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——合能楓丹新悅——
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合能集團(tuán)1992年創(chuàng)立于香港，總部位于成都，發(fā)展歷經(jīng)28年，深耕成都，號(hào)稱(chēng)成都版永威，在西南、西北、華東、華中、華 南5個(gè)區(qū)域均有布局，2019年11月合能地產(chǎn)成功競(jìng)得中牟兩宗凈地，進(jìn)駐鄭州。
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這兩宗地塊，一宗位于老城區(qū)，一宗位于新城區(qū)（楓丹新悅）。
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項(xiàng)目占地共60.3畝，容積率3.0，總地價(jià)3.8億，土地成交單價(jià)631萬(wàn)元/畝，成交樓面價(jià)3157元/㎡，溢價(jià)率為56%，這個(gè)地價(jià)比前幾天名門(mén)拍的綠博的地便宜1000多，還算合適，畢竟中牟的房?jī)r(jià)比綠博低1000多。
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項(xiàng)目位于中牟新城，該區(qū)域前兩年是熱點(diǎn)，偉業(yè)、亞新、碧桂園、路勁紛紛殺入，但這一年都沒(méi)啥新項(xiàng)目了，土地還是比較缺的，新區(qū)的環(huán)境資源都挺好，周邊四牟園、賈魯河濱河公園等景觀資源豐富；周邊分布有商都路小學(xué)、中牟六中。
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這個(gè)項(xiàng)目受制于地塊狹長(zhǎng)，規(guī)劃了一溜高層，7棟27-33F的高層，全2T4布局，主力戶(hù)型95平小三房，107平三房，120平四房，可以看出戶(hù)型都是偏功能性緊湊型的，就是個(gè)剛需盤(pán)。
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可能是因?yàn)榈貕K原因，戶(hù)型都比較渣，尤其是最多的95平戶(hù)型，是萬(wàn)科慣用的凸戶(hù)型，中間兩個(gè)半面寬朝南，次臥采光面較窄，陽(yáng)臺(tái)也只是半個(gè)小陽(yáng)臺(tái)，還有部分樓棟小三房竟然是暗衛(wèi)，整體怎么看怎么別扭。
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項(xiàng)目從9月中旬啟動(dòng)認(rèn)籌，交1萬(wàn)優(yōu)惠2%，預(yù)計(jì)9月底首開(kāi)，個(gè)人估計(jì)價(jià)格不高，9500頂天了。(展開(kāi)全部)

——御源榮御——
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這個(gè)最近入市的項(xiàng)目，并不是新項(xiàng)目，而是停工多年的新區(qū)商都大道住宅項(xiàng)目——鑫城花園二期 （榮御）。
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這個(gè)項(xiàng)目原來(lái)的開(kāi)發(fā)商，由于資金問(wèn)題，一直處于停工狀態(tài)，直到2018年，中牟縣zf、中牟縣房管局負(fù)責(zé)牽頭，積極推進(jìn)復(fù)工建設(shè)，最終經(jīng)過(guò)zf等相關(guān)部門(mén)的積極協(xié)調(diào)和努力，與鄭州御源置業(yè)有限公司達(dá)成一致，重啟該鑫城花園二期后期建設(shè)，預(yù)計(jì)2021年底交房。
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項(xiàng)目體量不大，占地40畝，容積率3.2，就2棟高層，分別為12#、13#樓，都為28層每棟4個(gè)單元，總共837戶(hù)，1-2層為商鋪，2梯4戶(hù)，戶(hù)戶(hù)朝陽(yáng)，均為南北通透及純南住宅。
主力戶(hù)型約77-131㎡，均價(jià)約8500元/㎡。
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由于規(guī)劃較早，且地塊小，為了做滿容積率，戶(hù)型都很渣渣，手槍、暗房、暗臥隨處可見(jiàn)。
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項(xiàng)目很一般，勝在位置，項(xiàng)目緊鄰著商都大道和四牟園，距離北邊賈魯河僅僅600米，附近中牟縣人民醫(yī)院、商都路小學(xué)、中牟縣七中。
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中牟新城經(jīng)過(guò)前兩年開(kāi)發(fā)商大量的進(jìn)駐，整體城市面貌已經(jīng)變好了，但中牟地方不大，新城開(kāi)發(fā)就這樣到盡頭了，最近又重新振興老城區(qū)。
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老城區(qū)潘安湖公園建成了，再加上老城區(qū)配套成熟，老城區(qū)的價(jià)值快追上新城區(qū)了。
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不過(guò)，這個(gè)項(xiàng)目還是謹(jǐn)慎吧，雖然復(fù)工，但項(xiàng)目本身素質(zhì)很差，而現(xiàn)在中牟縣城的可選項(xiàng)很多，東原滿庭芳，康橋蘭溪，萬(wàn)科云圖等等，開(kāi)發(fā)商品牌和項(xiàng)目產(chǎn)品力都遠(yuǎn)超榮御。(展開(kāi)全部)

路勁正榮東悅園，經(jīng)開(kāi)物流區(qū)宇龍街與朗星路東南方向，由路勁地產(chǎn)和正榮合作開(kāi)發(fā)。

簡(jiǎn)單的介紹一下項(xiàng)目情況，總占地約36畝，總建筑面積約8.35萬(wàn)平方米，容積率為3.5，精裝修交付，全部為高層，由6棟高層和1棟3層商業(yè)配套，住戶(hù)約846戶(hù)。

這塊土地是經(jīng)開(kāi)區(qū)20號(hào)，當(dāng)時(shí)的成交單價(jià)為1001萬(wàn)/畝，樓面價(jià)4292元/平方米，溢價(jià)率為17%，拿地房開(kāi)發(fā)商為鄭州雋城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（路勁），后來(lái)路勁找來(lái)正榮一起在經(jīng)開(kāi)物流區(qū)抗雷。

整個(gè)項(xiàng)目由6棟高層組成，戶(hù)型面積區(qū)間有79平方米的兩房、88平方米的三房、105平方米的三房，整體定位是剛需，其中88平方米的三房做的不錯(cuò)，中間戶(hù)，三開(kāi)間朝南，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。

接下來(lái)咱們說(shuō)說(shuō)經(jīng)開(kāi)物流區(qū)，經(jīng)開(kāi)區(qū)可以分為三個(gè)部分，一個(gè)是經(jīng)開(kāi)區(qū)老城區(qū)，處于房?jī)r(jià)的最頂端，配套成熟，距離鄭東新區(qū)也近，新房房?jī)r(jià)從18000元/平方米-20000元/平方米，新項(xiàng)目有保利、華潤(rùn)；第二是濱河國(guó)際新城，項(xiàng)目多，目前經(jīng)開(kāi)區(qū)主要供應(yīng)就在這個(gè)區(qū)域，房?jī)r(jià)區(qū)間跨度大；最后一個(gè)就是物流區(qū)，發(fā)展緩慢，房?jī)r(jià)也是滯漲，誰(shuí)去那誰(shuí)熄火，萬(wàn)科已經(jīng)是前車(chē)之鑒。

綜上所述：該區(qū)域的可以放棄。(展開(kāi)全部)

城市向東一直是鄭州的發(fā)展理念，鄭開(kāi)大道和商都大道也是鄭州市向東的兩天主干路，下了隴?？焖俾?，就是商都大道，白沙和中牟的地界，過(guò)了白沙進(jìn)入中牟，迎面的就是路勁國(guó)際城的標(biāo)桿式廣告牌。

先說(shuō)開(kāi)發(fā)商路勁地產(chǎn)，路勁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司成立于2003年，是路勁基建有限公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗艦公司。 路勁地產(chǎn)專(zhuān)注于國(guó)內(nèi)住宅項(xiàng)目的投資、開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，產(chǎn)品類(lèi)型包括低層至高層住宅、公寓、大型綜合性住區(qū)、別墅等。路勁地產(chǎn)在外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中位列第3名，并是中國(guó)房企50強(qiáng)之一，其中06年收購(gòu)孫宏斌的順馳可謂名噪一時(shí)，只不過(guò)此時(shí)的孫宏斌帶領(lǐng)的融創(chuàng)已非路勁可比，這可能就是今非昔比成語(yǔ)的現(xiàn)實(shí)寫(xiě)照吧

路勁國(guó)際城位于商都大道人文路交叉口東北角，北側(cè)一路之隔就是賈魯河，可謂標(biāo)準(zhǔn)的河景房，項(xiàng)目總占地面積275畝，容積率3.0，總建筑面積70萬(wàn)平米，其中地上建筑面積54.7萬(wàn)平米，物業(yè)形態(tài)規(guī)劃有高層、洋房+配套商鋪。
路勁國(guó)際城的位置在中牟非常好，項(xiàng)目在白沙和中牟中間，南側(cè)是主干路商都大道北側(cè)是賈魯河，周邊小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院及其他生活配套一應(yīng)俱全。國(guó)際城項(xiàng)目可以說(shuō)讓中牟的本地土豪有了花錢(qián)置業(yè)的理由和想法，項(xiàng)目高層已經(jīng)全部售完，目前住宅洋房在售，洋房三個(gè)層次，首層復(fù)式、頂層復(fù)式、標(biāo)準(zhǔn)層，其中首層和頂層的花園+露臺(tái)超大贈(zèng)送確實(shí)讓人眼饞。
國(guó)際城19年年中的時(shí)候迎來(lái)了一期交房，但是效果可謂一地雞毛，質(zhì)量問(wèn)題、證件問(wèn)題等各種都優(yōu)秀的繼承了鄭州交房既維權(quán)的房企精神，，可謂自己給自己抹黑。路勁入鄭之路很早，但是在鄭州一直沒(méi)什么作為，撩撩兩個(gè)項(xiàng)目，再這樣繼續(xù)下去，恐怕成為絕唱。

目前路勁國(guó)際城尾盤(pán)在售房源建面約143-158平米，均價(jià)約12000元/平米，在售商鋪建面約180-400平米，均價(jià)約17000-20000元/平米。本土改善可以考慮。(展開(kāi)全部)

中牟小縣城的洋房的陷阱
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關(guān)注開(kāi)盤(pán)信息是一個(gè)很有意思的事，如果你連續(xù)關(guān)注一個(gè)項(xiàng)目的推售去化，總會(huì)得到有價(jià)值的信息。
比如路勁國(guó)際城。
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國(guó)際城目前基本采取高層每隔30-40天推200多套的樣子，9500不到的均價(jià)賣(mài)的還可以吧，去化率都在80%-90%，但洋房則隔好久才開(kāi)一次，就算開(kāi)了，推小小幾十套才賣(mài)一半。

同樣，我查了查碧桂園豪園，也是這樣，洋房賣(mài)的一般。國(guó)際城的位置其實(shí)在中牟很棒了，我認(rèn)為不是數(shù)一也是數(shù)二，按道理這最好位置的洋房應(yīng)該不愁賣(mài)。
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后來(lái)問(wèn)了問(wèn)同行，說(shuō)是中牟的有錢(qián)人都跑去綠博白沙買(mǎi)洋房了，目前在縣城買(mǎi)房的都是一般的客戶(hù)，所以中牟市區(qū)基本都是高層賣(mài)的好，洋房即使供應(yīng)不多，賣(mài)的也不好。
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所以反觀白綠板塊，洋房總是賣(mài)的很好，全款也總能賣(mài)的差不多，你看融創(chuàng)象湖壹號(hào)，雖然高層讓利，但洋房市場(chǎng)高價(jià)依然熱銷(xiāo)。
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所以中牟縣城與一般三四線城市還不太一樣，大多數(shù)三四線城市都是120以上改善型大房子好賣(mài)，但中牟縣由于綠博新區(qū)的吸血效應(yīng)，反而被抽干了購(gòu)買(mǎi)力，縣城市場(chǎng)目前像鄭州一樣，基本是100以下的小三房好賣(mài)，不同的，鄭州是由于集合全省購(gòu)買(mǎi)力堆積導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高，面積迫不得已做小，而中牟則是由于購(gòu)買(mǎi)力流失客群稀薄而不得不做小。
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唉，想想鄭州市區(qū)框架的不斷拉大，其實(shí)就是一個(gè)小三房不斷普及的過(guò)程。
當(dāng)初的滎陽(yáng)東，南龍湖，洞林湖都是大別墅云集的地方，但目前幾乎全市89-140平的高層產(chǎn)品了。
?(展開(kāi)全部)

路勁國(guó)際城開(kāi)盤(pán)快訊：
6月18日，路勁國(guó)際城開(kāi)盤(pán)推出33#高層房源268套，去化268套，去化率100%。
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推出房源明細(xì):
33#（34F，2D，2T4H）位于小區(qū)東北角，位置一般，但賈魯河景觀視野較好。
采用分離式核心筒設(shè)計(jì)，124㎡北側(cè)觀河客廳非常給力。
89㎡中間戶(hù)136套，124㎡三房端戶(hù)98套，143㎡四房34套
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成交價(jià)格：
實(shí)際成交均價(jià)9500元/㎡，毛坯，不捆綁車(chē)位
備注：備案限價(jià)7300，溢出合同房款以首付形式繳納，可選擇分期付款，剩下半年內(nèi)分兩次還清。如89㎡三房，合同簽約65萬(wàn)，首付除正常19萬(wàn)，需額外繳納19萬(wàn)補(bǔ)差款。
除去開(kāi)盤(pán)房源，目前1、3、7#底層復(fù)式和頂層復(fù)式洋房在售，建面約146-160平米左右，底層復(fù)式均價(jià)為16000元/平米，頂層復(fù)式均價(jià)為13000元/平米，
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優(yōu)惠政策：
2萬(wàn)元定存入會(huì)享開(kāi)盤(pán)1%
成功選房2%優(yōu)惠
7日內(nèi)簽約1%優(yōu)惠
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開(kāi)盤(pán)點(diǎn)評(píng)：
路勁推盤(pán)非常保守，一次一棟，小步快跑，而且前期蓄客量多，所以盡管首付款近40萬(wàn)，依然可以清盤(pán)，這個(gè)首付款其實(shí)可以在鄭州市區(qū)買(mǎi)個(gè)89的小三房了。但對(duì)中牟縣城的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，路勁國(guó)際城大概是最好的選擇了，價(jià)位相對(duì)合理，位置最優(yōu)，品牌實(shí)力，產(chǎn)品設(shè)計(jì)又不必碧桂園差，熱銷(xiāo)必然。(展開(kāi)全部)

路勁國(guó)際城，商都大道與人文路交匯處。

路勁地產(chǎn)母公司路勁基建，搞“鐵公雞”的，成立于1994年，1996年香港上市，目前收費(fèi)公路項(xiàng)目包括國(guó)內(nèi)的五條高速公路，總里程340公里。路勁地產(chǎn)成立于2003年，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)以及房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心2017年發(fā)出的報(bào)告，路勁地產(chǎn)為外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一名、全國(guó)房企30強(qiáng)。

路勁專(zhuān)注住宅的投資、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，產(chǎn)品類(lèi)型包括高層、公寓、綜合體、別墅等。主要投資區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)三角以及渤海灣區(qū)域，土地儲(chǔ)備月700萬(wàn)平方米，項(xiàng)目主要集中在環(huán)北京、環(huán)上海等區(qū)域！

路勁的老板單偉豹，名字很有江湖氣息，地產(chǎn)江湖人稱(chēng)豹哥。他在地產(chǎn)江湖一戰(zhàn)成名，是因?yàn)閷O宏斌，當(dāng)年他買(mǎi)下了危難中的順馳。順馳的孫宏斌只差那么幾個(gè)月就能緩過(guò)來(lái)，無(wú)奈最終賣(mài)給了路勁，孫宏斌說(shuō)單偉豹買(mǎi)了一個(gè)便宜貨，最后因?yàn)楣芾聿缓头茨砍沙?，成就了今天的融?chuàng)。

項(xiàng)目規(guī)劃
項(xiàng)目一共占地275畝，總建筑面積約70萬(wàn)平方米，規(guī)劃12棟33層高層，約55萬(wàn)平方米，26棟洋房6+1/8+1，洋房約15萬(wàn)平方米，一個(gè)幼兒園。高層采用核心筒設(shè)計(jì)，主力戶(hù)型為89㎡的小三房，116-125㎡的大三房，洋房主力戶(hù)型為141-150㎡的四房。

推售情況
首批推出高層6#、30#、33#，洋房1-3#、5#、7-8#，戶(hù)型額配比方面，89平方米的小三房、116-125平方米的三房、141-150平方米的四房。

路勁國(guó)際城所在的區(qū)域，位置優(yōu)勢(shì)還是非常明顯，向北沒(méi)多遠(yuǎn)就到綠博園，向西過(guò)一條路直接到白沙，受到兩個(gè)區(qū)域的利好，在這個(gè)區(qū)域云集亞新、偉業(yè)、碧桂園、再加上路勁，撐起了中牟西區(qū)的一片天。(展開(kāi)全部)

路勁國(guó)際城終于面世了，3月18日展廳開(kāi)放，展廳在路勁東方陸港里。

談這個(gè)項(xiàng)目之前，先要搞明白區(qū)域，這個(gè)項(xiàng)目所在的區(qū)域到底是什么樣的存在。

綠博組團(tuán)的規(guī)劃范圍北至連霍高速公路、西至萬(wàn)三公路（新G107）、南至賈魯河， 東至官渡組團(tuán)西邊界，總面積約132平方公里。包括首先啟動(dòng)的西南部分綠博園板塊，東北稍遠(yuǎn)的普羅理想國(guó)所在的大孟組團(tuán)，以及東南的鄭汴中央公園組團(tuán)。

而路勁國(guó)際城恰好位于賈魯河以南，一河之隔，注定項(xiàng)目只能屬于中牟新城，中牟新城頂多算中牟縣的規(guī)劃，并非屬于大鄭州的綠博規(guī)劃體系。

但這并不妨礙項(xiàng)目蹭綠博的紅利，從項(xiàng)目西北的賈魯河大橋往北3分鐘就到綠博園了，比康橋香溪郡，建業(yè)春天等項(xiàng)目還要近的多，其實(shí)位置還挺不錯(cuò)的。

項(xiàng)目北側(cè)隔著一條30米的濱河路就是賈魯河，是整改好的，植被、沿河棧道都搞的很不錯(cuò)，風(fēng)景一流。單論位置，比周邊偉業(yè)、碧桂豪園、綠博景苑要好很多。

項(xiàng)目建設(shè)總占地275畝，總建面積70萬(wàn)方，容積率3.0，采用凹字形高低配設(shè)計(jì)，包括12棟33-34層高層、26棟6+1、8+1層多層洋房、一所幼兒園。高層采用分離式核心筒，主力戶(hù)型90㎡小三房，125㎡大三房，144平米四房，洋房主力戶(hù)型140-155㎡四房，都是主流戶(hù)型，要么三面寬要么四面寬，其實(shí)只要是全國(guó)排上名的房企設(shè)計(jì)戶(hù)型都不錯(cuò)，還是這么低的容積率，肯定不會(huì)差的。
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其實(shí)買(mǎi)這里的優(yōu)勢(shì)在于，這是綠博周?chē)钆涮鬃畛墒斓牡胤?，周邊中牟六中、商都路小學(xué)、中牟縣人民醫(yī)院都是運(yùn)營(yíng)的，比賈魯河北邊名門(mén)紫園、亞新美好藝境那片要成熟很多。

之前收購(gòu)的順馳項(xiàng)目，群眾反應(yīng)品質(zhì)普遍一般，但這個(gè)項(xiàng)目是路勁獨(dú)自***盤(pán)，應(yīng)該還不錯(cuò)。(展開(kāi)全部)

這個(gè)曾經(jīng)救贖了孫宏斌的企業(yè)，如今也跟著殺回鄭州了。

說(shuō)起路勁，你可能有些許印象，CBD的路勁大廈，東邊的路勁東方陸港，以及路勁（原順馳）第一大街，母公司路勁基建，是一家有17年歷史的香港上市公司，被《亞洲周刊》列為“國(guó)際華商500”之一。除房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，路勁在中國(guó)七個(gè)省參與十六個(gè)收費(fèi)公路和橋梁項(xiàng)目，公路總里程逾八百七十公里，可謂實(shí)力雄厚，要知道，收費(fèi)公路橋梁可都是會(huì)下金蛋的母雞啊。
如今，火熱的市場(chǎng)召喚路勁回歸了，先看看地塊在哪。

回歸的首發(fā)項(xiàng)目——路勁國(guó)際城，位于中牟的商都大道和人文路東北角，賈魯河南側(cè)。

先說(shuō)位置，這里距離鄭州東區(qū)快20公里了，嚴(yán)格意義來(lái)說(shuō)不算鄭州了，因為萬(wàn)三公路以東不劃歸鄭東新區(qū)，拿的是中牟的房產(chǎn)證，從這點(diǎn)上看，位置甚至不如東潤(rùn)城。也不屬于綠博片區(qū)，因?yàn)閲?guó)際文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃南邊界就是賈魯河北岸，從這點(diǎn)看，位置比不上名門(mén)紫園、亞新美好意境等一波綠博樓盤(pán)。要說(shuō)優(yōu)勢(shì)就是這區(qū)域不限購(gòu)不限貸，緊鄰著賈魯河，環(huán)境不錯(cuò)。

再看項(xiàng)目，275畝地，容積率3.0，地塊還是比較方正的，這種指標(biāo)一般會(huì)做成高低配，參考亞新美好藝境的指標(biāo)，這個(gè)盤(pán)做成11層的小高層和26層的高層，也是太師椅的排布，采用新亞洲風(fēng)格，高層主力面積90-125㎡三房，小高層144-155㎡的四房，3.0容積率戶(hù)型都不會(huì)差到哪，總體而言這是個(gè)偏改善的中高端項(xiàng)目。

目前售樓部在建設(shè)，預(yù)計(jì)明年上半年開(kāi)盤(pán)，參照周邊樓盤(pán)價(jià)格，估計(jì)9000多。

我覺(jué)的哪都挺好的，就是距離鄭州太遠(yuǎn)了，可能在白沙工作的人買(mǎi)還是比較劃算的。(展開(kāi)全部)