“老師，想買一個(gè)改善樓盤，萬(wàn)科美景世玠和融創(chuàng)大河宸院我該怎么選？”經(jīng)常收到類似的提問(wèn)，很糾結(jié)，因?yàn)槊總€(gè)人的需求不同，選擇也各不相同。
尤其是針對(duì)改善住房者，城內(nèi)VS城外的交戰(zhàn)一直都存在，從未改變過(guò)。
那么，同樣的改善項(xiàng)目，一個(gè)位于三環(huán)內(nèi)，擁有成熟的配套；另外一個(gè)是四環(huán)邊項(xiàng)目，配套較弱，周邊居住環(huán)境較好。
若是你需要改善升級(jí)，是選擇做遠(yuǎn)郊的守望者，還是主城區(qū)的主宰者？
休想騙我出三環(huán)，市區(qū)配套成熟，親朋好友都居于此。
我是堅(jiān)定的主城派，在我看來(lái)，改善的前提，不單單是居住環(huán)境的升級(jí)，是生活多方位的全面升級(jí)。
而位于遠(yuǎn)郊的生活消費(fèi)遠(yuǎn)不及主城的便利，別說(shuō)提升，甚至極大可能是你生活消費(fèi)的倒退，還如何談改善！如果，能力允許，同樣價(jià)格產(chǎn)品的改善項(xiàng)目，我優(yōu)選主城。
這里說(shuō)的鄭州主城，是指目前鄭州配套齊全的三環(huán)內(nèi)區(qū)域，以及三環(huán)沿線部分區(qū)域。
▼區(qū)域地圖
三環(huán)內(nèi)屬于鄭州發(fā)展比較成熟的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)商圈、教育、醫(yī)療、地鐵、BRT建設(shè)、路網(wǎng)成熟，都是可看的見(jiàn)繁華，居住生活起來(lái)也是可以享受到的便利。
重要的是，擁有社會(huì)屬性的個(gè)體要工作，而居住在市中心，去鄭州各個(gè)地方都相對(duì)都比較方便，交通成本比較低和通勤時(shí)間比較少。
但是由于城區(qū)發(fā)展比較早，區(qū)域內(nèi)建筑和規(guī)劃有一定的年代，這里道路不是很寬，并且城區(qū)環(huán)境一般，且公園之類的休閑場(chǎng)所比較少。
有人會(huì)說(shuō)，老城太堵，太破，太亂……在我眼里，這樣的城市，更具有煙火氣息以及文化底蘊(yùn)。隨著舊城改造的深入，一些老破小改顏換新，我們會(huì)遇見(jiàn)一個(gè)更具魅力的老城。
《鄭州市城市總體規(guī)劃（2010-2020年）》（2017年修訂）中關(guān)于主城一些規(guī)劃，讓我們堅(jiān)信，主城會(huì)越來(lái)越好。
1、主城區(qū)以改善居住環(huán)境、集中成片建設(shè)、重視住房保障為原則，適當(dāng)降低老城區(qū)居住人口密度，規(guī)劃居住用地137.2平方千米。
其中老城區(qū)以整治、改造為主，完善各項(xiàng)設(shè)施，增加開(kāi)敞空間和公園綠地，提升居住環(huán)境質(zhì)量；新區(qū)居住建設(shè)以鄭東新區(qū)、惠濟(jì)片區(qū)為主；其他片區(qū)安排配套性居住用地。
2、主城區(qū)的工業(yè)用地主要向兩個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)集中，老城區(qū)逐步弱化工業(yè)生產(chǎn)職能。
3、除原有公園綠地外，新建大型綜合型公園4個(gè)，專類公園13個(gè)；沿城市道路、水系建設(shè)帶狀公園；按標(biāo)準(zhǔn)配建居住區(qū)公園綠地，按照500米服務(wù)半徑規(guī)劃建設(shè)小游園、街頭綠地。
4、主城區(qū)形成“一城、一鎮(zhèn)、五街、七區(qū)、五軸、七廊、多點(diǎn)”的歷史文化名城保護(hù)格局。
歷史城區(qū)保護(hù)范圍劃定為商代都城內(nèi)城城垣遺址所環(huán)繞的區(qū)域，具體范圍為金水路、杜嶺街、北順城街、南順城街、城南路和城東路所圍合區(qū)域，歷史城區(qū)面積約為3.8平方公里。
劃定書(shū)院街歷史文化街區(qū)、德化街歷史文化街區(qū)、文廟—城隍廟歷史文化街區(qū)、二砂歷史文化街區(qū)、國(guó)棉三廠歷史文化街區(qū)，保護(hù)城市文脈和歷史風(fēng)貌。
重點(diǎn)保護(hù)主城區(qū)中國(guó)大運(yùn)河通濟(jì)渠鄭州段世界文化遺產(chǎn)，13處（15項(xiàng)）全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位和34處省級(jí)文物保護(hù)單位。
從規(guī)劃中可以看到，目前主城的一些問(wèn)題，通過(guò)主城改善環(huán)境升級(jí)、工業(yè)布局優(yōu)化、文化名城建設(shè)等，鄭州主城會(huì)越來(lái)越好，市中心的地段價(jià)值會(huì)越來(lái)越凸顯，未來(lái)充滿潛力。
總之，我們認(rèn)為，三環(huán)內(nèi)是鄭州發(fā)展比較成熟的區(qū)域，商業(yè)，教育，醫(yī)院等設(shè)施都是比較齊全的。
相比四環(huán)外，買個(gè)菜都要去幾公里之外的地方，這里樓下就可買到。在這里，老人，有公園休閑；小孩，有良好的教育資源；你我，有便利的交通，更多的工作機(jī)會(huì)。
那么，這么牛逼的主城，有哪些改善項(xiàng)目可以承接我們的夢(mèng)想？
接下來(lái)我們就一起看一下，三環(huán)內(nèi)120平以上的房源有哪些？為了讓大家更詳細(xì)的知道，我們就把高層的也算上，供更多的人挑選！
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從表格中可以看出，鄭東新區(qū)的改善樓盤比較多為7個(gè)，但是這些樓盤中多屬于北龍湖區(qū)域。其次是經(jīng)開(kāi)區(qū)為4個(gè)，這些樓盤都在老經(jīng)開(kāi)區(qū)，碧桂園天悅為高低配。
三環(huán)內(nèi)樓盤如果想要算改善樓盤，表格中的樓盤有些最多算是剛改，說(shuō)是改善是比較勉強(qiáng)的，但是如果銀子不夠，又想換房子，剛改樓盤也是可以購(gòu)買的。
下面可以按照戶型面積以及容積率等因素，給大家劃分幾個(gè)等級(jí)。如果生活、上學(xué)、工作等方面有強(qiáng)烈的區(qū)域要求，可以根據(jù)實(shí)際情況購(gòu)買。
按照目前鄭州一路向東的發(fā)展趨勢(shì)，從區(qū)域的價(jià)值來(lái)說(shuō)，鄭東新區(qū)是比較好的，畢竟是集全省之力打造的一個(gè)區(qū)域。
▼北龍湖部分樓盤分布圖
如，榮盛華府、北龍湖金茂府，雅居樂(lè)御賓府。接著就是北龍湖稍外圍的樓盤，比如正商善水上境、恒大悅龍臺(tái)。
如果你有資金你就選擇核心區(qū)域的樓盤。北龍湖核心區(qū)域樓盤選擇，就像去調(diào)研的時(shí)候置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)的一樣，北龍湖核心范圍的樓盤都是品質(zhì)比較不錯(cuò)，開(kāi)發(fā)商為了避免競(jìng)爭(zhēng)，在產(chǎn)品上也都做出了區(qū)分，最終選擇就看你喜歡什么樣子的產(chǎn)品了。還有就是在限價(jià)下可以好好挑選。
至于恒大悅龍臺(tái)和正商善水上境如何選？
這兩個(gè)開(kāi)發(fā)商，都算是比較靠譜的，正商善水上境的位置和周邊環(huán)境比較好一些，距離河比較近，恒大出門都是高架，周邊環(huán)境不是很好，正商的建材是比較不錯(cuò)的，如果價(jià)格差不多，正商善水上境會(huì)略勝一下。
高鐵片區(qū)和鄰近會(huì)展中心區(qū)域，位置比較好。目前商務(wù)中心都是集中在東區(qū)。萬(wàn)科地王是老城區(qū)，老城區(qū)改善樓盤不多，所以也增加到第二梯隊(duì)。
萬(wàn)科美景世玠：萬(wàn)科打造的TOP系產(chǎn)品，在鄭州打造的首個(gè)高端樓盤，項(xiàng)目是高低配，面積偏大，位于地鐵3號(hào)線和地鐵5號(hào)線，交通比較方便，周邊配套比較齊全，產(chǎn)品高層精裝交付，建材比較不錯(cuò)。
但是項(xiàng)目周邊有鐵路，最近的是70米左右，會(huì)有一定的噪音影響。想在老城區(qū)置業(yè)的購(gòu)房者可以關(guān)注。
融創(chuàng)金水府：目前釋放的是精裝，超高層建筑，距離會(huì)展中心、曼哈頓比較近，周邊配套比較全，但是周邊環(huán)境一般。目前有地鐵1號(hào)線，但是又有一定的距離。
海馬公園：產(chǎn)品建筑質(zhì)量比較好，距離會(huì)展中心比較近，配套基本成熟，有地鐵5號(hào)線，想在東區(qū)買剛改樓盤，但是資金又不是很充足的購(gòu)房者可以考慮大面積房源。
按照區(qū)域來(lái)說(shuō)，中原老城區(qū)會(huì)比管南和經(jīng)開(kāi)的價(jià)值高一些，學(xué)校比較好，醫(yī)院配套比較完善。在選擇的時(shí)候，可以優(yōu)先選擇中原區(qū)。
昆侖望岳：由小高層和高層組成，距離中原萬(wàn)達(dá)比較近，2梯3戶或2梯2戶，6號(hào)樓樓王位置1梯1戶，中原區(qū)比較稀缺的改善樓盤。
金地鉑悅：13層小高層在管城區(qū)比較少見(jiàn)，地鐵5號(hào)線，位置比較好，周邊有鐵路，據(jù)說(shuō)要搬走，目前還沒(méi)有動(dòng)工。如果對(duì)區(qū)域有情結(jié)可以考慮，因?yàn)槟壳皡^(qū)域內(nèi)能買的改善樓盤不多。
碧桂園天璽：目前來(lái)說(shuō)性價(jià)比一般，小區(qū)是個(gè)小社區(qū)，不過(guò)位置比較好，距離東區(qū)比較近，展示的建材質(zhì)量一般，如果考慮這個(gè)樓盤，可以參考一下海馬公園再去購(gòu)買。
碧桂園天悅：社區(qū)比碧桂園天璽要大些，高低配，能享受經(jīng)開(kāi)老城區(qū)的配套。但是地塊不是很方正，周邊有高壓線、高架橋，會(huì)有一定的影響，能不能買要看價(jià)格了。
陽(yáng)光城檀悅：位置比較好，配套比較成熟，陽(yáng)光城開(kāi)發(fā)商比較靠譜，容積率比較高，但是項(xiàng)目設(shè)計(jì)比較偏剛需，但是也有少部分大面積房源，在經(jīng)開(kāi)區(qū)住的話，也是可以考慮，最終還是看價(jià)格。
華潤(rùn)紫云府：地塊比較少，容積率高，開(kāi)發(fā)商比較靠譜，位置好，周邊配套成熟但是環(huán)境一般，戶型設(shè)計(jì)比較好。據(jù)說(shuō)釋放價(jià)格是18500，看看不遠(yuǎn)處鄭東新區(qū)的2萬(wàn)+的價(jià)格，你自己覺(jué)得性價(jià)比咋樣？
環(huán)外派論點(diǎn)：環(huán)外環(huán)境好，小區(qū)容積率低，舒適度高。
我是市中心一黨，朋友卻是個(gè)嚴(yán)格環(huán)外控，我倆沒(méi)少因?yàn)檫@吵吵吵。
按照我這位朋友的觀點(diǎn)，環(huán)外不是指中牟、滎陽(yáng)、龍湖這種衛(wèi)星城老偏遠(yuǎn)的地方，而是主城自然外溢延伸可抵達(dá)的地方，目前最遠(yuǎn)可接受四環(huán)邊的位置。
老破舊的主城區(qū)，動(dòng)不動(dòng)就堵車，動(dòng)不動(dòng)就看海，到處是停的車，到處都是人，看著煩躁焦心。
環(huán)外則“距離主城不遠(yuǎn)，發(fā)展可期，規(guī)劃比之老城上心，未來(lái)也有配套，關(guān)鍵是居住環(huán)境良好?！碑?dāng)然，價(jià)格上，也可能略具有優(yōu)勢(shì)。
三環(huán)外，規(guī)劃年代比較新，整個(gè)區(qū)域環(huán)境來(lái)說(shuō)比較好，居住人口不是很多，樓盤的容積率相對(duì)環(huán)內(nèi)來(lái)說(shuō)比較小，舒適度會(huì)比較高些。
未來(lái)四環(huán)內(nèi)的區(qū)域同樣規(guī)劃有地鐵，交通不是問(wèn)題。
在我看來(lái)，四環(huán)邊的遠(yuǎn)郊未來(lái)也是主城，只是目前來(lái)看商業(yè)、教育等設(shè)施配套不齊全。
隨著城市的建設(shè)，慢慢會(huì)發(fā)展起來(lái)，比之遠(yuǎn)離主城的衛(wèi)星城項(xiàng)目要靠譜的多。不在乎配套，不在乎用時(shí)間去等，倒是可以關(guān)注，起碼也是安全。
那么，三環(huán)-四環(huán)邊的改善項(xiàng)目有哪些呢？
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環(huán)外的改善樓盤是比環(huán)內(nèi)的數(shù)量要多些，主要集中在惠濟(jì)區(qū)和鄭東新區(qū)白沙片區(qū)，高新區(qū)和管城區(qū)有少量偏剛改項(xiàng)目。
對(duì)于改善的樓盤，我們依然可以把樓盤分為幾個(gè)等級(jí)。
外環(huán)的話，鄭東新區(qū)的規(guī)劃會(huì)比較好些，白沙的區(qū)域價(jià)值會(huì)高些，距離東區(qū)比較近，并且環(huán)境比較好。
永威森林花語(yǔ)：永威品質(zhì)、地鐵8號(hào)線，距離綠博園比較近，環(huán)境比較好。
融創(chuàng)象湖一號(hào)：在白沙的位置不錯(cuò)，目前全款是有性價(jià)比的，融創(chuàng)品質(zhì)還算可以。
亞新紫藤公館：相比較白沙其他區(qū)域的樓盤，這個(gè)位置更接近市區(qū)，特別是到高鐵片區(qū)。亞新品質(zhì)還算可以，但是周邊環(huán)境一般，但是曾是白沙地王，就不知道價(jià)格是怎么樣的了。
鄭地美景東望：目前別墅是比較稀缺的資源，東望的別墅從建材和整體環(huán)境方面來(lái)說(shuō)是比較不錯(cuò)的。周邊配套弱，需要時(shí)間等待。
藍(lán)城玫瑰園：藍(lán)城代建，品牌可以，地鐵8號(hào)線；容積率比較低。但是證件速度比較慢，前期內(nèi)購(gòu)了不少。
常西湖新區(qū)是最近比較熱的區(qū)域，鄭州市政府搬遷，地鐵線路也在加快修建中，還有西流湖環(huán)境比較好。
碧桂園西湖：首開(kāi)位于常西湖，鄭州市市政府要搬遷該區(qū)域，位置比較好。緊鄰西流湖環(huán)境好，產(chǎn)品設(shè)計(jì)也是偏改善，位置距離成熟區(qū)域比較近，配套不是太荒涼。碧桂園也有一定的操盤能力，西區(qū)改善置業(yè)可以關(guān)注。
其他的樓盤，從區(qū)域上來(lái)說(shuō)，都差不多。但是在這個(gè)梯隊(duì)里面想要著重說(shuō)一下富力建業(yè)尚悅居、正商中州城和融創(chuàng)大河宸院、這三個(gè)樓盤。
富力建業(yè)尚悅居：小高層，位置比較好，距離北龍湖的位置比較近，建材展示不錯(cuò)。但是附近有飛機(jī)場(chǎng)，會(huì)有一定噪音。
正商中州城目前差不多進(jìn)入尾盤，它的洋房性價(jià)比是比較不錯(cuò)，大概是均價(jià)是1.5萬(wàn)，想要在這區(qū)域內(nèi)買改善樓盤的可以關(guān)注下。
融創(chuàng)大河宸院：在北四環(huán)外，周邊配套比較弱，但是1.59容積率，距離索須河比較近，環(huán)境比較好，小區(qū)比較純粹，面積為140平左右。
寫在最后
說(shuō)了這么多樓盤，那么環(huán)內(nèi)和環(huán)外這些樓盤如何挑選呢？
1、首先，你要明確你有多少資金，資金不多，但是又迫于換房子，剛改的樓盤未必不是不可選擇，可以選擇高層的120以上的樓盤。
每個(gè)區(qū)域的價(jià)格也是不一樣，根據(jù)你首付的準(zhǔn)備情況然后挑選。資金比較充足就買純改善樓盤。
2、其次，你要明白，鄭州從三環(huán)到四環(huán)的跨進(jìn)，成熟最少需要5年以上的發(fā)展時(shí)間。在這個(gè)時(shí)間里，四環(huán)的配套會(huì)比較弱，且是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程。
3、想要成熟的配套，就選擇環(huán)內(nèi)的樓盤。想要比較好的環(huán)境、社區(qū)比較純粹，那就暫時(shí)要忍受周邊的荒涼，沒(méi)有什么是十全十美的。
4、明白了自己的側(cè)重點(diǎn)之后，就根據(jù)開(kāi)發(fā)商、地段，周邊學(xué)校等情況去分析這個(gè)樓盤到底值不值得你買？其實(shí)所謂買得值不值，就要看你在整個(gè)角度去看，同樣的錢你能不能買到更好的。
同區(qū)域的改善樓盤選擇，看性價(jià)比、開(kāi)發(fā)商、學(xué)校、交通、產(chǎn)品等去分析，如果是環(huán)外樓盤，一定要考慮交通成本和通勤時(shí)間，是否能夠接受。
5、對(duì)于改善而言，從舒適上來(lái)說(shuō)，高層<小高層<洋房<別墅，從區(qū)域上來(lái)說(shuō)，鄭東新區(qū)的價(jià)值會(huì)比較好些。
