2019年即將入市的純新盤(pán)。
在說(shuō)這些樓盤(pán)之前，我們先看看如何選擇純新盤(pán)：
第1、選擇大盤(pán)首開(kāi)，特別是千畝大盤(pán)的首開(kāi)優(yōu)惠力度會(huì)大一些，后期土地還比較多，會(huì)犧牲部分溢價(jià)，緊盯國(guó)企開(kāi)發(fā)商，可能會(huì)相對(duì)靠譜并且優(yōu)惠力度大。
第2、在市場(chǎng)下行期，一定要選擇大牌開(kāi)發(fā)商，這樣資金鏈會(huì)相對(duì)靠譜，爛尾會(huì)成為小概率事件。
第3、可以關(guān)注有地鐵和學(xué)校的樓盤(pán)，這樣比較方便。并且此刻能進(jìn)三環(huán)就進(jìn)，不出四環(huán)，遠(yuǎn)離遠(yuǎn)郊。
米宅的建議是不出四環(huán)，今天我們就按照四環(huán)這個(gè)圈來(lái)說(shuō)，明年到底有什么盤(pán)值得期待？什么盤(pán)不能買(mǎi)？
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目前2019年新入市的項(xiàng)目有40個(gè)，不包含商業(yè)項(xiàng)目，我們可以一起來(lái)看看，也歡迎收藏。
備注：具體項(xiàng)目入市時(shí)間以開(kāi)發(fā)商為準(zhǔn)，這個(gè)表格僅做參考。高新新城最近比較火熱，區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)也算在內(nèi)。
鄭東新區(qū)目前北龍湖的項(xiàng)目比較多，對(duì)于北龍湖核心位置來(lái)說(shuō)，主要看產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商品牌和價(jià)格。由于篇幅限制，北龍湖這次暫不說(shuō)。
接下來(lái)，我們具體來(lái)看每個(gè)樓盤(pán)的情況：
中海濱湖世家：跟碧源月湖挨得比較近，屬于惠濟(jì)區(qū)特色商業(yè)用地，據(jù)說(shuō)之前應(yīng)該屬于碧源的，但是中海拍地拿到了。項(xiàng)目的備案名字是中海悠然苑，建設(shè)規(guī)劃許可證已經(jīng)出來(lái)，3.5的容積率，高低配，高層是33-34層，洋房6層左右。
項(xiàng)目南邊亞新也在這邊拿了一塊地，不過(guò)是商業(yè)用地也屬于特色商業(yè)的一部分，這邊目前配套還算成熟的，有公園有萬(wàn)達(dá)，還有特色商業(yè)。不過(guò)距離大河路比較近，會(huì)有噪音影響，距離地鐵2號(hào)線不到1.5公里，也算覆蓋范圍，距離地鐵7號(hào)線比較近。
萬(wàn)科民安璞樾苑：其實(shí)就是綠地璀璨天城的三期，但是被萬(wàn)科和民安拿走啦，挨著三環(huán)邊，配套是比較成熟的，旁邊溢價(jià)還有地鐵3號(hào)線，容積率3.99,12棟高層，部分樓棟下面有底商會(huì)有噪音影響。
對(duì)于中海來(lái)說(shuō)，目前是中海錦苑一個(gè)改善項(xiàng)目交房，但是品質(zhì)一般，其他剛需盤(pán)還未交房。后期如何最重要的也是價(jià)格。萬(wàn)科一直都是中規(guī)中矩，流程標(biāo)準(zhǔn)化，驚喜和驚嚇都不太會(huì)出現(xiàn)。
我們可以先說(shuō)說(shuō)楊金片區(qū)：
奧園譽(yù)湖灣：容積率2.5，規(guī)劃小高層，目前售樓部已經(jīng)開(kāi)放，面積在99-143平之間，整體定位偏剛改，精裝，預(yù)計(jì)價(jià)格在1.8-2.1萬(wàn)，位置在北龍湖的正北部，距離比較近，但是目前的楊金是比較尷尬的，在預(yù)期下降的時(shí)期楊金是有價(jià)無(wú)市。
美盛北龍臺(tái)：容積率不高，跟奧園譽(yù)湖灣距離比較近。項(xiàng)目規(guī)劃一棟洋房，其余為小高層，價(jià)格未定。戶型為106-143平，偏改善，據(jù)說(shuō)精裝標(biāo)準(zhǔn)不低，美盛在這個(gè)項(xiàng)目上還算比較用心，但是這個(gè)片區(qū)著實(shí)尷尬。
藍(lán)城鳳起梧桐：之前是美商龍湖一號(hào)的地塊，現(xiàn)在跟藍(lán)城合作代建，面積為128-180平，精裝，小高層，戶型面積段為改善，藍(lán)城作為背書(shū)，在品質(zhì)上會(huì)有一定的保障，不過(guò)美商最高的時(shí)候賣(mài)到差不多2萬(wàn)，藍(lán)城的估計(jì)價(jià)格也不會(huì)太便宜。
說(shuō)完楊金，我們?cè)賮?lái)看看其他項(xiàng)目：
保利溪岸：是杓袁的城改項(xiàng)目，城改項(xiàng)目比較慢，目前規(guī)劃已出，受軍用機(jī)場(chǎng)的影響，建了小高層，容積率不是很高，1號(hào)院和2號(hào)院的效果圖也出來(lái)了。1號(hào)院挨著賈魯河環(huán)境比較好，并且地塊相對(duì)比較大，2號(hào)院規(guī)劃4棟小高層。整體地塊比較零散，并且距離地鐵比較遠(yuǎn)，但是路比較順挨著中州大道和連霍高速，不過(guò)也會(huì)有噪音。目前周邊有尚悅居和正弘府在售價(jià)格在1.55萬(wàn)，如果說(shuō)是同樣的價(jià)格，就不如現(xiàn)在在售的正弘府了，畢竟距離地鐵口近些。
美盛教育港灣：陳寨，廟李的城改項(xiàng)目，推出以教育地產(chǎn)為主的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃有學(xué)校，公園還有集中商業(yè)。容積率比較高，位置比較好的，希望建成之后不要是另一種形式的小香港。如果價(jià)格合適，自住舒適度不是很好。
碧桂園天麓：沙門(mén)的城改，容積率不低，并且梯戶比比較高，戶型90-120平，距離地鐵2號(hào)線沙門(mén)比較近的，周邊配套比較成熟，目前釋放的是精裝，價(jià)格在1.8萬(wàn)左右。碧桂園品質(zhì)口碑下滑比較多，如果這樣的價(jià)格，倒不如去看看瀚海思念城。
瀚海思念城：之前內(nèi)購(gòu)的房源價(jià)格在8-9千左右，不過(guò)已經(jīng)等很長(zhǎng)時(shí)間了，預(yù)計(jì)明年會(huì)面市。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的有小戶型差不多40平，定位偏改善，有地鐵，外立面跟瀚海晴宇差不多，目前地塊比較純粹并且容積率不是很高，如果有性價(jià)比還是可以關(guān)注的，畢竟片區(qū)樓盤(pán)不多。
名門(mén)悅峰：地塊不大，目前建設(shè)規(guī)劃許可證已經(jīng)出，容積率比較高，周邊配套比較成熟，地鐵2號(hào)線，國(guó)貿(mào)都在附近，但是農(nóng)業(yè)路高架，會(huì)有噪音影響。目前名門(mén)的資金鏈有些緊，首開(kāi)會(huì)不會(huì)低開(kāi)走量也未可知。
東韓里：城改項(xiàng)目，位置比較好，融創(chuàng)在操盤(pán)，預(yù)計(jì)年后土拍會(huì)有動(dòng)作，不過(guò)以融創(chuàng)的速度節(jié)點(diǎn)可能會(huì)加快。地緣客戶想要買(mǎi)，可以關(guān)注下。
風(fēng)和朗庭：風(fēng)和日麗的后期地塊，城改項(xiàng)目，容積率比較高，但是位置比較好，地鐵5號(hào)線比較近，距離錦藝城也比較近，配套很成熟。不過(guò)6左右的容積率，舒適度不是很好，不過(guò)純投資還算可以，開(kāi)發(fā)商相對(duì)比較靠譜。
恒大儲(chǔ)備項(xiàng)目：恒大在中原區(qū)的這塊地，規(guī)劃建300米的超高層，要成為新區(qū)的新地標(biāo)。位置是比較好的，距離地鐵5號(hào)線比較近，周?chē)鷮W(xué)校也都不錯(cuò)，但是容積率5左右，比較高，中原老城區(qū)新的血液進(jìn)駐，也給中原區(qū)的購(gòu)房者多一些選擇。
康橋九溪云樾：須水的控規(guī)已經(jīng)出來(lái)，一期距離四環(huán)比較近，不過(guò)整體環(huán)境不錯(cuò)，有南水北調(diào)運(yùn)河以及秀水河，具體規(guī)劃還沒(méi)有出來(lái)，可以關(guān)注。
中原華僑城：投資500億，屬于文旅項(xiàng)目，2018年年底拍了兩塊住宅用地，容積率3，還行，不過(guò)目前周邊配套比較弱，位置在四環(huán)外，如果能發(fā)展起來(lái)對(duì)周邊會(huì)有帶動(dòng)作用。
對(duì)于目前常西湖來(lái)說(shuō)，樓盤(pán)是不多，節(jié)點(diǎn)也比較靠后，比如恒大刁溝，名門(mén)西崗、裕華鐵爐等，這些項(xiàng)目傳了很久，但是入市卻待定。
融僑中晟悅城：這個(gè)位置距離常西湖比較遠(yuǎn)，融僑在鄭州的項(xiàng)目?jī)r(jià)格都不高，這個(gè)目前價(jià)格還未釋放，規(guī)劃的高低配，容積率3點(diǎn)多，位置太遠(yuǎn)就害怕購(gòu)房者去區(qū)域不買(mǎi)賬。
金科賈魯小鎮(zhèn)：預(yù)計(jì)6500畝，面積比較大，里面有賈魯河，南水北調(diào)運(yùn)河等環(huán)境比較好，設(shè)計(jì)四個(gè)村的城改，未來(lái)要容納10萬(wàn)人，位置還算可以，交通也方便。小鎮(zhèn)項(xiàng)目要比其他城改項(xiàng)目多些屬于市政的建設(shè)，對(duì)資金的要求也比較高。目前市場(chǎng)下行，具體要建成什么樣子，我們持保留態(tài)度。
康橋美廬灣：比較偏改善的項(xiàng)目，面積180-210-230平，面積比較偏改善，容積率2.5，距離湖比較近，環(huán)境比較好，不過(guò)預(yù)計(jì)價(jià)格不低。
金地儲(chǔ)備項(xiàng)目：項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)比較靠后，目前具體的案名和規(guī)劃還未出，金地跟海馬青風(fēng)公園挨的比較近，以后難免不會(huì)比上一比。
金輝濱河云著：項(xiàng)目規(guī)劃有疊墅和高層，96-166平，改善，項(xiàng)目距離地鐵3/11號(hào)線比較近，不過(guò)金輝的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)，限價(jià)1.9萬(wàn)，這么高的樓面價(jià)以后準(zhǔn)備怎么賣(mài)？金輝不僅在經(jīng)開(kāi)濱河高價(jià)拿地，在高新區(qū)的雙湖科技城也是奪得地王，可見(jiàn)金輝拿地生猛，也是對(duì)鄭州市場(chǎng)的看好。
電建瀧悅?cè)A庭：國(guó)企開(kāi)發(fā)商，還算比較靠譜，規(guī)劃小高層和高層產(chǎn)品，地鐵14號(hào)線經(jīng)過(guò)，容積率2.49，濱河也就這么大，開(kāi)發(fā)商大都是大開(kāi)發(fā)商，買(mǎi)什么樣子的樓盤(pán)，現(xiàn)在就看性價(jià)比了。
中海天悅府：跟中海萬(wàn)錦公館差不多，位置也在一路之隔，主力戶型在89-140平，價(jià)格預(yù)計(jì)1.5-1.6萬(wàn)，但是天悅府的位置沒(méi)有萬(wàn)錦公館的好，距離湖的位置更近一些。
融創(chuàng)城：大王莊改造，高低配，面積在93-143平，目前洋房已經(jīng)開(kāi)盤(pán)均價(jià)15500，現(xiàn)在看來(lái)還算可以，但是配套比較弱，位置不是很好，距離地鐵比較遠(yuǎn)。高層還未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)不會(huì)太高，畢竟融創(chuàng)在走高周轉(zhuǎn)。
富田九鼎公館：項(xiàng)目規(guī)劃是高層，面積在89-140平，地鐵4號(hào)線沿線，挨著十七里河，但是產(chǎn)業(yè)園整體大環(huán)境不是很好，富田的綠化是不錯(cuò)的，預(yù)計(jì)價(jià)格可以參考周邊永威，綠都這兩個(gè)樓盤(pán)。
二七華僑城：在南四環(huán)，沿著金水河兩岸開(kāi)發(fā)的文旅項(xiàng)目，容積率比較低，環(huán)境不錯(cuò)，但是位置有點(diǎn)遠(yuǎn)配套不是很好，規(guī)劃的有地鐵15號(hào)線經(jīng)過(guò)，但是地鐵需要很久。華僑城在鄭州有三個(gè)，中原區(qū)，滎陽(yáng)各有一個(gè)，希望能夠按照規(guī)劃建成，這樣二七區(qū)也會(huì)有所提升。
亞新美好書(shū)香苑：用地規(guī)劃許可證已出，但是項(xiàng)目的節(jié)點(diǎn)估計(jì)要往后些，距離南四環(huán)比較近，配套不是很好，如果華僑城能夠做好，對(duì)這個(gè)項(xiàng)目是利好。
康橋悅溪園：康橋和美景聯(lián)合開(kāi)發(fā)，位置有點(diǎn)偏，在連霍高速以北，不過(guò)容積率不高2.5，規(guī)劃20多層的高層，康橋的戶型一直是比較不錯(cuò)的，但是這個(gè)區(qū)域的配套不成熟，鄭東新區(qū)北邊可以依靠東區(qū)的資源，而高新區(qū)的資源則比較弱，最后購(gòu)房者對(duì)這個(gè)區(qū)域買(mǎi)不買(mǎi)賬也是個(gè)問(wèn)題。
鄭報(bào)玉蘭先禾：樓盤(pán)體量比較小，位置比較好，旁邊挨著正弘數(shù)碼港，配套比較完善，規(guī)劃地鐵8號(hào)線，目前2棟樓，戶型面積相對(duì)偏大，開(kāi)發(fā)商鄭報(bào)集團(tuán)還算靠譜，能不能買(mǎi)看價(jià)格。
融信朗悅學(xué)院府：融信和朗悅合作開(kāi)發(fā)，張五砦城改，近千畝，樓盤(pán)體量比較大。融信和朗悅都是閩系開(kāi)發(fā)商，后期預(yù)計(jì)也會(huì)引進(jìn)教育。但是這個(gè)位置就是比較遠(yuǎn)了。
金輝和美的儲(chǔ)備地塊：高新新城在近期頻繁出現(xiàn)在大家眼前，金輝更以樓面價(jià)5千多的價(jià)格，刷新高新區(qū)的地價(jià)紀(jì)錄。金輝地塊跟美的距離很近，兩者容積率都比較低，但是金輝的更低在2.5。不過(guò)目前距離比較近的華潤(rùn)悅景灣在售價(jià)格1萬(wàn)左右，在市場(chǎng)下行中，會(huì)是他們面臨的難題，對(duì)這兩個(gè)樓盤(pán)，我們邊走邊看。
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對(duì)于明年的新盤(pán)來(lái)說(shuō)，可選擇的真的不是很多，并且位置大都在三環(huán)與四環(huán)之間。主城區(qū)目前比較多的也就是金水區(qū)，之前金水區(qū)的城中村比較多，現(xiàn)在基本上是城改入市。
那么以上樓盤(pán)如何選擇呢？
大北區(qū)
你可以關(guān)注萬(wàn)科民安璞樾苑，瀚海思念城，保利溪岸，東韓里這四個(gè)樓盤(pán)。
楊金目前比較尷尬有價(jià)無(wú)市，性價(jià)比一般，中州大道以西的價(jià)格制約力度比較強(qiáng)。2019年主城區(qū)的熱鬧當(dāng)屬金水，保利溪岸的價(jià)格可參考正弘府，瀚海思念城則可以對(duì)比美景美境。這幾個(gè)首付要在40-55萬(wàn)，如果你剛好想買(mǎi)北區(qū)又有這么多資金可以去看看。
大南區(qū)
如果想要買(mǎi)南區(qū)，目前二七區(qū)樓盤(pán)入市項(xiàng)目比較少，二七華僑城位置有點(diǎn)遠(yuǎn)，管南融創(chuàng)城還有富田九鼎公館還是可以關(guān)注的。融創(chuàng)和富田相比，位置還有地鐵的通達(dá)度，富田的好些。
經(jīng)開(kāi)濱河國(guó)際新城，電建瀧悅?cè)A庭和康橋美廬灣這兩個(gè)是偏改善的，但是目前這個(gè)區(qū)域價(jià)格比較貴，2萬(wàn)+的價(jià)格，可以在鄭州挑選的比較多。如果你是地緣，可以去看看中海天悅府位置不錯(cuò)，首開(kāi)可能有性價(jià)比。
大西區(qū)
中原老城區(qū)，可以關(guān)注恒大的這個(gè)地標(biāo)項(xiàng)目，畢竟老城區(qū)本身可選擇的樓盤(pán)都不多，明年主要集中在常西湖新區(qū)，但是常西湖的價(jià)格是稍微有點(diǎn)貴的，地緣非要買(mǎi)的話，可以關(guān)注下康橋九溪云樾。
高新區(qū)可以關(guān)注一下鄭報(bào)玉蘭先禾，位置可以配套成熟。康橋悅溪園對(duì)地緣來(lái)說(shuō)也算一個(gè)選擇，這兩個(gè)可以看一下價(jià)格。高新新城近期土拍刷屏，但是一切都可以華潤(rùn)悅景灣的價(jià)格參考。
從區(qū)域的選擇來(lái)說(shuō)，首付30-40萬(wàn)，管南≥高新區(qū)＞二七區(qū)，首付40-50萬(wàn)，金水區(qū)＞惠濟(jì)區(qū)。
新的一年祝愿大家住有所居，還有不清楚的問(wèn)題，可以加我微信私聊。
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