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終于知道和金科城的二手房差價差哪了

又一個城市發(fā)不了支持“商改租“的政策，主要還是寫字樓庫存較高導(dǎo)致的。深圳《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項的通知》對于改建條件，《通知》對可實施“商改租”的既有商業(yè)辦公用房進行了限定。該類用房需同時滿足已辦理不動產(chǎn)首次登記且不動產(chǎn)權(quán)證所載用途為辦公、商業(yè)；不存在查封登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形；改建的部分應(yīng)當是相對獨立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套(間)。
《通知》要求改建后只能用作租賃住房，且5年內(nèi)不能改變租賃住房用途。該類租賃住房不提供學位，考慮到商業(yè)辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質(zhì)的情況下，主要是將商業(yè)辦公的建筑功能調(diào)整為商務(wù)公寓功能。
這是深圳的一個想法，當然其他城市已經(jīng)有這樣的政策了。原因也大多一樣。一方面商業(yè)寫字樓、辦公用房庫存逐年增加，租金下降，一方面可以出租的房子少，租金也高。這就有了“商改租”的政策。政策明確了這類“商改租”的房子不能單獨出售，鼓勵專業(yè)租賃機構(gòu)運營，也就是長租公寓之類的模式。不過現(xiàn)在長租公寓也不如以前火了，經(jīng)歷了幾家長租公寓暴雷的消息，現(xiàn)在很多有長租公寓業(yè)務(wù)的開發(fā)商都已經(jīng)放慢了步伐。
很大的問題就是改造的成本需要好多年才能收回來。鄭州的萬科泊寓也不過是開了兩家，一個在鄭州大學附近，一個在燕莊附近。這遠遠比不上萬科在鄭州的房屋銷售、物業(yè)管理、商業(yè)廣場項目的規(guī)模和利潤。
就像正弘青云筑規(guī)劃的是180米寫字樓，關(guān)鍵是鄭州的寫字樓也是庫存很高，租金很低，這也是很多商業(yè)、辦公類變成公寓在賣的原因。(展開全部)

就公寓的價值來說，各個城市對于公寓的政策也不一樣，長沙對于公寓的政策是比較寬松的，落戶、上學都有一定的政策。但目前鄭州的公寓還沒有這樣的政策。
在長沙市通過購買、受贈、繼承等途徑，擁有了公寓房合法所有權(quán)的人員，憑長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理部門發(fā)放的房屋產(chǎn)權(quán)證或者已經(jīng)在房產(chǎn)管理部門登記備案的購房合同，可以申請將本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母戶口遷入長沙市房屋所在地城鎮(zhèn)。
商業(yè)公寓落戶后，如在長沙城區(qū)并無其他住宅性質(zhì)房產(chǎn)，且家長及小孩實際居?。ń?jīng)入戶調(diào)查），可以按有戶無房排序安排入學。
長沙的房價一直比較低，作為一個GDP過萬億的省會城市，長沙房價只有一萬左右，即使在中部地區(qū)這樣的房價是很低的了。
鄭州的房價和租房的租金的差距越來越大，也是有很多原因，房價經(jīng)過前幾年的上漲均價一萬四五，但房租的租金卻沒有大幅上漲。因為租房市場有著大量的安置房和公寓。如果公寓可以落戶上學，如果安置房能和商品房一樣可以有房本網(wǎng)簽甚至貸款，那鄭州的房價恐怕是要下跌了。
因此在鄭州來說，公寓也是主要用來出租，地段就顯得很重要，有時路過科學大道附近的正弘數(shù)碼港的公寓，晚上也可以看出來有整棟大樓一半的燈亮起來，看來入住率也是勉強過關(guān)。公寓也相對比較適合年輕人居住，交通便利，生活配套成熟，這些都會為公寓出租提供好的條件。(展開全部)

對這個新案名還是挺有感覺的，畢竟誅仙粉

——正弘青云府——

正弘自從數(shù)碼港結(jié)束后，在高新區(qū)沉寂了這么久，終于又推新樓盤了，或者叫老盤新推。
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地塊就這幾天拍的。
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鄭政高出〔2019〕19號（網(wǎng)），位于高新區(qū)科學大道北、瑞達路西，使用面積60870.03㎡，零售商業(yè)、批發(fā)市場、餐飲、旅館兼容城鎮(zhèn)住宅用地，＜5.1 ，被正弘以起始價82357萬元摘得，折合樓面價2653元/㎡。該地塊要求建設(shè)一棟不低于180米的5A甲級寫字樓及大型商業(yè)購物中心；原則上項目建成后，大型商業(yè)購物中心部分全部自持，自持面積不少于100000㎡。
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這個項目暫定是正弘?yún)R，估計定位和東風路花園路的正弘城類似，中高端商業(yè)綜合體，預(yù)計2021年開業(yè)，會對高新區(qū)的商業(yè)起到很大提升。里面的住宅部分，就是正弘青云府了。
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此外，鄭政高出〔2019〕20號（網(wǎng)），位于高新區(qū)科學大道北、瑞達路西，使用面積23979.41㎡，交通服務(wù)場站用地（地下空間），被正弘以1342萬元摘得。
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這個估計是個地鐵口，類似與正弘城下面的2號線出口，交給正弘打造，打造成TOD商業(yè)。
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青云府是在正弘府之后全新升級府系筑作，產(chǎn)品以大尺度改善戶型為主，外立面和正弘府類似，都是偏公建化的玻璃幕墻。
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小區(qū)5棟高層，戶型主要是97平米小三房、131平米大三房，160平大四房，樓王少量180平大四房。
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97和131的三房都是兩開間朝南的老式戶型，沒啥亮點。
160平的四房也是兩開間朝南，但有個超大客廳和超大陽臺，還是挺氣派的。
180平的大平層就厲害了，直接電梯入戶，是高新區(qū)少有的純改善產(chǎn)品。
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青云府標志著高新區(qū)老城區(qū)進入改善時代，以后再有地塊出讓，估計也會做改善盤來溢價了。(展開全部)