不知道各位是否承認，不管你是剛需第一次買房，還是改善，或是終極置業(yè)，都不可能在鄭州想買哪里就買哪里，或者說一個房子想都不想就直接入手。買房肯定是經(jīng)過層層排除后，選一個相對比較合適的。
在我看來，剛需買房，更是個排除法！最終剩下的那個，就是覺得可以入手的那個。
1
環(huán)線的選擇
鄭州“唱響”五環(huán)之歌：
這是刊登在大河報上的鄭州城市建設(shè)空間架構(gòu)。北邊到大河路，東邊到萬三公路，南邊到南繞城高速，西邊到西繞城高速。通過五條閉合的環(huán)線，展現(xiàn)了鄭州城市的發(fā)展現(xiàn)狀。
你會發(fā)現(xiàn)，鄭州的發(fā)展重點，依然是城市輪廓按照自我規(guī)律一圈一圈地外擴，三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)，像水波的波紋一般。
隨著鄭州城市的不斷外擴，三四環(huán)附近甚至是四環(huán)外的住宅供應(yīng)越來越多，逐漸成為全鄭州住宅供應(yīng)的主力。鄭州的發(fā)展已經(jīng)全面進入到三環(huán)四環(huán)時代！
伴隨著城市的發(fā)展，環(huán)內(nèi)的開發(fā)量日漸稀缺，房價又高。剛需買房，只能一路向外買，三環(huán)內(nèi)無房可買，三四環(huán)附近甚至是四環(huán)外，就是外溢承接地。
也就是說，三四環(huán)附近甚至是四環(huán)外，會是剛需的主戰(zhàn)場。大部分的剛需只能在三環(huán)外選擇，這是一個無奈的選擇，是理想與現(xiàn)實的距離！
2
片區(qū)的選擇
在第一步的排除中，我們將適合剛需的主要目標樓盤鎖定在了三四環(huán)附近和四環(huán)外。
那么首先，對于剛需居住來說，四環(huán)外到底是不是一個好的選擇？
我想說的是，如果總價相當，盡可能往四環(huán)內(nèi)買，哪怕面積小一點！
因為一個人對空間的忍受力是很強的，通過調(diào)整房間的布置，很快就能適應(yīng)一個房間。但每天上下班單程超過1小時的取經(jīng)過程卻是難以忍受的，每天長時間的來回很容易讓人崩潰。
當然，你說你可以開車。而我想說，開車的前提是你得先買輛車，然后才有資格享受在高架橋上那酸爽漫長的等待滋味。
舉個身邊的例子。
一個朋友，在環(huán)內(nèi)和環(huán)外看了2套房，環(huán)外的要比環(huán)內(nèi)總價便宜35萬，他還是果斷選了環(huán)內(nèi)。
他的理由很簡單，住在環(huán)外，每天上下班路上需要多花2個小時，現(xiàn)在他每天的工資是200元，折合1小時收入25塊，每天相當于要多浪費50元時間成本在路上。按他還會工作30年計算，就算以后工資一分錢不漲也會浪費近55萬。
房子雖然貴點，但時間更加寶貴，你要相信，你省下的時間可以創(chuàng)造更多的價值！
剛需買首套房，不要把眼光局限在總價、首付、月供上，從而忽略以后的生活成本和時間成本。
從目前鄭州四環(huán)外的新區(qū)規(guī)劃來說，交通配套以及各類的生活配套雖然已經(jīng)逐步在跟進，但這些新區(qū)和剛需購房者說規(guī)劃說未來，都是乏力的，居住與工作的交換距離是每天都無法抹去的2、3個小時。
剛需要謹慎對待的四環(huán)外片區(qū)：
注：以上分區(qū)無關(guān)行政區(qū)
需要注意，上圖的片區(qū)來源于鄭州43片區(qū)地圖。一些更遠的片區(qū)，比如平原新區(qū)、港區(qū)、南龍湖、滎陽東、洞林湖等還沒有注明。
圖中，標黃的片區(qū)均在四環(huán)外，這些片區(qū)的機會在于未來，在于2020年以后，急于入住的剛需購房者要謹慎對待！
所以，客觀來說，剛需還是盡量排除四環(huán)外的選擇，三四環(huán)附近還是比較合理或者說舒服的選擇。
看看鄭州三四環(huán)附近的片區(qū)大致分布：
注：以上分區(qū)無關(guān)行政區(qū)
上圖標黃的這些三四環(huán)附近的片區(qū)，是鄭州近幾年剛需最主要的購房方向。
3
進一步選擇
在第二步的排除中，我們將目標主要鎖定在了三四環(huán)附近。那么，三四環(huán)附近的片區(qū)中，到底哪些適合剛需？
從目前三四環(huán)附近的這些片區(qū)來看，我們先剔除東部幾個片區(qū)。比如，北龍湖片區(qū)、龍子湖片區(qū)、龍子湖高校區(qū)、東站東區(qū)、老經(jīng)開區(qū)，這幾個片區(qū)的房價基本都在2萬+，顯然與剛需無關(guān)。另外，楊金片區(qū)發(fā)展緩慢，在此也不做討論。
也就是說，對于剛需來說，三四環(huán)附近的片區(qū)已經(jīng)基本先排除了一半。
下面看看剩下幾個片區(qū)的房價情況。
注：1、以上數(shù)據(jù)均為10月中旬調(diào)研獲取，融合片區(qū)內(nèi)主要樓盤均價整理而來，僅供參考；2、以上均為折算后的毛坯房價；3、這里主要是新建高層住宅均價，不包含別墅和公寓等。
看了下三四環(huán)附近剩下這幾個片區(qū)的價格數(shù)據(jù)，同樣是三四環(huán)附近的片區(qū)，同樣是地鐵2號線沿線，北部片區(qū)在15000+，而南部片區(qū)卻只有13000+，北邊的價格比南邊整整高出了2000元/㎡！
這其中，有歷史的原因。由于南區(qū)前幾年的供應(yīng)太多，造成價格不敏感。
整體來看，對于剛需，南區(qū)的選擇比北區(qū)的相對要多?；旧蟻碚f，東南3.5環(huán)片區(qū)、西南3.5環(huán)片區(qū)、常西湖片區(qū)、高新區(qū)、惠濟核心區(qū)等，在目前基本還可以被剛需所接受。
可以說，在這一輪的排除過程中，剛需購房者不是排除選擇，而是被選擇排除。
4
樓盤的選擇
在第三步的排除中，我們將目標主要鎖定在了東南3.5環(huán)片區(qū)、西南3.5環(huán)片區(qū)、常西湖片區(qū)、高新區(qū)、惠濟核心區(qū)等片區(qū)。
對于剛需來說，對小片區(qū)的幾個關(guān)注，核心就是交通、商業(yè)和教育。歸根結(jié)底主要就是這3點。再者，就是具體的樓盤和價格。
接下來，我們就來看一下這幾個片區(qū)在售的主要樓盤和價格（價格為調(diào)研獲取，僅供參考）。
?東南3.5環(huán)片區(qū)：毛坯均價13800元/㎡
這里屬于管城區(qū)外溢區(qū)域，因為連片開發(fā)，規(guī)劃比較新，交通較為便利，地鐵2號線已經(jīng)通車，片區(qū)內(nèi)在售樓盤均價與環(huán)內(nèi)相比差別不大。
在售的主要樓盤有：
綠都紫荊華庭：高層均價13500元/㎡，毛坯；
正商中州城：高層均價13500元/㎡，毛坯；
綠都瀾灣：高層均價13700元/㎡，毛坯；
永威城：高層均價14000元/㎡，毛坯。
?西南3.5環(huán)片區(qū)：毛坯均價13200元/㎡
這里主要以二七運河新區(qū)為主，片區(qū)內(nèi)有南水北調(diào)渠穿過，整體全新規(guī)劃，可開發(fā)的土地較多，所以住宅項目也較多。
在售的主要樓盤有：
泰宏建業(yè)國際城：高層均價13000元/㎡，毛坯；
鑫苑名城：高層均價13000元/㎡，毛坯；
招商天地華府：高層均價13500元/㎡，帶裝修；
康橋康城：高層均價14300元/㎡，帶裝修。
?常西湖片區(qū)：毛坯均價13500元/㎡
常西湖分北部片區(qū)和南部片區(qū)。
北部片區(qū)未來將是市級行政單位駐扎地，區(qū)域內(nèi)除安置房公務(wù)員小區(qū)外，均為行政、辦公、醫(yī)療、教育，住宅土地較少。
南部片區(qū)主要核心為四個中心以及植物園、常莊水庫，行政科教文衛(wèi)用地較多，安置區(qū)域面積較大，可開發(fā)住宅較少。
在售的主要樓盤有：
華瑞紫韻城：高層均價13200元/㎡，毛坯；
和黃熙花園：高層均價14000元/㎡，毛坯。
?高新區(qū)：毛坯均價14500元/㎡
高新區(qū)目前在售項目較多，處于西三環(huán)外最成熟的區(qū)域，學(xué)校醫(yī)院生活配套齊全。
在售的主要樓盤有：
錢隆城：高層均價13500元/㎡，毛坯；
正弘高新數(shù)碼港：高層均價14000元/㎡，毛坯；
公園道1號：高層均價15500元/㎡，毛坯；
金科城：高層均價16350元/㎡，帶裝修；
恒大城：高層均價18000元/㎡，帶裝修。
?惠濟核心區(qū)：毛坯均價15000元/㎡
北區(qū)的熱盤主要就集中在這里。這里是整個惠濟區(qū)，甚至整個大北區(qū)房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場，聚集了眾多一線大品牌房企，以及本土知名房企。去年，這里的房價有很大的漲幅。
在售的主要樓盤有：
錦藝金水灣：高層均價15800元/㎡，毛坯；
錦藝四季城：高層均價15000元/㎡，毛坯；
正弘瀾庭敘：高層均價17000元/㎡，毛坯；
美景麟起城：高層均價15500元/㎡，帶裝修；
正商家河家：高層均價14500元/㎡，帶裝修。
?北三環(huán)片區(qū)：毛坯均價16000元/㎡
這里目前已經(jīng)發(fā)展得比較成熟，在售的新房不多，待售以及售罄的樓盤比較多。
在售的主要樓盤有：
和昌悅瀾：高層均價17000元/㎡，毛坯；
綠地璀璨天城：高層均價14500元/㎡，毛坯。
經(jīng)過以上四步排除法，我們?yōu)閯傂栀彿空哒业搅诉@些可供選擇的樓盤。
如果你是剛需，剛好最近有買房沖動，可以去這些樓盤兜兜逛逛。然后，請結(jié)合自身需求，完成最后一步排除法，選到相對適合自己的那個樓盤！
5
寫在最后的話
剛需買房是個排除法。但是要注意，以上的排除和篩選，僅是針對沒有區(qū)域偏好的購房者。
有些購房者受自身的工作、家庭、朋友、家鄉(xiāng)、長年居住習(xí)慣、孩子上學(xué)等影響，而不適用于這個方法。
比如，有的人在港區(qū)工作，有的人就生活在滎陽，如果考慮自住的話，一定會優(yōu)先，也愿意在港區(qū)、滎陽范圍內(nèi)選擇。
再比如，有的人就想待在中原區(qū)，有的人認準了老管城和老二七，有的人無論如何也不想出金水區(qū)。但，在喜歡的區(qū)域里買不到房子。
如果是這種情況，你可以試著將常西湖和高新區(qū)理解為是中原區(qū)的自然延伸，西南3.5環(huán)片區(qū)和東南3.5環(huán)片區(qū)理解為是老管城、老二七的延伸，北三環(huán)片區(qū)和惠濟核心區(qū)理解為是金水區(qū)的延伸。
然后，去相對應(yīng)的片區(qū)走走瞧瞧，看自己是否能接受！
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