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正弘城正弘城位于鄭州金水CBD花園路東風(fēng)路交叉口，實(shí)際就是藍(lán)堡灣的商業(yè)地塊。

總體量40萬(wàn)平方米，購(gòu)物中心部分體量17萬(wàn)平方米，兩棟超高雙子塔13萬(wàn)平方米。

其中，集中商業(yè)1-5層全部由開(kāi)發(fā)商自持，本次主要談這兩棟對(duì)外出售的超高層，南塔為185米的超5A甲級(jí)精裝寫字樓——正弘中心，北塔為180米的高端服務(wù)型精裝公寓——麗汀公寓。

本次主要說(shuō)的是這個(gè)公寓。
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麗汀公寓，39層精裝公寓，16梯28戶，負(fù)1層到8層為商鋪，主力戶型60-180平米。

先說(shuō)優(yōu)點(diǎn)：
1、? 梯戶比寬松，市面上公寓，尤其心狠如萬(wàn)科，動(dòng)輒幾梯幾十戶，入住以后絕對(duì)是個(gè)大問(wèn)題，但這個(gè)就很爽了，2戶1個(gè)電梯。

2、? 戶型較大，60-180平米，打破以前格子間式的牢籠，按住宅主流面積段設(shè)計(jì)。

3、? 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高，采用迪拜阿瑪尼酒店原班設(shè)計(jì)單位——美國(guó)威爾遜設(shè)計(jì)，純石材與實(shí)木混合地板高標(biāo)鋪裝，打造奢侈品級(jí)總裁公寓。
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再說(shuō)問(wèn)題：
公寓主要銷售對(duì)象是投資客。投資客關(guān)注什么？投資和回報(bào)。

大家都喜歡投資成本盡可能小，因?yàn)榛貓?bào)是不太確定的，付出的越少，就算收不回本，虧損也能接受，所以開(kāi)發(fā)商也投其所好，公寓越做越小，如這一年來(lái)萬(wàn)科的各種公寓產(chǎn)品，多為18、25、35平左右，超過(guò)60的都少見(jiàn)，精裝標(biāo)準(zhǔn)也不高，這樣低門檻，開(kāi)發(fā)商好賣，客戶好買，雙方都高興。

聽(tīng)說(shuō)麗汀公寓要賣25000一平，按面積段計(jì)算，首付在75-225萬(wàn)，這個(gè)錢，可以在高鐵板塊買個(gè)住宅投資了。
有人可能說(shuō)，面對(duì)的高端租客，租金會(huì)更高。那月租得在10000-28000之間，這樣的客群恐怕很稀薄，而且必然面對(duì)住宅的分流。

對(duì)個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，真心不劃算。如果交給酒店整體運(yùn)營(yíng)的話，可能好些。
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其實(shí)我的觀點(diǎn)就是，高成本高逼格的去打造一個(gè)投資工具，沒(méi)有必要。

類似正弘這種做法的前車之鑒不是沒(méi)有：
曾經(jīng)在高鐵板塊有個(gè)樓盤，叫海賦國(guó)際，純公寓項(xiàng)目，面積段50-114平，比周邊大，精裝標(biāo)準(zhǔn)也高，是由央企中電建開(kāi)發(fā)，央企嘛，有錢，心氣也高，想打造個(gè)標(biāo)桿可以理解，但被市場(chǎng)打臉了，一年賣了2套，死活賣不動(dòng)，后來(lái)還是被關(guān)聯(lián)方整體收購(gòu)了。

定位太高端的商辦，一般都沒(méi)有好下場(chǎng)。(展開(kāi)全部)

正弘城，花園路與東風(fēng)路交匯處西南方向。

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項(xiàng)目概況

正弘一共占地55畝，2004年拿地，土地性質(zhì)為科研教育用地，產(chǎn)權(quán)還剩差不多三十多年?？偨ㄖ娣e約30萬(wàn)平方米，其中公寓約7萬(wàn)平方米，寫字樓約7萬(wàn)平方米，自持商業(yè)17萬(wàn)平方米，公寓的精裝修標(biāo)準(zhǔn)為6000元/平方米（設(shè)計(jì)單位為美國(guó)威爾遜，曾參與成都阿瑪尼公寓設(shè)計(jì)），物業(yè)費(fèi)7.8元/平方米（比建業(yè)天筑還貴1塊錢）。

公寓部分1-8層為商業(yè)，9-39層為公寓（第9層和第24層為避難層），戶型面積段為57-180平方米，梯戶比為16T28。

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硬件配置

層高3.9米，16部芬蘭通力電梯，公寓內(nèi)部配置300平方米的餐廳、洗衣房、棋牌室等等，戶型面積從57-180平方米，主力戶型是60多平方米的、80多平方米的，樣板間做的也是杠杠的。

總之就是逼格滿滿，正弘還是蠻有魄力的，從收購(gòu)藍(lán)堡灣再到北龍湖的地王、再到突破了鄭州極限的公寓，每隔幾年正弘都會(huì)驚艷我們一次。

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18000元/平方米，值否？

我覺(jué)得是真的不值得!為何這樣說(shuō)？

除了高額的交易稅費(fèi)之外，我們可以算這樣一筆賬以最小的57平方米為例，57*18000=1026000元，那么首付需要51萬(wàn)，51萬(wàn)還是能干很多事情的，更何況鄭州有很多住宅項(xiàng)目現(xiàn)在開(kāi)始首付分期了。

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站在100米，往下看是一個(gè)感覺(jué)；站在200米，往下看又是一個(gè)感覺(jué)，也許有錢的叔叔阿姨姐姐哥哥想的真的不一樣。

記得某一次，那時(shí)北龍湖還沒(méi)有火，大家在群里討論鄭州哪的房子值得買，我的一位業(yè)主冷不丁的冒出一句話：“在北龍湖開(kāi)著游艇上班多爽！”群里頓時(shí)鴉雀無(wú)聲，那個(gè)業(yè)主也有資格這么說(shuō)，因?yàn)樗呛幽鲜∧承袠I(yè)的領(lǐng)軍人物，在北龍湖還沒(méi)火的時(shí)候，已經(jīng)入手好幾套了，也許這就是眼光。(展開(kāi)全部)

坐擁花園路東風(fēng)路的正弘城，地鐵2號(hào)線站口。正弘城是商業(yè)綜合體的案名，負(fù)一層到8層是九層商場(chǎng)，負(fù)二、負(fù)三層是地下停車場(chǎng)。在商場(chǎng)之上有一棟寫字樓，已經(jīng)封頂；還有一棟是公寓，名稱為麗汀公寓，目前已經(jīng)蓋到20多層。


麗汀公寓，總共39層，177米，一到八層沒(méi)有房間，九層是避難層，起步樓層是十層，10-39層是對(duì)面銷售的精裝酒店式公寓，單層層高3.9米，定位高端，阿瑪尼概念式酒店。其不同于成都的阿瑪尼藝術(shù)公寓，軟裝部分只是聲稱的國(guó)際品牌，不是阿瑪尼品牌的軟裝（桌椅板凳）等。做成什么樣子，即將會(huì)開(kāi)放精裝樣板間，預(yù)計(jì)均價(jià)在3萬(wàn)左右。


一樓大堂有14部電梯，采用酒店式服務(wù)，分高、中、低樓層三部分停，一層規(guī)劃28戶，戶型屬于酒店式標(biāo)間，57㎡、60㎡、62㎡、80㎡、85㎡、111㎡。


麗汀公寓項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于主城區(qū)，周邊交通、商業(yè)等配套齊全；酒店式公寓高檔、布局新穎，整體氣派，提供酒店式生活和物業(yè)管理。劣勢(shì)在于地塊屬于科研教育用地，產(chǎn)權(quán)50年，2004年拿的地，如今已經(jīng)過(guò)去十多年；公寓樓下的商業(yè)屬于正弘置業(yè)自持，17萬(wàn)方，具體后期***盤如何不得而知。


作為鄭州市場(chǎng)目前不多的酒店式公寓，從投資上看，首先居住功能差，面積小、戶型單一，沒(méi)有獨(dú)立的廚房、客廳，只具備酒店的暫住功能；其次雖然面積小，但均價(jià)過(guò)高，屬于小眾化奢華居住，后期因總價(jià)高和產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，租住和售賣會(huì)增加成本，必然導(dǎo)致與市場(chǎng)脫節(jié)。(展開(kāi)全部)