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龍湖?雅寶，石化路三兄弟中的小弟省農(nóng)資倉庫項目要亮相了？2020年7月10日，鄭政出（2020）33號地在鄭州市公共資源交易中心出讓，該地塊系鄭州市省農(nóng)資公司倉庫片區(qū)舊城改造項目用地，主要信息和經(jīng)濟指標如下：

宗地位置：石化路南，城東路西（原河南省農(nóng)資儲運公司及其家屬院）

使用權(quán)面積：45699.28㎡（68.55畝）

土地用途：城鎮(zhèn)住宅用地兼容商務(wù)金融用地（地下交通服務(wù)場站用地）

容積率：＞1.1，＜3.5

建筑密度：＜23%

建筑高度：＜100米

起始價：72647萬，單價1060萬/畝，樓面價4549元/㎡

熔斷價：109047萬，單價1591萬/畝，樓面價6828元/㎡

競地價最高限價：145294萬，單價2120萬/畝，樓面價9097元/㎡

競買保證金：36324萬（起始價的50%）

保證金截至時間：2020年8月11日17：00

競拍時間：2020年8月13日9：30


宗地特殊條件：

1、該宗地需使用復(fù)墾券A券46.154畝，競買人不受持有復(fù)墾券A券數(shù)量限制參與競拍。

2、該地塊允許兼容商務(wù)用地，二類居住用地建筑面積與商務(wù)建筑面積比例為88：12。

3、依照改造方案和控規(guī)要求：該地塊安置房（地上）面積不大于44075㎡（其中住宅33075㎡，商務(wù)11000㎡），此部分房屋不得進入一級市場銷售。

宗地位于管城老城區(qū)，對外交通主要依靠東側(cè)城東路，周邊有未來路、航海路、紫荊山路、隴?？焖俾返瘸鞘兄鞲傻?，交通便利，但也是城市主要的擁堵區(qū)域。

宗地附近3條地鐵環(huán)繞：地鐵2號線二里崗站距宗地約0.6公里，地鐵5號線城東南路站距宗地約1公里，地鐵6號線（在建）規(guī)劃魏莊站距宗地約0.8公里，公共交通發(fā)達便捷。


區(qū)位交通圖

宗地地處老城區(qū)，教育、醫(yī)療、購物等各類生活配套成熟，生活氛圍濃厚。


區(qū)域配套圖

宗地內(nèi)部已經(jīng)平整完畢，北側(cè)緊鄰繁華的隴海鐵路線，東北側(cè)為圃田貨運站。鐵路帶來的噪音污染是最大的不利因素。

宗地南側(cè)的豫筑路雙向兩車道，東側(cè)二里崗街現(xiàn)狀是不足兩車交匯通行，北側(cè)化工路還在規(guī)劃圖上，未來開車出行只能依靠東側(cè)的城東路。


宗地現(xiàn)狀圖


西側(cè)二里崗街


南側(cè)豫筑路


東側(cè)城東路


恰巧路過的列車（隴海線）

出讓前置條件文件中明示：該地塊為省農(nóng)資公司倉庫片區(qū)舊城改造項目用地，但出讓公告注明為“儲備地”。

這意味著宗地雖然是舊改項目用地，雖然有安置房，但是不影響其他房企也可以參與競拍。


現(xiàn)場施工圍擋公示的建設(shè)單位為：鄭州雅康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，母公司為河南雅寶地產(chǎn)股份有限公司，代表項目為：雅寶東方國際廣場，位于金水路與心怡路交叉口東南角。

雅寶地產(chǎn)作為一級整理方，能否保牌定向摘地，壓力山大，畢竟市里已經(jīng)明確該宗地為儲備地。拍地在即，不知是運作多年的雅寶地產(chǎn)如愿以償，還是鹿死他手……


宗地現(xiàn)場圍擋公示

7月13日，鄭州雅宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立，鄭州雅康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（雅寶地產(chǎn)）持股40%，鄭州宸湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股60%。鄭州宸湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的實控人為重慶龍湖地產(chǎn)，雙方成立新公司意在開發(fā)農(nóng)資倉庫改造地塊。


如今，鄭州管城老城幾乎無在售的新房項目，管城區(qū)在售項目主要集中在南三環(huán)外的金岱、南曹片區(qū)。截止到7月底，2020年管城區(qū)商品住宅成交量為79萬㎡，成交均價13315元/㎡。


2019年7月-2020年7月，管城區(qū)土地供應(yīng)建面226萬㎡，成交235萬㎡，成交樓面價在3300-3800元/㎡之間。


管城區(qū)商品住宅存量處于較低水平，截至到2020年7月底，庫存約128萬㎡，去化周期11個月。


區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)稀少，東方鼎盛城改最近一期摘地樓面價3888元/㎡，福塔北在2020年1月成交土地樓面價接近9800元/㎡（雖屬于經(jīng)開老城，但具有參考價值）。

片區(qū)現(xiàn)狀多為老舊小區(qū)，道路較為狹窄，整體生活環(huán)境較為破舊。區(qū)域在售項目基本為尾盤狀態(tài)，市場成交均價在16000元/㎡上下。


考慮到冬季的封土期，宗地入市時間約在2021年7月份。

雖然在二環(huán)內(nèi)，但3.5的容積率、緊鄰隴海鐵路、四至道路現(xiàn)狀、12%的商務(wù)比例、4.4萬㎡的安置房、小片區(qū)破舊的生活環(huán)境，種種因素疊加；未來能賣到什么價格，只能靠產(chǎn)品力和品牌溢價，這或許也是雅寶和龍湖合作的原因，畢竟龍湖地產(chǎn)的口碑和產(chǎn)品是相當不錯的。

本周四的土拍，是波瀾不驚，還是懸念迭起，拭目以待。(展開全部)

雅寶東方國際（住宅）2015年度全年銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計：共銷售80套，總銷售金額共1.3304億，總銷售面積共10517.79平，全年均價12649元，附月度數(shù)據(jù)，供參考。

雅寶目前的動態(tài)，住宅在清盤價格13000-14000之間、寫字樓、商鋪在售，寫字樓15000上下，商鋪35000左右；
雅寶位于心怡路與金水路交叉口，分為兩個組團，靠近金水路的商辦組團，以及商辦組團南側(cè)的住宅區(qū)，
先看看住宅區(qū)的優(yōu)勢，相較于高鐵站西廣場的住宅區(qū)，個人認為高鐵站北側(cè)七里河沿線的住宅區(qū)更有居住氛圍，沒有公交廠站的困擾，與CBD的通達性更好，且為現(xiàn)房銷售，但整體品質(zhì)而言并沒有太大亮點，

再來看看寫字樓，整體分割空間在200-300㎡左右，在地段沒有差異性之下，開發(fā)商的運作能力就成了關(guān)鍵，綠地新都匯，綠地原盛國際以及楷林在金水路兩側(cè)與項目緊鄰，在專業(yè)的寫字樓運營商與住宅配套的寫字樓之間選擇我想市場會更傾向于綠地和楷林。(展開全部)

雅寶東方國際廣場的最大優(yōu)勢就是：地段。
臨鄭州第一大道—— 金水路。能夠在寸土寸金的金水路占得一席之地，東方國際便有了與生俱來的天然優(yōu)勢。
距離地鐵1號線東風南路站約800米。另外，地鐵5號線在金水路與心怡路有一站，目前正在施工中，這個站點就在雅寶東方國際廣場的門口。
項目向南800米就是高鐵站—— 鄭州東站。
項目西南角，便是鄭東新區(qū)心怡路小學。學區(qū)房。
項目向東200米的距離，是高鐵線。最東側(cè)的單元會受到一些影響。這是項目的一個不足之處。
目前住宅屬于現(xiàn)房清盤銷售，戶型為132~139平方的三室二廳二衛(wèi)以及160平方的四室二廳二衛(wèi)，均價14000元/平方米，房源較少，可選擇面較小。寫字樓均價為15000元/平方米。
個人認為，這個地段比商都路和東風南路的位置要好。金水路的核心道路位置還是不可替代的。保值是一定的，升值是必須的。(展開全部)

雅寶住宅處于清盤階段，所剩房源30套左右，以136-180的大戶型居多，80多平兩房僅剩1套，均價13000左右，180以上戶型均價15000左右。緊鄰金水路、公立心怡路小學、五號線地鐵口、杭州綠城物業(yè)是項目優(yōu)勢。鄰金水路的四棟寫字樓造型特別，但玻璃幕墻和對面楷林相比品質(zhì)感有較大差距，不過物業(yè)也是綠城為其增色不少。

東方國際廣場綜合體定位，位居五區(qū)核心，住宅全部封頂，向南緊鄰高鐵站站前廣場，地鐵1號線七里河站距離項目僅300米距離，出行便捷，小區(qū)綠化好，樓間距大，采光充足。物業(yè)由國家一級資質(zhì)綠城物業(yè)服務(wù)，營造一個溫馨愜意的社區(qū)和諧氛圍。價格上雖然與周邊樓盤旗鼓相當，但由于是尾盤，價格還是有點高的。項目缺點就是處于尾盤掃盤中，可選擇性房源較少。周邊各種生活配套不足。

離高鐵東站近，離地鐵1號線1公里左右，還有未來的5號線，地段非常好。項目在13年10月已經(jīng)交房了，80米樓間距采光非常好。不過開發(fā)商實力一般，投資或辦公的話可以選擇，自己住的話考慮海馬或英地更好些。