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在不久之前，這個樓盤還叫碧桂園名門時代城，現(xiàn)在，名門已乘黃鶴去，像這樣的企業(yè)，早就該駕鶴而歸了吧，有人它做過精準的評判，一個披著開發(fā)商外衣的金融公司。在15年的時候，這個開發(fā)商就曾深陷財務(wù)危機，據(jù)說有人幫其融資僅中介費一項都掙了200萬，可能，我還少寫了個零。當然，這個中介費據(jù)說后期也沒有好好的給清。

再說說碧桂園吧，一開始標榜的是給你一個五星級的家，后來隨著開發(fā)節(jié)奏越來越快，就變成了給你一個五星期的家。楊老板自己說我是個農(nóng)民，我讀書不多，但是楊老板后來也開始搞了智能機器人建房。這兩者看似沒有聯(lián)系，但是說明了幾個問題，第一，開發(fā)商在過去的二十年整了個盆滿缽滿，第二，楊老板嘴上說著我讀書少，但是覺悟還是蠻高的，也很會站隊的，畢竟，開發(fā)商聽起來茹毛飲血 ,但智能機器人就聽起來高端很多了?？墒牵粋€躺著掙錢掙習(xí)慣了的行業(yè)后來變成跪著掙錢，掙來的錢還要捐出啦做慈善，我怎么那么不信呢

但是，這背后也有幾點可以考慮，第一，碧桂園的財務(wù)是搞得很棒的。開發(fā)商里面，萬科、萬達的財務(wù)都很牛，碧桂園也是。第二，老板是懂大勢，知道站隊的人，大概率不會犯大錯誤的。第三，買這樣的樓盤應(yīng)該是不用擔心爛尾的 。第四，五星期的家，雖說住不塌吧，但心里還是會毛毛的。

可是，精裝修12000左右的樓盤，能買哪里？

很多人上來就噴，僅僅是為了噴而噴，就是不給他便宜賺就不行，賺的少了都不行，無語
去年開盤前我也曾經(jīng)精準的預(yù)判了這個樓盤的開盤價，因為，它只能賣這個價。今年有很多特價房，也是因為它只能賣這個價。賣少了它賠錢，賣多了賣不動，道理就這么簡單。就像這兩天很火的鑫苑府，就像這兩天很火的錦雍水之郡。

可是，精裝修12000左右的樓盤，能買哪里？

要有地鐵，要有學(xué)校，要有主干道30分鐘通達全城的那種，要有綠化，要大開發(fā)商別爛尾，有沒有這樣的樓盤？所以說，它值這個價。
老有人拿高架橋噪音說事，高架說白了是個利弊都有的事，接下來說一下高價的影響吧。
高架分南北兩側(cè)高架和東西兩側(cè)高架

高架的影響主要有幾方面



第一方面是景觀視野受影響



第二方面是臨近高架的十字路口車流量比較大，道路寬，由此所帶來的是行人通行安全問題



第三方面是道路揚塵及尾氣污染。大陸地區(qū)多為東南季風(fēng)氣候，夏天東南風(fēng)，冬天西北風(fēng)，由此得出結(jié)論東側(cè)及南側(cè)高架影響較大



第四方面是噪音污染。這個是人們對于高架橋在住宅附近最深惡痛絕的原因之一。從戶型分布來說，現(xiàn)代住宅一般客廳朝南（偶有客廳窗戶朝東或朝西），主臥朝南，一臥或兩臥超北。由此得出結(jié)論，高架橋在項目南側(cè)或北側(cè)影響最大，特別是在項目南側(cè)，其次在東側(cè)次之。從排序來說，高架在項目西側(cè)危害相對來說最小



高架橋的噪音污染主要來源。首先是十字路口，如前文所說，一般高架橋下的十字路口是大十字路口，過往車輛較多。比較大的噪音來源之一就是大型貨車或渣土車，碰上紅綠燈車輛在重新啟動的時候，效果可想而知；且此類車輛多在于晚上通行，就加劇了其效果。第二個是十字路口車輛鳴笛情況比較多見，在較容易發(fā)生道路擁堵路段效果更加明顯。第三個是下雨天氣，道路雨水會使輪胎噪音遠大于平時。第四個是車輛通過橋梁拼接處所產(chǎn)生的噪音



什么樣的距離高架橋影響最小。個人見解是500～800米，這樣既充分體驗到高架橋的便利通達，又免于受到各種不利因素影響



如果家確實在高架橋附近，如何減少污染源。第一，裝各種隔音。第二，安裝新風(fēng)系統(tǒng)，減少開窗時間



至于高架橋的影響到底有多大？從投資角度說對于改善盤品質(zhì)盤的影響是致命的，會讓項目陷入改善看不上剛需買不起的境地。對于剛需盤來說吧，影響是有，但如果作為項目首開價格比較合適且道路兩旁有比較大的公園綠化的話還是可以入手的。畢竟，剛需考慮的更多是實惠，高架帶來的通達性還是很棒的且很有誘惑力的?？傊瑢τ趦r值來說，看取舍，如果我接受了高架的不利因素，它能給我?guī)砗芏嗬?，如價格通達綠化等，我會欣于接受。(展開全部)

這樓盤，這位置，這開發(fā)商，毛坯不賣16600~17800都可惜了這塊地，如果是精裝修，那就再加800~1000塊吧。期待一下。。。
萬科是第一個喊出來活下去的開發(fā)商，我看好它，如果高于這個價格我就懷疑它是在囤地了，不著急，慢慢賣，等行情好轉(zhuǎn)。但是，昨天剛有人說過堅持房地產(chǎn)調(diào)控不變，要把投資到房地產(chǎn)上的錢擠到股市上去。(展開全部)

每個人的心中，都有一個理想國
既然是理想國，定要艱難跋涉才能到達

現(xiàn)實很近，理想很遠
理想是美好的，現(xiàn)實是殘酷的
心懷理想，現(xiàn)實努力，終將到達

它很美，但現(xiàn)實注定我是它得不到的男人
也許等到我配得上它的時候
它也能綻放更美的姿態(tài)和笑容

所以說
不要急著否定它
等一等，等一等
等最美的時刻到來

自己美了，它也就美了

最后，奧利給(展開全部)

首先，吹個牛皮，感謝康橋積極采納我25號留言中建議的開盤價

其次，康橋做這個樓盤就是為了掙錢以及講故事來的，掙錢是怎么回事大家都知道，至于講的什么故事，把它和錢聯(lián)系在一起就可以了。買它不要有高的品質(zhì)要求，就算真實現(xiàn)了概率堪比中獎，不要拿它和永威城對比，也不要拿它和九鼎公館，融創(chuàng)城對比，沒有對比的必要，不是一種產(chǎn)品。如果真要對比的話，可以和西邊二七區(qū)那一片樓盤比較比較，可以和一路之隔的時代城比較比較，升值空間可以和二七區(qū)那一片樓盤比較比較，例如鑫苑建業(yè)萬科等，可以，那個漲幅可是經(jīng)歷過2016年的房價大牛市才有的結(jié)果。

那么，這個樓盤適合什么樣的人買呢，第一，肯定是喜歡康橋這個品牌的人，第二，是有一定品質(zhì)要求的人（這個看似和我之前說的矛盾，但請相信康橋的基因，就算差點，大概率也會比某些開發(fā)商做的更精細點，細節(jié)方面更能感動人。假如，康橋這個開發(fā)商將來不倒閉，不被別人收購的話，它物業(yè)的某些方面還是可圈可點的，此處不接杠），第三，剛需，剛到什么程度呢，剛到只能接受單價11800以內(nèi)的房價。第四，有地鐵有學(xué)區(qū)要求的人。雖說現(xiàn)在汽車保有量已經(jīng)很高了，但社會現(xiàn)實是有部分人買過房子以后，再買車就成最后一根稻草了，地鐵雖然遠了點，但共享單車電瓶車擺渡一下還是能享受到地鐵的便利的。至于學(xué)區(qū)，就是一門玄學(xué)了，我一直認為買房是個求仁得仁的事，你追求品質(zhì)，你得到的大概率是品質(zhì)，你追求學(xué)區(qū)，你得到的大概率就是學(xué)區(qū)，你追求性價比，你得到的大概率只是性價比，因為買房本身，也是一門玄學(xué)，在這兒買房的人當然可以選擇南龍湖，南龍湖那特價房一大堆，萬科才做的精裝項目也就九千多，距離上也不是遠多少，但是，選擇買四環(huán)了，一方面是需求在這兒，更多的是在能力范圍內(nèi)不愿意將就的吧，畢竟，南龍湖目前從定位上來說還是一個鎮(zhèn)，鎮(zhèn)和區(qū)的行政能力還是有區(qū)別的。

但是（此處有一個但是），但是，這個餅攤的確實有點大，投入的成本有點高，康橋能不能玩的轉(zhuǎn)，能玩到什么程度，待定。但是我想，康橋只要不繼續(xù)砸自己的招牌，就算將來真玩不轉(zhuǎn)了，還是有人愿意收的，因為，倒閉和并購是將來開發(fā)商的必經(jīng)之路吧。

但是，目前市場來說，它也只值這個價了，再高了就有智商稅在里面了。因為，再高了就可以選擇時代城了，就可以選擇九鼎華府了，就可以選擇融創(chuàng)城了。當然，目前九鼎華府是我不推薦的，當然，三年五年以后那塊地方可能還可以。

最后說一下高鐵吧，高鐵是晚上不跑的，你可以睡個好覺，影響不大，就算周末不上班，關(guān)上窗戶，打開電視，拿起手機，影響還是不大的，至于想睡個懶覺，影響肯定還是有的。至于賣二手房的時候，中介可不會二半夜帶客戶去看房，想想，中介帶看過程中給客戶講解的時候，呼呼呼~嗖嗖嗖~~歘歘歘。。。?？蛻粽f，不好意思，我剛才沒聽清，麻煩你再說一遍。很影響心情和選擇的

至于高架的影響，有時間了在時代城下面說說吧。(展開全部)

曾經(jīng)，我是看不上高新區(qū)的，因為那里沒有出路，沒有人，沒有商業(yè)配套……
曾經(jīng)，我去高新區(qū)看房子，連個二手房中介都不好找
曾經(jīng)，從高處看過去，感覺，這不像是一個已經(jīng)存在了二十多年的城區(qū)
但那是曾經(jīng)

我原來以為農(nóng)業(yè)路高架過京沙會一拖再拖，因為它要從鐵老大的頭頂施工，很難的，真的很難的
不是難在施工難度，而是人家讓不讓你過。不讓你過，你真的沒辦法，好在，事在人為。有此經(jīng)驗，黃河路、三全路、彩虹橋……應(yīng)該也會很快就通了吧，再加上地鐵8號線修通后，高新區(qū)的出路就有了吧。也說說地鐵8號線吧，長度不說，看看它穿越了哪些地方吧，高新區(qū)的核心地帶，金水區(qū)的核心地帶，鄭東新區(qū)的核心地帶。那么，兩個老大哥能帶小弟玩玩的吧。

現(xiàn)在，我覺得高新區(qū)的人口不再是它的劣勢，從某種意義上講反而是它的優(yōu)勢，哪個區(qū)還能再實現(xiàn)人口翻倍，誰最先會實現(xiàn)人口翻倍，也就只有高新區(qū)了吧（不接杠，實在要杠的可以先查一下鄭州各區(qū)人口數(shù)量）。哪個區(qū)主城區(qū)既具備大量的土地儲備又具備優(yōu)質(zhì)的教育資源，也就只有高新區(qū)了吧。
出路有了，教育資源有了，商業(yè)起來了，醫(yī)療也接上了，城區(qū)自身道路交通也不錯，那么，高新區(qū)應(yīng)該有個很好的未來吧

接下來說說其他的，在歷史的城鎮(zhèn)化道路中，有兩項必備的配套設(shè)施是嚴重滯后的，一個是教育，一個是醫(yī)療，這是人人都必備的，都用的上的，而且肯定要用的。例如，如果教育資源能跟上，就不會有搖號入學(xué)這一說了，再想想為什么會搖號入學(xué)，我覺得一句話就可以解釋，不患寡而患不均嘛！

那么，不管行情好壞，高新區(qū)還有什么值得懷疑的呢？上未見頂，下有底，未來是很可期的啊伙伴們。

說說大正水晶森林這個樓盤吧，第一次去的時候是2018年，樓盤還未開盤，幾個字說一下吧，震撼，震驚，惋惜。這不應(yīng)該是一個小開發(fā)商應(yīng)該做的東西，這樣的產(chǎn)品就應(yīng)該是萬科去做，小開發(fā)商就應(yīng)該做一些不入流的產(chǎn)品，價格定的低低的，以量取勝，但是，總會有些小開發(fā)商會挑戰(zhàn)這個現(xiàn)實，例如，東潤泰和，從它身上我看到了東潤泰和的影子。兩年多過去了，這個小開發(fā)商算是沒有令人失望，產(chǎn)品做的不如宣傳視頻，但是已經(jīng)很滿足了。

接下來說說位置和擔心吧。位置，眼前比較尷尬，周邊是工業(yè)用地，但是這些工業(yè)用地將來遲早會變更成住宅用地的，交給誰去做，還是交給萬科吧，畢竟，萬科確實在四環(huán)外做了一座城。門前一條河，河景很美，綠化做的也不錯，離地鐵口1.3KM左右，距離算是能接受吧，如果將來科學(xué)大道通了直接北龍湖的BRT，公共交通也算是不錯的吧，這些東西可能很遠， 也可以說很近，交給時間給我們答案吧。擔心的有兩點，一個是維權(quán)，這個事見仁見智吧，我想如果維權(quán)到開發(fā)商正常經(jīng)營無法進行的時候，可能也會傷害到自己吧，畢竟，斷了小開發(fā)商的現(xiàn)金流，小開發(fā)商真的會死的。第二個擔心是物業(yè)費稍微有點低，我擔心這么好的園林設(shè)計將來物業(yè)受資金限制不能很好的保持下去，畢竟，水系維護很耗資金的，小區(qū)里的樹如果死了，換一棵同樹齡胸徑的也是很耗資金的。

以上。如果買一期，你覺得它很適合你，我強烈推薦。二期，畢竟周期很長，我建議，可以再等等。畢竟，交房早，真的很香，不僅意味著你比別人早住進去，也意味著你能比別人能更早賣掉。如果，將來四五年你到了改善的時候，手里有了點錢，房價又漲了一波，你掙了。買了別的樓盤，房價漲了，但房子還不能賣，只能是紙上富貴了。

寫在最后，提提個人的希望吧，希望大正不忘初心，交出真的好產(chǎn)品，你來鄭州是掙錢來的，也是掙名氣來的，名氣沒了，錢也就沒了，畢竟，本來一期你也不怎么掙錢。還有，要正視自己，你是小開發(fā)商啊，別想著能不能自己也學(xué)學(xué)融創(chuàng)的套路，小心到最后把自己套進去。堅持，穩(wěn)定，猥瑣發(fā)育，別浪。(展開全部)

今天不說永威的學(xué)校了吧，關(guān)于學(xué)校永威的槽點太多了，如果奔著買名校和“名?！比タ从劳谴蟾艜鴼w。也不說維權(quán)的事了，畢竟維權(quán)也維權(quán)的不少了。

說說現(xiàn)在和未來吧。

現(xiàn)在是從掛牌均價上已經(jīng)落后于綠都瀾灣200~600元，從成交套數(shù)上倒是永威高于綠都瀾灣。如果這兩個樓盤對比的話注定是一場長時間角力，如果瀾灣的教育上去了，永威只能一路追趕了，如果是教育搞不上去，后期不排除存在翻盤甚至反超的機會。這就是現(xiàn)在，正常人應(yīng)該都能看得到的現(xiàn)實。還有一種極端的可能，就是可能有也可能沒有的未來。

接下來我要說說未來，未來要先從過去說起，2016年我和朋友去永威城售樓部，當時我們有個大致的判斷，三環(huán)和四環(huán)中間缺東西主干道啊，因為南三環(huán)和南四環(huán)中間距離說遠不遠，說近不近，而且兩環(huán)之間密布千畝大盤（西至嵩山路東至金岱路），規(guī)劃上沒有東西走向地鐵，那么問題來了，千畝剛需大盤，注定人口多，年輕人口更多，這就意味著車更多，而且集中爆發(fā)，他們不一定在東區(qū)上班，但大概率是有南三環(huán)南四環(huán)通行需求的，特別是在紫荊山路南北貫通以后，出行走三環(huán)四環(huán)幾乎是必不可少的。當時我們有個初步的判斷，好像唯一的解決辦法是宇通路拓寬，東北接經(jīng)開第三大街和黃河南路，果然，2017年我們?nèi)ビ劳撬钠谇懊嫒タ?，宇通路跨十八里河大橋真寬，以此類推，橋有多寬，路就有多寬。黃河南路不太可能修高架，因為會破壞鄭東新區(qū)整個景觀，下穿呢？貌似成本也不低，果然，地鐵12號線加緊施工，真香。這就是我所理解的邏輯（只是一個個人判斷，不接受杠）。但是，這就解決了嗎？我認為不會，因為宇通路向西接到嵩山路確實困難重重，不修一條東西走向的地鐵還是解決不了長期需求，因為只有地面交通仍然會產(chǎn)生一系列堵點，能到什么程度呢，大概會廢掉兩條高架的部分路段，個人判斷如不解決可能會產(chǎn)生下圖系列頑固堵點（如下圖紅標所示）。按這個邏輯進行下去，14號線東西走向大致就定下來了，就是走三環(huán)四環(huán)中間在金岱產(chǎn)業(yè)園轉(zhuǎn)東南走向接小李莊火車站。當然這都是個人判斷，不接受杠。

綜上，如果14號線真這樣走，買永威城的可能真賺著了。不吹永威城，畢竟我也沒買，只是提供個思路，如果你能接受它的弊端，仍要堅持買它，OK，將來有中獎可能。但是奔著中獎去，我勸你還是放棄，賭徒心態(tài)不可取。(展開全部)

看了瀚宇天悅城會聯(lián)想到在鄭州做項目的另外一個開發(fā)商，融創(chuàng)
融創(chuàng)的套路在鄭州所有開發(fā)商中應(yīng)該是使用的最多，也是使用的最好的。方法，火候，精煉老道！
對融創(chuàng)有過多次成功的開盤價精準預(yù)測，但然并卵，沒什么用，因為，明明知道是套路，也不得不鉆，也愿意鉆。
這大概也是瀚宇天悅城目前的情況吧，你說它便宜？肯定算不上。你說它貴吧，確實不便宜。想找這樣一個項目，具備學(xué)區(qū)房，地鐵口覆蓋地鐵4號線和7號線，周邊商業(yè)配套齊全，離公園河景綠化又不遠，周邊成熟交房即可直接入住，很難找到一個對標項目替代盤?？赡苡腥藭氲侥线叢皇怯袀€項目嗎？美盛不也具備這些條件因素嗎？注意，能看上美盛的大概率不考慮瀚宇天悅城了，看中瀚宇天悅城的很多也放棄掉美盛了，可能是因為美盛之前并沒有交付過很出名的住宅項目吧，可能一個全新的學(xué)校會有人抱有懷疑的態(tài)度吧，所以，瀚宇天悅城和美盛教育港灣可以說是對標盤，也可以說不是。那么，最大的可能只有一個，金水北和北龍湖外溢太厲害了，合適的產(chǎn)品又太稀缺了，而且確實開盤時間和瀚海思念城美景美鏡完美錯開了，這兩個吧，又沒有具體的學(xué)區(qū)可言。所以，你知道當前市場它定價并不便宜，但沒得選擇，你知道就算將來價格漲到22000左右你也并不掙錢，但沒得選擇。所以，這就是瀚宇天悅城，雞肋，如鯁在喉，又真香。(展開全部)

300~450萬這個價格區(qū)間買房比較尷尬，這個價格當前鄭州市場買房肯定不是剛需，改善吧又不是終極改善，買的房子都避免不了要有點尷尬，項目自身肯定有缺憾，只能說滿足大部分需求吧。我個人認為有幾點可以側(cè)重考慮，有沒有地鐵，有沒有不錯的學(xué)校，周邊有沒有比較好的自然景觀，周邊有沒有污染源，鄰里圈層怎么樣，其次才是產(chǎn)品自身的設(shè)計，園林設(shè)計，物業(yè)服務(wù)等。

這個樓盤吧，我認為可能有這種情況，如果考慮樓盤價格便宜考慮投資的謹慎考慮，如果湊湊資金勉強上車奔著學(xué)校去的建議慎重考慮，對品質(zhì)有比較高追求要求的謹慎考慮

一句話，想買中海的房子，看過樣板間再作決定。
我不相信一個開發(fā)商對自己項目樣板間都沒有追求還能做出什么好的產(chǎn)品
永遠不要對中海做的產(chǎn)品抱有過高的期望，這是公司經(jīng)營理念和基因決定的

如果對北龍湖業(yè)主身份標識比較在意的話，可以是一種選擇。
北龍湖確實是塊寶地，這片區(qū)域集中了太多優(yōu)質(zhì)資源，并且，這些資源短期之內(nèi)是很難很難很難復(fù)制的，但并不代表這塊地方短期之內(nèi)就值得投資(展開全部)

一個恒大云璽足以讓有些“西郊”人嗨起來，不就是一個清盤嗎？不就是一個老城改善嗎？不就是有部分TG嗎？我想這事吧，如果發(fā)生在鄭東新區(qū)，如果發(fā)生在金水區(qū)，應(yīng)該不會有那么多人自嗨。有個毋庸置疑的事實就是很多西郊人錯過了東區(qū)，恒大云璽有這種結(jié)果一點也不意外，天下苦秦久矣，中原區(qū)太缺乏改善了，太缺乏了。很久以前，鐵路的看不上棉紡的，棉紡的看不上鐵路的，總之，他們都看不上城中村的，幾十年過去了，他們中有部分人覺得嫁給個城中村的好像也不錯，這部分人應(yīng)該還不在少數(shù)。總之，淡定看待這種結(jié)果，人要死的時候還有個回光返照呢，更何況中原區(qū)還充滿著生機與活力，但是，一個恒大云璽就夠了。。。多了，就消化不良了。(展開全部)

康橋這個位置當前這個市場不賣10500~11600都可惜了這塊地