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現(xiàn)在已經(jīng)不流行千畝大盤了，講究一個(gè)地塊一個(gè)案名，單獨(dú)開發(fā)。

招商深耕老鴉陳的第三個(gè)地塊：招商時(shí)代映江河，案名官宣，即將入市。

招商時(shí)代映江河，獻(xiàn)給鄭州人的河居作品。

招商時(shí)代映江河的地塊也不算大，一共就27畝，社區(qū)規(guī)劃了4棟樓，跟時(shí)代天宸差不多的體量，產(chǎn)品定位也都大差不差。

這個(gè)地塊跟時(shí)代天宸相比，優(yōu)勢在于距離賈魯河更近，是可以享受到一線河景的。

一線河景房，原本招商是想利用河景優(yōu)勢定位純改善的，但是從錦宸到天辰，都是小戶型比大戶型去化的要好，招商到底還是妥協(xié)了，定位偏剛需、剛改走量。

最后說一下招商時(shí)代天宸，小區(qū)一共就四棟樓，剩余的房源也不是太多，目前在售均價(jià)14500元/平米，最直接的競品還是萬科翠灣中城。

但其實(shí)招商所在的三全路沿線，不僅距離地鐵近，距離裕華廣場商業(yè)也很近，成熟度是要遠(yuǎn)高于萬科翠灣中城的。(展開全部)

映江河，那就映吧，宸系結(jié)束了。

招商老鴉陳宸系列之觀宸，這是招商在老鴉陳的第三個(gè)項(xiàng)目，繼續(xù)選擇了走剛需剛改路線，作為不差錢的央企，項(xiàng)目施工進(jìn)度還是非?？斓模F(xiàn)場干的是熱火朝天。

老鴉陳整個(gè)區(qū)域地塊被分割的零零散散，但大多都是小地塊，觀宸也只有27畝，規(guī)劃了4棟高層住宅，696戶，外立面規(guī)劃設(shè)計(jì)及風(fēng)格都可以參照錦宸和天宸。
現(xiàn)在市場上卷戶型已經(jīng) 成了一種標(biāo)配，看似普通的觀宸，其實(shí)也在暗自較勁，這次推出的是將S”墻設(shè)計(jì)運(yùn)用到了戶內(nèi)的空間，廚房的冰箱外移動(dòng)，實(shí)現(xiàn)玄關(guān)柜、冰箱、電視柜三者在一條水平線上，提升了空間利用率。鄭州樓市的創(chuàng)新更新速度真的讓人佩服，果然沒有最卷只有更卷。

亮點(diǎn)：

1、 整個(gè)老鴉陳區(qū)域，能完全享受賈魯河得天獨(dú)厚生態(tài)資源的只有觀宸和天宸。

2、 地鐵4號(hào)線老鴉陳站，標(biāo)準(zhǔn)地鐵盤，出行非常便利。

教育資源比較匱乏的老鴉陳片區(qū)規(guī)劃的常青路中學(xué)（天宸南側(cè)）已確定由一中教育集團(tuán)托管，且教育局已明確說明學(xué)校建成使用后，招商幾個(gè)地塊 的業(yè)主符合惠濟(jì)區(qū)招生政策的學(xué)生，均可到該學(xué)校就讀。學(xué)校這一弊端暫時(shí)可以翻頁了，但小學(xué)依舊匱乏。

老鴉陳這個(gè)區(qū)域也是占據(jù)了得天獨(dú)厚的風(fēng)水寶地，主城區(qū)自然外溢區(qū)域，有地鐵且條條大路通羅馬，鄰毗鄰金水北，典型的一手好牌沒有趕上樓市的快班車。

價(jià)格不會(huì)太高，可以關(guān)注。(展開全部)

2023年7月7日鄭州泰實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價(jià)30223萬元摘得鄭政出〔2023〕7號(hào)地（折合畝單價(jià)1095萬元/畝，樓面價(jià)4105元/㎡，溢價(jià)0%。）

地塊位于惠濟(jì)區(qū)老鴉陳片區(qū)水委路北、河鼓路西；使用面積18404.36㎡（約27.61畝），70年城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地），1.1＜容積率＜4，。

目前項(xiàng)目已經(jīng)規(guī)劃公示，時(shí)代觀宸苑，招商的第三個(gè)宸系產(chǎn)品。
地塊總建筑面積97292.1 ㎡，容積率3.99，建筑密度19.24%，綠地率＞30.01%。社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有4棟34層高層，規(guī)劃總戶數(shù)696，規(guī)劃機(jī)動(dòng)車停車位716輛，社區(qū)內(nèi)配套有社區(qū)便利店，一所三班制幼兒園。戶型設(shè)計(jì)目前釋放出來的僅有一個(gè)大三房戶型，預(yù)估面積在120左右，戶型贈(zèng)送上大陽臺(tái)+花池，尤其主臥的贈(zèng)送陽臺(tái)甚至于單獨(dú)成一個(gè)臥室都沒問題，但是這個(gè)空間依托于主臥，想打造3+1房有點(diǎn)困難，可以做個(gè)大的衣帽間或者化妝間之類的。沒有公布的戶型，盲猜大概率有100一下的三房和130+的四房產(chǎn)品，現(xiàn)在的剛需樓盤其實(shí)很難賣，銷售好一點(diǎn)的都是改善，這也是近期各個(gè)區(qū)域改善樓盤雨后春筍一般出來的原因。

時(shí)代觀宸苑位置有好有壞，西側(cè)臨近賈魯河，生態(tài)景觀環(huán)境非常不錯(cuò)，但是同樣賈魯河和京廣快速路限制了其往西的配套，喜歡靜謐的倒是可以，出行交通上距離地鐵4號(hào)線老鴉陳站約300米，路網(wǎng)也算發(fā)達(dá)，三個(gè)宸系產(chǎn)品來講，綜合還是天宸的位置更加優(yōu)越，江山路往西的界面實(shí)在是不咋滴。

招商這兩年給惠濟(jì)走的很近，又是戰(zhàn)略合作開發(fā)了又是給平臺(tái)公司代建了，不亦樂乎。一直以來說招商要在老鴉陳的城市更新下大功夫打造TOD綜合項(xiàng)目，但是目前的進(jìn)展來看還是稀稀拉拉從住宅做起，而且三個(gè)地塊都是小單子地塊，所謂的商業(yè)配套更是遙遙無期，君不見美景美境的商業(yè)地塊在住宅開發(fā)完交付后一紙變性改為了住宅，這找誰說理去，所以沒有落地的配套都是在耍流氓，老鴉陳片區(qū)的改造沒有隨著當(dāng)初“城改大躍進(jìn)”進(jìn)行已經(jīng)丟了先機(jī)，現(xiàn)在整個(gè)片區(qū)也只有萬科和招商兩個(gè)企業(yè)在做，而且看萬科的勁頭大概率也沒有想法繼續(xù)玩，目前只有抱好招商的大腿圖圖而進(jìn)。

招商的交付肯定沒問題，從天宸的實(shí)景展示來講還是不錯(cuò)的，但是整個(gè)片區(qū)的教育資源比較匱乏是個(gè)事實(shí)，沒有落地的名校和雙學(xué)區(qū)的加持，而且最近新盤的價(jià)格都離譜的狠，昨天緊鄰東區(qū)的綠城誠園發(fā)來了14xxx的現(xiàn)房單價(jià)，金水北的工抵房也是這個(gè)區(qū)間，招商不搞價(jià)格戰(zhàn)是真沒競爭力呀。(展開全部)

招商時(shí)代天宸項(xiàng)目后續(xù)地塊公示了！

此次規(guī)劃公示地塊為時(shí)代觀宸苑，該地塊鄭政出〔2023〕7號(hào)（網(wǎng)）由鄭州泰實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價(jià)30223萬元摘得，折合畝單價(jià)1095萬元/畝，樓面價(jià)4105元/㎡，溢價(jià)0%。

項(xiàng)目使用權(quán)面積18404.36㎡，約合27.61畝，總建筑面積97292.1 ㎡，容積率3.99，建筑密度19.24%，綠地率＞30.01%。社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有4棟34層高層，規(guī)劃總戶數(shù)696，規(guī)劃機(jī)動(dòng)車停車位716輛，社區(qū)內(nèi)配套有社區(qū)便利店，一所三班制幼兒園。

根據(jù)公示的1號(hào)樓平層圖，三梯六戶設(shè)計(jì)，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型，規(guī)劃沒有出來之前，招商還宣傳這個(gè)地塊要做改善，現(xiàn)在從規(guī)劃來看，產(chǎn)品定位還是偏剛需，跟時(shí)代錦宸、時(shí)代天宸的產(chǎn)品相差不大。

項(xiàng)目地塊位置不錯(cuò)，西側(cè)臨近賈魯河，生態(tài)景觀環(huán)境非常不錯(cuò)，距離地鐵4號(hào)線老鴉陳站約300米。(展開全部)

招商老鴉陳時(shí)代大城又添了一員—時(shí)代觀宸，這是招商蛇口鄭州公司在片區(qū)收購的第三塊土地。

水委路北、河鼓路西，27.61畝，容積率4.0，建筑高度100米，規(guī)劃4棟34層高層住宅及1棟三班幼兒園，層高2.9米，共696戶，地下機(jī)動(dòng)車停車位647，三梯六戶為主也就是所謂的一梯兩戶，主打三房，原來對外透露因?yàn)榫o鄰賈魯河這個(gè)地塊可能會(huì)做成改善多一些，看完規(guī)劃圖就是挺剛需的，招商在這個(gè)片區(qū)做完錦宸和天宸，已經(jīng)找到了流量密碼。

戶型就是非常大眾的三房兩衛(wèi)了，可能也會(huì)偷換概念走卷贈(zèng)送面積高容積率之路。畢竟現(xiàn)在市場上競爭激烈，得房率也成了內(nèi)卷的一個(gè)點(diǎn)，某些樓盤偷換概念加上贈(zèng)送面積得房率高達(dá)90%多。

隔壁就是待交房的錦宸，外立面已經(jīng)完全呈現(xiàn)，觀宸跟它風(fēng)格也大差不差，西側(cè)緊鄰賈魯河，北側(cè)為江山路賈魯河濕地公園，只是現(xiàn)在這段的賈魯河沿線的風(fēng)景還很一般，至少這個(gè)區(qū)域在未來生態(tài)資源絕對是其最大的優(yōu)勢，非常的優(yōu)質(zhì)。

周邊三全路、京廣快速路、江山路，地鐵4號(hào)線老鴉陳站，出行還是非常便利的，南側(cè)的地塊已改為容積率2.5的住宅，配套跟錦宸完全共享，生活主要依靠江山路以西的配套，目前各種配套都很一般，尤其是缺乏教育資源。

老鴉陳片區(qū)在售樓盤只有天宸和翠灣中城二期了，等到這個(gè)地塊入市二者估計(jì)也差不多了，所以競爭壓力小了許多，價(jià)格可以參照錦宸。(展開全部)

招商繼續(xù)深耕老鴉陳片區(qū)，去年天河投資摘得的位于水委路北、河鼓路西的鄭政出（2023）7號(hào)地塊年前成功被招商收購，這也是其布局老鴉陳時(shí)代大城系列錦宸、天宸之后的第三子。

按照招商給出的信息，除了以上這些后期大概率老鴨陳片區(qū)還會(huì)出現(xiàn)更多的招商系列。

7號(hào)地塊地塊很小僅27.61畝，容積率4.0，建筑高度100米，摘地時(shí)的樓面價(jià)為4105元/㎡，地塊指標(biāo)還不錯(cuò)，東側(cè)緊鄰一路之隔的就是在售的時(shí)代錦宸了，所以二者的配套是完全可以共享的，周邊江山路、三全路，京廣快速路，最近地鐵為4號(hào)線的老鴉陳站，出行真的非常的方便，相比而言的優(yōu)勢就是距離賈魯河更近了一些，可以說是完全緊鄰了，雖然這個(gè)河段的賈魯河景觀還未完全呈現(xiàn)，但生態(tài)資源的優(yōu)勢時(shí)早晚都要完美體現(xiàn)出來的。

劣勢也是比較明顯的，老鴉陳片區(qū)以江山路為界線，江山路東西兩側(cè)完全時(shí)兩副景象，7號(hào)地所在的江山路西還是有點(diǎn)荒涼的，不僅體現(xiàn)在城市界面一般上，還有各種生活配套的缺失，片區(qū)規(guī)劃和落地的教育資源也都跟其有段距離，老鴉陳剛落地的鄭州一中在天宸的南側(cè)，招商應(yīng)該會(huì)憑關(guān)系把旗下幾個(gè)項(xiàng)目都照顧在內(nèi)的。

前期透露的消息是因7號(hào)地緊鄰賈魯河，要主打河景改善產(chǎn)品的，不過如果還是要走時(shí)代大城系列的路線，主要客戶群體還是離不開剛改。

可以關(guān)注，但看價(jià)格了。(展開全部)

鄭政出〔2023〕7號(hào)（網(wǎng)）

土地基本信息——

鄭政出〔2023〕7號(hào)（網(wǎng)）地塊位于水委路北、河鼓路西，使用權(quán)面積18404.36㎡，約合27.61畝，容積率＜4，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠地率＞30%。

土地成交信息——

鄭政出〔2023〕7號(hào)（網(wǎng)）由鄭州泰實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價(jià)30223萬元摘得，折合畝單價(jià)1095萬元/畝，樓面價(jià)4105元/㎡，溢價(jià)0%。

該地塊為老鴉陳城中村改造項(xiàng)目用地，東側(cè)緊挨著招商時(shí)代錦宸項(xiàng)目，已經(jīng)是尾盤了，招商目前主推三全路以南的招商時(shí)代天宸。

該地塊大概率為招商時(shí)代錦宸的后續(xù)地塊，招商一早就透露說要做改善產(chǎn)品。

西側(cè)臨近賈魯河，生態(tài)景觀環(huán)境非常不錯(cuò)，距離地鐵4號(hào)線老鴉陳站約300米，南側(cè)三全路上還有后期要規(guī)劃的商業(yè)地塊，整體來看，地塊位置非常不錯(cuò)，招商進(jìn)入老鴉陳，錦宸、天宸都是更偏剛需，可以期待一下招商給老鴉陳帶來的改善產(chǎn)品。(展開全部)

7號(hào)地應(yīng)該是招商布局老鴉陳繼錦宸、天宸之后的又一時(shí)代“宸”系列產(chǎn)品，盡管沒有官宣，但招商與惠濟(jì)區(qū)zf的關(guān)系非同尋常，招商也多次宣傳將深耕老鴉陳，基本八九不離十了。

提起老鴉陳片區(qū)想到最多的就是省體育中心、毗鄰金水北以及地鐵4號(hào)線，但它還有一個(gè)最大的優(yōu)勢就是賈魯河穿行而過，不過能跟河景房扯上關(guān)系的也就地鐵4號(hào)線周邊的幾個(gè)地塊，目前7號(hào)地可以說是整個(gè)片區(qū)已開發(fā)地塊距離賈魯河最近的地塊了，這個(gè)地塊生態(tài)資源也將成為其最大的賣點(diǎn)，真正的北側(cè)和西側(cè)全是大面積綠地，風(fēng)景真的非常好，不過當(dāng)下的賈魯河這段的景觀治理跟文化路-花園路那段還是差了一個(gè)檔次。

地塊很小，只有27畝，容積率4.0，建筑高度100米，也就是4棟高層的量，東側(cè)就是在建的時(shí)代錦宸了，除了距離賈魯河更近一些，其他的各種配套二者完全可以共享。

但老鴉陳也是一個(gè)魔幻的片區(qū)，一條江山路之隔，配套確實(shí)千差萬別，江山路以東明顯生活氣息和煙火氣都更接近主城，江山路以西卻有種連霍北的既視感，所以生態(tài)資源更好一些的時(shí)代錦宸14000左右的價(jià)格走剛需剛改路線，去化也是一般般，買房也更現(xiàn)實(shí)了，在交通便利方便和生態(tài)資源二選一的情況下，毫不猶豫選擇前者。

7號(hào)地?fù)?jù)說是準(zhǔn)備打造純改善河景房項(xiàng)目呢，多少錢大家才買賬呢(展開全部)

不同于其他城改項(xiàng)目，都是交給了一個(gè)開發(fā)商，老鴉陳采用新的城改模式，由天河投資、萬科、招商共同參與。
天河投資負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的城市更新、學(xué)校、商業(yè)的落地，萬科和招商共同負(fù)責(zé)商品房的開發(fā)。
三方分工明確，勁都往一塊使，很大程度上能縮短配套兌現(xiàn)周期，加快老鴉陳的開發(fā)進(jìn)程。
目前萬科、招商在老鴉陳一共開發(fā)了五宗住宅地塊。
其中招商時(shí)代錦宸（一期）已經(jīng)交付。
招商時(shí)代天宸（二期）毛坯均價(jià)15500元/㎡左右，萬科翠灣中城二期精裝均價(jià)14500元/㎡ 左右，特價(jià)房12600元/㎡，兩個(gè)地塊均處于尾盤清盤階段，預(yù)計(jì)明年都能交付。

接下來，老鴉陳的主場是招商時(shí)代映江河和萬科翠灣中城三期。萬科與招商即將迎來第三階段的PK！
招商時(shí)代映江河在錦宸的西側(cè)，臨賈魯河、賈魯河濱河公園，生態(tài)環(huán)境不錯(cuò)，距4號(hào)線老鴉陳站約300米，西南側(cè)是地鐵上蓋商業(yè)，老鴉陳非常核心的地段。
學(xué)校方面，招商宣傳的是長興路小學(xué)和天宸南側(cè)剛剛簽約的鄭州一中。
萬科三期悅瀾園的位置更靠南，不過老鴉陳不大，后期地鐵、商業(yè)配套基本共享，距離老鴉陳站約600米。
萬科一路之隔規(guī)劃有小學(xué)用地和初中用地，后期在距離上有優(yōu)勢，但目前學(xué)校具有不確定性。
悅瀾園北側(cè)距離賈魯河更近了，這算是一大優(yōu)勢，硬傷依然是西側(cè)臨近京廣快速路，會(huì)有一定的噪音影響。
位置上，招商優(yōu)于萬科，教育資源方面，也是招商優(yōu)于萬科。(展開全部)