韭菜們，醒一醒！(展開(kāi)全部)