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2021年3月12日鄭州高新碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)45644.00萬(wàn)元競(jìng)得鄭政高出〔2021〕3號(hào)（網(wǎng)）地塊,折合樓面價(jià)3778元/㎡。
位于槐蔭街南、彎月路西，綜合用地(含住宅)，出讓年限 地面住宅70年地下50年，出讓總用地面積為33558.80㎡，建設(shè)用地面積33558.80㎡，容積率＞1.1，＜3.6。

拿地之初號(hào)稱(chēng)打造西區(qū)頂級(jí)的改善觀湖產(chǎn)品，本以為憑借西流湖的廣袤水域大干一場(chǎng)，可惜出師未捷身先死，一則生態(tài)環(huán)境部的督查通報(bào)點(diǎn)名西流湖，于是恢復(fù)環(huán)境填湖的工程就開(kāi)始了，大圓圈的湖水變成了綠化景觀改造，西流湖依然存在，只不過(guò)廣袤的湖面變成了細(xì)長(zhǎng)的河流，使得碧桂園云頂?shù)囊鐑r(jià)大打折扣。

云頂系列作為碧桂園園高端的產(chǎn)品系“云系”1號(hào)作品，定位是非常頂級(jí)的，碧桂園西湖整個(gè)項(xiàng)目在絕對(duì)的核心位置做改善也是對(duì)口的。
來(lái)看項(xiàng)目的基本情況：地塊位于槐蔭街南、彎月路西；占地約50畝，規(guī)劃7棟高層住宅+1棟幼兒園，戶(hù)型面積130㎡起，終極戶(hù)型185、200㎡四房；7棟住宅中根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中對(duì)城市設(shè)計(jì)的要求，1、2、8、9#沿河的為25層高層點(diǎn)式高層設(shè)計(jì)以200㎡大戶(hù)型為主，東側(cè)4、5#為32層連廊板式高層，7#為30層連廊板式高層，定位改善置業(yè)。目前釋放出來(lái)的戶(hù)型來(lái)看還有有點(diǎn)創(chuàng)意的，板樓的三梯五戶(hù)只有東側(cè)180㎡的大戶(hù)型是一梯一戶(hù)，其他的都是標(biāo)準(zhǔn)的南向三開(kāi)間戶(hù)型設(shè)計(jì)。185的四房動(dòng)靜分離；采用了橫廳設(shè)計(jì)，東向陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)度接近10米，而且北向玻璃落地窗整個(gè)餐客空間24小時(shí)通亮，南側(cè)三個(gè)臥室都帶飄窗，而且三個(gè)衛(wèi)生間全部做到了明衛(wèi)，整個(gè)戶(hù)型通透采光都是無(wú)敵的存在。200平米的戶(hù)型是標(biāo)準(zhǔn)的那種洋房戶(hù)型，三開(kāi)間朝南，兩臥室和廚房朝北，格局方正，但是作為200的戶(hù)型還是有不少瑕疵的，比如次主臥的暗衛(wèi)以及沒(méi)有達(dá)到純南北通透。

云頂?shù)淖畲筚u(mài)點(diǎn)就是西流湖的生態(tài)，這一點(diǎn)整個(gè)西湖項(xiàng)目也是一直在吹噓的，西流湖的改造工程碧桂園一直有參與以及資金注入，這一點(diǎn)也是碧桂園能拿下這么大城改項(xiàng)目的原因，即使目前西流湖的水面縮小，但是依舊是西區(qū)自然景觀值得期待的區(qū)域，再加上已經(jīng)成型的雕塑公園，周邊的自然環(huán)境不錯(cuò)。但是因?yàn)樵谵r(nóng)業(yè)路北側(cè)，之前南流陳莊的大部分安置房都在這個(gè)區(qū)域，后續(xù)交付后的居住環(huán)境可能沒(méi)那么純粹，一個(gè)終極改善項(xiàng)目在扎堆的安置房區(qū)域里面“鶴立雞群”；云頂確實(shí)是碧桂園的高端產(chǎn)品，但是同樣優(yōu)缺點(diǎn)并存。
西區(qū)改善多了個(gè)選擇；預(yù)售證碧桂園已經(jīng)取得，但是在疫情防控期間售樓部等都響應(yīng)號(hào)召關(guān)閉，蓄客也遙遙無(wú)期，云頂?shù)拿\(yùn)著實(shí)坎坷，預(yù)計(jì)毛坯單價(jià)奔著1.8去了(展開(kāi)全部)

這填的真可憐人，好好一塊地弄成現(xiàn)在這樣子。就看價(jià)格吧。

自西流湖填湖事件之后，碧桂園云頂?shù)拈_(kāi)發(fā)就放慢了速度，最新消息計(jì)劃國(guó)慶節(jié)前后開(kāi)盤(pán)，這是碧桂園全球第18座云頂產(chǎn)品，也是鄭州市場(chǎng)被稱(chēng)為2021臨湖匠筑之一的產(chǎn)品，屬于高端改善產(chǎn)品系列，戶(hù)型130平起步，且150平以上占比44%，妥妥的大平層，對(duì)比西區(qū)恒大云璽。
目前關(guān)于該項(xiàng)目最大的爭(zhēng)議在于西流湖二期的回填，原出門(mén)即是波光粼粼的湖水美景變成了公園綠地，從規(guī)劃圖看，其實(shí)湖還在，只是縮小了，加之西區(qū)忠愛(ài)的雕塑公園，云頂?shù)纳鷳B(tài)資源依舊是其他項(xiàng)目所無(wú)法比擬的。
規(guī)劃7棟25-32層高層住宅，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，高顏值在周邊眾多房齡時(shí)間長(zhǎng)的社區(qū)中又是一道靚麗的風(fēng)景線，實(shí)地探盤(pán)，算是高新區(qū)因西流湖改造工程而遺留待開(kāi)發(fā)的一個(gè)單獨(dú)區(qū)域，周邊環(huán)境確實(shí)很一般，還需改善，但交通確實(shí)方便，臨瑞達(dá)路，農(nóng)業(yè)西路，周邊還有西三環(huán)和科學(xué)大道，規(guī)劃還有地鐵8號(hào)線，學(xué)校方面公立學(xué)校都很一般，但距離私立學(xué)校鄭中國(guó)際學(xué)校較近，該學(xué)校也是高新區(qū)的優(yōu)質(zhì)教育資源，商業(yè)當(dāng)數(shù)在建的正弘?yún)R，高端住宅當(dāng)然匹配高端商業(yè)，更適合高端人士。
總體三環(huán)沿線，地處高新區(qū)，但更像中原區(qū)，周邊樓盤(pán)以剛需、剛改住宅為主，遠(yuǎn)有青云筑、西棠、景粼玖序偏改善，但以尾盤(pán)為主，云頂所處區(qū)域目前城市界面雖不如以上三者，但大戶(hù)型占比較大且主打生態(tài)資源，勢(shì)必要收割一波地緣改善。
希望不是所有高端產(chǎn)品線到了鄭州都變了味道，湖雖然變了，但也希望云頂能不辜負(fù)這塊土地，只是原宣傳的湖景房及高價(jià)格，勢(shì)必會(huì)受到回填的影響。
西區(qū)改善可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

據(jù)生態(tài)環(huán)境部微信公眾號(hào)消息，2021年4月，中央第五生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察組在河南省督察發(fā)現(xiàn)，鄭州、開(kāi)封等地市不顧水資源稟賦，以引黃調(diào)蓄灌溉、民生供水為名，大量引用黃河水搞“人工造湖”，進(jìn)一步加劇水資源利用的嚴(yán)峻形勢(shì)
河南省水資源稟賦較差，河南省2018年黃河水資源總量為57.47億立方米，人均水資源量?jī)H有200多立方米，不到全國(guó)平均水平1/10，水資源開(kāi)發(fā)利用率遠(yuǎn)超國(guó)際公認(rèn)的40%水資源開(kāi)發(fā)生態(tài)警戒線，水資源開(kāi)發(fā)利用現(xiàn)狀十分嚴(yán)峻。

河南省還是我國(guó)重要農(nóng)業(yè)大省，引黃灌溉對(duì)支撐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)意義重大。鄭州市中牟縣三劉寨引黃灌區(qū)調(diào)蓄工程（以下簡(jiǎn)稱(chēng)三劉寨調(diào)蓄工程）、開(kāi)封市黑崗口引黃灌區(qū)調(diào)蓄水庫(kù)工程（以下簡(jiǎn)稱(chēng)黑崗口調(diào)蓄工程）均是河南省引黃河水用于農(nóng)業(yè)灌溉的重點(diǎn)建設(shè)工程。(展開(kāi)全部)

詳情如圖
推窗公園的弊端就是 晚上廣場(chǎng)舞 夜跑 瞎溜達(dá)的至少凌晨12點(diǎn)后才能安靜，早晨晨練 晨跑 再弄個(gè)甩鞭的一般凌晨5點(diǎn)就開(kāi)始了。
所以 期待已久的云頂，也不在期待了，拜了

正在回填
云頂再見(jiàn)了

所以這個(gè)湖到底還是填了？云頂觀湖變成云頂觀河溝了？

碧桂園天悅灣的兩張宣傳圖，第二張是最新發(fā)布的，湖變綠地

云頂這個(gè)地塊真劃算，劃算到都讓我覺(jué)得這塊地是不是搞錯(cuò)了？
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因?yàn)榉叛鄞筻嵵輲讉€(gè)環(huán)湖地塊，有幾個(gè)是住宅地塊的？
比如北龍湖，比如龍子湖，比如象湖，雙鶴湖、周邊大多會(huì)規(guī)劃為寫(xiě)字樓，酒店、商業(yè)公寓，或者是藝術(shù)館等公共配套。
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因?yàn)橐话愠鞘幸?guī)劃有一個(gè)潛在的規(guī)則：城市最好的地塊不應(yīng)該為私人所有，要為公共利益服務(wù)，要公眾都能享受到。而且，從之前的效果圖看，這里一圈應(yīng)該是商務(wù)寫(xiě)字樓集群。
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更何況這塊地一點(diǎn)都不貴，云頂?shù)貕K容積率3.6，成交單價(jià)僅僅906.75萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)3778.11元/㎡，什么概念呢？要知道，西湖目前在售的位置非?？课髑遗R鐵路的九號(hào)院地塊，成交樓面價(jià)3289.9元/㎡，2號(hào)地院樓面價(jià)3500左右，而三環(huán)內(nèi)容積率4.0的天悅灣地塊，也是定位改善，樓面價(jià)4001元/㎡，幾乎沒(méi)有拉開(kāi)差距。雖然你是城改，但起碼拉開(kāi)點(diǎn)差距吧。
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如果真正的走公開(kāi)招拍掛，肯定一堆房企來(lái)?yè)專(zhuān)貎r(jià)轟到2000萬(wàn)一畝（貼近保利天匯地價(jià)）可能都有人敢要。
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另外，這塊地北邊兩個(gè)路口就是地鐵8號(hào)線一期南流村站，也算是地鐵盤(pán)吧。
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美中不足就是西邊不遠(yuǎn)是鐵路，和高新區(qū)主城區(qū)隔離開(kāi)來(lái)，鐵路一般比較難搞，沒(méi)法融合發(fā)展，只能靠自己慢慢來(lái)了，而且周邊安置區(qū)比較多，氛圍一般。
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對(duì)于這種優(yōu)質(zhì)地塊，碧桂園自然是毫不含糊的拿出高端產(chǎn)品系——云頂，這個(gè)云頂系，我個(gè)人理解，相當(dāng)于建業(yè)的天筑系列，都是獻(xiàn)給云端人士的，之前聽(tīng)說(shuō)安陽(yáng)有個(gè)碧桂園云頂，都是現(xiàn)代化的玻璃幕墻立面，兩梯兩戶(hù)的大房子，鄭州這個(gè)設(shè)計(jì)理念應(yīng)該一樣。
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云頂占地50畝左右，沿湖東側(cè)一邊規(guī)劃4棟25層高層，靠西的一邊規(guī)劃2棟32層，1棟30層的，這里有點(diǎn)吐槽，最北側(cè)是30層，南側(cè)兩棟是32層，南高北低，看著有點(diǎn)別扭。
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外立面方面，城市設(shè)計(jì)要求沿湖住宅應(yīng)進(jìn)行立面公建化處理，自然是現(xiàn)代感極強(qiáng)的玻璃幕墻。
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戶(hù)型簡(jiǎn)單粗暴，主要是兩大類(lèi)，改善類(lèi)的130-150平的，占比約55%，終極置業(yè)類(lèi)的180平以上，占比約43%，端戶(hù)采用橫廳設(shè)計(jì)，尺度達(dá)到7.05米，觀湖效果一流。

這里又得吐槽下碧桂園，它在剛需盤(pán)搞n梯n戶(hù)就算了，云頂也搞出來(lái)三梯五戶(hù)的設(shè)計(jì)，真的有點(diǎn)掉檔次。
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其實(shí)云頂和碧桂園西湖之前臨湖的6號(hào)院很像，6號(hào)院位置也不錯(cuò)，一線湖景，容積率更低3.0，戶(hù)型主要是143平四房和227-235平大平層，云頂算是升級(jí)版的6號(hào)院吧。
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云頂?shù)某霈F(xiàn)，基本算彌補(bǔ)了高新區(qū)缺乏頂尖產(chǎn)品的空白，之前高新好點(diǎn)的也就是西棠、青云筑，但總感覺(jué)差點(diǎn)意思，西區(qū)的土豪們不要錯(cuò)過(guò)這次機(jī)會(huì)。(展開(kāi)全部)

2021年各區(qū)紅盤(pán)不斷涌現(xiàn)，高新區(qū)紅盤(pán)—碧桂園云頂也如約而至。
位于高新區(qū)槐蔭街南、彎月路西，容積率3.6，占地50畝，規(guī)劃4棟25層、1棟30層、2棟32層高層住宅、1棟配套建筑及1棟12班幼兒園，總戶(hù)數(shù)660戶(hù)，其中130平≤套型建筑面積≤150平的368戶(hù)，150平≤套型建筑面積≤180平的8戶(hù)，180平≤套型建筑面積的284戶(hù)，層高3.1米，戶(hù)型分布以三梯五戶(hù)和兩梯兩戶(hù)為主，為了更好的詮釋西流湖公園這一得天獨(dú)厚的生態(tài)資源配套，東戶(hù)基本全為客餐廳朝東的大橫廳設(shè)計(jì)，精裝修交付，是碧桂園在西區(qū)打造的大平層純改善住宅項(xiàng)目，價(jià)格有可能又是區(qū)域新高。
區(qū)位價(jià)值、生態(tài)環(huán)境及稀缺將成為其三大主力賣(mài)點(diǎn)：
屬于高新區(qū)和中原區(qū)的交匯處，高新老城的住宅集中核心區(qū)域目前處于科學(xué)大道瑞達(dá)路一帶，隨著碧桂園西湖的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐及周邊農(nóng)業(yè)路快速、西三環(huán)快速、瑞達(dá)路、地鐵8號(hào)線等便利的交通配置，瑞達(dá)路農(nóng)業(yè)路也有望成為高新老城下一個(gè)住宅集中地。
繼賈魯河綜合治理工程西流湖段項(xiàng)目得到審批之后，關(guān)于占地造湖事件也暫時(shí)告一段落，但近期西流湖二期再次因水域被點(diǎn)名，所以關(guān)于高端湖景房還需進(jìn)一步關(guān)注，但生態(tài)資源依然還是無(wú)敵。
方圓三公里周邊以剛需和剛改為主，高新區(qū)的改善盤(pán)主要就是正弘青云筑、西棠和景粼玖序，三大金剛位置和交通確實(shí)不錯(cuò)，但生態(tài)環(huán)境一般，所以主打純改善的碧桂園云頂且180平以上的面積段占40%，定位純粹注定要成為區(qū)域的稀缺。
目前短板在于教育資源，煞風(fēng)景的還有周邊的安置房。
環(huán)境改善需要一步一步來(lái)，西區(qū)改善可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開(kāi)全部)