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還是找人合作吧，自己什么水平玩了一圈心里應該有點數(shù)了
天倫城玩成這個樣子也是自己始料未及的吧
天倫城好歹還有點東西可以炒，這個項目……

之前的預估還算精準
只是這個市場，什么時候會好呢？
看了一圈，有點emo了

其實熟悉了這塊地周邊的情況個人覺得產(chǎn)品還是能猜測的
先說點有意思的，同時期，五月花城前排臨高架有成交的有2W出頭的，后排同戶型成交的有2.65W左右的。想不到吧，同一個小區(qū)，同一個戶型，一個剛需小三房的成交價能差出來6000元/平。所以說，五月花城和書香華府的房價不是像有些人網(wǎng)上一查，資料一翻，均價兩萬三四，兩萬四五張口就來的。當然，你說均價也沒錯，但是小區(qū)的特殊性得交代清楚。
簡單說一下五月花城的產(chǎn)品，90平左右小三房四種戶型，128-145-49大三房三種戶型，177-185兩種戶型。純高層總高26層。所以書香華府做產(chǎn)品的時候就打了個互補，89平大兩房，138大三房，175左右高層四房，180~253洋房，洋房包含一樓帶院和頂樓復式。而且書香華府14棟樓就做了8棟洋房，簡單說就是為了利潤和差異化競爭。兩個小區(qū)容積率都是2.99。
那么這塊地做產(chǎn)品的話不出意外應該也是頂著3的容積率做純高層。當然也有朋友問我會不會做高低配，我的回答是只要不是嫌命長，應該會做純高層，畢竟地塊太小，離高架太近，怎么做都不太恰當。但回過頭來看書香華府和五月花城，他們已經(jīng)把面積全覆蓋了，小兩房小三房大三房大四房洋房帶院的頂復的……所以，只能打個差異化，要不然直面拼刺刀在這個時期新房是占不到優(yōu)勢的。你做小三房受時代局限性只能做成那個樣子，OK，我可以做個戶型方正南北通透1.5衛(wèi)的小三房出來。你的大三房面積直接上到128去了，OK，我可以為了剛改在前排做些107的邊戶。東側(cè)我可以做個113左右的。剛改嘛，面積小點不丟人；戶型好不好不重要，重要的是戶型方正啊，很多人對戶型方正還是很買單的。接下來就是大三房了，太大了不好，太小了也不好，挨著行健街也就是書香華府那一排做成126的，戶型更好，就是和二手房硬剛的一種戶型。沒辦法，這個面積肯定要做的，制作107-113太小了，130多總價又上去了，只能硬剛，同樣的面積拼戶型，拼總價。五月花城不是得三百三四嗎？書香華府差不多樓層樓棟不也得300往上嗎？那我就300以內(nèi)，精裝修，房齡新了10年，香不香？接下來就是要不要做4房了?？隙ㄒ霭?，要不然怎么接那些剛需四房的單子？畢竟不是人人都能直接上永威正商一百七八十平的面積的。來來來，這些客戶快到我碗里來。不能太大，又不能太小，還得跟126拉出來點差距，151左右吧，畢竟做144的四房面積著實還是有點小。
接下來就是銷售思路了。無非就是像我第一條留言里面說的那樣，TG啊TG啊TG啊……總共貨量也就1100套左右，TG個五六百套沒啥問題。我朋友買在五月花城后我給他講過一句話，近些年你就逃不脫這一塊了。在這一塊生活確實是這樣，因為周邊太難有替代盤了。所以，正商和永威這些兩房三房業(yè)主都可以是新樓盤的客戶，而且，體量也不會小。很多人會忽略了這個片區(qū)，覺得這是四環(huán)旁邊的一個樓盤，他們不知道的是這也是兩個鄭州為數(shù)不多實現(xiàn)房價翻倍有余的樓盤，個中緣由不言自明。如果你是里面的業(yè)主經(jīng)歷過這樣的漲幅，自己又有換房需求，這個樓盤絕對是個考慮的方向。
操盤思路無非是書香華府五月花城消化200套左右，河大TG100套左右，大學城+龍子湖單位TG250套左右，鄭大一附院TG50套左右，再加上鐵投的TG……這些人都買了剩下的就好賣了，當然剩下的也不多了。有些人會說，他們會有錢買嗎？我只說兩點，第一、新房是不是可以組合貸？第二、你認為是什么支撐了永威和正商的房價？其實想明白了這兩點就知道這個樓盤有多好賣了。
預測一下價格吧。前排小戶型19000~20000，越往后越貴；東邊臨東四環(huán)的會便宜些，越往西越貴；合理價格西邊戶和后排或許會打到24000左右。當然也有可能會更貴些，但更貴的話我覺得著實有點飄了。

最后，本篇拒杠，純屬個人猜測，不代表真實情況。一切杠精自動反彈。(展開全部)

只有河南，只能建業(yè)
這塊地的屬性就不用說了，很多人都知道，還是說說為什么只能建業(yè)吧。在這塊地沒土拍之前肯定有很多開發(fā)商都對其十分關注，很簡單，稀缺，好賣。稀缺是肯定的，好賣不好賣卻有很大的不確定性。如果想把這塊地做出利潤，TG這條路是肯定要走的。這方面誰有關系誰沒有關系自己心里都有數(shù)。
開始的時候我做過設想，誰會來拿這塊地。
一、中海是有可能的。中海一貫的套路，薄利多銷，利潤至上。雖說北龍湖做的幾個樓盤都差強人意，但中海更了解這一塊的客群情況，自身也有客戶積累，這塊地本身也是偏剛改，很符合中海的調(diào)性。
二、萬科是有可能的。第一、萬科的產(chǎn)品設計能力還是非?？梢缘模偌由献陨淼鬃雍?，群眾也買它的賬。第二、萬科在鄭州也做過很多臨高架的項目，像江山府、龍?zhí)?、世曦、世玠、紫臺、翠灣中城……經(jīng)驗是沒得說的。第三、未來時光項目也積累了不少客戶和市場經(jīng)驗。所以萬科也是很有可能的。
三、保利和華潤也是有可能的，華潤如果拿了可以把幸福里、瑞府連同這個地塊聯(lián)動起來，鄭東新區(qū)基本上能呈現(xiàn)一個通殺的局面。你想要剛需剛改，有！你想要成熟地段高檔住宅，有！你想要北龍湖的調(diào)調(diào)，有！等于把整個鄭東新區(qū)都覆蓋了。當然，保利和華潤也同樣的思路，客戶如果吃北龍湖這一套，也可以把北龍湖，金水北連同這個地塊聯(lián)動起來，甚至經(jīng)開區(qū)的客群也能捎帶轉(zhuǎn)化一下。
四、當然大型民企也是有可能的。碧桂園現(xiàn)在忙著回資金，基本上PASS了。剩下的就是新城、美的、龍湖之流。新城在鄭州就沒打算做精品項目，這個項目對其操盤難度太大，簡單說就是擔心投資收益不成正比，會讓新城的口碑一爛再爛，所以新城應該不會冒這個險。龍湖在鄭有操盤小地塊經(jīng)驗，但基本一個套路，高低配。顯然，這個地塊是不適宜做高低配的。原因就是地塊太小、離高架太近、樓面價太貴。簡單說就是自身的實力發(fā)揮不出來。美的也有可能參與，可為什么沒有參與，我覺得有兩種可能，要么是知道自己TG的關系做不通，要么就是算下來投資收益與風險不成正比。畢竟，兩條高架在那擺著，永威和正商的價格在那壓著，利潤注定是有限的。
五、本土民企是有可能的。但是排除又排除會發(fā)現(xiàn)也就剩下那么一兩家。準確的說是四家：星聯(lián)、亞新、正商、建業(yè)。書香華府這個樓盤我相信當年肯定給正商留下了相當大的陰影，在這里就不多說了，再加上正商現(xiàn)在手里也沒有余糧了，PASS。星聯(lián)呢？TG的關系是有，操盤經(jīng)驗嘛，也算是有吧，但是有建業(yè)在這，基本上也算是PASS了；亞新為什么沒有參與，這個我不清楚，也沒與邏輯可以解釋，可能也是因為建業(yè)在這吧。大膽點想，不是這塊地賣不出去，而是不讓別人買
OK，接下來探討一下為什么是建業(yè)以及建業(yè)所面臨的困難。
為什么之前我猜測非常有可能是建業(yè)，原因如下：
一、建業(yè)是不可能不救的。如果建業(yè)倒下了那么河南的地產(chǎn)就只剩下三個字，爛透了。那時候不光面子上掛不住，甚至將來那些大地產(chǎn)商就可以指著鼻子說，你們就不配好的產(chǎn)品，因為你們沒有這個土壤，要不然JY也不會死。面子和里子這些都是不能承受之痛。如果建業(yè)死了，將來會不會有這樣一種局面，我們只能對大地產(chǎn)商說，我求求你了，來河南拿地吧。當然，不能讓這種局面出現(xiàn)。
二、救建業(yè)是需要真金白銀的，可是地主家里也沒有余糧了怎么辦？地主只能指著一塊地說，喏，我這里有塊地，這塊地我來讓你種，將來打了糧食你再還我就行。所以，這也是一個原因。一個是必須救，一個是怎么救。
三、很多人都覺得建業(yè)是一匹黑馬，我倒覺得一點都不奇怪。因為很多人根本就不知道建業(yè)的大股東鐵投的辦公樓就這這個地塊西邊，他們也不知道鐵投的很多員工一直踅摸著在這附近買房，他們也不知道鐵投的很多員工是在這附近租房住的。當然這不是主要原因，主要原因是百利無一害啊。鐵投注資建業(yè)肯定是要收益回報的，當然也不會拒絕其他方面的回報。甚至我都不敢想有沒有可能鐵投是不是已經(jīng)做出了某種承諾，例如，讓誰誰拿吧，我保證TG100套之類的。你好我好大家好嘛。
四、當然也可以把別的地塊給建業(yè)，可是，這里有塊地離鐵投這么近，為什么就不能是建業(yè)呢？和尚摸得，我摸不得？別忘了，鄭州是個鐵路拉來的城市，很多地方還是要有求于人的。例如，小李莊火車站；例如，一條條鐵路的下穿隧道和高架；例如，一條條跨鐵路的地鐵施工……
五、這一點當然是建業(yè)的關系啦。建業(yè)什么地位大家都知道，雖說張老板肯定午夜夢回時無數(shù)次想過，為什么這老大的位置就不能讓我坐坐呢？可是，沒有辦法，高瞻遠矚不如人、長袖善舞不如人、老家情懷不如人，當然江湖地位也不如人就是再正常不過的事情了。因為他是建業(yè)，所以TG就不是問題，甚至，這些TG能被當成ZZ任務去布置下去。
很多事情就是這么簡單。那么建業(yè)面臨的困難有哪些呢？只有一個，錢！錢從兒來？自己兜里比臉都干凈，只能求助于大股東。大股東有錢嗎？也未必。這也是為什么我內(nèi)心深處希望是建業(yè)，也覺得會是建業(yè)，但無法確定是建業(yè)的主要原因。沒想到啊沒想到，有些人對建業(yè)是如此的知之深愛之切。地我來拿，房子你來建。只有兩點要求：一、盈利；二、快銷；三、好產(chǎn)品。最后，BX的錢三七分成,豪紳的錢如數(shù)奉還，完美！
很多事情，就是這么簡單。
最后總結(jié)一下，當時這塊地我最不希望兩個開發(fā)商來拿，一個是中海，是因為怕它做爛了，一個是萬科，是因為怕他做貴了。除了建業(yè)，其他開發(fā)商都無所謂，結(jié)局肯定是沒有驚喜，也沒有意外，平平無奇的價格，平平平無奇的產(chǎn)品。只有建業(yè)，能把平平無奇的價格做出來漂漂亮亮的產(chǎn)品。換句話說，任何開發(fā)商來做這塊地我都會有點忐忑，只有建業(yè)，我是放心的。因為建業(yè)無路可走，只能做出一個好產(chǎn)品，來回報支持他的人，來絕地逢生。
最后一句話，在產(chǎn)品設計思路上，希望建業(yè)多向萬科學學，例如杭州的古翠隱秀，鄭州的江山府，世玠，他們的外立面，他們的園區(qū)綠化風格，他們的外圍布局這些都是可以借鑒的。將來，它會是建業(yè)一個招牌，樹立在兩條高架橋交匯處。豎立在這個四處溢滿絕望的年代。(展開全部)

建業(yè)基本上算是預測對了，應該不會出大的紕漏
接下來就看產(chǎn)品和售價能不能預測對了
其實，讀懂書香華府和五月花城的產(chǎn)品，讀懂客群，就能猜到產(chǎn)品
只要建業(yè)不自毀長城，理當做這樣的產(chǎn)品

還是那句話，一年結(jié)束戰(zhàn)斗

山水苑算是永威的續(xù)命神丹吧
這個樓盤看著很不起眼，地塊面積也不大
但是給永威貢獻的利潤卻能遠超其他樓盤
1.車位儲藏室綁定出售，定價也不低
2.首付分期不存在的，里面很多業(yè)主都是全款，畢竟，土地爺都不缺房子
3.銷售周期短，一兩個月結(jié)束戰(zhàn)斗，這得降低多少融資成本啊
4.售樓部都不用建，用的翰林居和永威城的老售樓部
5.銷售團隊也不用請，找一些簽約服務人員就可以了，當然，保安保潔也不用另請了
6.當然也能省下來很多宣發(fā)費用
以上這些是永威的利潤率得到大大保證的基礎，當然，永威也不做做的品質(zhì)差。
當然，現(xiàn)在還有房子往外轉(zhuǎn)讓，不過有些都需要全款了(展開全部)

書香華府東側(cè)地塊關注度挺高的
大膽預測一下吧
小區(qū)建設8~9棟樓，樓層26層，保守點兩梯四戶，激進點前排樓棟三梯六戶會做83小三房
保守做的話89三室兩衛(wèi)，107~113~126三房，151四房
價格區(qū)間19000~24000覆蓋，前排臨高價賣便宜點，后排賣貴點;差樓層賣便宜點，好樓層賣貴點
也就這樣了
重點在于：一年之內(nèi)解決戰(zhàn)斗！
操盤思路無非是書香華府五月花城消化200套左右，河大TG100套左右，大學城+龍子湖單位TG250套左右，鄭大一附院TG50套左右。這些人都買了剩下的就好賣了，當然剩下的也不多了，例如：高層次明星樓盤，地鐵口，學區(qū)房，河景房……總之，能打的牌太多了
市場不好，那就小步快走，低價快銷，壓縮營銷成本，壓縮營銷周期，利潤到手后剩點尾盤慢慢賣，賣現(xiàn)房。省出來的就是掙出來的
最后一句，我不想中海拿這塊地。內(nèi)心深處，更希望是建業(yè)
五月花城書香華府在賣房的業(yè)主，早點醒悟吧
算算價格 89大致區(qū)間170~195 107大致區(qū)間 205-225 126大致區(qū)間285-290 151大致區(qū)間340-360
當然，只是預測(展開全部)

借樓說話
書香華府東側(cè)地塊關注度挺高的
大膽預測一下吧
小區(qū)建設8~9棟樓，樓層26層，保守點兩梯四戶，激進點前排樓棟三梯六戶會做83小三房
保守做的話89三室兩衛(wèi)，107~113~126三房，151四房
價格區(qū)間19000~24000覆蓋，前排臨高價賣便宜點，后排賣貴點;差樓層賣便宜點，好樓層賣貴點
也就這樣了
重點在于：一年之內(nèi)解決戰(zhàn)斗！
操盤思路無非是書香華府五月花城消化200套左右，河大TG100套左右，大學城+龍子湖單位TG250套左右，鄭大一附院TG50套左右。這些人都買了剩下的就好賣了，當然剩下的也不多了，例如：高層次明星樓盤，地鐵口，學區(qū)房，河景房……總之，能打的牌太多了
市場不好，那就小步快走，低價快銷，壓縮營銷成本，壓縮營銷周期，利潤到手后剩點尾盤慢慢賣，賣現(xiàn)房。省出來的就是掙出來的
最后一句，我不想中海拿這塊地。內(nèi)心深處，更希望是建業(yè)
五月花城書香華府在賣房的業(yè)主，早點醒悟吧(展開全部)

借樓說話
書香華府東側(cè)地塊關注度挺高的
大膽預測一下吧
小區(qū)建設8~9棟樓，樓層26層，保守點兩梯四戶，激進點前排樓棟三梯六戶會做83小三房
保守做的話89三室兩衛(wèi)，107~113~126三房，151四房
價格區(qū)間19000~24000覆蓋，前排臨高價賣便宜點，后排賣貴點;差樓層賣便宜點，好樓層賣貴點
也就這樣了
重點在于：一年之內(nèi)解決戰(zhàn)斗！
操盤思路無非是書香華府五月花城消化200套左右，河大TG100套左右，大學城+龍子湖單位TG250套左右，鄭大一附院TG50套左右。這些人都買了剩下的就好賣了，當然剩下的也不多了，例如：高層次明星樓盤，地鐵口，學區(qū)房，河景房……總之，能打的牌太多了
市場不好，那就小步快走，低價快銷，壓縮營銷成本，壓縮營銷周期，利潤到手后剩點尾盤慢慢賣，賣現(xiàn)房。省出來的就是掙出來的
最后一句，我不想中海拿這塊地。內(nèi)心深處，更希望是建業(yè)
五月花城書香華府在賣房的業(yè)主，早點醒悟吧(展開全部)

預測一下開盤價？帶裝修15300-15600 毛坯14600-14900還是不錯的價格，高了不值當?shù)模陀谶@個價格不著急入住的剛需可以考慮。就是學校這個事有點頭大。戶型不錯，劣勢就是小區(qū)環(huán)境氛圍一般