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借著降價促銷，國慶節(jié)期間鑫苑算是掀起一團小火苗，隨后快速熄滅。

鑫苑遠(yuǎn)洋臻園，降到1萬左右，送車位，但有營銷騙人嫌疑，真實優(yōu)惠沒那么高，就幾天頂樓做特價；
鑫苑國際新城的五期，紫金府，88㎡東西戶差戶型卻沒跑，結(jié)結(jié)實實來了一撥促銷，12800毛坯送車位，擋完賣了大幾十套，隨后收回優(yōu)惠；

兩個項目的找急忙慌促銷幾乎與去年的鑫苑府如出一轍，而且這次的動作更快，再結(jié)合近期鑫苑資金的負(fù)面?zhèn)髀勏?，大力度降價促銷的目的只有一個：急用錢，回款。

與臻園、紫金府?dāng)[在臺面上的促銷不同，大學(xué)府則猶抱琵琶半遮面的銷售，工地動靜不大，也沒有取得預(yù)售證，當(dāng)然是在背后悄悄內(nèi)購。

不過，你要說是悄悄的吧，也不對。

畢竟置業(yè)顧問從5月份開始都在微信上不斷的發(fā)消息：內(nèi)部房源、價格勁爆，甚至也在朋友圈大方的宣傳內(nèi)購進行中。

內(nèi)購了半年，供地楞是沒啥動靜。

大學(xué)府按道理其實位置還不錯，三環(huán)邊、地鐵旁、產(chǎn)品尚可、門前有河，價格合適還是能買的，但誰讓攤上了這兩年資金嚴(yán)重緊張的鑫苑呢，收了德潤股權(quán)之后，工程進度遲遲跟不上節(jié)奏，只能內(nèi)購先行。

大學(xué)府占地約117畝，容積率3.49，綠化率30%，規(guī)劃12棟純高層，2T4/2T5都有，主力2T4，面積區(qū)間94-160㎡，分兩個地塊，東地塊3棟、西地塊9棟，共計2152戶。

戶型的話，只能說中規(guī)中矩，甚至是略差，勉強能打60分，不符合目前鄭州市場的普遍認(rèn)可戶型。
94-99㎡占比43%+，118-135㎡占比37%+，160㎡占比19%-，從戶型配比上看，整體還是偏改善的，外立面也增加了玻璃欄板+鋁板挑檐，整體顏值在線。

最南側(cè)三棟樓算是一線河景，都是135/160㎡大戶型。

交通也不錯，離三環(huán)不遠(yuǎn)還在大學(xué)路邊上，最重要的是7號線在建中的地鐵口，教育的話鑫苑府是汝河路小學(xué)+鄭州四中，當(dāng)然也都是聯(lián)合辦學(xué)/分校這種情況，而大學(xué)府貌似僅有鄭州四中，汝河路小學(xué)是否能上存疑。

單純評判項目自身規(guī)劃與產(chǎn)品，在三環(huán)邊算是綜合素質(zhì)上乘的樓盤，但買房也不僅僅是看項目自身，背后的開發(fā)商更是目前市場行情下選擇的最重要因素，而鑫苑能否度過難過還不明朗。

謹(jǐn)慎，謹(jǐn)慎，謹(jǐn)慎，說三遍。(展開全部)

鑫苑就是這樣，不論起的調(diào)子多高，最后項目入市都會帶上一種純走量的氣質(zhì)，一期鑫苑府是這樣，二期大學(xué)府還是這樣，本身項目的品質(zhì)形象是不錯的，三環(huán)、臨河、自帶公園、公建化外立面，本身還是挺期待的，結(jié)果呢，上來就搞內(nèi)購，讓人覺得非常拉胯，鑫苑是不是又錢緊了，品質(zhì)是不是又該縮水了？
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大學(xué)府目前有三點挺讓人膈應(yīng)的。
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第一，? 土地年限問題，由于時間太久，查不到土地證，但考慮到是鑫苑府的二期，應(yīng)該是同期拿的地，鑫苑府的土地證是鄭國用（2009）的編號，所以這地塊年限已經(jīng)過去12年了，市中心的地年限縮水還可以理解，但這種三環(huán)外的地捂?zhèn)€10來年有點過分了。

第二，? 產(chǎn)品線太泛，這一點一直是鑫苑所有樓盤的通病，鑫苑似乎特別喜歡大小通吃，做的戶型99-160平，一般來說，追求改善的不喜歡小區(qū)里太多小戶型。個人更喜歡萬科式的做法，一個小區(qū)戶型面積基本趨于一致，客群定位很清晰。鑫苑的盤往往是披著改善的剛需盤，不上不下的。

第三點，戶型并不出彩，這也是鑫苑的傳統(tǒng)弱項，像這種現(xiàn)代化的平整立面，地塊也夠大，戶型應(yīng)該都不錯，但從目前已出來的戶型看，很一般，拿99平的小三房來說，只做到了兩開間朝南，也不是1.5衛(wèi)，顯得很雞肋。除了135平和160平的是三開間朝南的方正戶型，其他都是大長條子。
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產(chǎn)品不出眾、地塊年限縮水，最后靠的還是整個地段。
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這個位置除了地鐵7號線和大學(xué)路的交通優(yōu)勢，人氣應(yīng)該還是可以的，北有錦榮輕紡城、紅星美凱龍，雖然是專業(yè)市場，但起碼人氣、成熟度比四環(huán)好很多。
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其次，有南水北調(diào)護著，地塊周圍不太可能有不利因素的風(fēng)險，這點比侯寨那邊受垃圾場影響好太多了。
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綜合來看，這個盤還是當(dāng)做剛需盤來買吧，個人感覺不能期望太高。(展開全部)

鑫苑府在維權(quán)中漫漫清盤，最后讓鑫苑名聲又反向宣傳一波，而且做改善的信心又打擊的體無完膚。

孿生姊妹弄個新案名重新來過：大學(xué)府 橫空出世

大學(xué)府項目位于二七區(qū)大學(xué)南路西、環(huán)翠路北、漓江路南區(qū)域；項目占地約117畝，總建筑面積約359,900平方米，容積率3.4+9，綠化率30%；相比鑫苑府2.49的容積率高上不少。
大學(xué)府分兩個地塊，其中東地塊3棟高層，西地塊9棟高層；戶型面積依舊以剛改為主99-160三房和四房產(chǎn)品；在產(chǎn)品上比之鑫苑府作出了升級，四個主力戶型基本都是主流的戶型，采取了南向大陽臺的設(shè)計，但是從戶型圖看，這四個戶型的陽臺東西兩邊全是剪力墻，只有純南向采光；比其他優(yōu)質(zhì)戶型至少東西兩邊有一個也是鏤空通風(fēng)采光的差那點意思；160的四房采用了橫廳的以及三衛(wèi)涉及，其中公衛(wèi)三分離點贊；但是次主衛(wèi)是個明顯的暗衛(wèi)，這一點略有瑕疵。整個戶型產(chǎn)品力上來講，中規(guī)中矩，沒有亮眼表現(xiàn)，也沒有太大的糟點。

大學(xué)府的位置想對鑫苑府稍好，緊挨大學(xué)南路沒有高架噪音影響，而且已經(jīng)動工預(yù)計2024年底通車的7號線漓江路站就在大學(xué)南路漓江路交叉口，距離項目百米只遠(yuǎn)，標(biāo)準(zhǔn)的地鐵盤；南側(cè)為南水北調(diào)河源及市政公園，整個小片區(qū)的景觀綠化率還是頗高的；道路交通方面出行距離京廣快速路和南三環(huán)都較近，區(qū)域也算是比較成熟的三環(huán)外公共交通路線想對比較完善；生活配套雖然沒有主城區(qū)的完善和繁華，整個片區(qū)沒有什么主力商圈和大型商超，但是已經(jīng)有很多老小區(qū)和交付的社區(qū)培養(yǎng)出來的各種生活配套還是足夠用的，南水北調(diào)南側(cè)的泰宏建業(yè)國際城就已經(jīng)入住多年。教育資源上就看能否和鑫苑府一起享受鄭州四中、汝河路小學(xué)的教育資源了。

大學(xué)府的開發(fā)商鄭州鑫合置業(yè)有限公司已經(jīng)股權(quán)質(zhì)押給了大業(yè)信托有限責(zé)任公司；大業(yè)信托背后大股東是東方資產(chǎn)管理有限公司；鑫苑依舊沒有從缺錢的困境中走出來，鑫苑已經(jīng)不再是鄭州本土開發(fā)商不會爛尾的保障了，所以要謹(jǐn)慎；再加上鑫苑府的降價騷操作導(dǎo)致品牌信任危機，大學(xué)府能否交出鑫苑滿意的試卷個人感覺很難，預(yù)計13500的均價~(展開全部)

二七區(qū)又一個均好樓盤，鑫苑府將在6月推出二期大學(xué)府，二期取這個名字，主要是因為西邊緊臨大學(xué)南路。

二期從各方面來說都要優(yōu)于一期，南三環(huán)置業(yè)，可以重點關(guān)注一下。

從位置來說，二期處于大學(xué)南路和漓江路東南角，與一期還隔著兩塊地，很難稱得上是一個小區(qū)，但二期位置很好。

一是地鐵口，西北角是7號線漓江路地鐵口，而北側(cè)不遠(yuǎn)是南三環(huán)，出行很方便。

二是生態(tài)好，西南角是個小小的市政公園，相當(dāng)于嵌套在小區(qū)里，而南側(cè)就是南水北調(diào)運河綠化帶。

要說有啥不好，就是北側(cè)的錦榮國際輕紡城，這個專業(yè)市場建得年代早，已經(jīng)有點落伍了，拉低了區(qū)域檔次，不過西邊不遠(yuǎn)是紅星國際廣場，以后裝修不用愁了。

整體來看，還是挺看好這一片的，因為大學(xué)路西側(cè)是綠城柳岸曉風(fēng)二期，東側(cè)是綠城柳岸曉風(fēng)三期，等這一塊住宅都建好了，城市形象會有很大提升。

鑫苑府一共三塊地，共計占地191余畝，一期鑫苑府占地74畝，二期大學(xué)府其實是兩塊地，總占地117畝，容積率3.5，規(guī)劃12棟高層，雖然容積率高了，但產(chǎn)品力反而上去了。

一是建筑立面升級。采用現(xiàn)在流行的新亞洲風(fēng)格，玻璃欄板+鋁板挑檐，有點和融創(chuàng)御湖宸院三期的感覺，比較耐看。

二是戶型，由于采用公建立面，都是通透的板樓，比一期戶型要好，主力戶型為94-160㎡，相比一期97-149平米三室、四室戶型, 改善等級略微提升了一下。

綜合來看，大學(xué)府是一個各方面都不錯的項目，鄭州三環(huán)或者二七區(qū)購房者無論是剛需還是改善都可關(guān)注下，因為以往二七區(qū)的樓盤都集中在南水北調(diào)以南，位置有點遠(yuǎn)，配套也不成熟，運河北的樓盤真的稀缺，出來一個都想做成改善，大學(xué)府有小戶型，挺好。(展開全部)

上次去鑫苑府，還是售樓部剛開放沒有開盤的時候，前幾天再去時，已經(jīng)基本售罄，半年干掉一期也著實厲害，只是其中的過程也是比較曲折，同時在市場上也造成比較大的轟動。

第一次了解完項目點評時，說了項目的大概背景情況以及對于2.5容積率做出來的戶型的吐槽，但是對于以往鑫苑的營銷手段來說，銷售應(yīng)該無虞，現(xiàn)在看，這話毀譽參半。

7月底首開均價15300左右，當(dāng)時明顯是高估了自己的產(chǎn)品力以及市場的冰冷程度，簽約汝河路小學(xué)+鄭州四中也沒有帶來明顯的效果，首開銷售狀況很差，主要營銷團隊更換在所難免，同時也造成了10月份的第一次降價，大概14000元/㎡左右，整理來說，前期買的客戶實際成交均價為14500元/㎡。

而到了12月份，大招來了，先后通過以工抵房的名義推出7#和5#兩棟樓，聯(lián)合貝殼直接搞了一把大的，全程經(jīng)紀(jì)人蜂擁而至，最低低至12000元/㎡，113㎡暗衛(wèi)戶型成交價基本都在13000元/㎡以內(nèi)，其他戶型均價在13500元/㎡，而149以上的大戶型，價格在15500+，甚至個別能達(dá)到16000元/㎡，而目前售樓部剩余的少部分房源也都是這些大戶型。

短短四個月，從15300到14500再到最后的13000左右，平均降幅達(dá)到2000元/㎡，所以銷售一片大好也就能解釋了。

在鄭州，不是房子賣不出去，特別是低價剛需盤，只要肯降價+貝殼轟炸+首付分期，走量刷刷的，屢試不爽，情緒一上頭，管他適不適合自身情況，先上車占了便宜再說，大不了后期維權(quán)唄。

話說回來，三環(huán)邊、有學(xué)校、地鐵7號線1KM、2.5容積率，對于剛需來說13000的價格足夠支撐了，買不了吃虧買不了上當(dāng)，至于尋求改善的來說，就看你對改善如何定義了，如果只是單純的150㎡面積夠大就行，那可以滿足，如果有其他方面的綜合更高要求，那就抱歉了。(展開全部)

鑫苑，我鄭州終究還是錯付了你。
鄭州，我鑫苑終究還是辜負(fù)了你。

說起鑫苑置業(yè)，老鄭州人以及十幾年前來鄭州的置業(yè)的外地人都會有一種情懷，曾經(jīng)的本土王者，建業(yè)、正商三劍客中的強者，鑫苑景園、鑫苑中央花園、逸品香山、鑫苑鑫城、鑫苑名家，哪一個不是區(qū)域的標(biāo)桿，而代表作鑫苑名家更是讓鑫苑的名頭唱響各大媒體，然而就是這樣的鑫苑，在黃金10年的時代，下坡路走的越來越溜，如今在提河南王者，建業(yè)、正商依舊榜上有名，永威、康橋后起之秀，鑫苑置業(yè)缺甩到10名開外

一個優(yōu)秀的企業(yè)，必須有自己優(yōu)秀的基因和優(yōu)秀的理念，建業(yè)靠情懷，正商靠價格和體量，永威靠精細(xì)。反而第一個上市而且總部搬離鄭州的鑫苑靠亂七八糟的各項業(yè)務(wù)越走越遠(yuǎn)。。。。

曾經(jīng)的管南三雄鑫苑國際新城延期交房、簡配，鑫苑的態(tài)度就是zf背鍋我不管，和綠都永威相比，高下立見。鑫苑名城交付現(xiàn)場上百名保安全副武裝，不知道的還以為拍國際大片，做鑫苑的業(yè)主真是太累了。
今天的主角鑫苑府，號稱鑫苑置業(yè)10年磨一劍的“府系”改善品質(zhì)高端樓盤，低容積率、小高層、方正的地塊，三環(huán)內(nèi)，確實有改善的基因，當(dāng)初1.5的毛坯也是區(qū)域較高的價格，現(xiàn)如今1.2的工抵房，1.3的正常房源徹底打響了價格戰(zhàn)，也打響了鑫苑和購房業(yè)主之間的戰(zhàn)爭。

房價是個市場行為，漲跌很正常，但是銷售顧問為了賣房，天天吹得天花亂墜我們最低價以后要漲價等等絕對是有欺詐語氣的，如果你在賣房前說我們會根據(jù)市場來漲價降價，給業(yè)主說明白，但是，這個浮躁的社會是不允許的。
昔日的別克和凱迪拉克陷入降價門的時候，買凱迪拉克的人都在觀望，等他降的更低在入手，也對車企的聲譽和在人們心中的形象大打折扣，如今的通用做的重中之重就是先把品牌價值拾起來，重述信心。

作為起源鄭州本地的開發(fā)商，早前也是以品質(zhì)著稱的鑫苑是否感覺到自己的涼意呢，張老板的雄心壯志已經(jīng)被近幾年鑫苑的業(yè)績所打碎，不如靜下心來重拾自己的道路打造一個鄭州人民心中的那個鑫苑(展開全部)

鑫苑玩的是真六六六。

估計鑫苑搞營銷老大枕頭邊都放著一本三十六計，時不時拿出研究一下，要不然怎么營銷 “如神”，《孫子兵法》有云：善守者藏于九地之下，善攻者動于九天之上。

第一計瞞天過海：推出一棟工抵房，是真工抵房、還是假工抵房，也只有鑫苑自己清楚了。

第二計聲東擊西：選擇周五下午開盤，且在鑫苑名城售樓部，看來是怕人砸場子。

簡單的說一下：周五下午鑫苑推出1棟工抵房，面積為105㎡、113㎡、129㎡，單價12700-13000元/平方米，直接清掉1棟樓。

為啥會是這樣？窺一斑而知全豹，處一隅而觀全局！看看2020年上半年鑫苑的財報就知道了。

1、2020年上半年實現(xiàn)營收216256.71萬元，較上年同期減少43.17%；歸屬母公司股東的凈利潤為2156.82萬元，較上年同期減少91.33%，報告期總負(fù)債為504億元。

2、2020年上半年鑫苑置業(yè)總負(fù)債約430億元，短期負(fù)債為82.52億元，而現(xiàn)今以及等價物只有約54億元，現(xiàn)金/短期負(fù)債比大概在0.7左右，償債壓力較大。

今年以來鑫苑兩次高息發(fā)債，票面利率為12%和14%，7月鑫苑置業(yè)以12%利率發(fā)行了兩筆人民幣離岸債券，總計規(guī)模人民幣5.15億元；9月鑫苑置業(yè)完成利率14.5%，規(guī)模為21億元，全部用來償還舊債，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同行的8%的融資利率。

另外今年9月港股上市公司鑫苑服務(wù)買下鑫苑地產(chǎn)4066個車位，付了誠意金2.07億元。

所以，你懂得，買的人千萬不要感覺占大便宜了。(展開全部)

鑫苑府為鑫苑升級之后的首個“府系”產(chǎn)品，也是鑫苑全力打造的南三環(huán)低密改善項目，大方位位于南三環(huán)京廣快速路附近，總占地191畝，分兩個地塊進行開發(fā)，目前一期已開售，位于京廣快速路與漓江路交叉口，占地75畝，容積率2.49，規(guī)劃9棟14-20層小高層產(chǎn)品，面積95-105-116-128-147-154平，其中116-128平戶型占比較大，毛坯交付，不是所有低密度的樓盤都可以稱之為純改善，個人感覺整體定位剛改多一點，捎帶偏改善。
賣點：
1、區(qū)位，屬三環(huán)旁的二七新區(qū)，這是距離主城區(qū)最近的城市新區(qū)，非遠(yuǎn)郊盤更保值，周邊有綠城柳岸曉風(fēng)和泰宏建業(yè)國際城等，臨京廣快速路、南三環(huán)、大學(xué)南路，大學(xué)南路在建有地鐵7號線漓江路站，又是一個不是主城區(qū)卻勝似主城區(qū)的位置。
2、低密度，2.49容積率一般只會出現(xiàn)在四環(huán)沿線或遠(yuǎn)郊，要么太貴，要么太遠(yuǎn)，這個容積率在這個位置著實可貴。
3、主打地產(chǎn)+教育，教育的意義在地產(chǎn)市場上的重要性已經(jīng)不言而喻，更何況是在教育資源本就不豐富的二七新區(qū)，鑫苑集團引入汝河路小學(xué)（南溪路校區(qū)）和鄭州四中（賀江路校區(qū)）為項目添彩，以上兩所學(xué)校非合作辦學(xué)和聯(lián)合辦學(xué)，屬名校直屬校區(qū)。
4、南臨南水北調(diào)運河生態(tài)公園。
以上幾個指標(biāo)在二七新區(qū)的眾多樓盤中已算是佼佼者，二七新區(qū)一路走來，新盤不少，但實地考察之后你會發(fā)現(xiàn)一條南水北調(diào)運河南北居住氛圍及成熟度絕對是兩番景象，對于自住客戶能北盡量不南，至此鑫苑府也不失是個不錯 的選擇。
在品質(zhì)獨行天下的年代，鑫苑集團的口碑早已不如當(dāng)年，但好在實力還在，又為本土開發(fā)商，希望能善待這塊土地。(展開全部)

鑫苑悅府，中牟縣商都大道與壽圣街交匯處西南方向。

該項目總占地面積約122畝，由4個地塊組成，容積率為3.49，總建筑面積39萬平方米，住宅約26萬平方米，規(guī)劃13棟高層、4棟洋房、1棟品牌幼兒園，高層的面積區(qū)間從80-280平方米，主力戶型面積是100-150平方米，洋房的而面積區(qū)間從125-330平方米，主力戶型140-165平方米。

這個項目是之前的名字叫鑫苑東方首璽，為佳和置業(yè)的劉圪檔村改造項目，最早是和藍(lán)城傳出緋聞，后來不知怎么了，鑫苑橫刀奪愛奪得該項目，它位于中牟縣的核心位置，周邊的配套相對應(yīng)成熟。

鑫苑把項目名字從東方首璽改成悅府，是要蹭一個府系的熱度，關(guān)于鑫苑的府系也是最近才出來的產(chǎn)品了，特點是“府系精工巨筑、筑造百年居所”，宣傳的是工藝、建材門窗都有所升級，打造了五大園林系統(tǒng)……

首先能拿住地就非常不錯，一個項目能養(yǎng)活不少人，但是中牟縣的土地雞肋，食之無味棄之可惜，因為這個項目大部分買的都是中牟本地的，鄭州的客戶寥寥無幾，然后中牟市場小，競爭異常激烈，想要快速去化還難啊。

現(xiàn)在的鑫苑已經(jīng)泯然眾人矣，當(dāng)然巔峰時期跑向帝都，前幾年又回到了自己起始的地方，做的產(chǎn)品更是平平無奇，基本都是剛需，偉大的企業(yè)最終走向剛需。(展開全部)

前段朋友在四環(huán)沿線看房，大正水晶森林目前小戶型漲回到12500了，大戶型到11800了，本以為四環(huán)的降價潮過去了，沒想到最近三環(huán)也在漸漸淪陷。
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比如把三環(huán)房價賣成四環(huán)的，說的就是鑫苑府。

其實之前的降價吧，都情有可原，要么是遠(yuǎn)郊盤，要么是公寓，要么是問題樓盤。
唯獨鑫苑府，是獨一無二三環(huán)低密盤，卻生生降價到四環(huán)剛需盤的水平。

鑫苑府最近的降價信息如下：
97平戶型成交價14200
113平戶型成交均價13700
105-129平均價14100-14500

而之前的開盤價是15300，整整降了1300，降幅高達(dá)8.5%，如果不是德潤拿地成本有優(yōu)勢，這么降下去，鑫苑肉疼的很。

好在項目有3塊住宅用地，總占地約191畝，一期估計就這了，后期兩塊地還能掙點錢。
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無獨有偶，三環(huán)邊降價的還有最近的金科中原，西三環(huán)淮河路，開盤在即 預(yù)計均價12500-13000。

還有西三環(huán)西流湖的碧桂園西湖，特價房12500-13000，中低樓層。
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個人感覺，西三環(huán)和南三環(huán)沿線的這些項目，13000基本能快速跑量，說明這個價格比較便宜，也說明這個價格不太可能延續(xù)太久，畢竟三環(huán)邊的項目并不多，競爭壓力不大，不像四環(huán)外不斷有大量新項目入市沖擊，建議大家抓住這段時間進三環(huán)。

西南、西邊的三環(huán)都降價，倒是管南片區(qū)的三四環(huán)比較穩(wěn)定，碧桂園名門時代城、富田九鼎華府、永威城等項目雖然偶有促銷，但價格一直相對穩(wěn)定。
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想想還是越靠近東區(qū)越堅挺。(展開全部)