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什么是黑噴？黑子噴子的聯(lián)合體~，猶然記得去年招商剛拿地的時(shí)候，那時(shí)候美景美境一期延期交付，有些人對著招商就是一頓噴，把對一期的不滿發(fā)泄到二期身上，你要噴找重點(diǎn)也行啊，還說爛尾什么的簡直無稽之談。

招商美景美境二期，央企招商和本土房企美景的首次合作。

招商可謂是龐然大物，號稱央企第一（注意并不是地產(chǎn)板塊第一，這里招商的宣講培訓(xùn)就比較心機(jī)了，招商局有著招商銀行這個(gè)龐然大物的銀行機(jī)構(gòu)，當(dāng)然資金體量會遠(yuǎn)超中海華潤保利幾個(gè)央企，但是論地產(chǎn)板塊，招商怕不是這幾個(gè)的弟弟）。

美景拉攏招商是正確的選擇，如今的民營頭部房企已經(jīng)陸續(xù)暴雷，之前和這些頭部房企合作的本土企業(yè)一個(gè)個(gè)看苦不堪言，原本想抱一抱大腿，誰知道大腿馬上骨折的那種。
招商進(jìn)駐金水北的核心位置也算是給周邊的購房業(yè)主一個(gè)新的選擇，畢竟之前北三環(huán)區(qū)域的核心位置只有美盛、瀚海、美景、瀚宇、碧桂園等，在當(dāng)今的地產(chǎn)寒冬中著實(shí)沒有一個(gè)讓人100%信服能夠不爛尾交付的，但是招商來了，他100%沒有問題，不過招商宣傳的不爛尾不延期不降標(biāo)這三個(gè)不可不敢都信啊，前兩個(gè)沒問題，至于不降標(biāo)這個(gè)可不好說。

項(xiàng)目地塊不大規(guī)劃簡單，直立立的四棟高層住宅+兩棟低層獨(dú)棟商業(yè)，商業(yè)與住宅隔離分開管理。雖然地塊不大，但是低容積率是周邊的唯一，3.49的容積率簡直笑傲四周，旁邊在售的美盛的5.99，碧桂園云鏡的5.2，往北更遠(yuǎn)的康橋天悅九章也4.2，也只有對面爛尾的瀚海容積率還可以。還戶型三房為主，四房為輔，面積段為94㎡、115㎡、130㎡，基本符合周邊購房者的剛改需求；整體的面寬達(dá)到了三面寬朝南，甲板長陽臺+1.8的寬度，還有比普通層高2.9米高出10CM的3米層高，這些都可謂是低容積率以及地塊方正性帶來的優(yōu)質(zhì)設(shè)計(jì)加持。

其他配套上地鐵+公園+一路之隔的九年一貫制學(xué)習(xí)+招商自己后期規(guī)劃的商業(yè)以及未來國基路帶來的各種商業(yè)，金水北如此吸引購房者就是全能的配套和距離東區(qū)便利的通勤。

目前還剩余一棟樓未售，而且其他樓棟還有部分樓層，價(jià)格定價(jià)是面積越大越貴，好的130的四房樓層可以高達(dá)1.9萬的單價(jià)，差一點(diǎn)的115的或者94的有1.7的單價(jià)，更有極個(gè)別一口價(jià)房源低至1.6+（比如一些一層的非標(biāo)準(zhǔn)戶型，60多平米），這個(gè)價(jià)格對比周邊及其合理，考慮到央企的保障性，金水北選擇招商是個(gè)不錯(cuò)的絕對，但是還是要提醒各位，小地塊的園林景觀可能做出來的會一般，招商的交付標(biāo)準(zhǔn)可能會和心中有差距，不過畢竟是毛坯交付很多自己裝修都是可以克服的。

（看著照片中對面外立面已經(jīng)起來七七八八的瀚海思念城一陣唏噓）(展開全部)

招商美景美境，國基路渠東路交會處。

先來看看這倆開發(fā)商，看著一個(gè)比一個(gè)難受。

百年央企老大哥招商的天地華府，被吐槽的無地自容，事實(shí)也證明兩家房企確實(shí)很難做出來好東西，業(yè)主吐槽如下：

1、地暖管鋪的一團(tuán)糟糕，不說別的咱們本土的永威鋪的還是非常好的！

2、好的物業(yè)可以為房產(chǎn)的升值保駕護(hù)航，業(yè)主入住之后，最經(jīng)常的打交道的就是物業(yè)，糟糕的物業(yè)確實(shí)讓人很頭疼。

招商天地華府的保安，保潔外包第三方公司，保潔打掃衛(wèi)生也不積極，業(yè)主舉了一個(gè)簡單的例子：樓前一泡狗屎，能一個(gè)多星期都不打掃。

美景美境一期交房，也是瘋狂被吐槽，小區(qū)內(nèi)部一顆看著“不便宜”的樹，被“偷偷”移走了！

總而言之就是理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感，很多東西和預(yù)期相差甚多！

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該宗土地是去年中旬拿的，約25畝，容積率是3.5，樓面價(jià)是4700元/平方米，規(guī)劃的了四棟樓，位置還是不錯(cuò)的，在一期的北側(cè)，金印陽光城的西側(cè)，他的西側(cè)是大觀音寺！這個(gè)位置整體來說沒啥硬傷，出行門口就是4號線，商業(yè)這一塊除了自身配套的3萬平方米的特色商業(yè)，周邊也有大量的商業(yè)，學(xué)校這一塊差點(diǎn)意思沒有名校，一期規(guī)劃一所幼兒園，二期東側(cè)規(guī)劃有公辦九年一貫制學(xué)校，總的來說滿足需求。

四棟樓全部是2T4戶，戶型面積從94平方米、115平方米、117平方米、130平方米，94平方米是中間戶，做的一個(gè)小三房，整體戶型非常方正，這個(gè)戶型設(shè)計(jì)了1.5衛(wèi)，而且陽臺設(shè)計(jì)的非常寬敞，約5.6米的雙陽臺，陽臺的面積大概是10個(gè)平方米，總體來說他的四個(gè)戶型設(shè)計(jì)沒有啥毛病。

但是你看這兩家房企不給力，這物業(yè)要是這樣，該是如何是好？(展開全部)

招商美景美境二期低調(diào)開盤，首開3#和4#，毛坯均價(jià)17000-19500，戶型越大越貴，但趕上市場低迷期加之一期維權(quán)沸沸揚(yáng)揚(yáng)，招商的加入也沒掀起太大的波瀾，依然去化平平，一向大火大熱的金水北繼天樾九章、金水印相繼開盤后也重新回歸冷靜期。
位置沒問題，金水三環(huán)沿線，國基路、渠東路、三全路，地鐵4號線和2號線均已通車，標(biāo)準(zhǔn)的金水北核心位置。
配套沒問題，向北有剛投入使用的金水區(qū)市民活動中心和市民公園，西側(cè)東風(fēng)渠濱河公園升級改造中，東側(cè)為規(guī)劃學(xué)校，雖現(xiàn)在環(huán)境有點(diǎn)一般，但交房之際周邊環(huán)境必將煥然一新。
產(chǎn)品沒問題，3.49的容積率相比周邊康橋的4.19、美盛的5.99,放在金水北眾城改項(xiàng)目中已算優(yōu)質(zhì)，94平、115平、117平和130平，覆蓋不同人群，招商美景聯(lián)合，94平率先引入1.5個(gè)衛(wèi)生間的概念，對于剛需主流戶型也是個(gè)不錯(cuò)的亮點(diǎn)，
綜合整體周邊的配套和這個(gè)位置還是非常適合居住的，不足在于地塊較小，體量小，且臨著大觀音寺。
去化率平平跟產(chǎn)品本身關(guān)聯(lián)不大，放在上半年還是可以沖刺一下金水北2萬天花板的，下半年受影響主要還是：1、大環(huán)境影響，經(jīng)歷水澇、疫情的鄭州市場樓市迅速降溫，更多的購房者成了觀望者，所有的優(yōu)質(zhì)盤都有了一種生不逢時(shí)的感覺。2、金水北競品多，南有金水印，北有天樾九章，東有碧桂園云境，西有瀚宇天悅城和美盛教育港灣，雖置業(yè)主流已重回主城，但金水北動輒19000的均價(jià)依然讓不少人望而卻步，而且大多容積率高為牽扯城改的項(xiàng)目，除了交通方便，城市界面和教育資源也有待改進(jìn)，不少客戶轉(zhuǎn)移至南、北或者西再或者踮踮腳向東區(qū)。
位置優(yōu)勢大于天樾九章，價(jià)格優(yōu)勢大于金水印，金水北性價(jià)比高，接下來就看云境如何定價(jià)了，冷靜期金水北繼續(xù)風(fēng)起云涌，對于購房者也不失是一次機(jī)會，精挑細(xì)選還是可以賭一把的。(展開全部)