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萬科進(jìn)入鄭州這幾年發(fā)展的其實不太理想，主要是拿地太困難，合作伙伴又不是很給力，在鄭州儲備待開發(fā)的地就不是很多。鄭州這種城改模式下，有錢有品牌也不好使。上不能搞定政府，下不能搞定村委，想拿地就困難了。
普通購房看重住宅的景觀物業(yè)，政府則看重能帶來投資、稅收和就業(yè)的項目。低于500億的投資都很難滿足地方主政者的雄心。華僑城500億，碧桂園開發(fā)西流湖500億，更不用說鄭州新區(qū)地標(biāo)的建設(shè)者綠地集團(tuán)了。政府更喜歡綠地這樣的開發(fā)商，雖然綠地的住宅比較一般，但在鄭州的大項目卻不少。所以萬科完全可以與大的商業(yè)開發(fā)商組成聯(lián)合體以招商引資的方式拿地。
正商能在鄭州拿下這么多城改用地也是一種優(yōu)勢，新合鑫在高新區(qū)也是項目遍地開花，能搞定村委村民也是日積月累的影響力。萬科這合作的開發(fā)商拿下的項目就很少了。(展開全部)

華僑城本質(zhì)上是不是中原區(qū)須水的城改項目啊，須水剛剛完成拆遷。

金水區(qū)從“十二五”規(guī)劃時就特別指出，低碳生態(tài)、智慧高端、宜居宜業(yè)是新金水的發(fā)展定位，必須堅持走低能耗、低污染、低排放的綠色發(fā)展道路。要傾全區(qū)之力在北區(qū)建設(shè)鄭州市的城區(qū)商業(yè)副中心，使之與東區(qū)CBD、龍湖副CBD相呼應(yīng)，成為未來金水區(qū)發(fā)展的總依托，而且隨著龍湖副CBD、金水科教園區(qū)、惠濟(jì)區(qū)的加緊建設(shè)，處在中心位置的金水北區(qū)，其商業(yè)中心地位將逐步確立，輻射帶動能力逐步增強。
上面就是金水北的新聞報道，也比較符合實際，就是要傾全區(qū)之力建設(shè)鄭州市的城區(qū)商業(yè)副中心。金水區(qū)底子比較厚，但近些年被鄭東新區(qū)搶盡風(fēng)頭，發(fā)展增速靠后。連以前破敗不堪隔著賈魯河的惠濟(jì)區(qū)如今也是人氣很旺。所以金水的未來就在金水北了。(展開全部)

北龍湖要重啟土拍了，15、16號地將以“限房價，競地價”的方式進(jìn)行。地價熔斷的樓面價約23600，限房價為32000。這里的信息還是很多的。
1.房地產(chǎn)企業(yè)賺取合理利潤可以理解，但赤裸裸的暴利就不合理了。政府土拍政策的設(shè)計表明即使以熔斷價成交，開發(fā)商仍可以合理盈利。
2.城改地沒有限房價，那產(chǎn)生的暴利如何分配。如今的城改地價仍是以底價成交，房價卻從年初的七八千漲到一萬四五，容積率和景觀也沒什么變化。這么大的差價利潤如何分配。要么征收重稅，要么改變土拍方式。這是開發(fā)商和政府的利益再分配，征稅的可能性更大，一來可以設(shè)置不同的檔次來調(diào)節(jié)房價，也可以增加稅收。針對暴利行業(yè)征稅也是常理，就像煙草總是納稅大戶一樣。這好像與大多數(shù)民眾沒有直接關(guān)系。
3.既然現(xiàn)在房地產(chǎn)主要的是去杠桿，那么限購以后可能會結(jié)束。但首付比例恐怕很難再降到兩成。(展開全部)

北龍湖限購了，北龍湖重啟土拍了。中斷已久的15、16號地將在1月19號按照“限地價、競房價”的方式進(jìn)行，兩塊地限房價均是32000。
應(yīng)該會有更多開發(fā)商借此進(jìn)入鄭州吧。

鄭州也需要動真格的調(diào)控了。畢竟經(jīng)濟(jì)已經(jīng)企穩(wěn)了。
1.八月九月全國房價漲幅前列，到了十一月下半月和武漢廣州仍有小幅上漲，其他城市均已下跌。此前不限購的北龍湖的豪宅拉高了均價。
2.中央對地方的管理在加強，不含糊不敷衍才是正道。
3.感覺政策調(diào)控對象的優(yōu)先級:本地人＞納過稅貢獻(xiàn)過gdp的外地人＞沒納稅的外地人。

對于流傳的調(diào)控感覺可信度還是很高的。
1看來還是國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)有效力，剛發(fā)布兩天，調(diào)控就來了。19日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示11月鄭州小幅上漲，看來不是鄭州房管局說房價降了就是降了。
2調(diào)控多了兩年社?；騻€稅，還是符合預(yù)期，沒有提高首付款比例。

再來看看高新區(qū)，也許會對返鄉(xiāng)置業(yè)的人有所參考。
這些天前有高新區(qū)后有中原區(qū)同樣是在黃河飯店同樣有市領(lǐng)導(dǎo)出席項目集中簽約儀式，高新區(qū)引人注目的是高新萬達(dá)項目，中原區(qū)則是超500億的華僑城項目。這也大概能反映目前高新區(qū)的現(xiàn)狀，就是招商引資的優(yōu)勢不是很明顯。這些年來比較大的項目就是萬科城附近的格力空調(diào)制造基地，其他大都是些產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資。而一些相對新興的產(chǎn)業(yè)大都被鄭東新區(qū)和航空港簽約了，像大數(shù)據(jù)云計算產(chǎn)業(yè)落戶白沙了，菜鳥智能骨干網(wǎng)落戶航空港了。
高新區(qū)招商的優(yōu)勢確實不大，一來政策支持大都給了航空港，二來高新區(qū)交通確實不方便。招商引資的優(yōu)勢不大，但高新區(qū)受到中國資本市場的紅利不小，尤其是創(chuàng)業(yè)板的開通，造福了幾家規(guī)模不大有些技術(shù)實力的公司。上市融資，擴(kuò)建新廠房，提高工資待遇。
所以2010年前后也算是高新區(qū)二次起飛的開始吧，創(chuàng)業(yè)板新三板上市在全國高新區(qū)中也是排名前列。管理層身價倍增的大有人在，只是以限制性股票的方式存在。如果沒有這些改變，高新區(qū)恐怕和二七區(qū)馬寨食品產(chǎn)業(yè)園相差無幾吧，畢竟融資難對是規(guī)模不大的企業(yè)一大難題。收入增加帶來了購買力增加，高新區(qū)的房價早已不是價值洼地。
萬科的到來讓四環(huán)成了開發(fā)熱土，如今高新區(qū)更是讓恒大、萬科、碧桂園這中國房企三甲同場競技，都是大品牌，都是精裝修。這確實能夠吸引更多人前來置業(yè)安家發(fā)展，也是返鄉(xiāng)置業(yè)的考慮對象吧。(展開全部)

常西湖新區(qū)未來作為西區(qū)中心無可取代，經(jīng)開區(qū)的濱河國際新城有自貿(mào)區(qū)和涉外領(lǐng)事館在東南有較大優(yōu)勢，東部白沙區(qū)域扛大旗，龍湖金融中心和cbd可以說是鄭東新區(qū)的雙核驅(qū)動。那金水北的柳林鎮(zhèn)能成為北區(qū)的商業(yè)商務(wù)中心么？柳林鎮(zhèn)的發(fā)展?jié)摿€是很明顯的。
一是交通優(yōu)勢明顯，花園路三全路是城市主干道，地鐵一號線已經(jīng)建成，再往北就是連霍高速。
二是周邊人口較為密集，以前的劉莊邵莊高皇寨也是鄭漂聚集的地方，當(dāng)然有時交通也擁堵不堪。
三是金水區(qū)的稅收和人均收入較高，但沒有可以連片開發(fā)的大塊土地，土地較為稀缺。
柳林這個進(jìn)出鄭州的北大門還是很適合建設(shè)地標(biāo)性建筑的，例如可以建設(shè)超高層的大廈，或者大的音樂噴泉和市民廣場。地是好地，具體未來如何還要看金水區(qū)的規(guī)劃了。
西:常西湖，東:白沙，南:經(jīng)開濱河，北:柳林，中:北龍湖，五大潛力區(qū)域。只是柳林這還沒見規(guī)劃呢。(展開全部)

今天路過中原西路，感覺發(fā)展還是很快的
常西湖新區(qū)也算是鄭州的熱點區(qū)域了，尤其是四大中心的建設(shè)和聯(lián)通高新區(qū)二七區(qū)路網(wǎng)的規(guī)劃建設(shè)，未來作為西區(qū)中心的前景還是很樂觀的。
不過鄭州東西部的差距短期難以跨越。鄭東新區(qū)有省級行政中心和金融中心兩大發(fā)展支柱，常西湖這有市級行政中心。差別就體現(xiàn)在不如鄭東新區(qū)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，進(jìn)而影響稅收和個人收入消費。鄭東新區(qū)稅收破百億，能夠比較好的支撐區(qū)內(nèi)的大規(guī)劃大項目建設(shè)。中原區(qū)這推動大項目建設(shè)就會捉襟見肘，不管是西流湖的治理還是電廠的搬遷都會受影響。所以中原區(qū)發(fā)展一些產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)還是很有必要的，畢竟常西湖這區(qū)位還是很好的。
金水區(qū)沒地，中原區(qū)沒錢，這些都是影響區(qū)域發(fā)展的瓶頸，都需要地方各區(qū)政府用心思化解。(展開全部)