什么才是購房者心目中的好樓盤？
按照開發(fā)商，地段，價格，品質(zhì)這一系列標(biāo)準(zhǔn)來判斷，或許不少人會把地段這一指標(biāo)放在比較重要的地位上。
“休想騙我出三環(huán)”，是多少人心中的夢想！
畢竟老城區(qū)代表著成熟的交通，繁華的商業(yè)環(huán)境，最好的醫(yī)療和教育資源，更重要的是這里沉淀了多少年的人情世故！
隨著城市的發(fā)展，主城區(qū)三環(huán)內(nèi)可用于開發(fā)的土地越來越少，大家心目中的好樓盤，好項目也變得更加的稀缺。
或是價格不菲，比如萬科世玠!
或是千人瘋搶，比如昆侖望岳！
剩下的項目，或多或少都帶有一絲遺憾！
容積率極高，開發(fā)商不行，戶型太奇葩，等等缺點(diǎn)不一而足。
更可怕的是，即便這樣，挑來挑去，你會發(fā)現(xiàn)，主城區(qū)三環(huán)內(nèi)的樓盤越來越少，新推出的項目距離市中心越來越遠(yuǎn)了。
該怎么辦？繼續(xù)等下去嗎？
顯而易見，鄭州市區(qū)范圍內(nèi)的可用土地非常稀少，而最新城市規(guī)劃顯示，今后不會有更大規(guī)模的拆遷改造工程了。
唯一欣慰的是，三環(huán)內(nèi)還有不少曾經(jīng)的城中村改造工程。
那位置可是相當(dāng)?shù)恼T人！
不過，他們真的會是你心中的香噴噴雞腿嗎？讓我們一一品來。
三環(huán)內(nèi)城中村改造項目
項目位于中州大道以西，農(nóng)業(yè)路以北，林科路以南，東明路以東。規(guī)劃面積60多萬方，包含住宅，寫字樓，商業(yè)，公寓和精品酒店。
網(wǎng)傳的概念圖，真是令人眼前一亮啊。
據(jù)傳這個地塊原本思念系中部大觀要拿下，打算建造金水含嘉倉項目，但目前工程進(jìn)度推進(jìn)緩慢，這個地塊的具體情況不得而知。
目前該項目地面拆除基本結(jié)束，安置房項目施工緩慢。招拍掛手續(xù)仍未開始，確切入市時間還是遙遙無期。
巧了，這個項目在金水押砦城中村改造項目對面，隔農(nóng)業(yè)路相望。
常砦改造項目是集超高層寫字樓、高檔住宅、一站式大型購物及娛樂中心為一體的多功能城市綜合體項目，工程總建筑面積96萬平方米，其中包含兩棟200米的超高層，值得我們期待。
而2016年11月23日，名門地產(chǎn)10.6億拍得此地塊，大大推進(jìn)了項目的進(jìn)程。
一年前鄭州樓市也曾經(jīng)關(guān)注過這個項目，與那時相比，工程進(jìn)度不快，部分建筑已出零米。
名門地產(chǎn)在鄭州的項目，位置都相當(dāng)好，不過進(jìn)展比較慢。
開發(fā)商為河南山頂?shù)禺a(chǎn)。山頂?shù)禺a(chǎn)為河南地方煤炭集團(tuán)有限公司的子公司。在鄭州開發(fā)過經(jīng)開區(qū)的創(chuàng)業(yè)大廈、金水區(qū)的山頂御鑫城等項目。
該項目位置不錯，緊挨著經(jīng)三路和東風(fēng)路，距離北三環(huán)、中州大道、農(nóng)業(yè)路高架都在一公里內(nèi)，交通很便利，北臨景觀長廊東風(fēng)渠景觀帶，環(huán)境也算不錯。
同時棗莊還處在經(jīng)三路金融一條街商圈的核心位置，周邊人口密度大，配套也較為成熟。后期將成為匯聚高檔住宅、超高層甲級寫字樓、SOHO公寓、大型商業(yè)等多種業(yè)態(tài)組合的綜合性商業(yè)綜合體，建筑面積近100萬平方米。
目前仍未招拍掛程序，進(jìn)度緩慢。
曾經(jīng)的西關(guān)虎屯村改造完畢后，華麗蝶變?yōu)猷嵵萆虡I(yè)發(fā)展的新地標(biāo)，大商新瑪特、360國貿(mào)廣場，丹尼斯百貨云集周邊，花園路360商圈成為鄭州市時尚青年的云集的潮流之地。而與它一路之隔的東關(guān)虎屯項目也將迎來全新的未來。
東關(guān)虎屯城中村改造項目位于農(nóng)業(yè)路、花園路、紅專路、政七街圍合街坊部分地塊。
該地塊在10月8日，被河南大樹置業(yè)有限公司以起始價摘得，折合樓面價3115元/㎡。
未來將建成商務(wù)金融兼容商業(yè)住宅綜合體，地塊容積率大于1.0小于6.9，建筑密度小于56%，建筑高度低于140米，綠地率大于20%，投資總額不低于18.4億元。
而且其中安置房總建筑面積136070㎡，此類房屋不得進(jìn)入一級市場銷售。
目前安置房主體已建成▼
東韓里項目是瀚海地產(chǎn)的“東韓砦”城改項目，位于經(jīng)二路與紅旗路交匯處，是二環(huán)內(nèi)少有的黃金地段，離5號線不到500米。占地65畝，總建筑面積28萬平方。周邊配套成熟，位置優(yōu)越。
自從傳出和融創(chuàng)合作后，至今音信全無，甚至連售樓部都沒有開放。
據(jù)了解，該項目仍未完成招拍掛程序，明年才會有進(jìn)一步的銷售節(jié)點(diǎn)。15年內(nèi)購的朋友，只能耐心的等候了。
安置房主體已具規(guī)模▼
西韓砦這次一共兩塊地，住宅用地5.5容積率，建筑高度小于100米。商務(wù)用地容積率7.9，建筑高度小于150米。均為超高層。該地塊位置優(yōu)越，開發(fā)企業(yè)據(jù)傳為洛陽高新申泰置業(yè)有限公司。
目前拆遷工作基本完成，等待招拍掛流程。
該項目是徐砦城中村及奧克啤酒廠的改造項目，定位是高端改善住宅，不過按照目前透露出來不低于4的容積率以及大戶型，后期的居住舒適性存在質(zhì)疑。
其周邊的生活配套還是比較不錯的，瀚海北金、金水萬達(dá)等，然后交通方面臨近北三環(huán)快速路，徐寨地塊距離2號線的距離也不遠(yuǎn)。
項目還未開盤，但一期內(nèi)購已經(jīng)啟動。
86-120平四種戶型，設(shè)計為3t6戶。
價格：
一次性15000元/㎡，2000元/㎡裝修
首付60%16200元/㎡，2000元/㎡裝修
目前一期地塊位置是豫園里面最差的，南側(cè)是安置區(qū)；戶型3T6，全部是120平方米的小戶型，跟改善沒有一點(diǎn)關(guān)系。
項目位于西三環(huán)和隴?？焖俾窎|北角，交通便利，屬于中原區(qū)主城區(qū)地段，周邊公共服務(wù)設(shè)施成熟，配套完善。
地塊面積33811.67㎡，折合50.72畝，容積率4.99，綠地率25%，地塊共規(guī)劃有6棟34層高層建筑，加1棟幼兒園，臨街有商業(yè)配置，小區(qū)入口設(shè)置在地塊以南，值得注意的是，1#樓東單元1-34層為公租房。
20號地塊為安置用地，19號地塊為商品房。
地塊共規(guī)劃有6棟34層高層建筑，加1棟幼兒園，其中配有部分公租房，臨街有商業(yè)配置，小區(qū)入口設(shè)置在地塊以南。
該地塊目前被河南國信樂達(dá)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，近日已取得建筑工程規(guī)劃許可證，暫定名稱洛達(dá)廟新苑。
項目地塊位于園田路、東風(fēng)路、信息學(xué)院路、百草街所圍合，規(guī)劃用地面積16.91公頃（合253.65畝），其中，村莊改造范圍用地面積3.04公頃。
該區(qū)域是市區(qū)北部的人口密集區(qū)域，周邊甚至還出過東潤和中海兩個地王項目。該區(qū)域最大的亮點(diǎn)就是在東風(fēng)路沿線規(guī)劃路鄭州軌道交通8號線，南邊有農(nóng)業(yè)路高架，北邊有北三環(huán)高架。交通條件便利！
最后
這些城中村改造項目，看起來十分美好，畢竟位置都相當(dāng)?shù)奈?，不過，由于條件所限，先天帶有的缺陷也十分明顯。
1、周期較長，遲遲無法落地
由于涉及到村民的安置賠償和國家政策的制約，往往城中村改造項目，建設(shè)周期存在極大的不確定性。
比如東韓里項目，在2015年內(nèi)購已經(jīng)開始，直至今日，連地都還沒有拍下，收房的日期更是遙遙無期！
2、項目品質(zhì)縮水嚴(yán)重
這個鍋也無法甩給任何人。
開發(fā)商要賺錢，村民利益要保證，國家政策要執(zhí)行！最后妥協(xié)的結(jié)果就是容積率奇高，居住品質(zhì)無法保證，被很多人戲稱為拆掉一個舊城中村，再造一個新城中村。
某新建城中村小區(qū)▼
所以說，這些項目最終進(jìn)入市場后，究竟是雞腿還是雞肋，還是需要廣大購房者擦亮雙眼，仔細(xì)辨別。不能僅僅把“休騙三”作為購房的唯一指標(biāo)！
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