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路過項(xiàng)目周邊看到了榮邦錦江國際酒店的建設(shè)工地，指示牌上的信息顯示要建設(shè)一個(gè)22層的酒店。網(wǎng)上的信息是16年8月18日上午，高新區(qū)管委會舉行了鄭州榮邦錦江國際酒店合作項(xiàng)目的簽約儀式。而新聞標(biāo)題大多是“榮邦城簽約五星級酒店”。
高新區(qū)的地標(biāo)之一就是光華大酒店，也只是四星級，而這個(gè)要建設(shè)的五星級酒店的消息還是很引人注意的。開發(fā)商為明瑞置業(yè)，也就是榮邦城的開發(fā)商。這就是榮邦城的開發(fā)商建設(shè)，錦江國際酒店管理的合作模式。只是這消息沒什么宣傳，比起高新萬達(dá)的簽約的消息要低調(diào)很多，低調(diào)到甚至讓人懷疑項(xiàng)目能否順利建設(shè)。
而這個(gè)項(xiàng)目就是那個(gè)“給一億也不賣”的古宅的所在地，在榮邦城小區(qū)的高樓里有一個(gè)百年古宅。這個(gè)項(xiàng)目的周邊消息倒是傳播的很廣，榮邦城項(xiàng)目本身反而在高新區(qū)低調(diào)默默無聞，很少見到認(rèn)籌排號盛大開盤等活動。項(xiàng)目與恒大城距離很近，但沒有恒大城那么引人注意。(展開全部)

上周末幾個(gè)項(xiàng)目的開盤顯示市場依舊火熱，尤其是在滎陽、中牟、新鄭限購后，陽光城麗景灣、碧桂園天璽等等去化仍是不錯(cuò)。作為5·3調(diào)控新政后的集中開盤，顯示市場需求依舊強(qiáng)勁。
1.恐慌心理難以快速平復(fù)。16年的樓市暴漲可以說影響很大，尤其是購房者的心理層面。就像15年股市大幅下跌讓很多人遠(yuǎn)離股市一樣，樓市暴漲也讓人們更加堅(jiān)信房價(jià)只漲不跌的趨勢難以反轉(zhuǎn)?！安桓业?、不能等”成了普遍的心理?？只判睦硪琅f需要時(shí)間來平復(fù)。
2.差別化信貸的初衷是好的，但效果卻在不斷打折。首套房首付三成，利率基準(zhǔn)，二套房首付六成，利率上浮。本地人限購兩套，外地需兩年社?；騻€(gè)稅。這些差別化信貸的政策出發(fā)點(diǎn)是好的，意在限制樓市炒作。但這些差別也造成人們對首套房資格的追捧。這也給了中介機(jī)構(gòu)機(jī)會，遷戶口，假離婚等等都是為了獲得首套房資格，畢竟比起購房的利率差別的利息，這些成本還是很小的。所以調(diào)控政策以來，中介業(yè)務(wù)卻越來越多，從以前的代繳社保和公積金，到后來的遷戶口等等。
現(xiàn)在普遍推行的限售政策更像是“一刀切”的政策，只以獲得不動產(chǎn)證三年為準(zhǔn)，有時(shí)候“一刀切”的政策有些簡單，效果卻不會很差。隨著時(shí)間的推移，限售的效果也會更加明顯。(展開全部)

未來已來，隨著正商家河家的即將入市，曾經(jīng)的6000畝供地計(jì)劃中的一部分也即將入市。
正商的開發(fā)速度還是很快的，從16年12月份摘地，到如今釋放開盤信息，半年時(shí)間，也是要走快周轉(zhuǎn)的節(jié)奏。中原區(qū)的陽光城麗茲公館、高新區(qū)的榮盛祝福花語水岸等等大都是拿到地有三四個(gè)月了。雖然進(jìn)展有快有慢，但接下來的兩三個(gè)月會有不少純新盤入市。
隨著新盤入市，供需有望緩解。當(dāng)初樓市開始調(diào)控時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的開發(fā)周期，從拿地到開盤預(yù)售快些的也要半年時(shí)間，所以17年下半年會有不少項(xiàng)目入市，是時(shí)候再溫習(xí)一遍6000畝供地計(jì)劃的所涉及的項(xiàng)目了。只是經(jīng)開區(qū)和鄭東新區(qū)的土拍歷經(jīng)波折，供需壓力依舊較大，價(jià)格更是難言松動。
只是各個(gè)項(xiàng)目的地段、開發(fā)商等等因素不一樣，項(xiàng)目之間的價(jià)格比較也很難，畢竟眾口難調(diào)。有的主打開發(fā)商的品牌和物業(yè)，有的宣傳重點(diǎn)在學(xué)校和商業(yè)配套，自己看重的因素來選擇也比較符合自身需求。(展開全部)

去年鄭紡機(jī)地王加劇主城區(qū)樓盤價(jià)格快速上漲，之后是樓市調(diào)控，現(xiàn)在價(jià)格也平穩(wěn)很多。那么從16年到17年，是購房者突然收入增加了，是二手房突然增值了么。
1.不是收入快速增加，而是透支了未來。首付資金來源無非是自有資金（包括自己的和家人的），親戚朋友借來的，還有就是信用卡。尤其是信用卡這些年普及較快，額度也不小。所以政府調(diào)控政策中的提高首套首付比例并未阻擋住很多人買房。雖然現(xiàn)在首付分期首付貸已經(jīng)很少存在，但沒有哪個(gè)售樓部不讓刷信用卡的，可是刷信用卡和首付貸都是相當(dāng)于借的錢。
2.二手房受周邊帶動，水漲船高。碧桂園天璽開盤價(jià)超2萬，有人說周邊的遠(yuǎn)大理想城業(yè)主要笑了，這個(gè)地王項(xiàng)目入市確實(shí)會帶動周邊價(jià)格。這是基于房價(jià)只漲不跌的慣性思維，也有周邊交通和商業(yè)配套改善的便利。而房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)也是修建地鐵和路橋的重要財(cái)政來源。
抑制房價(jià)快速上漲是關(guān)鍵，增加的購房成本需要透支未來的收入，或者減少了未來生活中的消費(fèi)。畢竟經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)型，要減少對房地產(chǎn)市場的依賴，讓更多人能夠安居樂業(yè)。(展開全部)

看到碧桂園天璽這么高的價(jià)格，覺得經(jīng)開區(qū)的房價(jià)已經(jīng)超過其他區(qū)域（鄭東新區(qū)除外）。
1.經(jīng)開區(qū)住宅供應(yīng)較少，且地王較多。出現(xiàn)這么大的分化，有經(jīng)開區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力因素，更多是住宅土地供應(yīng)不足，且土地價(jià)格較貴。從經(jīng)開區(qū)陽光城地王產(chǎn)生以來，鄭東新區(qū)和經(jīng)開區(qū)的土地拍的很少，政府對土拍規(guī)則不斷修訂，一方面防止地王再出現(xiàn)，一方面又要防止一元拍地這樣的不正常低價(jià)拿地。之前破萬的地王項(xiàng)目也將陸續(xù)入市，價(jià)格預(yù)期也會與碧桂園天璽項(xiàng)目價(jià)格差別不大。反觀高新區(qū)，碧桂園西流湖項(xiàng)目、恒大城等項(xiàng)目均已拿地，土地供應(yīng)充足，千畝大盤比比皆是。價(jià)格會更加平穩(wěn)。
2.地鐵就像互聯(lián)網(wǎng)，大大改善空間距離帶來的不便。交通通改善有利于區(qū)域價(jià)格平穩(wěn)。經(jīng)開區(qū)住宅項(xiàng)目較少，但區(qū)域外的項(xiàng)目交通成本和時(shí)間成本又太大。如果遇上航海路擁堵，也是諸多麻煩。但地鐵的修建和道路交通的改善，有利于增加區(qū)域之間的連接和人員流動，實(shí)現(xiàn)居住和工作的分開。工作在經(jīng)開區(qū)，住在地鐵沿線，居住環(huán)境更好，通勤成本也不高。地鐵就像互聯(lián)網(wǎng)，打破區(qū)域界限，就像互聯(lián)網(wǎng)打破國界，信息互聯(lián)一樣。
碧桂園天璽這項(xiàng)目如果開盤效果較好，無疑會加大區(qū)域內(nèi)后續(xù)開發(fā)商的信心。如何選擇也要更多考慮，比如地鐵沿線，比如購房成本，比如二手房。(展開全部)

廣東省發(fā)文鼓勵(lì)現(xiàn)房現(xiàn)房銷售，在《實(shí)施珠三角規(guī)劃綱要2017年重點(diǎn)工作任務(wù)》的通知中強(qiáng)調(diào)了實(shí)施分類調(diào)控，鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售。
現(xiàn)房銷售自然有很多好處，在“交房即維權(quán)”的趨勢不斷蔓延下，現(xiàn)房銷售可以避免諸多因夸大宣傳而產(chǎn)生的維權(quán)。但對房地產(chǎn)開發(fā)商來說資金會承壓不少，尤其是高負(fù)債***動開發(fā)的開發(fā)商。雖然具體實(shí)施還未可知，但也不排除會有被其他地方借鑒的可能。就像調(diào)控政策中的“限售”政策，開始只是廈門實(shí)施，后續(xù)其他城市紛紛跟進(jìn)，如今已經(jīng)基本成為調(diào)控政策的標(biāo)配了。
在鄭州的房地產(chǎn)開發(fā)中，利海托斯卡納可以說是個(gè)痛處，有時(shí)經(jīng)過北三環(huán)就看到“五證齊全，此樓爛尾”，業(yè)主也有多次維權(quán)，在去年綠地璀璨天城售樓部也見到有托斯卡納的業(yè)主維權(quán)。
“房子是用來住的，不是用來炒的”這一政策基調(diào)提出以來，房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制都在探索中，關(guān)注一些其他地區(qū)的政策還是很有必要的。畢竟也許某些政策未來也會在全國推行。(展開全部)

高新區(qū)在6月份有兩塊地要出讓，6月20日限時(shí)競拍的30號地，為楓楊街南，桃花里東，使用面積60842.77平米，土地用途為商務(wù)金融，城鎮(zhèn)住宅，起始價(jià)5億2657萬。而這塊地料是保利高新文化廣場的用地。而現(xiàn)在這里已是熱火朝天的建筑施工當(dāng)中。開發(fā)商為鄭州保利永和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。值得注意的是這塊地在國家安全控制區(qū)內(nèi)，競買人需取得國家安全部門審查意見書。這樣的條件在去年沸沸揚(yáng)揚(yáng)的錢隆城72號地也有。
另一塊地也在6月20日競拍的31號地塊，位置為紅梅街南，紅松路西，住宅用地。使用面積28249平米，起始價(jià)2億86萬。地塊位于西四環(huán)外，紅梅街的位置不是很清楚，也許是大正鯤府的地塊。
這兩塊地加上此前碧桂園拿下的西流湖地塊，恒大拿下的恒大城地塊，還有此前祝福地產(chǎn)的八面神也就是榮盛祝?；ㄕZ水岸，基本上就是高新區(qū)未來一段時(shí)間的房地產(chǎn)項(xiàng)目，購房者可以多些關(guān)注，多些準(zhǔn)備。(展開全部)

碧桂園天譽(yù)位于中州大道楊金路附近，為碧桂園和國控合作開發(fā)的項(xiàng)目。目前周邊有圍擋。
1.區(qū)位。中州大道以北三環(huán)為界，北三環(huán)兩側(cè)的發(fā)展?fàn)顩r差別還是很大的。沿著中州大道向北，CBD和北龍湖附近有高大上的規(guī)劃和建筑，堪稱鄭州發(fā)展的名片。而中州大道過了北三環(huán)向北則發(fā)展稍顯不足，碧桂園天譽(yù)附近還有中州建材城和一些汽車貿(mào)易公司。相對來講中州大道北段目前周邊的居住氛圍沒有花園路和文化路附近好。而楊金片區(qū)位于鄭東新區(qū)、金水區(qū)、惠濟(jì)區(qū)交界地帶，距離富力建業(yè)尚悅居的項(xiàng)目也比較近。
2.交通和環(huán)境。碧桂園天譽(yù)周邊有中州大道這樣的主干道，而楊金片區(qū)也有多條道路在修建，交通相對便利。項(xiàng)目附近也有河道的治理工程，周邊環(huán)境未來會有改善。
碧桂園這兩年在鄭州主城區(qū)有多個(gè)儲備項(xiàng)目，發(fā)展還是很迅猛的。而論壇上有碧桂園楊國強(qiáng)關(guān)于綠化要堅(jiān)持成本控制的新聞，只能說堅(jiān)持成本控制的同時(shí)也要堅(jiān)持品質(zhì)才能長遠(yuǎn)發(fā)展。(展開全部)

隨著榮盛發(fā)展和祝福地產(chǎn)選擇合作開發(fā)榮盛·祝?；ㄕZ水岸，又一線開發(fā)商進(jìn)入高新區(qū)。花語水岸項(xiàng)目涵蓋面積約70-130平，裝修房入市。項(xiàng)目位于西四環(huán)藥廠街交叉口，距離主干道農(nóng)業(yè)西路較近。
1.越來越少的本地開發(fā)商。隨著祝福地產(chǎn)選擇和榮盛發(fā)展合作開發(fā)八面神的城改項(xiàng)目，高新區(qū)很少有本土開發(fā)商獨(dú)立開發(fā)的項(xiàng)目了。新合鑫和恒大開發(fā)恒大城，新合鑫、祝福投資和碧桂園合作開發(fā)西流湖項(xiàng)目，除了這些就是閩系開發(fā)商的錢隆城、公園府了，在售的本地獨(dú)立開發(fā)的就是正弘數(shù)碼港和裕華滿園了。
2.越來越多的裝修房。金科城二期裝修房入市，榮盛·祝?；ㄕZ水岸也是裝修房入市，加上恒大、碧桂園、萬科的樓盤，高新區(qū)這裝修房越來越多。一方面是響應(yīng)政府號召，河南省對加快成品住宅發(fā)展有不少政策。另一方面裝修房能提高產(chǎn)品溢價(jià)，開發(fā)商大規(guī)模的裝修房能夠降低采購成本。不過這對購房者來說也是更多考慮，除了地段、交通和配套外，也要關(guān)注裝修方面的比較。
榮盛發(fā)展16年北龍湖的土拍進(jìn)入鄭州，如今又和祝福地產(chǎn)合作開發(fā)，這也會為購房者提供更多選擇。西四環(huán)附近現(xiàn)在有永威西郡、花語水岸、萬科城等項(xiàng)目，三環(huán)線附近也有碧桂園、恒大、金科等開發(fā)商的項(xiàng)目，都是可以多些比較再做決定。(展開全部)

萬科“全家桶”已更多進(jìn)入鄭州。萬科在鄭州除了萬科城這樣的住宅外，也有公寓、萬科廣場這樣的商業(yè)項(xiàng)目。如今萬科長租公寓項(xiàng)目泊寓鄭州大學(xué)店已經(jīng)開始招租。
泊寓鄭州大學(xué)店位于鄭州市高新區(qū)臘梅路玉蘭街交叉口南，外形看著像是大學(xué)宿舍，包含30平米寬敞平層、20㎡緊湊單間等。小單間租金也是1200左右。
不過這住宅市場和租房市場還是有很大差別的。
1.住宅重視的是銷售，長租公寓則更重視運(yùn)營。長租公寓的運(yùn)營包括租金的高低、空置率等等，資金回報(bào)比較慢，而住宅銷售資金需求大，回款也比較快，可以***動開發(fā)。
2.住宅價(jià)格和租房價(jià)格影響因素不一樣。泊寓鄭州大學(xué)店周邊有升龍又一城、祝福紅城等小區(qū)，也有不小的安置房，受供需影響比較大，今年來租房價(jià)格不分區(qū)域還有小幅回落，而住宅市場在調(diào)控政策影響下還表現(xiàn)比較堅(jiān)挺。
萬科這些年也在不斷轉(zhuǎn)型，從單一的住宅向城市配套商轉(zhuǎn)變，涉足商業(yè)、長租公寓等市場。如今萬科廣場預(yù)計(jì)年底開業(yè)，萬科的長租公寓項(xiàng)目開始招租，這些項(xiàng)目能否有萬科在住宅市場的影響力，也是檢驗(yàn)萬科的轉(zhuǎn)型效果。(展開全部)