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招商蛇口最近宣傳很下本，要搞個(gè)老鴉陳片區(qū)新品發(fā)布會(huì)，口號(hào)是為更好的金水北。其實(shí)主要是為了推招商時(shí)代錦宸和時(shí)代天宸兩個(gè)項(xiàng)目。

相比萬(wàn)科翠灣中城主打空中森林庭院的創(chuàng)新險(xiǎn)棋，招商時(shí)代天宸的最大亮點(diǎn)實(shí)現(xiàn)了剛需戶型的改善體驗(yàn)，把目前市面上豪宅的設(shè)計(jì)理念融入了剛需盤。

天宸主打兩個(gè)戶型，95平小三房和143平四房，跨度比較大，這樣做可能是為了實(shí)現(xiàn)戶型的極致。95平小三房實(shí)現(xiàn)了約10米的寬景陽(yáng)臺(tái)，還有1.5個(gè)衛(wèi)生間，這兩衛(wèi)生間安排的也很好，都在一起，沒(méi)啥浪費(fèi)，這樣的小三房代表了未來(lái)，很可能成為以后的主流戶型。而143平的四房，則采用了270度拐角大陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，有點(diǎn)低配版北龍湖豪宅的感覺(jué)，就是暗衛(wèi)有點(diǎn)惡心。相比萬(wàn)科的造型復(fù)雜，個(gè)人更喜歡招商的戶型，線條簡(jiǎn)潔，比較務(wù)實(shí)，還有不小的偷面積空間。

相比錦宸的喧鬧，天宸的位置更偏生活一點(diǎn)。江山路以西，三全路兩側(cè)基本都是商業(yè)用地，依托老鴉陳地鐵口，預(yù)計(jì)今年會(huì)形成一個(gè)區(qū)域性的商業(yè)中心。

看未來(lái)的話，老鴉陳板塊會(huì)脫胎換骨，就兩個(gè)大牌開(kāi)發(fā)商，都是4-5棟樓組成的小小精致社區(qū)，外立面都比較顯眼，招商的TOD集中商業(yè)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題不大，搭配萬(wàn)科的創(chuàng)意底商，整個(gè)區(qū)域商業(yè)住宅會(huì)形成閉環(huán)，與月湖板塊形成雙星輝耀的局面。

之前萬(wàn)科翠灣的價(jià)格是先揚(yáng)后抑，最后也逃脫不了低價(jià)跑量的局面，希望招商能夠以親民價(jià)入市，畢竟今年的行情雖有回暖，但依然艱難。(展開(kāi)全部)

城市主場(chǎng)花園，更名為招商時(shí)代天宸正式入市。

前些年，項(xiàng)目名字里帶個(gè)“天”都牛逼的不行，宣傳各種高端產(chǎn)品系，隨著碧桂園天字系、保利天字系落地，發(fā)現(xiàn)也就那回事，往好了說(shuō)是改善，往差了說(shuō)也就是個(gè)剛改。

這塊地是在2021年6.3土拍中誕生，由天河投資以3670元/㎡樓面價(jià)拿下，也是近兩年最火的一場(chǎng)土拍，接下來(lái)的都可以用一言難盡來(lái)形容，如果能有民企拿個(gè)一兩塊地都很稀罕。

這塊地位置還是很不錯(cuò)的，在萬(wàn)科翠灣中城一期東側(cè)，北側(cè)裕華廣場(chǎng)有一些基本的商業(yè)，東側(cè)是裕華第九城市和省體。，距離地鐵3/4號(hào)線省體育中心站很近，步行5分鐘。

外立面看著比時(shí)代錦宸有所升級(jí)，偏像于公建化，戶型有95㎡3室2廳1.5衛(wèi)，143㎡3＋1室2廳2衛(wèi)，都很不錯(cuò)，陽(yáng)臺(tái)不小，也都有飄窗贈(zèng)送。

招商這個(gè)入市節(jié)點(diǎn)還是不錯(cuò)的，萬(wàn)科一期房子不多，價(jià)格也漲上去，二期位置差了一些，時(shí)代錦宸主要是129㎡戶型，正好跟時(shí)代天宸互補(bǔ)。首開(kāi)說(shuō)的是先開(kāi)5號(hào)樓，95㎡均價(jià)16000，143㎡均價(jià)17500，不算低。

招商過(guò)去鄭州的項(xiàng)目主要集中在南區(qū)，像二七招商天地華府和招商公園1872，港區(qū)招商公園與湖，新鄭招商軒轅華府，這兩年在北區(qū)的項(xiàng)目還真不少，招商美景美境、招生美景雍瑞園，這兩年，央企也確實(shí)吃香，金子不爛尾招牌，杠杠的。(展開(kāi)全部)

招商時(shí)代天宸，三全路與流云路交匯處。

天河投資（惠濟(jì)區(qū)國(guó)資委）絕對(duì)是讀過(guò)巴菲特的，深知分散風(fēng)險(xiǎn)的重要性，雞蛋不能都放在一個(gè)籃子里，所以押寶一個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)商，比如萬(wàn)科，再比如招商，為啥會(huì)這樣搞？因?yàn)槔哮嗞惔_實(shí)比較特殊一些：這里有大概1.5萬(wàn)的村民，需要200萬(wàn)平方米的安置房，按照3.5的容積率，光是安置就需要850畝，按照3500塊錢的成本，需要投資70億元，再加上拆遷、安置，沒(méi)有100億下不來(lái)，而實(shí)際能銷售的商品房大概只有250畝。

你說(shuō)100億能干多少事情，所以這個(gè)項(xiàng)目談一個(gè)開(kāi)發(fā)商換一個(gè)開(kāi)發(fā)商，最終是天河投資進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，然后再找到有錢有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作。

招商時(shí)代錦宸的姐妹項(xiàng)目也出來(lái)了——招商時(shí)代天宸，規(guī)劃的是5棟高層，一共只有兩個(gè)面積段，一個(gè)是95平方米、另一個(gè)則是143平方米的。

該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)如下：

1、競(jìng)爭(zhēng)少。

這個(gè)區(qū)域目前只有兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是萬(wàn)科翠灣中城，另一個(gè)就是招商時(shí)代錦宸，如果要在這買的地緣性客戶，二選一。

2、央企。

招商是妥妥的央企，這算是給買房子的同志吃一個(gè)定心丸，絕對(duì)不會(huì)爛尾啥的。

3、其他的利好

三全路與江山路規(guī)劃的有一個(gè)商業(yè)綜合體，也算是一個(gè)利好，但是不知道啥時(shí)候能落地，一般都是住宅賣完了，商業(yè)項(xiàng)目才開(kāi)始建設(shè)和銷售。

最后一點(diǎn)如果要是買招商的項(xiàng)目，期望值不要太高，招商做的項(xiàng)目品質(zhì)一般。(展開(kāi)全部)

招商繼續(xù)深耕老鴉陳，時(shí)代錦宸姊妹盤時(shí)代天宸即將入市。

規(guī)劃5棟高層住宅，還是一期的建筑風(fēng)格，兩個(gè)面積段95平和143平，95平與一期的戶型一模一樣，大陽(yáng)臺(tái)和1.5衛(wèi)是亮點(diǎn)，143平的3+1戶型較一期做了不少的提升，雙陽(yáng)臺(tái)，270度采光大客廳，首開(kāi)5號(hào)樓，對(duì)外釋放價(jià)格95平15500-16500,143平17000-18000。

不得不說(shuō)這個(gè)價(jià)格招商真的是迷之自信，但也可以理解：

1、畢竟周邊最大競(jìng)品萬(wàn)科翠灣中城最好的地塊一期已經(jīng)沒(méi)有什么好的房源，距離京廣快速路地塊雖在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)，但位置不如招商二期，招商在老鴉陳也快熬到了一家獨(dú)大的局面。

2、招商央企保交房，非常穩(wěn)。

3、想當(dāng)初招商一期因?yàn)榈貕K小、缺配套一直賣的都是搖搖欲墜，全靠招商這個(gè)央企品牌在苦苦支撐，但這次二期就不一樣了，位置放在老鴉陳全區(qū)都是數(shù)得著的，除了距離賈魯河有點(diǎn)遠(yuǎn)外，交通位置和配套都較一期高上一個(gè)臺(tái)階。

最大的賣點(diǎn)當(dāng)然還是這些：

1、在招商規(guī)劃的大手筆三全路江山路TOD集中商業(yè)未入市之前，老鴉陳片區(qū)的中心就是三全路和長(zhǎng)興路一帶，也最具煙火氣息，周邊全是各種成熟社區(qū)，各種生活配套都非常齊全，生活氣息比金水北某些盤好太多了。

2、距離地鐵4號(hào)線非常近，標(biāo)準(zhǔn)地鐵盤。

遺憾的是沒(méi)啥好的教育資源，但可以寄希望于緊鄰南側(cè)的教育地塊。

位置確實(shí)還算可以，比一期高1000一平屬于正常，但僅靠位置來(lái)高溢價(jià)就有點(diǎn)不值了，雖然距離金水北非常近，但終歸有點(diǎn)靠西了，依然是僅限地緣。(展開(kāi)全部)

招商時(shí)代錦宸最近賣的不錯(cuò)，也加快了城市主場(chǎng)花園入市速度。地塊不大，30多畝，包含5棟34層高層，看著外立面比較傳統(tǒng)。從透露信息來(lái)看，招商也是代建，品質(zhì)方面參考下今年交付的招商美景美境就行，我覺(jué)得最多相當(dāng)。

招商這開(kāi)發(fā)商在鄭州真不怎么投入，過(guò)去開(kāi)發(fā)也都是二七新區(qū)、新鄭、港區(qū)為主，之前拿地確實(shí)難，現(xiàn)在好拿了，也沒(méi)見(jiàn)他和保利、華潤(rùn)、金茂競(jìng)爭(zhēng)的身影，反而偏向于輕資產(chǎn)，要么和美境合作，要么代建，不成氣候。

時(shí)代錦宸剛開(kāi)始賣的也不行，首開(kāi)更是被笑話，但最近硬起來(lái)了。一是價(jià)格便宜，15000左右，二是開(kāi)發(fā)商安全，還準(zhǔn)備提前交付，穩(wěn)。

中間93㎡基本無(wú)房可售，剩余都是128㎡3＋1房，相對(duì)會(huì)慢一些，畢竟總價(jià)會(huì)有更多選擇。主場(chǎng)花園今年入市的話，節(jié)點(diǎn)選擇還是不錯(cuò)的。

除時(shí)代錦宸外，相鄰的萬(wàn)科翠灣中城一期兩塊地僅剩下一棟4號(hào)樓待售，西側(cè)二期還有一半庫(kù)存。但主場(chǎng)花園位置會(huì)更好，周邊不利因素也比萬(wàn)科翠灣中城翠瀾園好一些。地塊周邊有很多已交付小區(qū)，還有一些底商、學(xué)校等等，基本生活配套沒(méi)問(wèn)題，距離地鐵省體育中心站也很近，出行方便。

很多人會(huì)覺(jué)得老鴉陳相對(duì)偏僻，不如金水北熱鬧，其實(shí)這里配套很豐富，跟普羅旺世之間直線距離還不足1公里，主要是中間有鄭大體院和省體占據(jù)較多位置，顯得不那么分門別類。再加上過(guò)去幾年疫情影響，省體也很少有大型活動(dòng)，時(shí)不時(shí)地讓周杰倫、陳奕迅過(guò)來(lái)賣賣票，就會(huì)感受到人氣。

等這些房子建成，入住率上來(lái)，那會(huì)相當(dāng)熱鬧。老鴉陳這個(gè)片區(qū)還是應(yīng)該多來(lái)幾個(gè)開(kāi)發(fā)商，目前加上佳田也就三個(gè)。反正現(xiàn)在金水北很熱鬧，如果康橋、碧桂園能支棱起來(lái)，那真是摩肩擦踵。(展開(kāi)全部)

招商重倉(cāng)老鴉陳似乎不太順利，首開(kāi)地塊時(shí)代錦宸兩棟樓的去化一直是一言難盡，城市主場(chǎng)花園的進(jìn)展也很緩慢，出師不利，后期老鴉陳的其他住宅地塊招商應(yīng)該沒(méi)有興趣再參與了。

老鴉陳這個(gè)與金水北毗鄰，一直在蹭其熱度卻又不得不面對(duì)現(xiàn)實(shí)的區(qū)域，地塊多，臨三環(huán)，地鐵4號(hào)線，江山路、三全路、京廣快速路、國(guó)基路，交通便利，位置還是不錯(cuò)的，其實(shí)完全可以憑借自身位置和條件打造屬于自己的一張王牌，再去探盤這個(gè)區(qū)域，可能是因?yàn)槿f(wàn)科項(xiàng)目的啟動(dòng)，明顯感覺(jué)周邊沒(méi)有那么荒涼了，但僅限于江山路東，江山路西依舊還是大面積的未開(kāi)發(fā)土地，相比江山路兩側(cè)的地塊，城市主場(chǎng)花園和佳田老鴉陳地塊還是幸運(yùn)的，這也是老鴉陳最接近主城區(qū)的兩個(gè)地塊。

據(jù)內(nèi)部消息稱，城市主場(chǎng)花園上半年是要入市的，定位剛需、剛改和改善。

如果時(shí)代錦宸的賣點(diǎn)是生態(tài)，那城市主場(chǎng)就只能主打配套了，斜對(duì)面就是周邊商業(yè)中心-裕華廣場(chǎng)包括周邊社區(qū)的底商完全可以滿足日常生活需要，出門就是三全路，兩側(cè)分別有江山路和長(zhǎng)興路，地鐵4號(hào)線兩個(gè)站點(diǎn)，方圓兩公里的配套真的跟主城區(qū)沒(méi)啥兩樣，一點(diǎn)不輸金水北的某些樓盤。

弱勢(shì)就是學(xué)校了，老鴉陳整個(gè)版塊就只有一個(gè)剛被鄭州一中接手的惠濟(jì)一中，還有江山路以西待建的長(zhǎng)慶路小學(xué)，其他全都在規(guī)劃中，城市主場(chǎng)南側(cè)分別規(guī)劃有小學(xué)和初中教育用地，項(xiàng)目交房能落地就不錯(cuò)了，學(xué)校的未知性還是有的，考慮學(xué)校的可以先放棄了。

城市主場(chǎng)與金水北的區(qū)別就在于行政歸屬不同，所以想上車金水北資金又不充裕的可以考慮該盤，建議15000-16000起。(展開(kāi)全部)

城市主場(chǎng)花園感覺(jué)均價(jià)能比時(shí)代錦宸能高個(gè)700左右，其實(shí)招商時(shí)代除了地塊小，其他方面沒(méi)什么短板，離規(guī)劃的商業(yè)、公園和賈魯河都很近。城市主場(chǎng)花園5棟樓也不大，都是小地塊，只要招商的物業(yè)跟得上，小地塊住的也很舒服，招商在老鴉陳拿了那么多地，物業(yè)服務(wù)應(yīng)該也沒(méi)啥問(wèn)題。城市主場(chǎng)毛坯最多能開(kāi)到1.6左右吧，超過(guò)這個(gè)價(jià)格就算了，旁邊萬(wàn)科翠灣1.8精裝，不如看萬(wàn)科了，如果價(jià)格開(kāi)高的話，沒(méi)人買賬，除非23年市場(chǎng)熱了。老鴉陳目前能上的學(xué)校就一般般，規(guī)劃的4塊教育用地，就看看能引進(jìn)什么學(xué)校了，如果有好學(xué)校的話，買這還是挺香的，這附近都拆的挺干凈，城市界面應(yīng)該比東邊的金水北會(huì)好很多。

不出意外是要復(fù)用招商時(shí)代錦宸的售樓部和樣板間，據(jù)說(shuō)4-5月份開(kāi)盤。

1. 鄭政出（2021）26號(hào)，三全路南、流云路東，31.6畝，容積率4.2，建筑高度100米。
2. 鄭政出（2021）58號(hào)，金冠路北、金杯路東，32畝，容積率4.0，建筑高度100米。
3. 鄭政出（2021）59號(hào)，水委路北、河鼓路東，14畝，容積率4.2，建筑高度100米。

城市主場(chǎng)花園對(duì)應(yīng)的鄭政出（2021）26號(hào)的樓面價(jià)是3670元一平， 鄭政出（2021）58號(hào)和鄭政出（2021）59號(hào)都是4200元一平左右，城市主場(chǎng)花園相對(duì)其它倆為啥地價(jià)更便宜了，有沒(méi)有大佬解釋下？

這名字很違和，因?yàn)檫@里既不是城市主場(chǎng)，也稱不上是花園。

這項(xiàng)目的主人是天河投資，是鄭州市惠濟(jì)區(qū)國(guó)有獨(dú)資公司，基本是承擔(dān)了zf的好些職能。
像張砦安置房建設(shè)項(xiàng)目、薛崗（東）安置房建設(shè)項(xiàng)目、雙橋（東）安置房建設(shè)項(xiàng)目、長(zhǎng)興社區(qū)、大河社區(qū)等安置房項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)園類項(xiàng)目；停車場(chǎng)項(xiàng)目等等。
天河投資手上的土地儲(chǔ)備豐富，像老鴉陳村、張砦村、薛崗村、雙橋村、南陽(yáng)寨村、鐵爐寨村，共可提供約5000畝的建設(shè)及開(kāi)發(fā)用地，正兒八經(jīng)的惠濟(jì)老財(cái)。

不過(guò)天河沒(méi)啥商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，所以一般都是和別人合作開(kāi)發(fā)，這個(gè)城市主場(chǎng)花園就是和招商合作。

這個(gè)項(xiàng)目與萬(wàn)科翠灣最大的不同，就是地價(jià)不同，畢竟是地主自己上陣，自然不用補(bǔ)錢，都是成本價(jià)。

其中2021年年中拿的鄭政出（2021）26號(hào)的樓面價(jià)是3670元一平， 鄭政出（2021）58號(hào)和鄭政出（2021）59號(hào)都是4200元一平左右，要知道，當(dāng)初萬(wàn)科翠灣拿地的樓面價(jià)高達(dá)7000元一平，這多出來(lái)的高溢價(jià)，招商肯定是要補(bǔ)給天河一部分的，不過(guò)現(xiàn)在樓市下行，估計(jì)實(shí)際付出的地價(jià)成本沒(méi)有萬(wàn)科那么高了。

兩盤的位置都差不多，萬(wàn)科的地塊還比較聚集，也稍微大一點(diǎn)，不過(guò)萬(wàn)科現(xiàn)在的日子也難過(guò)，15800元一平起，看架勢(shì)要低價(jià)跑量了。

就我個(gè)人而言，是很不看好老鴉陳這一片的，萬(wàn)科應(yīng)該再降降，13000左右的精裝還勉強(qiáng)湊合。

第一， 鄭州西北不值錢是一個(gè)公認(rèn)的事實(shí)，西北如果沒(méi)有普羅旺世撐著，價(jià)格比同環(huán)線低一兩千沒(méi)問(wèn)題，省體中心那一塊，二手房11000、12000都?jí)騿堋?br/>
第二， 老鴉陳這一片太爛了，地塊散、碎、亂，都讓他占了，排出來(lái)的這些地塊，十幾二十畝，造個(gè)小區(qū)一兩棟樓，買了干啥？江山路、京廣快速路穿心而過(guò)，你見(jiàn)過(guò)幾個(gè)離高架近的盤好的?

第三， 這不是啥福地，南面是一直緋聞纏身，磕磕絆絆的綠地璀璨天城，西邊是扶不起來(lái)的東原閱城，順著三全路往東邊是快死透了的名門翠園。

樓市下行之際也是區(qū)域越來(lái)越分化之時(shí)，如果金水北都降到一萬(wàn)四五，同樣的價(jià)格，何必來(lái)買不值錢的西北板塊？

當(dāng)然，不可否認(rèn)，萬(wàn)科、招商的產(chǎn)品力都不錯(cuò)，但不論是戶型、外立面都彌補(bǔ)不了天生的劣勢(shì)，如果以親民的價(jià)格買個(gè)剛需房過(guò)渡一下還行，太高了不劃算。(展開(kāi)全部)