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新年掛的第一塊地，小區(qū)東側(cè)

裕華晴園項(xiàng)目屬于裕華文清園的二期項(xiàng)目，晴園是項(xiàng)目二期的推廣名。其中，項(xiàng)目一期建的是六層的多層住宅，已經(jīng)交房入住多年，小區(qū)的品質(zhì)和院子雖然跟現(xiàn)在比有些過(guò)時(shí)，但居住舒適度還是有的，就是地塊不大。

整個(gè)地塊共50多畝，400多戶(hù)人，其中二期占地15畝，容積率1.51，綠化36%，總戶(hù)數(shù)104戶(hù)，規(guī)劃了一棟12層的小高層和兩棟洋房，在售的價(jià)格區(qū)間在18000-19000元/平米，精裝修交付，交房時(shí)間在明年的12月份；現(xiàn)在可以首付分期，第一次交一半首付，剩下一半到交房之前分三次還清，今年年底12月份一次，明年六月份和明年年底12月份一次。

從配套來(lái)說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目周邊可以說(shuō)一應(yīng)俱全，地鐵有3號(hào)線(xiàn)同樂(lè)站；小學(xué)是惠濟(jì)區(qū)藝術(shù)小學(xué)，中學(xué)是鄭州六十中；商場(chǎng)在項(xiàng)目對(duì)面有升龍廣場(chǎng)和丹尼斯，以及周邊大大小小的商鋪；醫(yī)院有東方腫瘤醫(yī)院；可以說(shuō)住在這不用擔(dān)心日常生活以及配套設(shè)施不落地，而且旁邊居民很多，人流量大，比較熱鬧。

但是從產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目太小了，沒(méi)法做什么景觀(guān)，而且與一期業(yè)主共用院子，位于一期項(xiàng)目的內(nèi)部，所以小區(qū)內(nèi)的風(fēng)格和設(shè)計(jì)也都是延續(xù)之前的，很明顯的一點(diǎn)就是人車(chē)不分流，無(wú)論電動(dòng)車(chē)還是機(jī)動(dòng)車(chē)，都停在地上，顯得院子的面積更小了，雖然置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)等二期交房之后，不買(mǎi)地下車(chē)位的業(yè)主直接不讓進(jìn)院子，要改造成人車(chē)分流的小區(qū)，但是估計(jì)很難做到。(展開(kāi)全部)

裕華晴園目前在賣(mài)的是二期，總占地面積約15畝，容積率1.5，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的是1棟5層的洋房、1棟7層的洋房、1棟11/12層的小高層,精裝修交付。小高層戶(hù)型建面約89㎡、128㎡，兩梯三戶(hù)設(shè)計(jì)，洋房戶(hù)型建面約138㎡、143㎡，一梯一戶(hù)設(shè)計(jì)，89平小戶(hù)型已經(jīng)沒(méi)房了，現(xiàn)在主要就剩下128平、138平跟143平的大戶(hù)型，價(jià)格在18000+元/㎡。

晴園的位置是真的好，算是金水主城板塊，周邊配套都相對(duì)完善，距離已開(kāi)通運(yùn)營(yíng)的地鐵3號(hào)線(xiàn)同樂(lè)站約900米左右，興隆鋪站約1公里，同時(shí)臨近南陽(yáng)路、東風(fēng)路、京廣快速路等城市主干道，出行十分便利；教育方面，周邊學(xué)校有小哈佛幼兒園、東風(fēng)路小學(xué)、思達(dá)外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、惠濟(jì)一中、鄭州十二中；售樓部對(duì)面就是一所醫(yī)院。

晴園的劣勢(shì)有很多，首先項(xiàng)目周邊以老破小為主，居住環(huán)境一般，還有一點(diǎn)比較尷尬的就是項(xiàng)目位于裕華文清園的內(nèi)部，進(jìn)小區(qū)得走別人家的大門(mén)；其次樓盤(pán)體量小，社區(qū)內(nèi)景觀(guān)不好規(guī)劃，也沒(méi)啥居住氛圍，總有一種感覺(jué)是住在別人家的小區(qū)里邊；第三產(chǎn)品一般，就三棟樓，還規(guī)劃成小高層+洋房，戶(hù)型也很一般，戶(hù)型都不算方正；再次開(kāi)發(fā)商裕華口碑一般，在鄭州也沒(méi)啥拿的出手的項(xiàng)目。(展開(kāi)全部)

指正一下。這塊地是新拿的。好像是19年。已購(gòu)。。。

——裕華晴園——
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這項(xiàng)目算是低密版的常綠東風(fēng)宸院，老城區(qū)版的未來(lái)華庭，好地段，小項(xiàng)目，歷史久。
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這是裕華幾乎遺忘的一塊地，是早期的裕華文匯、裕華文清園的邊角地，所以劣勢(shì)很明顯，拿地時(shí)間太早，估計(jì)過(guò)了10幾年了。
說(shuō)來(lái)也怪，南陽(yáng)路沙口路附近，好多都是屯了很久的地，比如臺(tái)隆合園。
開(kāi)發(fā)商囤地，無(wú)非是那幾個(gè)借口，拆遷不好拆，辦證進(jìn)度慢，早期遺留問(wèn)題等等，反正就是一直推不動(dòng)，直到周邊成熟了，房?jī)r(jià)翻了好幾番了，突然就能推動(dòng)了。
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晴園的位置自然是極好的，位于東風(fēng)路與南陽(yáng)路交匯處向北500米，旁邊3號(hào)線(xiàn)，升龍匯金廣場(chǎng)、丹尼斯超市、天旺廣場(chǎng)，雖然都比較陳舊落后，但好歹是鄭州老牌金水板塊，地緣的人很喜歡，也有點(diǎn)像是鄭州老牌開(kāi)發(fā)商的龍興之地，像富田的麗景花園、亞新的美好時(shí)光、正商的恒鉆，裕華的文匯小區(qū)。區(qū)域內(nèi)二手房差不多14000，朋友早期買(mǎi)的富田麗景，開(kāi)盤(pán)價(jià)3000多。
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晴園總占地約15畝，容積率絕版才1.5，劃1棟5F的洋房、1棟7F的洋房、1棟11/12F的小高層,精裝交付。主力戶(hù)型建面約89-143平，新中式建筑風(fēng)格，一共就104套房，裕華也是上了心了，往品質(zhì)方向打造。
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項(xiàng)目年中時(shí)就入市了，89㎡小高層均價(jià)約18000元/㎡，128㎡小高層均價(jià)約18500-19000元/㎡，138㎡洋房均價(jià)約19500-20000元/㎡，143㎡洋房均價(jià)約23000元/㎡。
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這么小的地塊，容積率雖然低，但戶(hù)型也不咋滴，價(jià)格倒是不便宜。裕華估計(jì)覺(jué)得也沒(méi)幾套房，就吊著價(jià)格賣(mài)吧，碰到一個(gè)是一個(gè)。
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這種小地塊項(xiàng)目都很難搞，尤其不愿意自降身段的，購(gòu)房者也輕易別碰，太難轉(zhuǎn)手了。(展開(kāi)全部)

這個(gè)盤(pán)體量太小了，在一堆老破小中，

這個(gè)樓盤(pán)真是尷尬到要死。

地段、配套、產(chǎn)品、地緣，都是扯淡。

周邊又破，樓盤(pán)又小，房企一般，價(jià)格不便宜，我實(shí)在找不到下嘴的理由??！

小2萬(wàn)，你會(huì)在一堆1萬(wàn)3的老破小改善嗎？

裕華晴園，裕華多年后重新回歸主城區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目，也是裕華成品房管理體系搭建第一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。
裕華咱們都比較熟了，剛需開(kāi)發(fā)商，這次竟然動(dòng)手搞改善了。
地塊容積率1.5，很低，但是地塊也很小，只有15畝。本身地塊就小，項(xiàng)目還位于成熟小區(qū)裕華文清園的內(nèi)部，進(jìn)小區(qū)你得走別人家的大門(mén)，另一邊還是已經(jīng)交付的亞新美好時(shí)光，emmmm...這改善嗎？
產(chǎn)品還是不錯(cuò)的，在這15畝地上做了1棟5F的洋房、1棟7F的洋房、1棟11/12F的小高層，精裝交付。小高層89㎡、128㎡，洋房（一梯一戶(hù)）138㎡、143㎡，洋房戶(hù)型設(shè)計(jì)還是挺好的。
說(shuō)起來(lái)，這也是主城區(qū)稀缺的洋房產(chǎn)品，但是這個(gè)周邊環(huán)境有點(diǎn)尷尬，看個(gè)人怎么考慮吧！
附上精裝標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人覺(jué)得這個(gè)精裝沒(méi)什么好指望的(展開(kāi)全部)

89平上車(chē)了，看中交通和配套