南港最近發(fā)生了一件事，一時間成為港區(qū)各開發(fā)商的談資，也轟炸了我身邊想買港區(qū)的朋友。
前幾天，南港7塊地的出讓，樓面價在4500-5500元，按照這樣的拿地成本來說，價格差不多要賣到1萬。
南港土地出讓地塊和信息▼
圖片來源網(wǎng)絡
一時間大家都在想南港都要1萬，那么北港，還有鄭州市區(qū)呢？真的是今年不買房，明年要買“地王”嗎？今天，我們就來看看港區(qū)的市場。
南北價差已不存在
2016年9月3日位于南港的和昌盛世城邦首次開盤，推出2070套房源，去化100%。首開小高層均價5000元，洋房均價7000元。我們看看同一階段北港的幾個樓盤價格。
從圖中可以看出，2016年9月北港的價格差不多是南港的2倍。
但是自2016年10月1日航空港區(qū)限購之后，永威南樾，正弘中央公園還有萬科依然賣這個價格，這兩年來差不多都屬于橫盤狀態(tài)。而和昌盛世城邦要賣到9600元，大水漫過的港區(qū)，南北價差已然是不存在。
目前南港在售的樓盤不多，主要是和昌在賣。而瀚海航城的位置有點偏一些，綠地香湖灣基本都是政府單位的房子。如加上前幾天新拍的土地，招商，建業(yè)的入駐南港的選擇會多一些，但是價格不會低。
在去南港的路上看著大片的玉米地，還有人煙稀少的村莊。不得不感嘆，梁靜茹給買南港的人多大的勇氣！
港區(qū)的規(guī)劃和現(xiàn)狀
從規(guī)劃上可以看出，北港的住宅規(guī)劃比較多，目前成熟的片區(qū)主要集中在四港聯(lián)動大道以及南水北調河附近。
南港的工業(yè)用地還有倉儲物流用地比較多的，住宅主要集中在園博園附近。
目前北港的配套是優(yōu)于南港，居住氛圍也是比較濃厚。
由于政策的加持，港區(qū)配套也在逐漸完善中。
交通方面——
港區(qū)距離市區(qū)比較遠，從會展中心開車到北港差不多需要50分鐘。但是港區(qū)目前通的有地鐵2號線，還有在建的地鐵17號線，還有地上輕軌。目前龍湖大道正在修建中，修建以后跟機場高速相連，也會比較方便。
地鐵2號線蘭河公園站▼
正在修建的地鐵17號線▼
教育方面——
北港計劃建立30多所學校，目前正在陸續(xù)修建中。港區(qū)的學校有鄭州一中，臺商子弟學校，實驗小學，實驗三中，英迪國際學校等，值得注意的是鄭港三路以北小學和幼兒園比較多，初中集中在鄭港三路以南。
相對于南龍湖來說，教育資源要好些，但是對于市區(qū)而言是比較薄弱的。
商業(yè)方面——
北港的商業(yè)大都集中在富士康周邊，比如沃金商業(yè)中心，還有錦榮悅匯城這兩個商業(yè)中心。最北部有個云瓴國際，后期配建商業(yè)中心，建好之后會彌補北區(qū)商業(yè)薄弱的情況。
不過隨著萬科美景魅力之城，永威南樾還有正弘中央公園等小區(qū)的交房，沿街底商也是不少的，基本滿足生活需求。大型的醫(yī)院有河南省立醫(yī)院，目前正在建設中。
港區(qū)集中商業(yè)分布▼
沃金商業(yè)廣場▼
已經(jīng)開業(yè)的錦榮悅匯城▼
規(guī)模比較大的河南省立醫(yī)院▼
南港相對來說，配套比較弱一些。
產(chǎn)業(yè)園比較多，比如唯品會，蘇寧電商還有臺灣科技園。住宅大都圍繞園博園而建，目前來說地鐵17號線的修建，會縮短出行的距離感。
南港隨處可見的荒地▼
在售樓盤
從調研情況來看，目前整個港區(qū)的房價基本面接近于1萬。接下來我們來看主要樓盤的一些概況。
港區(qū)樓盤一覽表▼
區(qū)位圖▼
項目在港區(qū)的最北邊，分四期開發(fā)，目前一期已經(jīng)售罄。二期少量房源在售，18層的小高層，樓間距比較寬，容積率比較低。目前剩下大面積房源，價格在9600左右，性價比還算可以。距離地鐵17號線比較近，開發(fā)商比較靠譜，但是周邊配套沒有地鐵2號線沿線附近成熟。
中建森林上郡工程圖▼
豫發(fā)白鷺源春曉
一期目前剩下127-150㎡房源在售，價格在9600，距離地鐵2號線比較近。二期預計兩個月后推出，房源面積70㎡兩房，115㎡三房。預計價格不到1萬，春曉定位是偏剛需，項目規(guī)劃有幼兒園，而且西側有市政規(guī)劃的小學和初中。性價比還是算可以，想要置業(yè)港區(qū)可以關注下。
定位偏剛改，18層小高層，2t2戶。由于受飛機場的影響，鄭港三路以南的區(qū)域有限高要求，所以小高層比較多。豫發(fā)開發(fā)商比較靠譜，項目質量也不錯。價格在11500左右，產(chǎn)品面積偏大。
工程進度▼
目前四期在售，房源面積在80-117㎡，均價在1.1萬，精裝，2t3，2t4，距離地鐵2號線和17號線比較近。跟中建森林上郡相比，萬科的樓層比較高，性價比比較高。而且已經(jīng)有交房的小區(qū)，片區(qū)逐漸成熟。
已交房的小區(qū)▼
正弘地塊比較多，差不多都是沿著公園的，環(huán)境比較好。目前在售的是10號地塊，面積段在88-126㎡，價格在10500，位置比較好，距離地鐵2號線比較近。但集中商業(yè)比較少，在推地塊建的有商業(yè)，后期建好會是利好。
正弘中央公園沙盤圖▼
項目分三期開發(fā)，二期目前剩下大面積房源在售。三期要做精裝修，價格預計1.2萬左右。一期交房口碑比較好，永威的精細化設計一直比較打動客戶的心。現(xiàn)在在售的毛坯是1.18萬左右。置業(yè)顧問說永威在南港也拿了地，具體信息待定。永威的價格是一直要比周邊貴些，至于要不要買，要看你資金和需求。
永威南樾工程進度▼
距離地鐵17號線苑陵路和洵美路站比較近，目前正在修建中。一期已經(jīng)交房，二期已經(jīng)售完。目前在售三期，小高層預計均價9600，精裝。性價比比較低，樓盤體量比較大，開發(fā)商還算靠譜。距離園博園比較近，一共分5期開發(fā)。周邊配套不成熟，項目里規(guī)劃有學校，距離比較近的醫(yī)院就是鄭州市第一人民醫(yī)院港區(qū)分院還有規(guī)劃的中醫(yī)骨傷病醫(yī)院。
沙盤圖▼
建設工程圖▼
小結
目前港區(qū)的房源是不多的。特別是永威南樾還有萬科美景魅力之城儲備不多。中建森林上郡還有兩期待開發(fā)，正弘中央公園和豫發(fā)白鷺源春曉后期土地會多一些。豫發(fā)國園八號院后期也會入市，但是節(jié)點是比較長的。不過港區(qū)待出讓的土地比較多。
港區(qū)目前小面積的產(chǎn)品去化比較快，大戶型的產(chǎn)品去化比較慢。有些剛改樓盤也逐漸偏剛需化。港區(qū)的購買力大都是鄭州南邊經(jīng)過層層攔截的剛需客戶以及投資者；比如距離港區(qū)比較近的濱河國際新城價格在1.7萬左右，而這里不到1萬，那么外溢就比較明顯。
對于剛需來說，如果可以盡量買四環(huán)內。
一個朋友從市區(qū)北環(huán)附近到港區(qū)坐地鐵，也需要將近1個小時左右。在北京，通勤1小時比較常見；但是鄭州畢竟不是北京，還是要盡量縮短你的時間和交通成本。
對于港區(qū)地緣的購房者而言，選擇北港，居住氛圍會比較好。
而且南港的價格也不低了。資金不是很充足可以考慮下中建森林上郡，豫發(fā)白鷺源春曉，萬科美景魅力之城這三個樓盤，性價比比較高。
地鐵2號線沿線的可以關注豫發(fā)白鷺園春曉。想要改善追求一些品質可以看一下豫發(fā)國園玖號院和永威南樾。
港區(qū)富士康周邊環(huán)境比較嘈雜，居住體驗感一般，置業(yè)港區(qū)的話，盡量保持一定的距離。
對于投資者而言，一定準備好長期持有的打算，因為港區(qū)短期變現(xiàn)能力較差。
在買房這條路上注定是條單行道，有人說想要投資房產(chǎn)，看200個樓盤就好了。但是有些人能買到價值非常大的筍盤，有些人買的卻是要避免的深坑。
對于剛需來說，一定要非常清楚自己的情況，根據(jù)自身的資金情況以及可承受的杠桿壓力，然后按照開發(fā)商、地段、產(chǎn)品等要素去購買。
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