陽春三月，又到看房好時節(jié)。
年后到現(xiàn)在，一直游蕩在各個售樓部里的我，整理了這篇鄭州購房指北。
我希望能給正在購房和安家的你給予一點(diǎn)啟發(fā)和幫助，如果你的身邊也有正在考慮鄭州購房的朋友，請將此文轉(zhuǎn)發(fā)給他。
關(guān)于區(qū)域的選擇
?1、現(xiàn)階段，北區(qū)＞南區(qū)
從去年下半年開始，我一直看空北區(qū)。
最主要的原因有兩個——
第一，大北區(qū)未來供應(yīng)量大，潛在供應(yīng)量超360萬㎡，屬于競爭紅海；
第二，大北區(qū)價格跳漲過高，最高峰達(dá)到17500-18000元/㎡，直逼主城區(qū)的價格。
在去年的那個節(jié)點(diǎn)，南區(qū)價格在13000-13500元/㎡，兩者相差3000-4000元/㎡，相較之下，顯然南區(qū)更有優(yōu)勢。
但是在春節(jié)后的這幾個月，情況發(fā)生了變化。
首先，南區(qū)的價格有了小幅的補(bǔ)漲。
永威城均價14000元/㎡，鑫苑國際新城均價14000元/㎡，綠都瀾灣均價13500-13800元/㎡，基本上南區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的價格，在年后也都達(dá)到了14000元/㎡上下。
接著，大北區(qū)的價格已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)。
美景麟起城精裝小兩房均價15000元/㎡，華潤悅璽均價14800元/㎡，相比較去年的峰值價格，已經(jīng)回調(diào)了10%-15%。
在現(xiàn)階段再去對比，我們會發(fā)現(xiàn)——
第一，補(bǔ)漲后的南區(qū)價格優(yōu)勢不復(fù)存在；
第二，回調(diào)后的北區(qū)價格更加扎實(shí)；
第三，兩者價差縮小至不足1000元/㎡，南區(qū)逐步追平北區(qū)；
但是，從基礎(chǔ)配套、城市界面、居住氛圍、綠化生態(tài)角度看，北區(qū)還是相對來說優(yōu)于南區(qū)。如果兩者價差不足1000元/㎡，首選北區(qū)。
?2、如不是在經(jīng)開區(qū)工作、生活，請放棄濱河國際新城。
這是濱河國際新城在售項(xiàng)目的價格——
除了信保春風(fēng)十里這個“真·民生盤”之外，其他幾個項(xiàng)目赤裸裸的干到了16000元/㎡以上！
對比這個16000，甚至17000往上的價格，是不是有更好的選擇？
如果是剛需，距離主城更近的永威城是不是更好，有學(xué)校有商業(yè)，價格還低2000；
名門翠園是不是也不錯，距離核心區(qū)更近，還有地鐵加持；講究點(diǎn)居住舒適度的，尚悅居是不是也行，小高層精裝修，周邊環(huán)境也可以。
如果是改善，加1000買經(jīng)開老城的華潤紫云府，或者泰禾金尊府的高層毛坯是不是也不錯？起碼這些區(qū)域的生活配套、交通配套都是相對確定的，與核心城區(qū)也是連接為一體的。
反觀濱河國際新城，除了地王和高地價是現(xiàn)在確定的，其他的一切都未落地，統(tǒng)統(tǒng)屬于未來和以后。
請仔細(xì)理解這句話——
濱河國際新城的當(dāng)前價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了區(qū)域的當(dāng)前價值。也就是說，它已經(jīng)提前透支了未來的預(yù)期，這里已經(jīng)是當(dāng)前鄭州最沒有性價比的區(qū)域之一。
?3、總價相同，剛需千萬不要買郊區(qū)的大房子，一定要買四環(huán)內(nèi)的小房子。
在剛需購房時，因?yàn)橘徺I力有限，所以，一定會面臨一個大問題——
35萬的首付，可以在南龍湖、滎陽東等遠(yuǎn)郊區(qū)域買個百十平米的三房，而放在主城只能買個兩房，你會怎么選？
不要猶豫，就選主城區(qū)的兩房。
原因有三：
第一，鄭州在限價，四環(huán)內(nèi)限價管控更嚴(yán)，價格更有優(yōu)勢。
當(dāng)下四環(huán)內(nèi)限價更厲害，政府在幫你摁住房價，讓你上車；遠(yuǎn)郊限價管控相對較松，價格在去年也有補(bǔ)漲，兩者價差進(jìn)一步縮小，四環(huán)內(nèi)更有優(yōu)勢。
第二，一天只有24小時，8小時工作8小時睡覺，剩下的8小時決定你的生活品質(zhì)和生活質(zhì)量。
選擇遠(yuǎn)郊，每天3小時耗費(fèi)在通勤上，剩下的5個小時，被動泡在遠(yuǎn)郊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)級配套里；選擇主城，你的生活圈還在主城，孩子的教育圈還在主城，雖然生活空間會受影響，但生活品質(zhì)和生活質(zhì)量不會下降。
第三，后期置換，四環(huán)內(nèi)小兩房更有優(yōu)勢。
對于一個家庭來說，無論是百十平米的遠(yuǎn)郊小三房還是七八十平的主城小兩房，這都不是終點(diǎn)，未來一定會有換房需求，四環(huán)內(nèi)的小兩房往往升值更快，更容易出手。
關(guān)于時間節(jié)點(diǎn)
?1、剛需、剛改等自住人群，看好就買。
當(dāng)下鄭州的市場基本面是——
冷靜下行，但基礎(chǔ)不穩(wěn)。
從去年下半年到現(xiàn)在，鄭州的整體市場行情是在下行的，前期跳漲過的區(qū)域或在冷靜回調(diào)，比如北區(qū)，或在困境輾轉(zhuǎn)，比如濱河。
大街上，小蜜蜂多了；電話里，置業(yè)顧問熱情了；朋友圈中，推廣宣傳頻繁了；算價格時，折扣力度大了；個別項(xiàng)目，低首付搞了。
這都是市場冷靜的典型標(biāo)志。
但是，對于自住需求的人群來說，萬不可等待。
因?yàn)椋?strong>鄭州的市場基礎(chǔ)還是不穩(wěn)定的，不穩(wěn)定的原因有三：
首先，鄭州單核城市的現(xiàn)狀不變，城市基礎(chǔ)日益變好，對于1億河南人的吸附力只強(qiáng)不弱；
其次，搶人大戰(zhàn)還在搞，限購門檻變相降低，購房人群還是只多不少；
最后，上年度供地目標(biāo)遠(yuǎn)未完成，供地節(jié)奏沒有跟上，后續(xù)供應(yīng)依舊吃緊。
冷靜之中，還有變數(shù)，對于剛需和剛改來說，看好之后，不要猶豫，盡快入手。
?2、投資等等看，也無妨。
當(dāng)下鄭州的投資環(huán)境其實(shí)是不太明朗的。
第一，價差大、利潤空間明顯的項(xiàng)目大都綁著附加條件。
象湖一號要求全款，建業(yè)春天里綁著20萬的車位，名門翠園也綁著車位，這些項(xiàng)目初初一看，價格跟周邊比很有優(yōu)勢，但加上各種附加條件之后，實(shí)際的利潤空間是壓縮的；
第二，利率上浮。
現(xiàn)在鄭州絕大多數(shù)銀行首套房貸的利率都上浮20%，甚至個別上浮了30%，而二套大都上浮了30%以上。加上資金成本之后，實(shí)際上的利潤空間也是有所壓縮的。算來算去，其實(shí)也沒賺到啥，而且徒增了持有成本和持有風(fēng)險。
現(xiàn)階段值得重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目
對于剛需來說，無非就三點(diǎn)，地鐵、配套學(xué)區(qū)、價格低。
首先，三個都屬地鐵盤，都能最快捷的解決通勤問題；其次，華潤悅璽屬于老城區(qū)，周邊配套雖破舊，但勝在成熟。綠都瀾灣和名門翠園都屬千畝大盤，都有配建商業(yè)，有落地的學(xué)區(qū)配套，能滿足后期生活需要；
最后，從價格來說，這三個項(xiàng)目一南一北一中間，都屬于片區(qū)內(nèi)價格最低的項(xiàng)目，都有價格優(yōu)勢。
最重要的還有一點(diǎn)，三個盤都屬居住密度相對較大的區(qū)域，成熟后的二手房市場相對交易活躍，便于置換。
三者之間首推華潤悅璽，都說抄底抄底，這就是主城的底了，還有78㎡兩房，比較適合購買力絕對有限的剛需，后期無論是置換還是出租都不是問題。
?改善可關(guān)注：海馬公園、泰宏陽光和苑、泰禾金尊府
改善向東，把握這個大方向，一般問題都不大。
其中，海馬公園無須多講，在寸土寸金的高鐵板塊，住宅就是稀缺品，錯過即無，如果購買力夠，不要猶豫，首選海馬公園；而泰宏陽光和苑屬于北龍湖夠不著的退而求其次選擇，最核心的價值就是區(qū)位。
泰禾金尊府，在我看來就屬于給東南板塊的改善客戶們定向開發(fā)的項(xiàng)目，雙地鐵，有學(xué)區(qū)，泰禾系首發(fā)，毛坯18000-19000的價格很有優(yōu)勢，最關(guān)鍵的是，在這個區(qū)域，謀求改善，你真的沒得選。
?終極置業(yè)可關(guān)注： 正商善水上境
目前可以肯定的講，善水上境就是北龍湖的底了，3.5以內(nèi)的價格在未來的北龍湖幾乎是不太可能存在了，即便有3.2萬的限價線存在。
站在3.2-3.4萬這個均價來上看善水上境，一線品牌，用料扎實(shí)，戶型空間布局合理……除了位置，幾乎沒有毛病。
最后附贈幾句毒雞湯
1、2016年至今，政策頻出，解讀不斷。對于自住需求的人來說，少聽點(diǎn)宏觀趨勢解讀沒壞處，你就是買套房自己住，政策和趨勢大概率和你沒關(guān)系；
2、一套房充其量也就只能滿足一到兩個要求。又想品質(zhì)高，還得能增值，學(xué)區(qū)要頂尖，價格還不能高的房子誰都想要，輪不到你去搶。
3、一個人買不到房子，或者是想得太多，或者是要的太多，或者是牢騷太多。
4、對于普通人來說，少吹點(diǎn)老子就不買房的牛逼，當(dāng)時代洪流向你沖來時，房子是你最后的籌碼。
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活動主題：2018-2019智見趨勢·中國8大核心城市置業(yè)指引：北京、上海、深圳、南京、杭州、鄭州、重慶、西安
嘉賓陣容：米公子（全國）、劉德科（杭州/南京）、西安（周振軍）、夏良（上海）、葫蘆娃（鄭州）、大漁（深圳/北京）、重慶（浮云）
活動地點(diǎn): 中國·鄭州·鄭東新區(qū)
活動時間：2018年4月22日下午14:00
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