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正弘序（可口可樂(lè)地塊），來(lái)了來(lái)了他來(lái)了！

這個(gè)項(xiàng)目是屬于高新數(shù)碼港五期，項(xiàng)目的位置是非常的好，位于銀屏路東、國(guó)槐街南，出門(mén)幾百米就是地鐵8號(hào)線，周邊的商業(yè)配套也是十分充足，像是正弘生活廣場(chǎng)、公園茂、萬(wàn)達(dá)等等，學(xué)校方面有鄭大附小，鄭大實(shí)驗(yàn)小學(xué)，鄭州中學(xué)附屬小學(xué)，楓楊外國(guó)語(yǔ)，絕對(duì)是高新區(qū)核心地塊。

產(chǎn)品方面正弘也是下了一番功夫，占地面積是78畝，容積率是2.49，規(guī)劃10棟樓，一共只有798房源，最主要的是戶型面積，建筑面積大于180平方米，一共是102戶，建筑面積大于144平方米，小于180平方米，一共是618戶，建筑面積大于90平方米，小于144平方米，一共是78套，合計(jì)798套，妥妥的高新區(qū)頂豪，144平方米的戶型占比是90%。

我一直認(rèn)為鄭州市不缺房子的，缺的是好房子，高新區(qū)同樣也是不缺房子，缺的是好房子，永威西棠是曇花一現(xiàn)，最后一聲嘆息。做豪宅品牌，經(jīng)驗(yàn)，資金實(shí)力缺一不可，同時(shí)對(duì)企業(yè)的資金要求實(shí)力非常高，很多年前的一輪調(diào)控把綠城折騰得要死要活，這一輪調(diào)控，做豪宅的泰禾也沒(méi)有了，豪宅有一個(gè)特點(diǎn)就是周轉(zhuǎn)速度慢，你要想賺更多的錢(qián)，資金周轉(zhuǎn)速度就要快，但是實(shí)際做不到。ROE要想做得高，要么你銷(xiāo)售的凈利潤(rùn)率高，要么資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高，要么杠桿高。

豪宅的風(fēng)險(xiǎn)很高，一般的房企是沒(méi)辦法干好，天時(shí)地利人和，缺一不可。(展開(kāi)全部)

正弘是真的穩(wěn)如老汪，現(xiàn)在基本堪稱(chēng)鄭州本土房企的領(lǐng)航者！

李董事長(zhǎng)不像正商和建業(yè)的兩位那樣高調(diào)，做的項(xiàng)目也基本一步一個(gè)腳印，很少有負(fù)面信息，正弘城商業(yè)的成功更是讓正弘走上一個(gè)新的臺(tái)階，這幾年地產(chǎn)行業(yè)下行，但是正弘的商業(yè)+住宅依舊是百花齊放。

12月27日高新區(qū)管委會(huì)發(fā)布了鄭州高新數(shù)碼港（五期）U45-K02-01地塊項(xiàng)目（2#-9#樓、非機(jī)動(dòng)車(chē)充電車(chē)棚、一期地下室及地下車(chē)庫(kù)、二期地下室及地下車(chē)庫(kù)）的規(guī)劃公告

項(xiàng)目占地約79畝，總建面170897㎡，容積率2.49，綠地率35.1%，建筑密度18.88%，總計(jì)規(guī)劃有10棟樓，規(guī)劃總戶數(shù)798戶。

規(guī)劃圖紙是設(shè)計(jì)行業(yè)頂級(jí)的基準(zhǔn)方中操盤(pán)，規(guī)劃公示的指標(biāo)里面有一項(xiàng)非常有意義：社區(qū)綜合服務(wù)用房、社區(qū)服務(wù)站、兒童之家、便利店、居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等一半計(jì)容；市政類(lèi)的變電室、開(kāi)閉所、通信機(jī)房、屋頂機(jī)房等更是不計(jì)容，這就是前幾天新公布的鄭州市技術(shù)規(guī)定的新規(guī)要求，體現(xiàn)一個(gè)與時(shí)俱進(jìn)，這些配套設(shè)施不計(jì)容，那么開(kāi)發(fā)商就可以得到多的計(jì)容住宅面積，就可以有多的銷(xiāo)售面積，開(kāi)發(fā)商福利！

再來(lái)看項(xiàng)目定位，和之前預(yù)測(cè)的一樣，純改善！
整個(gè)項(xiàng)目798戶，144以上面積段為720戶（180㎡以上102戶），90-144僅為78戶。結(jié)合旁邊青云筑當(dāng)初的售價(jià)，基本300萬(wàn)總房款上車(chē)價(jià)，仗著自己有高端項(xiàng)目的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)正弘還是狠啊。從公示效果圖的外立面看，有第四代住宅的基因，結(jié)合新規(guī)的要求和改善的戶型，大概率又是各種贈(zèng)送后100%得房率，期待正弘給出高新區(qū)新貴頂豪們的戶型是什么樣子。

地塊的位置在拍地的時(shí)候就已經(jīng)分析過(guò)了，一個(gè)字：頂！
南側(cè)臨科學(xué)大道就是已經(jīng)開(kāi)通的地鐵8號(hào)線銀屏路站，地鐵8號(hào)線從高新區(qū)到中牟，已經(jīng)一躍成為鄭州市最重要的線路之一。
東側(cè)是正弘自己的大型商場(chǎng)正弘?yún)R，北側(cè)是高新區(qū)管委會(huì)，這種位置堪稱(chēng)高新區(qū)核心。

高新區(qū)的改善樓盤(pán)之前被西棠和青云筑消化不少，而且雙湖的洋房也帶走部分，要說(shuō)區(qū)域內(nèi)的改善們也不算很多了，但是8號(hào)線的開(kāi)通絕對(duì)是神來(lái)之筆，銀屏路站40分鐘到達(dá)東站，20分鐘即可縱橫在金水區(qū)的絕大多數(shù)核心區(qū)域，比如東風(fēng)路花園路，所以給了不是高新區(qū)改善們選擇的理由和機(jī)會(huì)，高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)非常多，科技公司也非常多，所以有錢(qián)人還是不少，正弘有的看頭。(展開(kāi)全部)

相對(duì)于金水區(qū)、北龍湖名盤(pán)頻出，高新區(qū)明顯缺少知名項(xiàng)目（金橋西棠雖然不錯(cuò)，但沒(méi)到很好的地步），就連惠濟(jì)區(qū)都出了鐵建投花溪樾這種顯眼包，高新區(qū)一直沒(méi)啥拿得出手的代表作。

但近期，青云筑二期，也就是鄭州高新數(shù)碼港（五期）U45-K02-01地塊項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行了公示，讓高新的頂尖客戶也有了期待的項(xiàng)目。
先不說(shuō)其他的，但戶型設(shè)計(jì)就是突破級(jí)別的，項(xiàng)目總共798戶，90-144平只有78套，144到180平的有618套，180平以上的102套。反觀金橋西棠，95平、116平、142平、160平都有，而且90-130平的是主要占比。這樣一對(duì)比，高下立判，正弘數(shù)碼五期絕對(duì)是高新一哥。

再說(shuō)其他的，項(xiàng)目占地78畝，成交總價(jià)為67658萬(wàn)，其中樓面價(jià)5176元/平，畝單價(jià)863萬(wàn)/畝。，應(yīng)該說(shuō)底價(jià)摘地的樓面價(jià)還是可以的（金橋是3594元的樓板價(jià)，但容積率是4.0，而正弘則是2.5，又高下立見(jiàn)了）。規(guī)劃了10棟25層左右的高層，還是非常寬松的，一棟樓占地8畝左右。

具體的產(chǎn)品細(xì)節(jié)還不清楚，但從立面細(xì)節(jié)來(lái)看，極有可能是萬(wàn)科翠灣中城那樣的錯(cuò)層立體綠化，也有可能是康橋美廬灣那樣的局部空中復(fù)式樓。
不知道為何這次正弘為啥這么絕決，明明一期就很中庸，搞得97平三房、132平三房、161平四房和183平四房都有。
目前高新的房?jī)r(jià)天花板大概就是西棠15000-16000，正弘青云二期如果想突破，除了戶型，還要在建標(biāo)、景觀等方面多想辦法。(展開(kāi)全部)

鄭州地產(chǎn)界的清流除了美盛那就是正弘了，果然不負(fù)眾望，正弘把做好的產(chǎn)品安排在了最好的地塊，高新區(qū)也將迎來(lái)首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目。

規(guī)劃10棟清一色高層住宅，容積率2.49，只有798套房源，其中大于180平的為102戶，144平和180平之間的面積段為618戶，90平和144平之間的面積段為78戶，基本全是一梯一戶設(shè)計(jì)，光看規(guī)劃設(shè)計(jì)，就是撲面而來(lái)的改善氣息，產(chǎn)品迭代升級(jí)如此之快，第四代住宅才是接下來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，肯定離不開(kāi)高贈(zèng)送高得房率，高新主城核心區(qū)自西棠之后基本沒(méi)有什么可以選擇的改善盤(pán)，空缺之余，后期也基本不會(huì)再有什么地塊可以入市，妥妥的稀缺資源，所以正弘選擇這個(gè)時(shí)候入市真的是贏麻了。

實(shí)地探盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)暫時(shí)還還有什么太大的進(jìn)展，但這個(gè)位置就是高新區(qū)的頂流了，緊鄰科學(xué)大道、銀屏路，一路之隔即是正弘?yún)R，科學(xué)大道和銀屏路交叉口的地鐵8號(hào)線計(jì)劃月底前開(kāi)通，西側(cè)有保利項(xiàng)目，這個(gè)位置就是高新主城核心中的核心，城市界面也是一流，好產(chǎn)品+好位置+優(yōu)質(zhì)區(qū)位價(jià)值，價(jià)格可能也是高新的天花板了。

高新區(qū)還有一點(diǎn)給力的就是教育資源，但正弘科學(xué)大道以北這個(gè)區(qū)域暫時(shí)沒(méi)有太給力的劃片學(xué)校，據(jù)說(shuō)項(xiàng)目北側(cè)地塊將改為學(xué)校用地，但也都是以后的事了。

非常完美的一個(gè)樓盤(pán)了，高新同區(qū)域競(jìng)品比如高新華曦府以及朗悅的最后一個(gè)地塊在這個(gè)項(xiàng)目都遜色了不少，高新主城無(wú)對(duì)手，地緣改善可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開(kāi)全部)

正弘王者歸來(lái)成為土拍最大贏家，直接吊打北龍湖。

鄭政高出（2024）10號(hào)這個(gè)地塊從地塊規(guī)劃公示即是熱議話題，主要是放在高新主城這個(gè)位置實(shí)在是無(wú)可挑剔，緊鄰科學(xué)大道和銀屏路，全是高新區(qū)主干道，一路之隔就是最強(qiáng)商圈正弘?yún)R，北側(cè)高新管委會(huì)，地鐵8號(hào)線銀屏路站年底前即將通車(chē)，這個(gè)位置的意義跟金水正弘城正弘藍(lán)堡灣及東站板塊幸福里類(lèi)似，一直都是區(qū)域的價(jià)值最高點(diǎn)，說(shuō)是高新CBD一點(diǎn)也不為過(guò)。

除了位置，地塊指標(biāo)條件也非常優(yōu)質(zhì)，78.4畝，容積率2.58，建筑高度80米，建筑高度25%，綠化率35%，主城核心區(qū)2.5的這個(gè)容積率一入市就是香餑餑，非常的稀缺。

從位置、城市界面再到指標(biāo)條件，貌似除了位置不方正，其他都是非常優(yōu)質(zhì)的的，原來(lái)正弘開(kāi)始賣(mài)青云筑的時(shí)候，這個(gè)地塊就在沙盤(pán)的規(guī)劃范圍內(nèi)，所以一直是作為青云筑二期來(lái)宣傳的，此次也是志在必得，折合樓面價(jià)5176元/㎡，周邊土著都知道這個(gè)位置的含金量，這個(gè)樓面價(jià)可操作空間是非常大的。

正弘已就該項(xiàng)目開(kāi)始組建團(tuán)隊(duì)，并且稱(chēng)之為戰(zhàn)略級(jí)別產(chǎn)品，高新主城近幾年的改善產(chǎn)品最大面積還停留在170-180的大四房，真正的大平層改善產(chǎn)品系列是直接斷層，正弘如果做成大平層豪宅正好填補(bǔ)了這一空白，高新主城真的不缺實(shí)力派。

高新主城今年也涌現(xiàn)了不少改善的項(xiàng)目，比如朗悅最后一期和電建布局的華曦府項(xiàng)目，都是140-170平的主流面積段，不過(guò)這兩個(gè)都是主城核心區(qū)的邊緣地帶，位置肯定跟正弘沒(méi)得比，面積段也更局限，對(duì)正弘構(gòu)不成太大的競(jìng)爭(zhēng)。

高新地緣可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開(kāi)全部)

正弘也是不負(fù)眾望，順利拿下 10 號(hào)地 地塊，高新區(qū)國(guó)槐街南、銀屏路東，土地面積52289.48㎡，折合約78.43畝。
容積率＜2.5，建筑高度＜80米，綠化率＞35%，起始價(jià)67658萬(wàn)元。
地塊原本是商業(yè)地塊兼容住宅用地，后來(lái)改規(guī)劃為住宅用地。這也是好事，畢竟周邊商業(yè)已經(jīng)很多了，競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。
最終還是被正弘如愿拿下，成交總價(jià)為67658萬(wàn)，其中樓面價(jià)5176元/平，畝單價(jià)863萬(wàn)/畝，溢價(jià)率0%。
地標(biāo)一直在延續(xù)，從可口可樂(lè)到正弘?yún)R、青云筑，在科學(xué)大道瑞達(dá)路交叉口，可口可樂(lè)的標(biāo)志一直很醒目，鄭州太古可口可樂(lè)已經(jīng)在鄭州高新區(qū)耕耘了二十多年。如今新廠區(qū)已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，項(xiàng)目新建廠區(qū)占地194畝，總投資超9億元，通過(guò)引入的先進(jìn)技術(shù)和流水線，在云服務(wù)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)手段支持下，進(jìn)行自動(dòng)化、智能化的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理，使鄭州太古可口可樂(lè)在河南的產(chǎn)能從原有的46萬(wàn)噸提高到100萬(wàn)噸。正弘?yún)R現(xiàn)在也是高新區(qū)地標(biāo)，節(jié)假日人會(huì)更多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，剛剛過(guò)去的國(guó)慶小長(zhǎng)假期間，正弘?yún)R客流達(dá)55.5萬(wàn)人次，同比成長(zhǎng)11.3%；業(yè)績(jī)同期成長(zhǎng)14.9%。國(guó)慶首日客流量超過(guò)10萬(wàn)人次。在高新區(qū)很多商業(yè)中遙遙領(lǐng)先。
正弘拿下地塊，好的地段加上好的產(chǎn)品，會(huì)很有競(jìng)爭(zhēng)力，周邊有地鐵 8 號(hào)線，科學(xué)大道、瑞達(dá)路兩個(gè)主干道，還有高新區(qū)管委會(huì)、外國(guó)語(yǔ)中學(xué)、鄭州大學(xué)、信息工程大學(xué)等單位，可以說(shuō)是核心區(qū)域的核心地塊。好的產(chǎn)品，也是好的地標(biāo)。(展開(kāi)全部)

正所謂逢高出貨，值此全民做多中國(guó)資產(chǎn)之際，高新區(qū)加緊出讓了兩塊地，正弘置業(yè)以總價(jià)6.7658億元拿下了高新區(qū)10號(hào)地，成交單價(jià)863萬(wàn)元一畝，樓面價(jià)約5175元一平。中建方程投資發(fā)展集團(tuán)有限公司以4.3億拿下高新區(qū)9號(hào)地，樓面價(jià)4574元一平，成交單價(jià)518萬(wàn)一畝，個(gè)人認(rèn)為這個(gè)價(jià)差不大，畢竟正弘拿的是高新核心區(qū)，中建拿的是雙湖科技城，錯(cuò)了一個(gè)檔次。

10號(hào)地應(yīng)該是與正弘?yún)R，青云筑一脈相承的，毋庸置疑的高新王者地塊，東側(cè)正弘?yún)R，西側(cè)保利文化廣場(chǎng)，北側(cè)高新區(qū)管委會(huì)，南側(cè)科學(xué)大道主干道和地鐵8號(hào)線銀屏路站，占盡了地利。
地塊屬性也沒(méi)得說(shuō)，占地78.4畝，容積率2.5，限高80米，建筑密度25%，綠化率35%以上，不大不小，低密舒適，天然的改善地塊，估計(jì)就是另一個(gè)青云筑。
正弘這兩年也很給力，別家房企都哭爹喊娘，正弘憑借不錯(cuò)的產(chǎn)品和商業(yè)業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步發(fā)展，穿越了周期，2023年，正弘交付1萬(wàn)套房子；2024年，正弘已經(jīng)提前或者按時(shí)交付5個(gè)項(xiàng)目3200余套房子。
但這個(gè)10個(gè)地也有點(diǎn)尷尬的地方，首先地塊呈L狀，對(duì)景觀肯定有不利影響，拐角還有個(gè)可口可樂(lè)廠區(qū)，不過(guò)，瑕不掩瑜吧。
對(duì)這塊地期望值還比較高，有消息稱(chēng)，正弘計(jì)劃出資8號(hào)線銀屏路站無(wú)縫銜接10號(hào)地，所謂的地鐵入戶，而戶型方面則打造成135平米起步的高層大平層產(chǎn)品。(展開(kāi)全部)