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新城尚郡7月23日開盤，推出北側(cè)10#和11#的300套房源，去化率不到一半。新城控股作為連續(xù)十年進(jìn)入中國(guó)房企前20強(qiáng)的開發(fā)商，來到鄭州首秀，首開去化率僅38%，刷新了人們對(duì)一線開發(fā)商大兵團(tuán)作戰(zhàn)、大開大合的***盤印象。雖然項(xiàng)目偏居滎陽(yáng)一隅，遠(yuǎn)離鄭州主城區(qū)，還不占據(jù)明顯的地鐵線優(yōu)勢(shì)，并且趕上市場(chǎng)熱銷格局的逆轉(zhuǎn)，但這樣的低去化率后期必然會(huì)影響品牌的提升。


低去化率原因：


價(jià)位——開盤價(jià)格高于市場(chǎng)預(yù)判，10#、11#的戶型為90㎡、106㎡、112㎡和125㎡，成交價(jià)8400-9400元/㎡。因同一片區(qū)有多個(gè)項(xiàng)目，不存在壟斷因素，這樣客戶在購(gòu)房前，可做項(xiàng)目的橫縱向比對(duì)，做出一個(gè)預(yù)判的“心理價(jià)位”，如果開盤價(jià)格太低會(huì)不買，怕質(zhì)量不行，太low，掉價(jià)了，如果價(jià)格太高，太貴超出預(yù)算，也會(huì)放棄。


市場(chǎng)——在一系列政策宏觀調(diào)控下，鄭州房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)冷，人們的購(gòu)房意愿下降，同時(shí)投資、投機(jī)行為得到遏制，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定后，市場(chǎng)回歸理性，有房票的準(zhǔn)購(gòu)房者會(huì)慢慢、從多方面比對(duì)各項(xiàng)目。


***盤1——對(duì)市場(chǎng)預(yù)判的失誤，同樣位于中原萬達(dá)的展廳，陽(yáng)光城和碧桂園的“小蜜蜂”各路口、超市、售樓部把手的大面積、“全民營(yíng)銷”式拓客，新城尚郡暫且看不到同樣的拓客渠道；


***盤2——5月10日新城尚郡召開品牌發(fā)布會(huì)，介紹項(xiàng)目入市，5月20日中原萬達(dá)展廳開放，7月1日正式售樓部、樣板間面市，7月21日10#、11#拿到預(yù)售證，7月23日開始對(duì)外銷售。期間從項(xiàng)目入市到開盤才兩個(gè)多月，節(jié)點(diǎn)把握的又快又好，比本土項(xiàng)目拖一年以上的漂亮多了，但恰逢市場(chǎng)“冷凍”，導(dǎo)致了前期蓄客量不足，“欲速則不達(dá)”。


宣傳——力度小，也許與新城控股集團(tuán)長(zhǎng)期扎根長(zhǎng)三角，集團(tuán)對(duì)布局鄭州市場(chǎng)的重視不夠，整個(gè)鄭州市面很少看到對(duì)項(xiàng)目的宣傳。雖然項(xiàng)目偏改善，定位較周邊項(xiàng)目高端，戶型設(shè)計(jì)方正，質(zhì)量?jī)?yōu)良，但很多購(gòu)房者不知道此項(xiàng)目。再加上對(duì)“新城”的不了解，“新城尚郡”案名的難記，有不少客戶認(rèn)為是滎陽(yáng)本土開發(fā)項(xiàng)目。


目前項(xiàng)目在開盤后，處于平銷期，112㎡和127㎡剩余不多房源，因大面積房源占比少，邊戶127㎡三房最貴，在9000-9400元/㎡。小面積90㎡和106㎡朝南戶三房定價(jià)在8000多元/㎡，其中最便宜在8400元/㎡。其實(shí)說這么多，項(xiàng)目都沒有什么錯(cuò)，只是“生不逢時(shí)”，如果放在去年，看看，售樓部準(zhǔn)會(huì)被擠破。


經(jīng)歷了這次低去化之后，市場(chǎng)會(huì)漸漸認(rèn)識(shí)到這個(gè)“低調(diào)”的新城尚郡，如果這真是一個(gè)執(zhí)著于產(chǎn)品質(zhì)量與品質(zhì)的項(xiàng)目，后期必然不愁賣。市場(chǎng)是希望不做宣傳、只求質(zhì)量的綠城“宋衛(wèi)平”越多越好的。(展開全部)

前幾天、新城鄭州首個(gè)項(xiàng)目新城尚郡首開不利，引來一波自媒體嘲諷，弄的好生尷尬。恰好筆者的好友就在新城工作，其恨如殺父之仇。

新城的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)很尷尬，被別人指著罵，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)該解散，很不好受。

換句話說，誰不會(huì)犯點(diǎn)錯(cuò)哩、某些自媒體、你有事說事情、這種直接砸人營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)飯碗的缺德事干了也不好。

影響新城首開的最主要的原因是定價(jià)，新城的位置不如碧桂園、東潤(rùn)等，在碧桂園都改賣毛坯妥協(xié)的情況下，開價(jià)如此之高確實(shí)出人意料。

然而這背后有三點(diǎn)，一是新城的***盤邏輯和常規(guī)的公司不一樣、另外背后就是滎陽(yáng)市zf在撐著價(jià)格，這背后的彎彎道道就多了，三是節(jié)奏非常之快。

筆者想帶大家認(rèn)識(shí)一下不一樣的新城，無關(guān)產(chǎn)品，但關(guān)系到大家都買房這個(gè)東西一些企業(yè)層面的認(rèn)知。

新城尚郡營(yíng)銷中心就是7.1號(hào)開放的，這幾張圖片也是當(dāng)天我拍的。

去過哪里的人，觀感基本都比較差，和中原路上的一水項(xiàng)目不同、畢竟項(xiàng)目在中原路北邊，那邊確實(shí)非常多的待開發(fā)區(qū)域，村村落落、田地什么的、周邊比較荒涼，我想說的是這背后才顯示出作為大公司效率執(zhí)行快的可怕。因?yàn)樾鲁堑奈恢孟鄬?duì)偏僻、營(yíng)銷中心又建立在項(xiàng)目所在地，7.1營(yíng)銷中心開放前，我去的時(shí)候找不到過去的路，而當(dāng)天去發(fā)現(xiàn)活生生的多出一條路、營(yíng)銷中心門前的織機(jī)路硬是用了一天從田野里活生生的打通，能通道中原路上，你都不敢相信。你要去了會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多臺(tái)夜場(chǎng)施工還沒推走的機(jī)器停在路邊。

同樣在營(yíng)銷中心開放前兩天，里邊都是一團(tuán)渣，什么都沒有，到處雜亂差剛裝修好，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)一視察，兩天管你幾點(diǎn)，小品啥的都給你擺齊，草坪什么的硬堆也要堆上去、這做事效率是你沒法想象的，我跟他們合作單位聊，新城兩天可以搞定的事情，換做本土開發(fā)商2個(gè)月都搞不定。

節(jié)奏快的可怕，所以我覺得賣的不好倒不是什么大問題。

如果不是親身經(jīng)歷，是沒法想象的，而這些細(xì)節(jié)落位，會(huì)側(cè)面反映出開發(fā)商的承諾會(huì)比本土開發(fā)商要好的多。比如工期、比如各項(xiàng)其他的設(shè)施的落位、水電等都會(huì)快很多，這些無聲的細(xì)節(jié)會(huì)在你入住后有很多感悟。

OVER，不吹不黑，你就當(dāng)講個(gè)故事好了。(展開全部)

7月23日在售樓部選房，推出高層10#、11#樓，共300套，去化115套，去化率38%。

94㎡的三房推出150套，去化36套；
106㎡三房推出100套，去化41套；
112㎡三房推出25套，去化21套；
127㎡三房推出25套，去化17套。

成交均價(jià)
8400-9400元/㎡

優(yōu)惠方式
1) 驗(yàn)資優(yōu)惠： VIP 會(huì)員享受總房?jī)r(jià)優(yōu)惠 5000 元；《意向登記書》享受總房?jī)r(jià)優(yōu)惠 5000 元；
2) 開盤認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠：成功認(rèn)購(gòu)，可享總房?jī)r(jià) 1%優(yōu)惠；開盤特批優(yōu)惠，可享總房?jī)r(jià) 1%優(yōu)惠；
3) 簽約優(yōu)惠：按時(shí)簽約，首付一次性可享總房款 1%優(yōu)惠；
4) 付款方式優(yōu)惠：按揭貸款優(yōu)惠 3%；一次性付款優(yōu)惠 4%。

客戶情況
前期驗(yàn)資300組左右，當(dāng)天到訪200組左右。(展開全部)

到底距離地鐵口多遠(yuǎn)，網(wǎng)上也沒有一個(gè)位置圖，為什么不敢公布距離地鐵口的距離，有人說2公里，有人說一點(diǎn)多公里，到底距離多遠(yuǎn)

新城尚郡，中原路與商隱路交匯處向北600米路西。

項(xiàng)目概況：
項(xiàng)目占地約84畝，總建筑面積約13萬方，容積率2.5，總戶數(shù)1252戶，該項(xiàng)目一共規(guī)劃11棟住宅，7棟24-27層的高層以及4棟11層小高層，還有一棟幼兒園。

戶型配比：
該項(xiàng)目整體偏改善，戶型面積區(qū)間從90-140平方米，三面積90-125平方米，四房面積140平方米。其中93平方米的三房占比約41%、112平方米的三房占比約19%。

新城預(yù)計(jì)入市時(shí)間為6月中下旬，滎陽(yáng)外來房企三駕馬車，碧桂園、新城、金地，碧桂園一直打得金地沒有存在感，賣一次房子抵得上金地賣好幾次，新城的到來會(huì)分流碧桂園的客戶，估計(jì)還是得被碧桂園吊著打，畢竟無論什么時(shí)候人海戰(zhàn)術(shù)總是有效的。

碧桂園為了解決限備案價(jià)問題，干脆二期直接做成毛坯，做起來了減法，無獨(dú)有偶融創(chuàng)象湖一號(hào)二期也是做的減法，原來宣傳的精裝變成了毛坯；當(dāng)然也有人做加法覺得錢沒賺夠比如正商家河家、金科城，讓我們拭目以待吧，到底是做加法好還是做減法好！(展開全部)

距離地鐵口太遠(yuǎn)，遠(yuǎn)郊沒有地鐵的，出行太難，就是為什么清華大溪地12000,新城才9000，滎陽(yáng)東樓盤不多，各有千秋，碧桂園龍城天悅距離地鐵口近，但是高壓線環(huán)繞，化肥廠相伴，新城規(guī)劃圖不錯(cuò)，容積率小，但是距離地鐵口太遠(yuǎn)，東潤(rùn)開發(fā)商太小

新城尚郡首開一期北側(cè)高層10#和11#，預(yù)計(jì)7月底開盤，毛坯交付，預(yù)計(jì)開盤均價(jià)不超過9000元，7月1日項(xiàng)目售樓部和景觀示范區(qū)對(duì)外開放，位于滎陽(yáng)機(jī)電工程學(xué)院旁邊，鄭上路與織機(jī)路交叉口。


預(yù)計(jì)從7月1日開始項(xiàng)目排號(hào)認(rèn)籌，目前臨時(shí)城市展廳位于中原萬達(dá)2號(hào)門西側(cè)。項(xiàng)目總占地600畝，鄭上路與中原西路中間，分四期開發(fā)，一期位于總地塊東南，中原西路與商隱路交叉口，對(duì)面是李商隱公園和滎陽(yáng)市車管所，距離地鐵10號(hào)線站口較近。


一期規(guī)劃南側(cè)4棟11層小高層，1T2、兩棟面積是110㎡，兩棟面積是125㎡戶型；北側(cè)是7棟高層，面積93-140㎡，東西兩側(cè)各三棟高層，東西對(duì)稱，自南向北，分別是25層、27層、26層，一期最中間位置是6號(hào)樓樓王，23層、戶型全是140㎡四室；樓王東西兩側(cè)是5#和7#，是一個(gè)單元25層產(chǎn)品。


首開10#和11#，26層、2T4、1層為一期地塊的底商，戶型面積93㎡、106㎡、112㎡和125㎡，125㎡大三房位于10#東單元東側(cè)邊戶，戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新，雙臥朝南，動(dòng)靜分離，主臥空間足夠大，主臥、衣帽間、主臥衛(wèi)生間自南向北依次排開，占用戶型整個(gè)東側(cè)面積。


新城控股在鄭州擇地塊多年，最終選在鄭上新區(qū)，其政策利好、交通優(yōu)勢(shì)不斷呈現(xiàn)。隨著常西湖新區(qū)、中原新區(qū)、鄭上新區(qū)的規(guī)劃布局，滎陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入快車道，眾多知名房企悄然入駐，房?jī)r(jià)迎來一輪輪上漲，近期周邊項(xiàng)目開盤均價(jià)已破萬。不管是剛需或者改善，考慮此片區(qū)又多了一個(gè)備選。(展開全部)

2016年，新城控股與滎陽(yáng)本土房企隆興房地產(chǎn)達(dá)成合作共識(shí)，共同開發(fā)商隱路地塊，成立公司鄭州隆城吾悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，新城占比51%，隆興占比49%，新城全程***刀，新城控股首次進(jìn)入鄭州區(qū)域，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注，2017年1月新城控股成功競(jìng)得2宗土地，5月10日新城控股在裕達(dá)國(guó)貿(mào)舉行品牌發(fā)布會(huì)，宣傳品牌優(yōu)勢(shì)，5月20日位于中原萬達(dá)西側(cè)的品鑒中心開放，目前前期咨詢中。

新城尚郡今年1月17日在滎陽(yáng)拿的地塊，這個(gè)月5月20日位于中原萬達(dá)西側(cè)（興業(yè)銀行旁）的臨時(shí)展廳開放，預(yù)計(jì)7月份開盤銷售，項(xiàng)目總占地600多畝，一期85畝，位于李商隱公園斜對(duì)面，距離中原路有600米遠(yuǎn)，規(guī)劃11棟樓，地塊方正，南側(cè)是11層小高層，剩余是25-27層的高層，毛坯，整體偏改善，90-140㎡，1T2、2T4，一期地塊最中間樓棟為樓王，全是140㎡大房，2T2。


開發(fā)商新城控股首次來鄭州，從拿地到5月10日舉辦產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，低調(diào)且基本無宣傳。新城尚郡開盤節(jié)點(diǎn)基本與陽(yáng)光城·麗茲公館在同一時(shí)間，但從鄭州市民對(duì)其的品牌認(rèn)知上，陽(yáng)光城企業(yè)大家基本知道與鄭州本土陽(yáng)光城樓盤不是一碼事，但新城控股很多人仍認(rèn)為是一款金融產(chǎn)品。


目前在鄭州市場(chǎng)上，“全國(guó)20強(qiáng)”貌似成了貶義詞，其排名恒大、萬科、碧桂園、綠地、保利、中海、萬達(dá)、融創(chuàng)、華夏幸福、龍湖、廣州富力、華潤(rùn)、金地、綠城、招商、新城控股等企業(yè)，所謂“20強(qiáng)”一旦進(jìn)入鄭州市場(chǎng)，其品質(zhì)和口碑都變了味。


對(duì)于新城控股到底是干嘛的，在國(guó)內(nèi)又是一個(gè)怎樣的房企，他的房子又會(huì)給所在區(qū)域帶來什么樣的改變，因?yàn)樗趨^(qū)域還有新開盤競(jìng)品碧桂園·龍城天悅，等到20號(hào)展廳開放后，相信新城尚郡會(huì)有強(qiáng)大的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，把一個(gè)個(gè)來中原萬達(dá)逛街的客群一一擊破。但項(xiàng)目處于5月3日調(diào)控政策升級(jí)的節(jié)點(diǎn)上，總之今年的日子不好過。(展開全部)

2017年1月17日，新城控股揮師鄭州，拿下滎陽(yáng)兩宗地塊。
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編號(hào)為滎政儲(chǔ)（2016）098-2號(hào)地塊位于鄭州滎陽(yáng)市商隱路與禹錫南二路交叉口西南側(cè)，東鄰商隱路、南鄰二十里鋪村集體土地、西鄰大溪地、北鄰規(guī)劃道路，出讓面積為12,142.37平方米，折合約18.21畝，成交額為人民幣3,100.00萬元，土地用途為居住用地，出讓年限為居住用地70年，容積率＞1.0且＜2.5。折合單價(jià)170.20萬元/畝，樓面價(jià)1021元/㎡。

編號(hào)為滎政儲(chǔ)（2016）124-3號(hào)地塊位于鄭州滎陽(yáng)市商隱路與滎運(yùn)路交叉口西北側(cè)，東鄰商隱路、南鄰滎運(yùn)路、西鄰牡丹路、北鄰規(guī)劃道路，出讓面積為44,159.57平方米，折合約66.24畝，成交額為人民幣11,265.00萬元，土地用途為居住用地，出讓年限為居住用地70年，容積率＞1.0且＜2.5。折合單價(jià)170.07萬元/畝，樓面價(jià)1020元/㎡。
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這兩塊地也就是新城尚郡項(xiàng)目，地塊位置談不上多好，容積率雖不高，但不在主干道，比金地格林小鎮(zhèn)和龍城位置要好，但又不如大溪地和東潤(rùn)璽城，最重要的是離地鐵10號(hào)線商隱路站有點(diǎn)遠(yuǎn)，算不上地鐵盤。
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5月10日，新城控股在裕達(dá)國(guó)貿(mào)召開了品牌發(fā)布會(huì)，標(biāo)志著項(xiàng)目正式入市，5月20日將開放在中原萬達(dá)的臨時(shí)售樓部，集團(tuán)要求7月底必須開盤，作為上市地產(chǎn)20強(qiáng)，進(jìn)度節(jié)點(diǎn)都是說一不二的。
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作為起家常州，深耕長(zhǎng)三角的品牌開發(fā)商，用的都是上海合作方，建筑設(shè)計(jì)公示是上海海意建筑設(shè)計(jì)有限公司,景觀設(shè)計(jì)公司是上海澤柏景觀設(shè)計(jì)有限公司。新城產(chǎn)品理念還是蠻不錯(cuò)的，采用區(qū)域少有的新亞洲風(fēng)格，讓人眼前一亮，規(guī)劃了4棟小高層(11層 ) 、1梯2戶；7棟高層(24-27層)，2梯4戶，呈南低北高排列，總套數(shù)1260戶，面積區(qū)間90-140㎡，主力戶型：92㎡三房一衛(wèi)、106㎡三房一衛(wèi)、110㎡三房?jī)尚l(wèi)、125㎡三房?jī)尚l(wèi)、140㎡四房?jī)尚l(wèi)。這個(gè)容積率下的戶型基本是大面寬，沒啥缺陷，我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該是區(qū)域最好的戶型了。
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新城住宅最核心的武器是“Think芯”2.0，分為6大維度，56項(xiàng)技術(shù)，為客戶打造全方位安全、健康、舒適、便利、科技的長(zhǎng)壽命幸福之家；為未來提供無限開放性的技術(shù)接口，打造會(huì)思考的智慧住宅。
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芯?筑造——芯?筑造圍繞預(yù)制裝配式混凝土(PC)體系實(shí)現(xiàn)百年建筑品質(zhì)的提升。
芯?創(chuàng)想——以顛覆傳統(tǒng)住宅觀的智變技術(shù)創(chuàng)造百年可變空間，智變空間:通過套內(nèi)減少承重墻,實(shí)現(xiàn)大跨度空間,為將來戶型的可變調(diào)整預(yù)留可能性和自由度。?
智變技術(shù):通過S(skeleton支撐體)和I(infill填充體)的分離,如墻體不管線分離、輕鋼龍骨隑墻等干式技術(shù),保證因結(jié)構(gòu)不設(shè)備管線丌同生命周期的維護(hù)和更換的便利性。
芯?智匯——以時(shí)代科技服務(wù)于人的大智慧營(yíng)造百年智慧服務(wù)。
致力于打造“智慧社區(qū)”“幸福社區(qū)” “THINK芯”以家為中心,通過“智慧云”基層科技服務(wù)平臺(tái)。?

基本涵蓋了當(dāng)前建筑最前沿的理念，但在鄭州能落地多少就不好說了。


當(dāng)前限購(gòu)限貸范圍擴(kuò)大，最受傷還是滎陽(yáng)、中牟、新鄭這些環(huán)鄭縣市，客戶更加珍惜手中買房資格，紛紛回歸主城，這些地方市場(chǎng)極度寒冷，新城產(chǎn)品雖好，但入市時(shí)機(jī)真是不巧。(展開全部)