兩張圖看懂滎陽規(guī)劃
滎陽是河南省會鄭州下轄的縣級市，面積943平方公里，轄14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦和1個風(fēng)景區(qū)管委會，總?cè)丝?5萬。
滎陽處于黃河流域與淮河流域共聚處、黃河中下游分界處，西望古都洛陽，南眺中岳嵩山，北瀕九曲黃河，東接省會鄭州，是 黃河中下游重要的交通樞紐城市，自古就有“東都襟帶、三秦咽喉”之稱。
2017年7月19日鄭州城鄉(xiāng)規(guī)劃局發(fā)布《鄭州市城市總體規(guī)劃（2010—2020年）》（2017年修訂）批前公示， “一主一城三區(qū)四組團”為未來發(fā)展奠定了基調(diào)。
一主：鄭州主城區(qū)
一城：航空城
三區(qū)：東部新城區(qū)、西部新城區(qū)、南部新城區(qū)
四組團：登封、鞏義、新鄭、新密
其中東西向城市發(fā)展軸：依托鄭—汴—洛發(fā)展帶，沿鄭上路—建設(shè)路—金水路—鄭開大道、中原路—東西大街—鄭汴路兩條軸線形成中心城區(qū)東西向發(fā)展軸，作為主城區(qū)空間拓展的主骨架。
▼鄭州城市總體規(guī)劃
而西部新城的定位是“新型航空產(chǎn)業(yè)基地、區(qū)域性醫(yī)療健康中心、新材料生產(chǎn)基地”，包括上街、滎陽、宜居、健康城3個組團。
2017年4月25日《滎陽總體規(guī)劃(2016-2030年) 》出爐，規(guī)劃打造“四心、五軸、五區(qū)”， 至2020年中心城區(qū)人口規(guī)模50萬人，城市建設(shè)用地面積控制在57.5平方千米，人均城市建設(shè)用地面積控制在115平方米，定位城市性質(zhì)為中原經(jīng)濟區(qū)新材料、先進制造業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)基地；鄭州都市區(qū)西部新城綜合服務(wù)中心；以詩歌、象棋文化為特色的園林城市。
四心：一個主中心（滎陽城區(qū)）和三個次中心（廣武、高山、賈峪）。
五區(qū)：自北向南依次為北部生態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)、北部主要城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)、中部城市功能區(qū)、南部主要城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)、南部生態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)。
▼滎陽市總體規(guī)劃
宏觀經(jīng)濟層面
兩張圖看懂滎陽發(fā)展之后，接下來我們看看滎陽的宏觀經(jīng)濟層面。
▲2012-2017年滎陽GDP以及增速（數(shù)據(jù)來源:媒體公開）
2012-2017年滎陽GDP穩(wěn)步上升，發(fā)展勢頭良好，但GDP增速卻是放緩。
▲2012-2017年城鎮(zhèn)居民收入（數(shù)據(jù)來源:媒體公開）
滎陽城鎮(zhèn)居民可支配收入不斷增長，2017年滎陽城鎮(zhèn)居民可支配收入為30856元，同比增長7.1%。
關(guān)于城鎮(zhèn)居民可支配收咱們說道說道，2017年城鎮(zhèn)居民可支配收入為30856元，人口為62.67萬，城鎮(zhèn)化率為51%，一年積累起來的消費總額為：30856 *626700*0.51=98.6億。
上述計算出來的98.6億，就是各路商家眼睜睜盯著的香餑餑。無論是房地產(chǎn)行業(yè)還是零售商，都要靠這個錢來吃飯。當(dāng)然滎陽人民不可能把自己所有的收入全部拿來買房子，總得下館子、總得消費、總得看電影，一般來說地產(chǎn)對可支配收入吸金達到30%就非常厲害。
2017年滎陽住宅銷售178億，其中本地人占比40%，也就是71億元，考慮到實際的杠桿，也就是按揭貸款，實際支付約40%，28個億左右，基本已經(jīng)達到滎陽樓市吸金的極限。
▲2012-2017年常住人口（數(shù)據(jù)來源:媒體公開）
2012-2017年滎陽人口穩(wěn)步增長，但是增長極其緩慢，每年常住人口增長約1萬人，2017年常住人口為62.27萬人。因為距離鄭州只有15公里虹吸效應(yīng)明顯，大部分人被吸引到鄭州。
房價長期看人口，中期看土地，短期看金融，如果單純從人口角度考慮，滎陽的人口流入太少，不具有持續(xù)的可增長。
土地市場
諸多房企進駐鄭州，隨之而來的是環(huán)鄭州燥熱起來。目前進駐滎陽的開發(fā)商包括碧桂園、恒大、新城、綠城、鑫苑、融僑、融信、正商、永威、新田、福晟、瀚宇等，土地價格也是水漲船高。
▲2013-2017年滎陽土地供銷
從這張圖上可以看出來2014年和2015年滎陽的土地市場比較疲軟，一直到2016年突然火了，這股火一直燃燒到2017年，創(chuàng)紀錄的成交3427畝。
土地高漲也伴隨著地王的誕生，2018年年初滎陽17-11號土地，經(jīng)過3小時117輪被河南物華實業(yè)集團有限公司拿下，成交總價12760萬元，單價712萬/畝，樓面價5330元/㎡，溢價率274%，最終成為滎陽地王。
住宅市場
▲2013-2017年滎陽住宅銷售面積與價格（數(shù)據(jù)來源：滎陽市房管局）
▲2017年7月-2018年8月滎陽房價（數(shù)據(jù)來源；安居客）
由于前期滎陽房地產(chǎn)市場不限購，量價齊升供不應(yīng)求，但是在限購之后，銷售面積急速剎車，銷售價格相對穩(wěn)定。滎陽控制整體均價在7088元/㎡，而最高備案價為9000元/㎡。
▲2013-2017年滎陽商品房庫存走勢（數(shù)據(jù)來源：滎陽市房管局）
庫存方面根據(jù)滎陽市房管局數(shù)據(jù)截止2017年12月末，商品房待售面積為244萬㎡，其中商品住房為180萬平方米，商業(yè)為65萬平方米，如果按前12個月商品住房月均20.54萬平方米計算，待售商品住房銷售周期為8.74個月，處于合理區(qū)間，但是隨著調(diào)控不放松庫存正在進一步加大。
▲滎陽住宅市場板塊劃分
滎陽住宅板塊可以劃分為四個，中原路板塊、東區(qū)板塊、西區(qū)板塊、洞林湖板塊，其中樓盤最為集中的板塊有三個中原路板塊、東區(qū)板塊、西區(qū)板塊，價格方面中原路板塊為領(lǐng)頭羊，其次是東區(qū)板塊，最后是西區(qū)板塊。
▲滎陽重點項目面積段
滎陽市場高層集中在80-120㎡為主，洋房集中在120-220㎡，別墅集中在220-330平方米之間，其中賣的最好為80-120㎡。
▲滎陽部分項目價格
滎陽小高層/高層整體均價集中在8000-9600元/㎡，洋房整體均價9000-12000元/㎡，別墅整體均價16000-18000元/㎡。
總結(jié)
背景
2016年10月鄭州限購，大量無購房資格人群涌入鄭州遠郊淘金，包括滎陽、中牟、平原新區(qū)等，2017年5月滎陽出臺限購政策，而購房熱情一直延續(xù)到2017年底。
在這一年當(dāng)中，滎陽的大部分房子都是被域外人士買走，最高時占到7成，限購之后回落到6成。
現(xiàn)狀
2018年上半年滎陽房地產(chǎn)市場可以用“慘淡”形容，最明顯的表現(xiàn)是去化率不理想，在政策高壓下本地客戶購買力有限，其他區(qū)域客戶外溢不進來。
滎陽的房價具有非常強的板塊輪動，鄭州房價漲，滎陽的房價跟著漲。
如果未來滎陽的房價出現(xiàn)大幅上漲，可能是三種情況造成：
1、鄭州的房價出現(xiàn)大幅上漲，滎陽的房價跟著上漲；
2、鄭州的房價足夠高，剛需購房群體外溢到滎陽；
3、地鐵8號線、10號線、21號線開通，人們也會考慮到滎陽安家。
目前滎陽的某些樓盤已經(jīng)出現(xiàn)明升暗降的情況，但是銷量依舊萎靡，如果調(diào)控繼續(xù)，形式依舊不容樂觀。
3、2018下半年，鄭州或?qū)⑷胧械?1個純新盤的產(chǎn)品和價格！
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