提起高新區(qū)，很多人映入腦海的都是高校、科技產(chǎn)業(yè)園，還有地鐵1號線、鄭大的櫻花、以及多用植被命名的寬闊馬路，還會想起在街道上散步的悠閑舒適感……
說句實話，高新區(qū)在鄭州九區(qū)中，確實屬于環(huán)境非常不錯的區(qū)域，城市面貌新、基礎城建好，在高新區(qū)生活久了，很難不愛上高新區(qū)。
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幾個特點看懂高新區(qū)
鄭州高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，成立于1988年，1991年正式獲得國務院批準，成為國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。目前行政代管面積為110平方公里，總?cè)丝?7.92萬人（2017年數(shù)據(jù)）。作為鄭州最年長的新區(qū)，高新區(qū)的發(fā)展，具有不少可圈可點之處。
1、產(chǎn)業(yè)帶動人口、產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟現(xiàn)象明顯。
高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有目共睹，是鄭州九區(qū)中比較密集的辦公場所聚集地。比較知名的有河南省國家大學科技園、863軟件園、威科姆國際生態(tài)軟件園，目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展已初見規(guī)模，正日漸成熟。
2、高新區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源多，后期發(fā)展有潛力。
雖然發(fā)展歷史不長，但高新區(qū)教育資源十分拿得出手。比如近幾年發(fā)展勢頭很好的鄭大實驗小學，比如初中名校楓楊外國語中學和鄭州中學，還有鄭州外國語高中總部，而作為新區(qū)，高新區(qū)新建樓盤不少，大都配備了與名校合作的分校，如華師大附屬學校，復旦中學附屬學校、鄭大附小等，是比較注重教育資源的購房者的一大選擇。
高新區(qū)部分知名學校一覽圖▼
3、商業(yè)發(fā)展迅猛，正在形成獨立商圈。
前些年，高新區(qū)的商業(yè)資源還是比較缺乏的，全靠一個丹尼斯和正弘數(shù)碼廣場苦苦支撐。去年公園茂的開業(yè)略微彌補了高新區(qū)的商業(yè)短板。而高新區(qū)后期還規(guī)劃了不少商業(yè)。不出意外地話，未來3年，將是高新區(qū)商業(yè)的集中爆發(fā)期。尤其是高新萬達和保利商業(yè)的落地，高新區(qū)將形成多點開花、商場密布的商業(yè)格局。
4、地鐵加持，交通情況逐步改善。
在地鐵1號線開通之前，高新區(qū)與鄭州主城區(qū)的聯(lián)通渠道主要依靠的是科學大道、瑞達路和彩虹橋，但目前科學大學和瑞達路在上下班高峰期的交通壓力目前已經(jīng)十分明顯，地鐵1號線的開通緩解了部分交通壓力。隨著后期地鐵8號線、9號線的開通，以及連霍高速的去高速化、新龍快速路的開通，高新區(qū)通往鄭州主城區(qū)，尤其是通往惠濟區(qū)和北龍湖的道路將非常方便。
除了這些，高新區(qū)的環(huán)境也值得一提，公園多，綠化率高，還有不少湖泊，如沉砂池、天健湖等?？梢赃@么說，現(xiàn)在的高新區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，配套成熟，居民可以“足不出區(qū)”，就能享受到繁華舒適的城市生活。
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目前，性價比如何？
環(huán)境好、教育優(yōu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展好，甚至上班族在高新區(qū)租個房子，房齡都會更新、房租卻要比鄭州主城區(qū)便宜一些。因此，在很長的一段時期，高新區(qū)都是鄭州剛需群體的主要選擇地之一。最早進入高新區(qū)的美景菩提、升龍又一城等項目，都是主打剛需，大都取得了不小的成功。
但經(jīng)歷2016年漲幅時，原來一直主打剛需的高新區(qū)，新樓盤漲幅十分明顯。
如下圖所示，我選取了從2016年1月到2018年3月的各區(qū)域新房均價，高新區(qū)的增長幅度為66%，略低于增長率達到73%的中原區(qū)，但明顯的高于東邊的惠濟區(qū)。
——數(shù)據(jù)來源于克而瑞、安居客
再看米宅2018年3月最新總結(jié)的鄭州43區(qū)房價地圖，如果把高新區(qū)目前新房的在售價格，放在整個鄭州市場上來看，目前，高新老城區(qū)的有效毛坯均價14500左右，這個價格基本上高于常西湖片區(qū)的價格，也快逼平了西北環(huán)內(nèi)和中原老城區(qū)的價格，甚至高于鄭州三環(huán)內(nèi)主城區(qū)，西南環(huán)內(nèi)和管城環(huán)內(nèi)的毛坯均價。而相對來說，這幾個片區(qū)更鄰近主城區(qū)，通勤更便利。高新區(qū)則距離主城區(qū)更偏遠，價格卻要更高一些。
具體到樓盤，我們可以對比一下金科城和鑫苑國際新城的價格變動情況。
2016年8月28號，也就是大漲前夕，金科城開盤價開到9850，而兩天后，位于紫荊山路南三環(huán)的鑫苑國際新城開盤，成交均價11000。而目前，金科城有效毛坯價已經(jīng)達到了15000，鑫苑卻只賣到14000，反過來落后了一大截。從這個角度看，以金科城為代表的高新區(qū)樓盤確實漲價不少。
由此可見，高新區(qū)目前的房產(chǎn)市場，在鄭州來說價格優(yōu)勢已經(jīng)不復存在。
那，現(xiàn)在的高新區(qū)還能買嗎？當然還是能買的。但是，不再適合價格敏感型的剛需客戶購買。我們需要注意，高新區(qū)通過打造自己的硬實力，正在走一條品質(zhì)化的轉(zhuǎn)型道路，實現(xiàn)整個區(qū)域由剛需到剛偏改的大轉(zhuǎn)型。顯然，轉(zhuǎn)型后的高新區(qū)，更適合本地地緣客戶、未來在高新區(qū)工作生活的客戶、或者部分中原區(qū)找不到合適項目的客戶購買，價差不再是吸引購房者的主要特點。高新區(qū)的區(qū)域魅力正在逐步凸顯。
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主要樓盤介紹
高新區(qū)目前在售的項目，除了朗悅公園道1號和謙祥錢隆城開發(fā)商的實力相對差一些之外，其他開發(fā)商都為全國一線品牌開發(fā)商，包括萬科、保利、金科、榮盛、恒大、碧桂園等，幾個大牌樓盤競爭十分激烈。
高新區(qū)目前在售的主要樓盤如圖所示▼
在高新區(qū)選擇項目，會發(fā)現(xiàn)不同項目分層還是比較嚴重的。根據(jù)樓盤地理位置和周邊配套、精裝修與否，高新區(qū)的許多項目可以用價格進行明顯的區(qū)分。
1、 對于價格比較敏感的純剛需客戶，可以重點考慮以下三個項目：
榮盛祝?；ㄕZ水岸：在售，精裝修，價格在13000—14000左右。
萬科城：六期在售，精裝修交付，下次開盤釋放價格14500左右。
謙祥錢隆城：一期尾盤，二期待售，一期價格13500左右。
從位置上分析，榮盛和萬科地處四環(huán)外，地處鄭州西區(qū)開發(fā)的邊緣位置，屬于遠郊盤的拓荒者，而錢隆城則是三環(huán)邊，緊鄰科學大道，距離西三環(huán)北三環(huán)都不遠，屬于高新區(qū)連接其他主城區(qū)的門戶位置。
從周邊配套來看，目前花語水岸周邊比較荒涼，幾乎無配套，萬科城是大盤，目前社區(qū)規(guī)模初備，但畢竟是遠郊盤，需要自建配套，錢隆城周邊有丹尼斯、信息工程大學等，后期還自建高新萬達和學校，配套更成熟。
交通便利程度上，萬科城和榮盛祝?；ㄕZ水岸能蹭地鐵一號線，但距離在2km以上，謙祥錢隆城距離后期規(guī)劃的8號線和9號線相對更近一些。
對于剛需來講，按照通勤距離和生活配套優(yōu)先的原則，謙祥錢隆城更適合剛需選擇，其次選擇價位更低的榮盛祝?；ㄕZ水岸，最后選擇有一定溢價的萬科城。
2、 對于有更多預算、有一定資金儲備的購房客戶，重點關注以下樓盤：
金科城：二期尾盤在售，精裝修，高層價格16000左右。
保利文化廣場：一期在售，精裝修，高層價格16000左右。
恒大城：二期在售，也是精裝修，目前高層價格16000左右。
碧桂園西湖：一期R13地塊在售，高層價格16000—16500，精裝修。
公園道一號：毛坯房，高層價格15800左右。
這五個樓盤比較，首先排除恒大城，因為恒大城的位置更偏遠，基本上是雙四環(huán)的位置，而且遠離高新區(qū)核心位置，周邊幾乎無配套，但項目溢價卻不低，性價比一般。
公園道一號雖然號稱高新區(qū)最貴的毛坯房，但是不少戶型都有贈送面積，因此，我們把公園道一號放在對比范圍之內(nèi)。
從位置上來看，剩下的四個樓盤，碧桂園西湖屬于北二環(huán)、西三環(huán)的位置，位置更優(yōu)，金科城和保利位置相差不遠，是高新區(qū)最核心的位置，都臨近地鐵8號線，后期有發(fā)展?jié)摿?，公園道1號位置也不差。
從教育資源角度來看，按照優(yōu)先選擇成熟學校、次選名校分校，最后選擇一般學校的原則，優(yōu)先選擇金科城（自帶鄭州中學小學和中學學位）、公園道一號（高新區(qū)外國語+58中，還有郎悅慧的學位），次選保利文化廣場（據(jù)說是鄭大實驗小學），最后選擇碧桂園西湖，目前配套學校尚未確定。
從周邊配套的角度來看，公園道一號目前配套最為成熟，公園茂已經(jīng)開業(yè)，永輝超市的入駐為周邊居民提供了不少便利。金科城所在位置也有已經(jīng)開業(yè)的丹尼斯，后期距離錢隆城配套的高新萬達不遠，也相對成熟。而保利文化廣場的商業(yè)尚需時間，碧桂園西湖預計成熟的更晚。
相對來看，金科城在這幾個樓盤中，居住氛圍更好，配套也比較齊全，還有朗悅公園道1號，學校商業(yè)都已經(jīng)落地，都屬于區(qū)域均好型樓盤。
3、 對于準備在這個區(qū)域購房洋房的客戶，高新區(qū)有這三個樓盤：
金科城：一期在售，毛坯，洋房標準層價格18000左右。
恒大城：二期在售，精裝修交付，標準層價格22000左右。
碧桂園西湖：一期R13地塊在售，精裝修，標準層價格20000左右。
三個項目的洋房都是高低配，改善不那么純粹，購房者可以根據(jù)需要選擇。
此外，高新區(qū)還有兩個新盤，華潤悅景灣和朗悅公園府，這兩個樓盤目前尚未入市，朗悅位置更好，華潤大開發(fā)商，但位置比較偏遠，剛需客可以重點關注。
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寫在最后
關于高新區(qū)，我有幾點思考，總結(jié)如下：
1、 目前的高新區(qū)，新盤整體性價比不高。這是放在整個鄭州房價的基本面上來看的，畢竟，毛坯價臨近1.5萬，在鄭州挑選的余地還是非常大的。
2、 項目價格區(qū)分明顯，同樣檔次的項目價格貼身肉搏。這在前文已經(jīng)講得清楚了。目前，高新區(qū)撿漏機會較少，錢隆城算是一個不錯的選擇。其他同等項目，價格十分接近，選房子重點是明確需求，用排除法進行選擇。
3、 從優(yōu)質(zhì)學區(qū)角度上講，優(yōu)選高新區(qū)是沒有問題的。由于目前鄭州老城區(qū)優(yōu)質(zhì)學區(qū)房多為老破小家屬院，而高新區(qū)不少新樓盤都有不錯的配套學校，甚至金科城還有成熟學校的學位，從這個角度講，對于又想要優(yōu)質(zhì)教育資源，又不希望犧牲居住環(huán)境的家長而言，可以考慮一下高新區(qū)。
4、 除了附近的自住客戶，不建議其他區(qū)域（尤其東區(qū)）工作的客戶入手。換句話說，自住高新區(qū)可以，投資最好多看其他區(qū)域，比如城市發(fā)展主軸上的白沙，機會或許更多。
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