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這也是我關(guān)注很久的一個(gè)樓盤，因?yàn)槲乙幌虮容^關(guān)注偏剛需的樓盤，所以小戶型的公寓我也一般都列為“重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象”。鄭州的公寓很多，70年產(chǎn)權(quán)的不多，城市之光不近讓我想起了周末剛剛開(kāi)盤的城果。城果的均價(jià)是11000，最小的戶型是50，相對(duì)而言，城市之光的戶型要好太多太多，但讓我不明白的是，也許是“鄭州瘋”還在高燒不退？城市之光這兩天有小道消息說(shuō)均價(jià)在12000左右，比市區(qū)里的城果還要貴出1000元，我也是醉的不清。

也許是鄭州瘋擠壓下了太多“差一點(diǎn)”的剛需，他們不得不把目光投向公寓，才給了城市之光和城果這樣的底氣吧。拋開(kāi)剛需一族不說(shuō)，對(duì)于大部分投資客來(lái)說(shuō)，既然買房就是為了投資，就是為了出租或者加價(jià)后出售。我又忍不住要給城市之光算筆賬了。

作為投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)的收益是有個(gè)簡(jiǎn)單粗暴的計(jì)算方式的，也就是 總房?jī)r(jià) X 年收益率，得出每年的收益，然后除以12，算出每月的收益，簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，這就是每年的租金參考價(jià)，如果低于這個(gè)收益，一般是不建議投資的。 如果非要再計(jì)算的細(xì)一點(diǎn)，還要乘以（1+紙幣貶值率），這就有點(diǎn)復(fù)雜，如果哪位想計(jì)算的更精準(zhǔn)一點(diǎn)，可以自己再核算。

以目前流出的均價(jià)12000，40平的公寓為例（40平的有陽(yáng)臺(tái)，遠(yuǎn)比那個(gè)35平的好租），總房?jī)r(jià)在沒(méi)有貸款的情況下是48萬(wàn)。地產(chǎn)收益率一般是取4%-6%，也就是25年或15年賺收回成本賺一套房。如今經(jīng)濟(jì)下行，那就再放寬點(diǎn)，取3%，也就是30年賺一套房，我覺(jué)得不會(huì)有投資客愿意再低了。 ok，取4%，每年收益是1.92萬(wàn)；取3%，每年是1.44萬(wàn)；除以12之后，也就是每月的租金，分別是1600和1200.這還是在沒(méi)有貸款和沒(méi)有稅費(fèi)的情況下。

這個(gè)房租在周邊有競(jìng)爭(zhēng)力嗎？好租嗎？ 建議你多去周邊了解一下情況吧，或者去某大型生活網(wǎng)站搜索一下周邊的小區(qū)租金價(jià)位，也好做到心里有數(shù)。(展開(kāi)全部)

城果上周末開(kāi)盤即售罄，把我嚇了一跳。不過(guò)想想也在情理之中，現(xiàn)在鄭州房?jī)r(jià)這么高，很多剛需一族無(wú)奈之下在這種“搶房”的風(fēng)潮影響之下，只好把目光投向小戶型了，不管大小先有個(gè)家再說(shuō)，至少不用再忍受一些房東的無(wú)理刁難了，此是其一。

還有一部分當(dāng)然是投資客了，他們的目標(biāo)就是投資公寓，然后做愚公。城果這個(gè)位置，不管怎么說(shuō)還是可以的，而且公寓的產(chǎn)權(quán)又是70年，比起很多公寓產(chǎn)權(quán)和地段都占了不少優(yōu)勢(shì)，當(dāng)然要出手了！

現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)那么差，投資房產(chǎn)對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，還是首選。 不過(guò)且慢，既然是投資，那就要算筆賬，看看到底值不值。我就以城果最小的公寓為例，來(lái)給大家算算城果公寓出租，租金要達(dá)到多少才值得投資。其實(shí)有個(gè)比較簡(jiǎn)單的計(jì)算方法，就是總房款X年收益率，算出每年的收益。然后用年收益除以12，算出每月的收益，也就是租金。
50的一房，均價(jià)11100，不算各種稅費(fèi)，房?jī)r(jià)是55萬(wàn)。因?yàn)槌枪漠a(chǎn)權(quán)是70年，所以年收益率可以取4%，也就是25年收回成本，4%是國(guó)際通用的房地產(chǎn)年回報(bào)率中最低的，這樣一算，每年的收益是2.2萬(wàn)。分擔(dān)到每月的租金是1833.如果算上各種稅費(fèi)，以及空置率，每月的租金差不多要2000元。
如果你買的是55的，或者更大的，也可以自己套用一下這個(gè)公式來(lái)計(jì)算一下出租的租金，如果租金達(dá)不到這個(gè)數(shù)目，一般情況我是不建議出手的。

ps 這個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算方法，只能給你一個(gè)參考，如果要詳細(xì)計(jì)算到哪一年，比如2020年的租金，那還要乘以（1+紙幣貶值率），而且未來(lái)的貨幣貶值率現(xiàn)在測(cè)算不出，所以以上的所謂月租金只是一個(gè)參考而已。(展開(kāi)全部)

先說(shuō)一下奧蘭和園的置業(yè)態(tài)度簡(jiǎn)直了！明天奧蘭和園開(kāi)盤，今天順路去了一下，說(shuō)一下明天開(kāi)盤的情況：

1 目前只有4個(gè)證，預(yù)售證暫缺。置業(yè)說(shuō)最遲兩個(gè)月能辦下來(lái)預(yù)售證，不過(guò)置業(yè)的話我一向主張聽(tīng)聽(tīng)就行。

2 如果你想買這里的房子，開(kāi)盤當(dāng)天也就是明天，你需要準(zhǔn)備好自己的身份證和20萬(wàn)的定金，確定好房源之后現(xiàn)場(chǎng)簽個(gè)協(xié)議。等到預(yù)售證下來(lái)，可以辦貸款了，定金直接充抵首付。

3 大家最關(guān)心的價(jià)格：均價(jià)12000,交房時(shí)間是2020年。那么大點(diǎn)地，這么長(zhǎng)的交房周期，無(wú)語(yǔ)！著急換房的，或者著急要婚房的，請(qǐng)三思。

4 主城區(qū)，地鐵口，2號(hào)線二里崗站距離不超過(guò)1000米。步行實(shí)測(cè)，從項(xiàng)目到地特口差不多20分鐘左右，本人走路速度一般，僅供大家參考。這個(gè)距離不遠(yuǎn)不近吧，就當(dāng)每天鍛煉身體了。但是，奧蘭和園旁邊的小路七扭八拐的，還有人亂停車，如果將來(lái)路況還是這樣，交房了居民就等著天天堵車吧。

5 其實(shí)均價(jià)12000，在主城區(qū)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在真的不算貴了，而這里之所以賣這個(gè)價(jià)，跟周圍的貨運(yùn)鐵路關(guān)系不大（其實(shí)也夠吵的），最主要的原因還不是因?yàn)榕赃叺霓r(nóng)藥廠！當(dāng)然了，售樓部是不會(huì)公示的，也沒(méi)有環(huán)評(píng)！置業(yè)那是一問(wèn)三不知！
至于農(nóng)藥廠對(duì)環(huán)境有多大影響，有的人說(shuō)沒(méi)事，有的人說(shuō)毒害很大，不見(jiàn)到環(huán)評(píng)不敢亂說(shuō)。其實(shí)我也不明白，開(kāi)發(fā)商為什么不特意做個(gè)“周邊農(nóng)藥廠是否對(duì)小區(qū)產(chǎn)生影響”的環(huán)評(píng)？有了這樣的環(huán)評(píng)，白紙黑字，省了很多無(wú)謂的猜測(cè)，也不至于像現(xiàn)在這樣說(shuō)什么的都有，弄得開(kāi)發(fā)商自己也很被動(dòng)。而且到現(xiàn)在為止農(nóng)藥廠也沒(méi)有搬遷的跡象！至于是不是在生產(chǎn)，進(jìn)不去，不敢亂說(shuō)。(展開(kāi)全部)

最近這一個(gè)月地王一個(gè)接一個(gè)的出，當(dāng)看到匯泉西悅城又不用排號(hào)，價(jià)格又那么低，跟西四環(huán)附近另一個(gè)在售樓盤相比，對(duì)就是紫韻城，這塊目前也就這倆了，整整便宜了近1000元，（紫韻城周六準(zhǔn)備加推，小道消息是均價(jià)9300），而且竟然還可以首付分期！我立刻體會(huì)到了什么叫“當(dāng)兵兩三年母豬變貂蟬”！

在鄭州樓市發(fā)瘋之前誰(shuí)會(huì)多看匯泉西悅城一眼呢？要知道匯泉一直以來(lái)都是屬于大家不屑一顧的樓盤，盡管它一度只賣到7000一平，原因無(wú)它：太遠(yuǎn)了。配套太差了！周邊還有高架！現(xiàn)在隨著主城區(qū)樓市發(fā)瘋，全民購(gòu)房恐慌蔓延，匯泉也開(kāi)始調(diào)高了價(jià)格，但是跟主城區(qū)很多樓盤相比，它的價(jià)格也不過(guò)是那些牛盤的二分之一。

你永遠(yuǎn)不要低估低價(jià)對(duì)于購(gòu)房者的吸引力，就像你永遠(yuǎn)不要用借錢去考驗(yàn)?zāi)愕挠颜x一樣。目前這種情況下，很多人自然會(huì)把目光投向這里，這已經(jīng)不是值不值的問(wèn)題了。在低價(jià)面前，評(píng)論師再給這個(gè)樓盤挑刺是那么的不合時(shí)宜，要冒著被罵**的風(fēng)險(xiǎn)。

話雖如此，我發(fā)現(xiàn)的一些小問(wèn)題還是不吐不快：

1 如果你是一個(gè)喜歡安靜的人，請(qǐng)你遠(yuǎn)離這里。小區(qū)正好被隴?？焖俾?、西四環(huán)和隴海鐵路包圍著。隴?？焖俾泛臀魉沫h(huán)每天車流******，帶來(lái)的噪音和粉塵污染不可避免。又有隴海鐵路在一邊“加油助威”，這里的環(huán)境注定跟安靜無(wú)緣。

2 如果你沒(méi)有買車的打算，也建議你不要買到這里，因?yàn)檫@里的公交實(shí)在是太少了，就我見(jiàn)到的不過(guò)是112,113，302等，即使不考慮周末購(gòu)物，你也要考慮自己上班的問(wèn)題。

3 周邊的配套目前用匱乏來(lái)形容好不夸張，商超和醫(yī)院比較匱乏。雖然小區(qū)規(guī)劃的有商業(yè)配套，但發(fā)展也需要一定的過(guò)程。而且盡管常西湖新區(qū)是以后鄭州市的副行政中心，隨著政府的搬遷，周邊的配套也會(huì)慢慢就位，這個(gè)愿景當(dāng)然很不錯(cuò)，對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)是一個(gè)升值的賣點(diǎn)，但對(duì)于剛需一族來(lái)說(shuō)，除非你不著急入住，不然未來(lái)5年之內(nèi)生活不便是肯定的。(展開(kāi)全部)

據(jù)說(shuō)紫韻城本周六要加推麗園和景園1號(hào)樓，均價(jià)在9300左右，不過(guò)目前還沒(méi)有進(jìn)一步的信息。其實(shí)對(duì)這個(gè)盤在這個(gè)價(jià)格的情況下我是推薦的，原因如下：

1 價(jià)格。這兩個(gè)月鄭州房?jī)r(jià)的瘋狂程度讓人咋舌，主城區(qū)均價(jià)在一萬(wàn)的房子可以說(shuō)是鳳毛麟角，要么是面積大于120多的尾盤，要么是周邊臟亂差的程度讓人崩潰，因此很多剛需一族不得不把目光投向了三環(huán)以外，我相信9300左右的均價(jià)肯定能吸引不少人，要知道連二七新區(qū)很多放假都馬上要過(guò)萬(wàn)了，不要低估低價(jià)對(duì)剛需一族和投資一族的吸引力。

2 地鐵。1號(hào)線地鐵延長(zhǎng)線將在17年春節(jié)通車，聽(tīng)到17年還以為很久呢，其實(shí)距現(xiàn)在也就半年而已。紫韻城位于三環(huán)以西不假，但地鐵通了之后，到紫荊山也就半小時(shí)的事兒，到新東站也是很快速的。何況現(xiàn)在1號(hào)線和2號(hào)線又實(shí)現(xiàn)了換乘，對(duì)于上班族來(lái)說(shuō)就更方便了。

3 目前常西湖新區(qū)還在初創(chuàng)階段，不過(guò)作為鄭州市未來(lái)的行政副中心，大家不要低估了行政干預(yù)和政策傾斜對(duì)于一個(gè)地方的發(fā)展有多重要。如果當(dāng)年不是省委各單位搬往鄭東新區(qū)哪會(huì)有鄭東新區(qū)現(xiàn)在的模樣呢？只要政府部門來(lái)了，醫(yī)療教育商業(yè)都會(huì)慢慢聚集而來(lái)，生活也會(huì)越來(lái)越方便。

4 五證齊全。現(xiàn)在連五證齊全這種最基本的東西在鄭州都成了稀缺屬性，或者說(shuō)是賣點(diǎn)，也是鄭州屌絲們的悲哀。

當(dāng)然，你也看到了，說(shuō)了這么多，目前紫韻城真正可以說(shuō)是板上釘釘?shù)牟贿^(guò)就是地鐵1號(hào)線延長(zhǎng)線而已，周邊的配套不值一提。而且隨著各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，未來(lái)幾年這里將變成一個(gè)大工地，因此5年之內(nèi)這里的環(huán)境不會(huì)太好，十年之內(nèi)不敢保證這里的配套有多么優(yōu)越。

此外，你也知道，華瑞畢竟不是什么大開(kāi)發(fā)商，所以目前推出的戶型大部分都很一般，亮點(diǎn)不多。

還有最重要的一點(diǎn)，探盤時(shí)聽(tīng)人說(shuō)這里的得房率不高，具體數(shù)字說(shuō)什么的都有，不過(guò)肯定不超過(guò)75%，我相信這是很多人都比較糾結(jié)的，也會(huì)嚇退很多人。

這些在買這里的時(shí)候是不得不考慮的，如果你不在意這些，那就出手吧。(展開(kāi)全部)

8月20號(hào)廣電天韻開(kāi)盤，均價(jià)2萬(wàn)左右，一個(gè)朋友跟我一起去看房，看了價(jià)格就閃人了，用他的話說(shuō)是：“想到它會(huì)漲價(jià)，沒(méi)想到它那么會(huì)漲價(jià)”。

還是說(shuō)說(shuō)大家最關(guān)心的學(xué)校問(wèn)題吧，這也是很多打算來(lái)買房的人比較看重的一點(diǎn)：天韻后邊規(guī)劃的一個(gè)小學(xué)，旁邊的省政府的公務(wù)員小區(qū)雙湖花園北邊市政規(guī)劃了一個(gè)中學(xué)，但是問(wèn)起目前引進(jìn)的中學(xué)答復(fù)依然是待定。不過(guò)置業(yè)又透露說(shuō)，很可能是八中分校和緯五路一小分校。拋開(kāi)分校的教學(xué)水平如何，這兩所名校說(shuō)出來(lái)還是很吸引人的，不過(guò)置業(yè)說(shuō)他們不敢打包票。用置業(yè)的話說(shuō)：我們這里都是省委的公務(wù)員，你想學(xué)校能會(huì)差了嗎？至于到底是哪兩所學(xué)校，等過(guò)段時(shí)間就要公示了，大家拭目以待。

再說(shuō)說(shuō)我發(fā)現(xiàn)廣電天韻的兩個(gè)小利好：

1 兩公里之內(nèi)的河醫(yī)分院即將在9月份營(yíng)業(yè)。其實(shí)這對(duì)周邊的小區(qū)來(lái)說(shuō)都是個(gè)好消息，畢竟那里的配套現(xiàn)在還是很呵呵的，河醫(yī)營(yíng)業(yè)之后天韻又多了一個(gè)漲價(jià)的噱頭了。

2 目前從北環(huán)開(kāi)車去天韻，走九如路下穿，還是非?？旖莸?，差不多十分鐘就到了。當(dāng)然，我說(shuō)的是自駕的情況下。不過(guò)北環(huán)高架在交通高峰期還是存在堵車現(xiàn)象的，總的來(lái)說(shuō)，交通還算比較便捷。(展開(kāi)全部)

前段時(shí)間招商天地華府因?yàn)椤笆蹆r(jià)較低”而被維權(quán)，聽(tīng)聞這個(gè)消息我也是醉了。其實(shí)開(kāi)盤當(dāng)時(shí)開(kāi)盤價(jià)8700左右真的低嗎？也不過(guò)是出現(xiàn)地王之前這個(gè)地段的均價(jià)而已，只不過(guò)大家都漲了，你不漲就顯得鶴立雞群了，問(wèn)題是遠(yuǎn)在十萬(wàn)八千里之外的鄭紡機(jī)地王跟你南三環(huán)有半毛錢關(guān)系嗎？但這就是我大鄭州。我想招商之所以這么做，其實(shí)是“項(xiàng)莊舞劍意在沛公”，這步棋算是走對(duì)了。

1 價(jià)格低是個(gè)活廣告。你看自從維權(quán)之后，明顯關(guān)注招商的吃瓜群眾多了起來(lái)，為什么？就因?yàn)樗鼪](méi)有漲價(jià)。就因?yàn)閮r(jià)格低，招商進(jìn)鄭州算是打了個(gè)開(kāi)門紅，雖然在銷售業(yè)績(jī)上吃了點(diǎn)小虧，但是名氣打開(kāi)了，比花多少錢做廣告都要來(lái)的好。招商現(xiàn)在簡(jiǎn)直是“良心開(kāi)發(fā)商”的代名詞啊。

2 價(jià)格低掩蓋了不少問(wèn)題。在鄭州這波全民購(gòu)房恐慌的情況下，買房的恨不得要搶了，現(xiàn)在買房跟買大白菜似的。以前還有人挑剔配套啊，比如招商周邊荒涼啊，醫(yī)院，購(gòu)物，交通，教育都沒(méi)有發(fā)展起來(lái)啊，買了之后要做好至少五年的發(fā)展期啊，尤其是周邊還有個(gè)公墓啊，要在以前這些問(wèn)題早吵翻天了。現(xiàn)在呢？大家可以看評(píng)論，一水的：“沒(méi)買到的后悔去吧……“”下次開(kāi)盤是啥時(shí)候??？“好賺，我差點(diǎn)沒(méi)搶到……”，誰(shuí)還討論這些問(wèn)題呢？在低價(jià)面前，這些問(wèn)題統(tǒng)統(tǒng)不是問(wèn)題?，F(xiàn)在大家都覺(jué)得“搶到就是賺到”，你們?cè)u(píng)論師還挑刺，真是弱爆了！我們不要聽(tīng)。

3 招商的銷售策略其實(shí)不外乎“低價(jià)打開(kāi)市場(chǎng)”，慢慢吊起大家的胃口，再慢慢放出房源，價(jià)格慢慢也就上去了。不信大家等他們?cè)俅伍_(kāi)盤時(shí)（置業(yè)只說(shuō)等通知），大家拭目以待。果然等到加推的9號(hào)樓，已經(jīng)漲到9300，就這還要搶！而這個(gè)所謂的加推樓不過(guò)是第一次就該推出的產(chǎn)品，分開(kāi)來(lái)推慢慢提價(jià)而已。不管如何，恭喜搶到房子的，不管是投資客還是剛需一族，至少目前看來(lái)你們的房子是升值了。

我的看法：即使9300的價(jià)格在周邊也是較低的，而且招商也是大開(kāi)發(fā)商，在占據(jù)價(jià)格洼地的情況下我還是推薦的。如果等到價(jià)格跟周邊齊平的時(shí)候，就需要縱向比較地段和配套了。(展開(kāi)全部)

中建濱河國(guó)際中心：經(jīng)開(kāi)區(qū)第十五大街與經(jīng)南八路交匯處。

開(kāi)發(fā)公司：
中建（鄭州）城市開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司。這個(gè)公司由中建七局、中建股份、經(jīng)開(kāi)區(qū)建投公司三家共同出資成立，公司性質(zhì)為“有限責(zé)任公司”，注冊(cè)地在鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)，注冊(cè)資本為5億元人民幣。公司成立后，將投資100億元人民幣，開(kāi)發(fā)建設(shè)總占地面積約10.47平方公里的濱河國(guó)際新城項(xiàng)目。

濱河國(guó)際中心的產(chǎn)品：
17萬(wàn)方生態(tài)商務(wù)綜合體，包括國(guó)際5A甲級(jí)辦公、創(chuàng)意辦公、國(guó)際星級(jí)酒店和商業(yè)于一體，2.5的超低容積率，15000㎡的景觀廣場(chǎng)聽(tīng)起來(lái)很有逼格。據(jù)說(shuō)項(xiàng)目的目標(biāo)是力爭(zhēng)打造為中原第一個(gè)LEED金級(jí)認(rèn)證的商務(wù)綜合體項(xiàng)目。Leed金級(jí)認(rèn)證是一個(gè)評(píng)價(jià)綠色，低碳，環(huán)保建筑的工具，由美國(guó)綠色建筑協(xié)會(huì)建立并于2003年開(kāi)始推行，在美國(guó)部分州和一些國(guó)家已被列為法定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。LEED評(píng)估體系涉及方方面面，包括可持續(xù)建筑場(chǎng)址、水資源利用、建筑節(jié)能與空氣環(huán)境、資源與材料、室內(nèi)空氣質(zhì)量等等。說(shuō)白了這個(gè)認(rèn)證就是為建筑打上一個(gè)綠色建筑的標(biāo)簽，讓項(xiàng)目在設(shè)計(jì)中有效地減少環(huán)境和住戶的負(fù)面影響。

經(jīng)開(kāi)區(qū)一直以來(lái)沒(méi)有大型的商業(yè)配套備受人詬病，中建濱河國(guó)際中心的上馬對(duì)經(jīng)開(kāi)區(qū)來(lái)說(shuō)是個(gè)利好。不過(guò)就目前來(lái)看，第十五大街的公共交通系統(tǒng)不行。也只能寄望于地鐵3號(hào)線早日開(kāi)通了。(展開(kāi)全部)