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正商41億重金拍下北京的兩塊地正式進(jìn)入北京市場(chǎng)，從正商進(jìn)京趕考看房企的布局。房企拿地的位置也能看出其對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械膽B(tài)度。
1.趨同的土地策略。佳兆業(yè)的“3+x”戰(zhàn)略。3即以北京、上海、深圳為核心城市的都市圈。x即核心城市周邊及部分熱點(diǎn)城市如武漢、成都等。陽(yáng)光城的“3+x” 戰(zhàn)略，即大福建、長(zhǎng)三角區(qū)域、京津冀區(qū)域，x指多個(gè)潛力城市包括鄭州、南京等。而陽(yáng)光城在鄭州已經(jīng)有陽(yáng)光城·麗茲公館、陽(yáng)光城經(jīng)開區(qū)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。由此可見，房企向外開疆拓土還是北上廣深等一線城市和武漢、鄭州等熱門城市，這些城市由于資源集中、經(jīng)濟(jì)活躍等因素，未來發(fā)展更穩(wěn)定。鄭州作為高鐵時(shí)代的便利和河南的單核城市自然也吸引諸多房企參與進(jìn)來。房企的布局眼光趨同導(dǎo)致這些城市土拍激烈，去年鄭州更是地王頻出，北龍湖地王、鄭紡機(jī)地王等更是拉高房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。此次除了北京之外，正商地產(chǎn)也在上海積極謀求土地資源，還有合肥、武漢等熱點(diǎn)城市也有關(guān)注。這也必然會(huì)與一線房企有更多競(jìng)爭(zhēng)。
2.資金來源更多樣。房地產(chǎn)開發(fā)從拿地、建設(shè)、銷售都是資金的流動(dòng)和增值。尤其是布局多個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司對(duì)資金的需求更是強(qiáng)大。房地產(chǎn)公司除了銀行貸款、發(fā)行債券以外，也有其他渠道獲得資金。河南永威置業(yè)就由鄭州永威置業(yè)和百瑞信托合資成立，開發(fā)錢隆城的河南晟和祥實(shí)業(yè)也有廈門國(guó)際信托的身影。而正商通過abs資產(chǎn)證券化融資6.9億，同時(shí)正商還是鄭州銀行的第三大股東。正商總裁也是鄭州銀行非執(zhí)行董事。
正商能進(jìn)京趕考也是自身求變求突破和戰(zhàn)略布局全國(guó)的重要?jiǎng)幼?，希望也能不?fù)期望有所發(fā)揮，提高品質(zhì)，提升品牌，這些都是正商在全國(guó)布局中要有的努力。(展開全部)

康橋香溪郡火過之后，鄭東碧桂園開盤又清盤?？磥砭G博這不限購(gòu)不限貸的政策還是吸引了很多人的注意。對(duì)于這樣的火爆有存在即合理的理由，也有不要低估后期政策形勢(shì)變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
1.不限購(gòu)不限貸的政策。相比主城區(qū)的因?yàn)橘?gòu)房資格和二套房的高首付導(dǎo)致的糾結(jié)觀望，現(xiàn)在綠博的政策還是有不少優(yōu)勢(shì)。
2.城市發(fā)展的預(yù)期。鄭州一路向東的發(fā)展趨勢(shì)和綠博文化創(chuàng)意的規(guī)劃對(duì)這一帶的發(fā)展預(yù)期助推了人們來此置業(yè)的熱情。
3.綠博-大開發(fā)商的競(jìng)技場(chǎng)?？禈蛳阆?、萬科蘭喬圣菲、美景東望，還有比照上和院的永威上和郡。這里已經(jīng)成為開發(fā)商開發(fā)低密樓盤的競(jìng)技場(chǎng)，還是營(yíng)銷和產(chǎn)品的大比拼。相比北龍湖不容易拿下的土地，綠博片區(qū)在環(huán)境和居住的純粹性上都有其和北龍湖的相似性，畢竟項(xiàng)目周邊沒有大量的安置房、批發(fā)市場(chǎng)和工業(yè)園區(qū)。
項(xiàng)目火爆的合理性之外，還是有風(fēng)險(xiǎn)的。
1.未來的形勢(shì)變化。形勢(shì)變化既包括可能的限購(gòu)限貸，也包括區(qū)域的發(fā)展不及預(yù)期。畢竟更接近主城區(qū)的白沙還在發(fā)展中，距離稍遠(yuǎn)的綠博的成熟就需要更多時(shí)間。
2.開發(fā)商的因素。相比萬科的產(chǎn)品線豐富且定位明確，碧桂園的產(chǎn)品略顯單一。萬科既有小公寓，也有大別墅，而鄭東碧桂園在周邊永威、康橋等的比拼中品質(zhì)是否足夠優(yōu)秀還要拭目以待。
鄭東碧桂園火爆之后，永威上和郡會(huì)如何呢，會(huì)繼續(xù)火爆還是會(huì)和上和院一樣遭遇政策調(diào)控都是有可能的。(展開全部)

保利高新國(guó)際文化廣場(chǎng)的項(xiàng)目正在熱火朝天的建設(shè)中，從周邊的指示牌中可以看出開發(fā)商為鄭州保利永和房地產(chǎn)公司。猛一看以為這是保利和在東區(qū)永和伯爵大酒店的永和置業(yè)合作開發(fā)的，但通過股東關(guān)系圖可以看出。保利永和的股東為保利地產(chǎn)和瑞達(dá)資產(chǎn)管理有限公司，而瑞達(dá)資產(chǎn)管理為永和制藥的高管組成。所以這保利永和為保利和永和制藥合作開發(fā)。而永和制藥的廠區(qū)就在旁邊，目前已經(jīng)不再生產(chǎn)，基本搬遷出去了。留下的廠區(qū)也是保利文化廣場(chǎng)的后期地塊。
這種工業(yè)區(qū)變成住宅商業(yè)的情況也很普遍。周邊的正弘數(shù)碼港也是接收思達(dá)高科的廠區(qū)。
一是城市發(fā)展太快。也許十幾年前高新區(qū)這塊還是不毛之地，但現(xiàn)在已經(jīng)高新區(qū)的核心地帶，交通便利，四通八達(dá)。經(jīng)過多年的發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營(yíng)輝煌不再，但土地的增值卻是持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的。
二是這類土地進(jìn)展比較慢。就像近期熱播劇《人民的名義》中關(guān)于大風(fēng)廠股權(quán)的爭(zhēng)奪一樣，山水集團(tuán)看重的就是大風(fēng)廠的土地。這類土地進(jìn)展較慢，因?yàn)樯婕巴恋匦再|(zhì)的調(diào)整。另外的就是股東較多，意見不一致。還有樓市的火爆，房?jī)r(jià)的大幅上漲，土地的價(jià)格也較難談攏。
高新文化廣場(chǎng)這項(xiàng)目也是比較慢，早兩年就圍擋起來了，現(xiàn)在土地還沒著落，好在沒有內(nèi)購(gòu)，不然又要讓購(gòu)房者欲哭無淚了。(展開全部)

曾經(jīng)的老大哥建業(yè)近期的人事變動(dòng)還是很吸引人的：萬科舊將袁旭軍和胡平分別出任建業(yè)地產(chǎn)CEO 和CFO 。建業(yè)這是要學(xué)習(xí)萬科的節(jié)奏啊，建業(yè)和萬科確實(shí)有不少差距。
1·對(duì)形勢(shì)的判斷能力。萬科善于造勢(shì)引領(lǐng)樓市價(jià)格上漲。16年的鄭州樓市火爆的幾個(gè)節(jié)點(diǎn)就與萬科有關(guān)，尤其是萬科鄭紡機(jī)地王直接拉高了未來的房?jī)r(jià)預(yù)期。建業(yè)則是在樓市火爆前期通過春雨行動(dòng)等促銷活動(dòng)把手中存貨賣的不少，錯(cuò)過了16年的銷售熱潮。在火爆的16年，在多數(shù)地產(chǎn)公司喜獲豐收的年份里，建業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)反而雙雙下滑。不過在促銷中買到建業(yè)15年促銷出售房子的客戶應(yīng)該會(huì)比較樂意于建業(yè)的失誤。
2.萬科的開發(fā)銷售能力和戰(zhàn)略執(zhí)行。四環(huán)外的萬科城有點(diǎn)遠(yuǎn)，萬科會(huì)引入學(xué)校，自建商業(yè)，解決業(yè)主的衣食住行等配套問題。樓市已經(jīng)調(diào)控會(huì)有觀望情緒，萬科會(huì)有銷售節(jié)奏的把握通過很高的去化率繼續(xù)營(yíng)造樓市回暖的氛圍。萬科屬于均好型的房地產(chǎn)開發(fā)商，設(shè)計(jì)、物業(yè)、銷售等各方面都比較突出，相比之下建業(yè)則各方面都略顯平庸。永威有景觀、物業(yè)、建材的優(yōu)勢(shì)，正商則是價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，其實(shí)這都是戰(zhàn)略清晰且堅(jiān)持執(zhí)行留給人們的印象。建業(yè)則是在去地市發(fā)展還是堅(jiān)守鄭州的戰(zhàn)略搖擺。
建業(yè)能否發(fā)奮圖強(qiáng)王者歸來，有希望也有擔(dān)憂。擔(dān)憂是鄭州的地產(chǎn)早已不是當(dāng)年的地產(chǎn)。碧桂園、融創(chuàng)、萬科來勢(shì)洶洶，正商在城中村改造中也有很深的積累，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)越來越大。有希望是地市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在去庫(kù)存的背景下銷售也有階段性的火熱了。而萬科、融創(chuàng)這些開發(fā)商很難去地市開發(fā)的。(展開全部)

碧桂園已經(jīng)拿下西流湖片區(qū)的地塊，今年首次開盤應(yīng)該會(huì)比較順利。
鄭政出【2017】16號(hào)地塊位于站北路北、雄鷹東路東，地塊面積45607.17㎡（折合約68.41畝），容積率3.5。
鄭政出【2017】17號(hào)地塊位于民政路東、新莊路北，地塊面積18074.45㎡（折合約27.11畝），容積率4.0。
鄭政出【2017】18號(hào)地塊位于民政路東、化工路南，地塊面積38157.51㎡（折合約57.24畝），容積率4.0。
從碧桂園這個(gè)項(xiàng)目也可以看出高新區(qū)的城中村改造的狀況。
1.項(xiàng)目普遍體量大，且地塊分散。因?yàn)楦咝聟^(qū)的城改項(xiàng)目不少是兩個(gè)村的合并，千畝大盤不在話下。公園道一號(hào)是大里、小里村合并項(xiàng)目，所以一期二期與三期四期有一定距離，中間隔著鄭大實(shí)驗(yàn)小學(xué)和一些工廠。萬科城是祥營(yíng)村水牛張的合并，四期五期距離一二三期較遠(yuǎn)，中間隔著輕工業(yè)學(xué)院。地塊分開就對(duì)項(xiàng)目配套的建設(shè)需要更多，不管是學(xué)校還是商業(yè)也需要分開建設(shè)，畢竟距離都不算近。碧桂園西流湖項(xiàng)目則是集大成者，3000多畝地，涉及陳莊、南流村等村莊。不過好在除了化工路南的地塊與后期不相連外，化工路北的地塊整體性連貫性還是很強(qiáng)的，宜于建設(shè)規(guī)模龐大的社區(qū)和商業(yè)配套。
2.合作開發(fā)成常態(tài)。碧桂園西流湖這項(xiàng)目由碧桂園、新合鑫、祝福投資合作開發(fā)。尤其是新合鑫在高新區(qū)也是開發(fā)多年，如今則更多是合作開發(fā)。最新的就是榮盛發(fā)展與祝福地產(chǎn)合作開發(fā)的八面神的項(xiàng)目，如今也已經(jīng)開始招兵買馬了。
西流湖這地方也是高新區(qū)的門戶，地塊大，位置好，希望碧桂園也能用心開發(fā)，把高大上的宣傳和規(guī)劃落到實(shí)處，莫讓交房實(shí)景和規(guī)劃圖景變成買家秀和賣家秀。(展開全部)

公園道一號(hào)目前有住宅和公寓在售，住宅均價(jià)15000元，公寓均價(jià)8800元。這兩年住宅價(jià)格漲幅比較大，但公寓價(jià)格比較平穩(wěn)，除了年限和稅費(fèi)差別外，其他方面也有差別。
1.住宅比較容易實(shí)現(xiàn)差異化，公寓不容易體現(xiàn)出差別。住宅可以有戶型、朝向、公攤等各方面的差異，也有周邊學(xué)校等配套的差異。公園道一號(hào)住宅的賣點(diǎn)宣傳有贈(zèng)送面積、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等等，萬科城的宣傳賣點(diǎn)有大品牌、好物業(yè)等等。住宅這種差別比較容易找到適宜人群。對(duì)教育比較重視的會(huì)不惜高價(jià)買個(gè)學(xué)區(qū)房，就像前段時(shí)間熱炒的北京天價(jià)學(xué)區(qū)房。對(duì)開發(fā)商品牌比較重視的會(huì)追隨開發(fā)商，像永威的粉絲，萬科的追隨者。而公寓則基本除了地段宣傳外其他方面大同小異，公寓本身差別不大，也沒有像住宅那樣的戶型是否方正、南北通透等設(shè)計(jì)要求，主要是周邊的宣傳。石佛藝術(shù)公社前期宣傳藝術(shù)氣息，高新萬達(dá)簽約后則宣傳未來商業(yè)氛圍。萬和城則宣傳緊鄰河工大、地鐵口等等。公寓在這方面和商鋪宣傳比較相似，重視周邊人流量。
2.價(jià)格影響因素不同。住宅的價(jià)格受貨幣政策、收入結(jié)構(gòu)、調(diào)控政策等影響，就像現(xiàn)在多個(gè)城市推行的“限購(gòu)、限貸、限售”等政策，只是歷經(jīng)調(diào)控價(jià)格依舊堅(jiān)挺。投資房產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易仍被視為保值增值的重要途徑。公寓的收益則受房租市場(chǎng)影響比較大。在城中村大量拆遷的時(shí)代，公寓應(yīng)該會(huì)收益客觀，供不應(yīng)求。隨著城中村從拆遷到建設(shè)，安置房大量上市，鄭州部分出租房市場(chǎng)遇冷，這對(duì)公寓的出租價(jià)格會(huì)有不小影響，未來的租金收益將面臨下滑的風(fēng)險(xiǎn)。反應(yīng)在銷售上也是住宅火爆，公寓相對(duì)平淡。
住宅因?yàn)樯婕暗綉艨?、孩子上學(xué)，是在城市固定下來的必需品。公寓自住和出租更多是面對(duì)流動(dòng)性人口，是可選品，公寓的選擇自然要慎重些，計(jì)算精細(xì)些。(展開全部)

物業(yè)公司作為交房后小區(qū)的日常管理者，可以是提供簡(jiǎn)單的保潔、維修、安保等服務(wù)，也有系統(tǒng)化的管家式的服務(wù)。只是目前很多小區(qū)的物業(yè)管理還是存在感比較弱的，而且經(jīng)常有業(yè)主和物業(yè)的糾紛見諸報(bào)端，甚至起訴至法院的結(jié)果。
一是安保和秩序維護(hù)。有些小區(qū)比如小的家屬院的門衛(wèi)形同虛設(shè)，外人出入幾乎沒有阻礙，而小區(qū)內(nèi)電車、汽車亂停亂放確實(shí)影響小區(qū)形象，而汽車經(jīng)常鳴笛警示別人挪車移位更是噪音擾民。還有亂扯電線給電車充電引發(fā)火災(zāi)的新聞報(bào)道，這也有物業(yè)管理不到位的原因。
二是費(fèi)用不透明。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意就不愿意繳費(fèi)，物業(yè)收不到錢就想盡辦法節(jié)省開支，比如招用一些兼職的維修電工，這自然影響維修服務(wù)的效率。還有前段時(shí)間業(yè)主起訴物業(yè)要求對(duì)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域內(nèi)的廣告收益進(jìn)行公開。這自然加劇了業(yè)主和物業(yè)公司的不和。
隨著越來越多一線開發(fā)商進(jìn)入鄭州，他們也把先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)理念和管理方式帶入鄭州，如萬科、金科等都把物業(yè)管理作為宣傳要點(diǎn)。比如萬科物業(yè)不斷更新的睿服務(wù)，把物業(yè)管理數(shù)字化，通過app 向業(yè)主公開公共收入。金科的鄰里會(huì)在社區(qū)鄰里關(guān)系上的努力，組織外出游玩，舉辦社區(qū)活動(dòng)來增進(jìn)鄰里關(guān)系。
好的物業(yè)管理可以提高小區(qū)的居住舒適度，像永威物業(yè)的貼心，萬科的物業(yè)的高效，這些已經(jīng)交房的小區(qū)整體感覺會(huì)很好，而秩序的維護(hù)也能盡量避免鄰里糾紛。因此靠譜的物業(yè)也是小區(qū)增值溢價(jià)的重要方面，選房買房也要有這方面的比較和考慮。(展開全部)

萬科和康橋進(jìn)駐常西湖新區(qū)成真還是很值得期待的，可以改變永威西郡在區(qū)域內(nèi)獨(dú)孤求敗式的孤單。對(duì)于區(qū)域購(gòu)房者也是比較好的選擇。一直感覺從建設(shè)路到化工路都是被城市發(fā)展遺忘的角落：交通不便，鐵路阻隔，環(huán)境堪憂。如今隨著常西湖新區(qū)規(guī)劃的清晰明了，建設(shè)的熱火朝天，也讓人燃起對(duì)新區(qū)的美好希望。
1.不斷改善的交通。由于百爐屯、鐵爐等地方的拆遷，拆后的廢墟還未清理完成，雖然地鐵一號(hào)線延長(zhǎng)線已經(jīng)開通一段時(shí)間，不過這鐵爐站真是難找，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)好幾圈才能看見入口在哪里。不過現(xiàn)成的地鐵還是區(qū)域的一大利好，而能夠?qū)崿F(xiàn)高新區(qū)中原區(qū)互聯(lián)互通的主干道建設(shè)才更是區(qū)域發(fā)展的必備要素。站前大道和雪松路等道路的建設(shè)會(huì)大大便利高新區(qū)和中原區(qū)的往返，而不必經(jīng)常繞道西三環(huán)和西四環(huán)。
2.日益發(fā)展的常西湖新區(qū)。常西湖新區(qū)也是近來熱點(diǎn)區(qū)域，而中原西路可以看成西區(qū)的中軸線，常西湖新區(qū)則成為南接二七區(qū)、北接高新區(qū)的核心位置。奧體中心作為少數(shù)民族運(yùn)動(dòng)會(huì)的舉辦地，常西湖新區(qū)作為形象展示的區(qū)域，必然會(huì)傾注不少心力建設(shè)，這會(huì)大大改善區(qū)域內(nèi)的軟硬件和配套設(shè)施。
隨著政策的春風(fēng)，鐵爐甚至整個(gè)須水鎮(zhèn)的發(fā)展都會(huì)上一個(gè)新臺(tái)階。區(qū)域交通的建設(shè)也會(huì)改善高新區(qū)的交通狀況，改變高新區(qū)在鄭州孤島式的存在。而高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集和人員流動(dòng)也會(huì)為常西湖新區(qū)注入人氣和活力。(展開全部)

這兩天濟(jì)南、西安加碼調(diào)控，在分類調(diào)控的背景下，鄭州會(huì)怎么樣做，也是牽動(dòng)人們的心弦，尤其是近期開過盤如萬科城、錢隆城等還未簽約的購(gòu)房者，恐怕都會(huì)有些焦急。
1.調(diào)控效果好不好以統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)為準(zhǔn)。從事房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)的有不少機(jī)構(gòu)，有政府的如各地房管局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，市場(chǎng)化的如克而瑞信息等等，因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)樣本、計(jì)算方法存在差異，結(jié)果也有很大不同，鄭州房管局公布的銷售均價(jià)不足萬元，因?yàn)榘藴铌?yáng)、上街等區(qū)域，讓與人們對(duì)房?jī)r(jià)的感受不一樣。最有效力的還是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。因此統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)公布前后，也是調(diào)控政策比較密集出臺(tái)的時(shí)間。3月18日公布數(shù)據(jù)后，濟(jì)南與西安雙雙加碼調(diào)控政策。尤其是廣州，連續(xù)24月持續(xù)上漲，3月環(huán)比漲幅2.5%，繼續(xù)領(lǐng)漲一線城市，調(diào)控料是還會(huì)繼續(xù)。鄭州在2月的數(shù)據(jù)有所下降，3月有所上漲。鄭州和武漢最為相似，政策也可以對(duì)比參考。
2.如果調(diào)控會(huì)有哪些新增內(nèi)容。鄭州這現(xiàn)在認(rèn)房又認(rèn)貸，二套房首付六成，這樣的政策已經(jīng)是比較嚴(yán)厲。再提高首付比例意義不大，除了增加滎陽(yáng)、中牟為限購(gòu)區(qū)域外，房產(chǎn)滿兩年方可交易倒是越來越普遍的調(diào)控政策。這個(gè)政策主要為打擊炒房行為，對(duì)自住需求影響不大。
因?yàn)檎哒{(diào)控一向來的突然，所以多做準(zhǔn)備多關(guān)注些政策走向還是很有意義的。(展開全部)

碧桂園一季度反超萬科登頂銷售冠軍，碧桂園近兩年在鄭州的發(fā)展非常迅速，但從鄭州碧桂園的交房來看似乎有很多不足。
1.管理跟不上規(guī)模的膨脹。碧桂園近幾年的增長(zhǎng)勢(shì)頭非常迅猛，碧桂園2012年的銷售金額400多億，16年已經(jīng)達(dá)到3088億，今年一季度1507億，全年4000億的目標(biāo)比較輕松。碧桂園2012年的銷售金額只有萬科的三分之一，如今一季度已經(jīng)反超萬科。碧桂園比較明顯的特點(diǎn)是項(xiàng)目跟投“合伙人制度”等等內(nèi)部激勵(lì)政策。去年6位區(qū)域總裁年終獎(jiǎng)超1億，這樣的激勵(lì)也能讓人感受到對(duì)業(yè)績(jī)的重視。但對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的把控似乎沒有跟上規(guī)模的增長(zhǎng)，從鄭州碧桂園交房也能看出業(yè)主的失望?！暗统杀?、高速度、精品質(zhì)”是其核心追求，發(fā)展過程中規(guī)模與品質(zhì)失衡。
2.從農(nóng)村到城市的轉(zhuǎn)變。碧桂園歷來以開發(fā)郊區(qū)大盤聞名，對(duì)城市核心地帶的開發(fā)并不多見，從交房的圖片看對(duì)房屋細(xì)節(jié)和品質(zhì)的把控不足。隨著房子價(jià)格的不斷上漲，人們對(duì)居住品質(zhì)的追求越來越高，就像購(gòu)物從淘寶到天貓的潮流轉(zhuǎn)變，碧桂園也需要從三四線和郊區(qū)的住房標(biāo)準(zhǔn)向更高的品質(zhì)追求。
碧桂園在鄭州已經(jīng)儲(chǔ)備和收購(gòu)了不少項(xiàng)目，也從滎陽(yáng)、中牟進(jìn)入主城區(qū)，規(guī)模越做越大，品質(zhì)有更高要求才能持續(xù)發(fā)展。(展開全部)