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建業(yè)海馬九如府，鄭東新區(qū)九如路與朝陽(yáng)路交匯處。
我們先將我們的目光轉(zhuǎn)移到千里之外的北京來(lái)看看北京樓市，北京樓市是全國(guó)風(fēng)向標(biāo)。2015年是北京頂豪元年，2015年北京樓市的兩個(gè)特點(diǎn)一是地王頻繁出現(xiàn)，二是頂豪集中爆發(fā)。2015年全年北京成交10萬(wàn)+的套數(shù)261套，簽約金額135億元，未來(lái)將會(huì)有60多個(gè)“10萬(wàn)+”項(xiàng)目面試，去化時(shí)間6-8年?；剡^(guò)頭來(lái)看2015年也是鄭州地王元年， 2016年將是鄭州頂級(jí)豪宅入市之年。鄭州目前年去化300萬(wàn)以上產(chǎn)品年去化量大約15-20萬(wàn)方，根據(jù)估算2016年北龍湖潛在供應(yīng)量大概有50萬(wàn)方，去化時(shí)間在2-3年。（另外北龍湖六棟寫(xiě)字樓封頂，2018年北龍湖建成。備受關(guān)注的鄭東新區(qū)湖心島六棟寫(xiě)字樓封頂，目前進(jìn)入龍湖金融中心的四條道路已經(jīng)完工，副CBD中環(huán)路已經(jīng)閉合，預(yù)計(jì)2016年完成沿湖景觀，預(yù)計(jì)2018年內(nèi)環(huán)寫(xiě)字樓、商業(yè)街區(qū)全部呈現(xiàn)。）房地產(chǎn)三個(gè)拆開(kāi)，房即居住、地即投資、產(chǎn)即經(jīng)營(yíng)，土地自有的稀缺性，給土地上建筑物帶來(lái)的巨大的附加值。
1、 區(qū)域土地稀缺價(jià)值。龍湖副CBD是將來(lái)的金融中心，距離金融中心越近，距離財(cái)富就越近。舉例：北京金融街（金融資產(chǎn)達(dá)到40萬(wàn)億元，占北京資產(chǎn)的82％，占全國(guó)47％，控制全國(guó)95％信貸資金和65％保費(fèi)資金）、上海陸家嘴金融中心（國(guó)家級(jí)金融中心），大量的銀行、信托等聚集，土地價(jià)值不言而喻。北龍湖是金融中心，那么住宅價(jià)值就不用多說(shuō)了。
2、 產(chǎn)品屬性稀缺價(jià)值?？刂迫莘e率、控制項(xiàng)目高度，不是洋房就是別墅，低密度的社區(qū)，產(chǎn)品屬性的稀缺不言而喻。
3、 鄰居稀缺性。千金買(mǎi)房，萬(wàn)金買(mǎi)鄰，老胡的站臺(tái)充分說(shuō)明這一點(diǎn)。身價(jià)一億元的想往三億元的圈子擠，身價(jià)三億元想往五億元的圈子里擠。
物理價(jià)值的稀缺性+邏輯價(jià)值的稀缺性+精神價(jià)值的稀缺性，造成了全城都知道大多人向往少數(shù)人擁有，九如府即身份即江湖地位，推薦！(展開(kāi)全部)

建業(yè)海馬九如府，鄭東新區(qū)九如路與朝陽(yáng)路交匯處。
大家比較關(guān)注價(jià)格，我就先來(lái)說(shuō)說(shuō)價(jià)格吧！
花園洋房位置差的的邊戶24000元/㎡左右，其他均價(jià)30000元/㎡左右。
復(fù)式洋房邊戶41000元/㎡左右，中間均價(jià)38000元/㎡左右。
聯(lián)排別墅邊戶均價(jià)50000元/㎡左右，中間均價(jià)45000元/㎡左右。
看完房?jī)r(jià)之后我們算算地價(jià)，建業(yè)海馬九如府總共占地95.6畝，總地價(jià)14.443億元，折合1511萬(wàn)/畝，樓面價(jià)13330元，外加上亂七八糟的費(fèi)用，保本樓面價(jià)19000元（參考鄭州樓市2015-12-02），理論上銷售均價(jià)應(yīng)該在19000*2也就是38000元才能賺錢(qián)。
另外凡是定價(jià)都需要錨定，也就是說(shuō)需要有參考項(xiàng)目才能定價(jià)，我們才能比出來(lái)高低。九如府之前有兩個(gè)項(xiàng)目在售，一個(gè)是亞新龍湖一號(hào)（寫(xiě)字樓、商鋪），另一個(gè)是龍之夢(mèng)，肯定是參考龍之夢(mèng)價(jià)格，龍之夢(mèng)大體是35000-25000-30000，這個(gè)也就是我們說(shuō)的錨定價(jià)格。
我們看看如何能夠賣(mài)到這個(gè)價(jià)位：
1、區(qū)域，有些地方就是比別的地方貴，比如靠著金水大道的住宅就是比同區(qū)域的價(jià)格高。同樣的道理2015年11月鄭東新區(qū)均價(jià)13690元/㎡，金水區(qū)均價(jià)11732元/㎡（參考鄭州樓市2015-12-07），東區(qū)與非東區(qū)一平方差將近2000元，同時(shí)本區(qū)域又是地王窩又是未來(lái)發(fā)展的核心區(qū)域外加地段的稀缺性，我們用數(shù)據(jù)量化，合到2000元，區(qū)域加分4000元。
2、品牌，建業(yè)當(dāng)之無(wú)愧的“河南王”另外加上景柱的海馬，雙劍合璧，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。建業(yè)加分5000(建業(yè)天筑一期小戶型對(duì)比同區(qū)域戶型大概貴了四五千元），海馬加分2000，總共品牌加分7000元。豪宅講究血統(tǒng)，越是豪宅血統(tǒng)越重要，而這個(gè)時(shí)候品牌就顯得更加重要，豪宅的品牌溢價(jià)會(huì)被放大，如綠城、星河灣等！
3、產(chǎn)品，建筑設(shè)計(jì)（加拿大森拓設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)）、景觀設(shè)計(jì)（上海北斗星景觀設(shè)計(jì)）、建筑風(fēng)格、理念、品質(zhì)、文化、生態(tài)科技（雙入戶大堂、戶戶獨(dú)立電梯、實(shí)木大門(mén)、鋁木復(fù)合窗、凈水系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、LOW-E玻璃、密碼鎖、無(wú)機(jī)房電梯），產(chǎn)品加分2000元。附加拿大森拓作品（龍湖長(zhǎng)橋郡、龍湖觀山水、建業(yè)壹號(hào)城邦、建業(yè)森林半島）；上海北斗星景觀設(shè)計(jì)作品（鄭州迎賓路3號(hào)、河南裕鴻山水華城、鄭州金色港灣藍(lán)鉆、楷林IFC）!
4、物業(yè)，也是外聘物業(yè)，天筑是怡盛物業(yè)，那么九如府也是高端物業(yè)，當(dāng)時(shí)沒(méi)有仔細(xì)問(wèn)，物業(yè)加分1500元。
5、鄰居，千金買(mǎi)房萬(wàn)金買(mǎi)鄰，豪宅時(shí)代尤為重要，鄰居們個(gè)個(gè)是重量級(jí)的，這個(gè)時(shí)代講的就是人脈，講的就是圈層，九如府是一個(gè)交流的平臺(tái)，圈子里會(huì)擦出不一樣的花火。泰山會(huì)、江南會(huì)等就是最好的例子，鄰居加分2000元。
19000+4000+7000+2000+1500+2000=35500
最后還是差2500元，還需要用其他方式補(bǔ)充，營(yíng)銷、銷售等！歡迎拍磚！
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