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大象的體積，卻偏偏有著長頸鹿的腿
好久沒去港區(qū)了，不去腿癢。
廢話不多說，先來看一張圖。
這張規(guī)劃圖出來后，不知多少人夜不能寐、又有多少資本暗流涌動！
政策紅利、國家戰(zhàn)略等光環(huán)之下，港區(qū)未來可期，這一點毋庸置疑。但有一點，港區(qū)的未來說的是將來，而非現(xiàn)在，想馬上變現(xiàn)的可以洗洗睡了。
除了領(lǐng)事館區(qū)、高鐵南站、園博園等自帶光環(huán)，區(qū)域人氣不足、投資客較多、產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚不完善、周邊配套不足等拖住了后腿。
明明是大象的體積，卻偏偏有著長頸鹿的腿！
在港區(qū)踩盤很明顯的一個感覺就是，整條街不見人、吃飯找不到地方、隨便停車不罰款、想敗家都找不到花錢的地兒！
一句話，港區(qū)規(guī)格高、潛力大，但真的需要耐住性子等待。
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哪些樓盤在售、價值幾何？
下面說干貨，看看港區(qū)的樓盤都在哪里。
1、樓盤分布
北港樓盤云集，萬科、永威、正弘、中建、豫發(fā)等早已進(jìn)駐；南港開發(fā)較慢，有2個大型項目——和昌盛世城邦和綠地香湖灣。
樓盤分布參考下圖：
（1）北港樓盤分布：
（2）和昌盛世城邦：
（3）綠地香湖灣：
2、地鐵規(guī)劃
港區(qū)近期規(guī)劃有3條地鐵線，分別是2號線延長線（后期名稱改為地鐵9號線）、11號線、17號線。
北港集中了3條地鐵線，距離尚可；南港近期則只有17號線，和昌盛世城邦和綠地香湖灣距離都是1公里左右，距離尚可。
3、學(xué)校分布
目前港區(qū)的教育質(zhì)量整體一般，很多學(xué)校屬于新建學(xué)校、原城中村學(xué)校改建。但從未來的規(guī)劃和目前的學(xué)位現(xiàn)狀來看，港區(qū)的教育資源還是比較充足的。
鄭州航空港中小學(xué)布局專項規(guī)劃（2013年-2040年）▼
北港學(xué)校分布均勻，有鄭港五路小學(xué)、122中學(xué)、航空港實驗中學(xué)、港區(qū)育人高級中學(xué)、鄭州一中高中部、英迪國際學(xué)校等學(xué)校。
南港片區(qū)，和昌盛世城邦附近有鄭州一中國際航空港實驗學(xué)校、航空港實驗區(qū)第一小學(xué)、港區(qū)育人學(xué)校、121中學(xué)等學(xué)校；綠地香湖灣附近尚無成熟學(xué)校。
4、配套布局
目前港區(qū)配套相對匱乏，北港片區(qū)的商業(yè)目前主要集中在錦榮悅匯城（恩平湖站）附近，算是中等商業(yè)配套，新建樓盤附近商業(yè)配套不足，尚需時日發(fā)展。
有利一面就是不利因素分布外圍、道路四通八達(dá)、學(xué)校布局均勻。南港片區(qū)基本上屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別配套，各方面尚未完善。
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樓盤在售情況
1、項目信息：
總占地415畝，總建面70萬方，由7個地塊組成，5、6、7地塊屬于團(tuán)購地塊，目前2號地塊（一期）已經(jīng)售罄，在售4號地塊（二期）。
二期規(guī)劃有8棟18層小高層，容積率1.98，目前認(rèn)籌1萬抵3萬，2T4、1T2，戶型面積為98-128平，預(yù)計10月21日開盤，預(yù)計均價10000左右。
2、項目優(yōu)勢：
（1）中建打造有品質(zhì)保證，整體戶型南北通透；
（2）全部18層小高層，業(yè)態(tài)統(tǒng)一，居住純粹；
（3）距離地鐵口較近，周邊規(guī)劃有小學(xué)+中學(xué)、商業(yè)。
3、項目劣勢：
（1）地塊北部附近建有配電站，后期會有輻射影響。
1、項目信息：
項目總占地75畝，總建面17萬方，容積率2.49，規(guī)劃8棟29層住宅、層高3米、2T4，戶型面積從75㎡到140㎡之間。并配置有3200平社區(qū)商業(yè)、2800平物業(yè)會所及2000平社區(qū)幼兒園。
2、在售房源：
目前五證不齊，置業(yè)顧問表示11月份開盤。前期針對政府部門內(nèi)部價格5000，先交納10萬元，不過內(nèi)購客戶只能選擇105平以下的房源，且不得轉(zhuǎn)讓。
目前戶型有4個：95平三房、105平三房（2個戶型）、120平，預(yù)計價格9500。
3、項目優(yōu)勢：
（1）圍合而建，有中央景觀；層高3米，社區(qū)對面即是小學(xué)、中學(xué)，硬件條件不錯；
（2）臨近南水北調(diào)運河景觀帶、張莊森林，外部環(huán)境較好。
4、項目劣勢：
（1）小開發(fā)商（港區(qū)園林建設(shè)出身），此項目為第一個項目，風(fēng)險較大。且前期內(nèi)購，目前五證不齊，建議遠(yuǎn)離。
1、項目信息：
位于鄭州航空港區(qū)鄭港四路與鄭港四街交叉口，在售3期、精裝交房。主打戶型82-138平，規(guī)劃9棟26層高層，在售1#（售罄）、2#、7#東單元。其中三期2號樓2梯4戶，7號樓東單元2梯3戶、西單元2梯4戶。
2、在售房源：
在售2#、7#，均價12000左右。
3、項目優(yōu)勢：
（1）永威口碑較好，后期品質(zhì)、物業(yè)有保障；
（2）地鐵口，距離地鐵口900米；
（3）價格合理，精裝12000，永威的品質(zhì)應(yīng)該不會掉在地上。
4、項目劣勢：
（1）交房時間為2020年底；
（2）有首付分期但是利息較高。
1、項目信息：
項目占地120.7畝，容積率2.99。由9棟26層高層和9棟洋房（6層、8層）組成，總戶數(shù)：2216戶。
2、在售房源：
在售高層2#，洋房10#、12#、14#。高層均價9000，洋房首層16700、標(biāo)準(zhǔn)層10200、頂層12300。
3、項目優(yōu)勢：
（1）性價比較高，有首付分期可以減輕壓力。
（2）國企開發(fā)，產(chǎn)品中規(guī)中矩，不會有爛尾風(fēng)險。
4、項目劣勢：
（1）山頂?shù)禺a(chǎn)過往項目品質(zhì)一般，后期升值較慢；
（2）距離地鐵2號線、11號線較遠(yuǎn)，均在1公里范圍外。
1、項目信息：
總占地面積約114畝，總建面36萬方，包含三棟寫字樓、酒店、LOFT、商業(yè)等。
由航程置業(yè)和天地置業(yè)合作開發(fā)，均為國企。三座塔樓是航空港區(qū)地標(biāo)建筑，樓下二層為底商，A座共19層，3-9層是美國諾富特酒店，10-19層屬于創(chuàng)業(yè)園區(qū)；A座的10-19層、B座（16層）和C座（16層）是5A甲級寫字樓。C座后期會作為航程置業(yè)和天地置業(yè)的辦公樓，預(yù)計2017年底入駐。
Loft公寓共11棟，其中3號樓作為航程和天地的職工宿舍樓，剩余十棟公寓分兩期開發(fā)，二期是10#和11#。
2、在售房源：
2#、4#LOFT公寓，2號樓2T13、4號樓2T16，面積段集中在55-69平。均價10000元/平。
3、項目優(yōu)勢：
（1）航程和天地打造，均屬國企，相對可靠；
（2）后期引進(jìn)海底撈、丹尼斯（目前僅僅是意向）、諾富特酒店等，打造港區(qū)地標(biāo)；
（3）5.09米、雙氣、戶型設(shè)計較好；
（4）華夏大道、高速口、地鐵口，出行方便。
4、項目劣勢：
（1）遠(yuǎn)離港區(qū)核心，人氣不足；
（2）港區(qū)企業(yè)較少，而且住宅供應(yīng)量巨大，租金空間有限；
（3）開發(fā)商的商業(yè)運營經(jīng)驗幾乎為零，后期風(fēng)險較大。
1、項目信息：
項目總占地33萬㎡，總建面82萬㎡，分六期銷售，目前在售5期，成品裝修房。
五期規(guī)劃13棟18層小高層，2T4戶。1#、4#、7#、10#、11#已經(jīng)開盤，剩余房源較少，目前在售6#、9#。主打戶型為89平的小三房、115平的大三房。均價10500元/平。
2、項目優(yōu)勢：
（1）萬科品牌，后期物業(yè)有保障，戶型設(shè)計較好；
（2）臨近南水北調(diào)運河，環(huán)境宜居；
（3）精裝修，性價比高。
3、項目劣勢：
（1）五期遠(yuǎn)離港區(qū)核心、遠(yuǎn)離地鐵口，周邊配套不成熟。
（2）對于萬科的精裝房不要抱太大希望，萬年不變的塑鋼窗，精裝標(biāo)準(zhǔn)較低，主打就是剛需性價比。
1、項目信息：
項目由8棟2T2住宅組成，7棟18層、1棟20層，戶型面積從110-140㎡舒適三房、160㎡左右闊綽五房，主打改善。
2、在售房源：
10月15日已經(jīng)開盤，均價11000-12000。共有8棟高層，1-8#樓（沒有4#）18層、9#樓20層，1-8#樓為18層2T2，9#樓為20層2T3。主力戶型為110-140㎡三房、160㎡五房，定位改善。其中160平共計18套，設(shè)計有觀河陽臺。
3、項目優(yōu)勢：
（1）位于北港核心位置，未來各項配套較為成熟；
（2）距離地鐵較近，臨近主干道、蘭河公園水系，出行便利、環(huán)境較好；
（3）面積段多集中在110-140平，少量160平，改善成色較多，在區(qū)域內(nèi)較為稀缺。
4、項目劣勢：
（1）項目周邊商業(yè)體量較多、臨近地鐵口，后期車流較多、比較嘈雜；
（2）豫發(fā)實力、前期項目交房品質(zhì)一般。
1、項目信息：
總占地1600畝，總建面200萬方，中央建有360畝地的中央公園。
2、在售房源：
在售2個地塊，一個是9號地的8#、9#、12#，均為26層，高層2T4的88平米小三房、125平的大三房，均價10500；另一個是11號地的7層洋房，戶型有127平三房、142平四房，洋房1T2，一層均價20000，標(biāo)準(zhǔn)層均價13000-14500，頂層均價13600-14600。
3、項目優(yōu)勢：
（1）9號地、11號地西臨360畝蘭河公園，東臨南水北調(diào)運河，環(huán)境較好；
（2）地處北港核心片區(qū)，蘭河公園周邊規(guī)劃15萬方商業(yè)，配套相對成熟；
（3）單價低、性價比高，適合剛需。
4、項目劣勢：
（1）在售地塊距離地鐵口相對較遠(yuǎn)；
（2）項目中規(guī)中矩，沒有很大的亮點，但是勝在中庸。
1、項目信息：
豫發(fā)大運城布局1700畝，規(guī)劃22城，白鷺園春曉是其中一個項目。
2、在售房源：
項目總占地67畝，建面17萬方。規(guī)劃有11棟18層的小高層，和一所九班制的幼兒園。主推戶型70平兩房，83和115平三房。東西兩側(cè)距離地鐵口均為700米左右。
目前項目已經(jīng)開盤，均價9300-10300。
3、項目優(yōu)勢：
（1）容積率2.2，11棟18層高層；無底商，小區(qū)北側(cè)有三層商業(yè)；
（2）距離地鐵口較近，周邊規(guī)劃有小學(xué)+中學(xué)、商業(yè)，配套齊全。
4、項目劣勢：
（1）豫發(fā)本身是做專業(yè)市場，住宅經(jīng)驗不是很豐富，已交房項目品質(zhì)一般；
（2）非港區(qū)核心，周邊有安置房、停車場、汽車站等，后期居住環(huán)境打折扣。
1、項目信息：
由鄭州航空港區(qū)航程置業(yè)和河南天地置業(yè)聯(lián)合開發(fā)，總占地179.2畝，分為兩個地塊，總建筑面積為415561㎡，總戶數(shù)為2437戶。北部地塊為安納西莊園，占地89.2畝，18棟樓；南部地塊為安納西小鎮(zhèn)，占地90畝，15棟樓。
2、在售房源：
項目在售小高層1#、2#、5#，面積段集中在83-134平；洋房面積為166-268平。目前小高層均價不到10000，特價房源9000左右。
3、項目優(yōu)勢：
（1）開發(fā)商為國企，中規(guī)中矩，不會太差也不會有太大驚喜；
（2）項目周邊蘭河水系、南水北調(diào)運河，環(huán)境較好；
（3）距離地鐵口較近，距離2號線有1.2公里，項目門口有規(guī)劃11號線。
4、項目劣勢：
（1）項目附近安置房較多、商業(yè)太嘈雜，居住氛圍不強(qiáng)；
（2）國企開發(fā)，產(chǎn)品打造不會有太大亮點，比較穩(wěn)。
1、項目信息：
和昌盛世城邦由興港投資和和昌集團(tuán)共同投資，占地2.85平方公里，總建面246萬方，容積率1.49。項目共分五期銷售，在售二期。二期在售地塊為6號地。
2、在售房源：
項目在售6號地塊的8#、9#、10#，預(yù)計11月份開盤。18層高層，2梯2戶，小區(qū)綠化率高達(dá)40%。主力戶型為115平、130平。
價格：高層均價8700-9000，洋房均價12000。
3、項目優(yōu)勢：
（1）周邊環(huán)境較好，周邊梅河、南水北調(diào)運河、園博園、苑陵故城環(huán)繞，項目宜居；
（2）項目周邊有京港澳高速、規(guī)劃地鐵17號線、雍州路等，交通便捷；
（3）所在片區(qū)唯一商品房，聯(lián)排別墅、洋房比較稀缺，項目整體價格相對較低。
4、項目劣勢：
（1）周邊配套很不成熟，無成熟商業(yè)、無知名學(xué)校；
（2）項目周邊安置房、科技園較多，居住氛圍不足。
1、項目信息：
綠地香湖灣一共分為六個地塊，其中五個地塊臨水。1號地塊位于綜合保稅區(qū)梅河?xùn)|路東側(cè)、雙鶴湖路北側(cè)，3和5號地塊位于雙鶴湖路南側(cè)。
其中1號地塊總占地約101畝，總建筑面積約19.5萬平方米，綠地率為30%；3號地塊總占地面積107畝，總建筑面積10.7萬平方米，綠地率30%；5號地塊總占地約59畝，總建筑面積7.3萬平方米，綠地率為30%。項目涵蓋的業(yè)態(tài)高層(75-118）、洋房（124-156）。
2、在售房源：
目前1號地基本售罄，剩余3號地塊、5號地塊預(yù)計2017年底或者2018年年初面世。
3、項目優(yōu)勢：
（1）綠地品牌，品質(zhì)尚可，目前價格較低。
（2）項目周邊有梅河、雙鶴湖公園、園博園，環(huán)境宜居；
（3）東邊規(guī)劃有地鐵17號線，1公里左右，距離尚可。
4、項目劣勢：
（1）南港等待時間較長，周邊配套相當(dāng)不完善，目前沒有居住氛圍；
（2）除了大批量安置房，項目周邊規(guī)劃有工業(yè)用地、科技園等，居住氛圍較差。
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港區(qū)價格趨穩(wěn)，現(xiàn)在出手還是觀望？
不同于去年的漲勢，目前港區(qū)的房價趨穩(wěn)且略有回落，那現(xiàn)在瘋狂調(diào)控之時是否就是買房之日？選本土品牌還是外來房企？
首先，決定港區(qū)未來的因素中，政策大于市場。在這個緊要關(guān)頭（你懂得），誰敢頂風(fēng)作案，政策之下的港區(qū)必定風(fēng)平浪靜，預(yù)測局勢會持續(xù)一年。
其次，結(jié)合兩天踩盤感受，感覺港區(qū)仍舊是一張白紙、仍舊是看啥缺啥，未來港區(qū)發(fā)展且仍將不斷發(fā)展。上層加碼、利率上浮，大部分的潮水已經(jīng)褪去，你還愿意去裸泳？
在個人不可抗的大環(huán)境下，自住一定要趁早買，投資的話建議等等。
就目前來看，北港各方面碾壓南港，買房首選北港。
北港的話，本土和外來開發(fā)商整體口碑都還好，不至于掉在地上；學(xué)校分布均勻，不用太過擔(dān)心學(xué)校的事；商業(yè)，大家都一樣，誰也不比誰好。
如果看中位置，永威南樾、正弘中央公園、豫發(fā)玖號院、中建森林上郡位置不錯；
如果看中性價比，萬科魅力之城、中建森林上郡、豫發(fā)白鷺園春曉主打剛需性價比；
南港的話，和昌盛世城邦、綠地香湖灣太遠(yuǎn)、太荒，等待時間太長，實在要買，可以選擇洋房、別墅，畢竟在區(qū)域中非常稀缺。
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