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各項(xiàng)目最小的戶型都越做越大了！
保利大都會(huì)：98平小三房起步；
招商時(shí)代錦宸：95平小三房起步；
保利文化廣場(chǎng)三期：94㎡小三房起步；
綠城誠(chéng)園：95平小三房起步；
保利縵城和頌：98平小三房起步；
鄭軌云麓：101平三房起步；
華瑞紫韻城二期：101平三房起步；
蘭溪書院：108平三房起步；
美盛金水印：115平三房起步；
萬(wàn)科山河道二期，129平三房起步；
……
這里面有剛需盤，也有改善盤，最小面積都是90多、100多平的三房。
看，鄭州的剛需小三房，已經(jīng)邁入90多、100多平的時(shí)代！
曾經(jīng)爆火的89平小三房，反而不太常見了。
不僅如此，本身大戶型的面積也越做越大！
比如蘭溪書院，最大的四房做到185平。
萬(wàn)科山河道二期，最大的四房做到185平。
美盛金水印二期，最大的戶型做到188平。
甚至，我實(shí)地調(diào)研時(shí)見到了越來(lái)越多200平以上的大戶型！
這是蝶湖書院286平的超大戶型，有5個(gè)衛(wèi)生間哦！
要做就做到最大，相當(dāng)炸裂！
一切的一切都在證明，大戶型正在成為市場(chǎng)需求的主流！
2
什么情況？前幾年賣的最好的不是89平小三房嗎？
扒一扒曾經(jīng)的熱銷戰(zhàn)績(jī)：
二七區(qū)東原晴天見89平小三房最早售罄；
二七區(qū)盛潤(rùn)運(yùn)河城89平小三房沒多久就被一掃而光；
高新區(qū)東原閱城一期89平小三房幾個(gè)月就一套不剩；
……
看看這些小三房當(dāng)年的戰(zhàn)斗力有多強(qiáng)！
我們統(tǒng)計(jì)了2017到2023年這幾年鄭州新房的成交量。
近7年間，鄭州一共成交了90萬(wàn)套新房，哪怕平均按40%的小三房占比統(tǒng)計(jì)，也有近40萬(wàn)套。
這是一個(gè)不小的數(shù)字！
為啥前幾年緊湊的小三房這么搶手？
房?jī)r(jià)上漲行情下，越小的戶型、越多的功能，就意味著越高的性價(jià)比！
房?jī)r(jià)那么高，誰(shuí)不想要個(gè)功能齊全、總價(jià)又低的房子呢？
甚至，何止89平小三房，70多平、60多平的小小三房都一個(gè)個(gè)冒出來(lái)了！
這是鄭州某小區(qū)約68平的戶型，做到了三房一廳一衛(wèi)！
第一眼看上去很有亮點(diǎn)對(duì)不對(duì)，小三房的面積得到進(jìn)一步壓縮。
為啥可以做出這樣的戶型？
它的標(biāo)準(zhǔn)層是這樣的。
大家都知道，我們買的戶型面積是建筑面積，還有得房率這個(gè)東西。
一些公攤面積會(huì)平均分?jǐn)偟劫?gòu)房者頭上。
即便是89平的建筑面積，乘以一般情況下75%的得房率，實(shí)得套內(nèi)面積不會(huì)到70平！
這是我之前看到小三房的一個(gè)次臥，誰(shuí)懂，真的很??！
關(guān)鍵是，這些小三房的布局都還很類似，也很少能看到讓人驚艷的。
有一個(gè)原因，它們一般都是中間套！
在傳統(tǒng)的兩梯四戶高層里，每一層都被分成邊套和中間套。
由于中間套有天生的局限，大量的設(shè)計(jì)重點(diǎn)都放在了邊套。
所以，很長(zhǎng)一段時(shí)間，我們看到的小三房都是這個(gè)樣子的。
喏，看樓層平面圖吧！
客廳和主臥全朝南，兩個(gè)次臥局部朝南。
它最大的劣勢(shì)就是，北面的公共走道、電梯廳、樓梯間等都在中間，影響了通風(fēng)，靠北的兩個(gè)臥室采光也不好。
后來(lái)，又出現(xiàn)了這樣的中間套小三房。
這樣的戶型基本解決了北向通風(fēng)的問(wèn)題。
看一下樓層平面圖：
大概是這樣的結(jié)構(gòu)，兩梯四戶，中間一個(gè)空中連廊，電梯間和樓梯間分置兩側(cè)，解決了廚房、衛(wèi)生間和北向臥室的通氣問(wèn)題。
雖然整體通風(fēng)效果不是很好，但和傳統(tǒng)的中間套相比還是有優(yōu)勢(shì)的。
但，這樣的戶型也有問(wèn)題。
因?yàn)榇嬖谟趦商菟膽舻臉?biāo)準(zhǔn)層，開間和進(jìn)深都被卡死，尺寸基本都是居住下限，再變動(dòng)就會(huì)對(duì)建筑規(guī)范發(fā)起挑戰(zhàn)！
所以到目前為止，我們看到的兩梯四戶中間套小三房，大概都是這個(gè)樣子。
而房地產(chǎn)正慢慢脫離金融屬性，自住和使用需求越來(lái)越明確。
這樣的房子越來(lái)越多，又大量同質(zhì)化的時(shí)候，未來(lái)真的好出手嗎？真的能保值嗎？
3
其實(shí)我們現(xiàn)在需要置換的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)因?yàn)榇髴粜拖∪?，反而大戶型的單價(jià)更貴了！
上周做市場(chǎng)調(diào)研，中介小哥跟我說(shuō)：
幾乎每個(gè)小區(qū)只要是140平的房子，拿出來(lái)基本都有人約看房。
看，同一個(gè)小區(qū)，小戶型的單價(jià)比大戶型低4000-5000，但帶看量還不到大戶型的一半！
這個(gè)更夸張，同一個(gè)小區(qū)，小戶型和大戶型的掛牌價(jià)差竟能達(dá)到13000-14000，總價(jià)差300萬(wàn)！
包括一些新房項(xiàng)目，最先賣掉的都是大戶型。
比如高新區(qū)的謙詳云棲，就是143平的四房戶型最先售罄。
小三房幾乎失去了市場(chǎng)吸引力，成交占比迅速下滑！
過(guò)去可能很長(zhǎng)時(shí)間沒有大量供應(yīng)過(guò)的140平面積段，現(xiàn)在市場(chǎng)有了更多需求。
如果大家還不信這件事，看看這兩年開發(fā)商在做什么吧。
美盛金水印二期，做了全新升級(jí)，又是鋁板，又是石材，又是玻璃幕墻，還有風(fēng)雨連廊和下沉式庭院，戶型145平起步。
華潤(rùn)潤(rùn)府，是的，高鐵東廣場(chǎng)終于有動(dòng)靜了，中原超級(jí)總部基地首個(gè)樓盤，又是華潤(rùn)操刀的潤(rùn)系產(chǎn)品。
中海時(shí)光之境，全部洋房、全部四房、全部改善。
蝶湖書院，濱河改善天花板，玻璃幕墻、雙下沉式庭院、奇偶層錯(cuò)、戶型169-286平。
……
不知不覺間，這些將入市的新項(xiàng)目，已經(jīng)跟市面上大部分產(chǎn)品拉開巨大差距！
就好比黑白電視機(jī)被彩電打壓，如果你想住得更好更舒適，那就去換房子。
改善從來(lái)都是被支持的，置換更好的房子，也更符合未來(lái)主流！
4
所以，對(duì)于市場(chǎng)上50%的房子來(lái)說(shuō)，最嚴(yán)峻時(shí)刻已經(jīng)到來(lái)！
現(xiàn)在的價(jià)格就是它的最高點(diǎn)，未來(lái)5-10年它還會(huì)逐步逐步的貶值，價(jià)格往下走，甚至跌破成本價(jià)。
2、還在住著“保障性住房化”的房子，趕緊想辦法置換！
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
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