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以前感覺(jué)連霍北的惠濟(jì)區(qū)比較荒涼，城中村多，交通不便，甚至公交車都很少通過(guò)賈魯河。但是去年的北區(qū)樓市火的一塌糊涂，如今看來(lái)區(qū)域內(nèi)已經(jīng)發(fā)生不少改變。
1.惠濟(jì)區(qū)發(fā)展不平衡?；轁?jì)區(qū)沿文化路、花園路發(fā)展的比較好，但沿江山路發(fā)展的一般。沿文化路花園路有北大學(xué)城、三所、黃河濕地公園等，環(huán)境還是很好的，現(xiàn)在道路交通、地鐵規(guī)劃、商業(yè)配套都加分不少。而惠濟(jì)區(qū)沿江山路方向有老鴉陳的大片土地沒(méi)有開(kāi)發(fā)，批發(fā)市場(chǎng)還未搬遷完成，綠地璀璨天城也是平平淡淡。利好的宜家也是進(jìn)展比較慢。
2.區(qū)位交通。包括萬(wàn)科天倫紫臺(tái)等區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目這已經(jīng)距離黃河大橋和連霍高速都不是很遠(yuǎn)，比較受黃河以北的新鄉(xiāng)、安陽(yáng)、濮陽(yáng)等地市還在北上廣深漂泊人們的歡迎。只是如今限購(gòu)限貸擋住了不少人，限制需求的同時(shí)也在蓄積需求。
只是經(jīng)過(guò)去年大漲之后北區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)都在一萬(wàn)五六左右，今年是會(huì)一片紅火還是歸于沉穩(wěn)，還要觀察。(展開(kāi)全部)

中央設(shè)立河北雄安新區(qū)的消息還是很勁爆的，一時(shí)間又調(diào)起了房產(chǎn)投資的神經(jīng)。房地產(chǎn)更多的也是和政策尤其是中央政策緊密相連的。
1.規(guī)格高?！笆抢^深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)和上海浦東新區(qū)之后又一具有全國(guó)意義的新區(qū)，是千年大計(jì)、國(guó)家大事”。從官方描述中也能感覺(jué)到這個(gè)新區(qū)會(huì)是政府工作的重中之重。
2.新區(qū)的輪廓已有，但具體未明?！凹惺杞獗?cite style="display:none">京的非首都功能”這在以前北京通州的功能描述比較相似。北京的確包含太多：黨、政府、軍隊(duì)、工業(yè)、學(xué)校等等，具體哪一部分搬到這兒還沒(méi)明確。
3.示范性?！叭珖?guó)意義的新區(qū)”代表了以后的模板和示范性。京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展、疏解核心城市功能這些都有示范性，對(duì)城市群發(fā)展、新區(qū)功能定位和規(guī)劃都有借鑒意義，對(duì)鄭州來(lái)說(shuō)，未來(lái)的重磅新聞也值得關(guān)注。
據(jù)說(shuō)雄安新區(qū)的房子已經(jīng)停止交易，想必也是出其不意防范房地產(chǎn)炒作。(展開(kāi)全部)

碧桂園鳳凰灣3月25日推出400多套房源，開(kāi)盤清盤，關(guān)于平原新區(qū)的價(jià)值也有爭(zhēng)論。下面僅從理論角度評(píng)價(jià)平原新區(qū)。
1.平原新區(qū)的地理位置。對(duì)平原新區(qū)的發(fā)展一句比較中肯的話就是鄭州“有力無(wú)心”，新鄉(xiāng)“有心無(wú)力”。平原新區(qū)行政區(qū)劃屬于新鄉(xiāng)，GDP、就業(yè)、投資等各項(xiàng)政績(jī)考核都?xì)w新鄉(xiāng)，鄭州即使有大規(guī)模的地鐵、路橋等規(guī)劃，也很難對(duì)平原新區(qū)的交通有幫助。新鄉(xiāng)則是本身財(cái)力有限，平原新區(qū)距離新鄉(xiāng)主城區(qū)也有一段距離，通勤和物流都是不小的成本。平原新區(qū)對(duì)于新鄉(xiāng)從位置上就像航空港對(duì)于鄭州，只是航空港是舉全省之力建設(shè)，這政策待遇在投資、稅收等方面就有優(yōu)先權(quán)。相比之下，平原新區(qū)則要自掏腰包為通過(guò)鄭新黃河大橋的豫A牌照小汽車免費(fèi)通行。
2.從城市群發(fā)展的角度看平原新區(qū)。以后各個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)必然是城市群的競(jìng)爭(zhēng)。富士康雖然從深圳搬到航空港，華為手機(jī)終端則搬向東莞松山湖，東莞在承接深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移上有很大優(yōu)勢(shì)，這就是環(huán)深圳城市群的發(fā)展趨勢(shì)。中原城市群自然以鄭州為中心，開(kāi)封、新鄉(xiāng)也會(huì)圍繞鄭州互補(bǔ)發(fā)展。鄭濟(jì)高鐵從鄭州東站出發(fā)，在平原新區(qū)設(shè)點(diǎn)，也會(huì)大大增強(qiáng)鄭州和新鄉(xiāng)的連接。平原新區(qū)作為鄭州和新鄉(xiāng)的連接點(diǎn)，就像中牟綠博片區(qū)作為鄭州開(kāi)封的連接點(diǎn)，只是鄭汴一體化的政策支持力度更大，中牟又是鄭州的區(qū)劃，對(duì)于綠博的發(fā)展鄭州自然是“盡心竭力”。平原新區(qū)會(huì)相對(duì)較弱。(展開(kāi)全部)

朗悅公園府是高新區(qū)秦莊的城中村改造項(xiàng)目，也是朗悅集團(tuán)在公園道一號(hào)之后的另一個(gè)項(xiàng)目，自然會(huì)引起諸多對(duì)比。
1.周邊環(huán)境。公園府位于科學(xué)大道以南，是高新區(qū)開(kāi)發(fā)比較早的區(qū)域，周邊有不少工廠包括電廠、宇通零部件等，公園和廣場(chǎng)等休閑運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)地比較少。而公園道一號(hào)位于科學(xué)大道以北，是高校聚集的地方，包括鄭州大學(xué)、河南工業(yè)大學(xué)甚至輕工業(yè)學(xué)院，公園道一號(hào)售樓部周邊就有大的廣場(chǎng)，是散步和廣場(chǎng)舞的聚集地。
2.項(xiàng)目進(jìn)展。雖然公園府售樓部去年九月就已經(jīng)建成開(kāi)放了，但目前也還是處于前期咨詢階段，畢竟土地還沒(méi)拍下來(lái)。
朗悅公園府周邊環(huán)境也在改善，一些小工廠也已搬遷，周邊升龍又一城、祝福紅城等已經(jīng)有不少業(yè)主入住，還是希望多規(guī)劃些公園和綠地，滿足周邊居民休閑的需求。(展開(kāi)全部)

作為去年房企銷售前三強(qiáng)，碧桂園、恒大、萬(wàn)科也都是在不同的方向突破。
碧桂園：布局迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。這兩天碧桂園龍城推出700多套，開(kāi)盤清盤，新鄉(xiāng)平原新區(qū)的碧桂園鳳凰灣推出400多套，開(kāi)盤清盤。在國(guó)家一二線城市限購(gòu)限貸三四線城市去庫(kù)存的背景下，碧桂園此前在這些城市有大量布局，料是銷售會(huì)有快速增長(zhǎng)。碧桂園這今年定下4000億的銷售目標(biāo)，看來(lái)也是有可能完成的。
恒大：跨界經(jīng)營(yíng)似有不順。恒大在虧損40億之后甩掉了恒大冰泉和糧油等快消品業(yè)務(wù)。恒大人壽因?yàn)楣善蓖顿Y等方面存在違規(guī)行為被保監(jiān)會(huì)處罰限制股票投資一年，兩名高管分別被罰行業(yè)禁入五年和三年。恒大在鄭州也已經(jīng)項(xiàng)目不多，且還沒(méi)有繼續(xù)拿到地。
萬(wàn)科：繼續(xù)發(fā)力商業(yè)和配套。萬(wàn)科在明確城市配套服務(wù)商的戰(zhàn)略后，繼續(xù)發(fā)力商業(yè)項(xiàng)目。萬(wàn)科商業(yè)包括萬(wàn)科廣場(chǎng)系列、生活中心系列和鄰里家系列。鄭州萬(wàn)科城作為有近萬(wàn)名業(yè)主的大社區(qū)，發(fā)展一些社區(qū)商業(yè)也能增加小區(qū)配套和價(jià)值。(展開(kāi)全部)

錢隆城公眾號(hào)公布的銷售數(shù)據(jù)是去化率95%，當(dāng)然這與推出的房源數(shù)量不大有關(guān)。錢隆城這項(xiàng)目可謂歷經(jīng)波折，地塊被搶、規(guī)劃推倒重來(lái)、因?yàn)榄h(huán)境治理施工比較慢，如今終于是開(kāi)盤了。
1.日常營(yíng)銷。這個(gè)售樓部大約去年三四月份就建成開(kāi)放了，由于位于科學(xué)大道西三環(huán)附近，人流量比較大，所以也比較引人關(guān)注。只是一年過(guò)去了，售樓部還是這個(gè)臨時(shí)售樓部，日常營(yíng)銷更是簡(jiǎn)單低調(diào)，很少見(jiàn)過(guò)抽獎(jiǎng)、表演等暖場(chǎng)烘托氛圍的活動(dòng)。如今首開(kāi)也是選擇就近場(chǎng)地搭棚搖號(hào)，也很是節(jié)省。
2.項(xiàng)目后續(xù)會(huì)推出3號(hào)樓、4號(hào)樓，戶型與開(kāi)盤的5號(hào)樓、6號(hào)樓基本一致。而錢隆城68平和75平兩個(gè)朝北的戶型在采光上有較大劣勢(shì)。
金科城2期也將與錢隆城展開(kāi)正面競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)高新區(qū)還是有很多可供選擇的樓盤的。(展開(kāi)全部)

歷經(jīng)波折的錢隆城項(xiàng)目即將開(kāi)盤了，對(duì)于價(jià)格自然是仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智。
1.項(xiàng)目在售的地塊為去年與k2搶得的73號(hào)地，刷新了高新區(qū)的地王，溢價(jià)率114%，折合樓面價(jià)每平米約3004元。也就是拿地價(jià)格超起始價(jià)一倍多。相對(duì)于周邊以底價(jià)拿到地的金科城和恒大城在拿地成本上要高。
2.項(xiàng)目后期體量大，但何時(shí)再拍地還未知。錢隆城也是千畝大盤，丟掉的72號(hào)是個(gè)大地塊，何時(shí)再拍地時(shí)間也未知。這自然影響到項(xiàng)目銷售節(jié)奏。如果早些拿到后期地塊，推盤節(jié)奏也會(huì)更快。
錢隆城有臨近西三環(huán)的交通優(yōu)勢(shì)和簽約萬(wàn)達(dá)的商業(yè)便利，但也有高容積率和開(kāi)發(fā)商品牌稍弱的困擾。對(duì)于自住房來(lái)說(shuō)適合自己的才是好的，包括交通、配套、經(jīng)濟(jì)承受能力、居住舒適度等。(展開(kāi)全部)

這兩年鄭州的好消息不斷：入選國(guó)家中心城市、自貿(mào)區(qū)獲批等等，這自然是鄭州發(fā)展的歷史機(jī)遇。但一片繁華中也有隱憂。
1.產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移面臨競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是東莞等距離深圳較近的城市。鄭州航空港16年生產(chǎn)2.5億部智能手機(jī)，以富士康為主，東莞16年前三季度也超2億部，以華為、OPPO、vivo為主，這方面也算旗鼓相當(dāng)。富士康當(dāng)年選擇鄭州也是因?yàn)槿斯?、土地、稅收的?yōu)勢(shì)，珠三角作為城市群在產(chǎn)業(yè)鏈和人才方面也是很有競(jìng)爭(zhēng)力的。
2.人才短缺制約產(chǎn)業(yè)發(fā)展。鄭州和北上廣深有明顯差距，即使和武漢相比也略有不足，不管是知名高校的數(shù)量還是質(zhì)量，這自然制約從事高附加值產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
鄭州作為中部崛起的領(lǐng)頭羊還是很有前途的，萬(wàn)科等一線房企布局鄭州也大都是戰(zhàn)略性的，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)也更多是城市群的競(jìng)爭(zhēng)。(展開(kāi)全部)

金地作為“招保萬(wàn)金”其中之一，曾經(jīng)也是很輝煌的，只是這些年業(yè)績(jī)也是每況愈下，已經(jīng)很少進(jìn)入房企銷售業(yè)績(jī)前十。金地可以說(shuō)是萬(wàn)科的前車之鑒，金地被“野蠻人”生命人壽敲門，生命人壽對(duì)金地的戰(zhàn)略都有比較大的影響，就是比較重視投入產(chǎn)出和利潤(rùn)等財(cái)務(wù)要求，金地和萬(wàn)科差距越來(lái)越大了。
金地格林小城位于建設(shè)西路與繞城高速西，這基本上處在滎陽(yáng)與鄭州主城區(qū)的邊界地帶，但還屬于滎陽(yáng)，有著不限購(gòu)低首付的優(yōu)勢(shì)，再近一點(diǎn)就是限購(gòu)限貸的區(qū)域。
只是金地格林小城附近的交通和配套較弱，尤其是距離規(guī)劃的地鐵較遠(yuǎn)成為項(xiàng)目的劣勢(shì)，而且作為同處滎陽(yáng)的知名開(kāi)發(fā)商，金地遠(yuǎn)沒(méi)有碧桂園的營(yíng)銷拓客能力強(qiáng)，也是造成項(xiàng)目表現(xiàn)平平的原因。
金地在鄭州的兩個(gè)項(xiàng)目都不出彩，而且金地鉑悅至今沒(méi)有開(kāi)盤，恐怕也有金地自身的原因了。(展開(kāi)全部)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的智庫(kù)研究還是很有前景的，也許貨幣政策各不相同，但房?jī)r(jià)不斷上漲的結(jié)果卻是一樣的。
貨幣超發(fā)。
08年爆發(fā)的金融危機(jī)爆發(fā)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇快速下滑，于是就有了4萬(wàn)億的大規(guī)模刺激計(jì)劃。政策實(shí)施后，房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅上漲，09年新增貨幣M2增速超過(guò)27%，遠(yuǎn)超平均水平。
流動(dòng)性陷阱。
流動(dòng)性陷阱是去年財(cái)經(jīng)類新聞的熱詞，就是經(jīng)過(guò)降準(zhǔn)降息后，資金沒(méi)有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，反而被居民和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加杠杠進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。鄭州這也比較明顯，北龍湖地王頻出，鄭紡機(jī)地王更是讓房?jī)r(jià)一發(fā)不可收拾。
09-11年更多緣于貨幣超發(fā)，房?jī)r(jià)上漲還伴隨通貨膨脹，CPI高可達(dá)5%-6%。16年則更多提到流動(dòng)性陷阱，CPI在2%左右徘徊。
17年政府大力推行資金“脫虛入實(shí)”，信貸收緊也是必然，多拿首付少貸款就是去杠桿之路。(展開(kāi)全部)