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很多自媒體報道了萬科拿下老鴉陳城改(二期)的項目，現(xiàn)在鄭州萬科也確實是和河南天河投資共同投資成立了河南天河萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
老鴉陳二期一級運作方為河南天河投資有限公司，屬惠濟區(qū)財政局國資辦下屬國有獨資公司。
老鴉陳村城改（二期）規(guī)劃范圍由冠軍路、豐收路、金冠路、三全路、金杯路圍合區(qū)域和新龍路、鳳梨路、米蘭街、秋棠路圍合區(qū)域及連霍高速公路南、江山路兩側(cè)區(qū)域三部分組成，規(guī)劃范圍用地面積180.19公頃，其中城中村改造（二期）改造范圍用地面積130.83公頃。
改造范圍內(nèi)設(shè)置的公共服務(wù)設(shè)施主要有：初中3所、小學2所、九年一貫制學校2所、社會福利設(shè)施用地1處、社會停車場用地1處、公共交通場站用地2處、供電用地1處。
三全路、鳳梨路、秋棠路、連霍高速這些是惠濟區(qū)的路，高新區(qū)也有，三全路跨賈魯河還沒完全通車，所以萬科的老鴉陳項目和東原閱城在相似的位置，隔了一條賈魯河，一個惠濟區(qū)，一個高新區(qū)。老鴉陳周邊也有萬科民安江山府，不過是作為改善項目來操作的，價格比周邊的要貴些。
老鴉陳是鄭州市內(nèi)最大的城中村，據(jù)統(tǒng)計，全村總占地約4000畝，共計約19個生產(chǎn)隊，共有村民近17000人。其中村民居住區(qū)占地約750畝，農(nóng)用地約2000余畝，其它占地約1200畝。正是因為村民多，拆遷安置費、過渡費、安置房費用過多，而可開發(fā)土地比較少，老鴉陳城改進展緩慢。(展開全部)

江山府的最大問題是，是在一個劣質(zhì)區(qū)域做高端。
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貧瘠的土壤雖然開出了鮮花，但總不及花園里萬紫千紅來的好看。
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當然，不能否認萬科的辛勤耕耘，精工細作。
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第一，地面抬高，穿過一層大堂，拾階而上，上一層，進入小區(qū)。一方面讓小區(qū)高高在上，另一方面保證了絕對的人車分流，當然老人有一些不便利，但可以通過大堂的電梯上去。
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第二，采用鮮明的美式斯特恩風格，新古典主義風格，純粹的大理石材，整個示范區(qū)看著很有質(zhì)感，不得不說，大公司的建筑設(shè)計功底還是很深厚的。
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第三，高品質(zhì)的精裝修水準。其裝修標準，在萬科系最新升級后的裝修標準中屬于較高水平。對比來看，目前鄭州市場中除了世玠和蘭喬圣菲外，其他萬科產(chǎn)品的裝修標準無出其右。
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但是，為了這些支付超過4000元/平的溢價，是否值得，是個問號。

畢竟土豪的錢也不是大風刮來的，買個房也是要追求增值保值的，萬科現(xiàn)在把溢價吃光，業(yè)主未來幾年豈不是只能坐等房屋貶值。
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此外，雖然萬科一再宣稱是高端改善，然而，并不是。
前排五棟樓均為2梯6戶，戶型面積109和115平，現(xiàn)在樓體成型，遠看近看都是筒子樓，非常影響觀感。
我想，如果真的入住以后，買了前面這幾棟的業(yè)主，與后面2T2戶相比，心里總是會不爽的。
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個人認為，一個小區(qū)的樓棟，不應(yīng)該差異化太大。
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江山的位置并不好，不如瀚宇天悅城，不如保利海德公園，如此高的售價，單單靠一個虛高的裝修標準，一個并不堅實純粹的改善定位，是不夠的。(展開全部)

事實證明，宜家對一個樓盤來說，真的沒卵用。

宜家也就之前宣傳的時候讓人憧憬了下，經(jīng)過開業(yè)排長隊后，現(xiàn)在完全冷下來了。

實地去看了下，宜家對一個區(qū)域的價值提升真的有限。
從城市形象看，大方塊黃藍的集裝箱往那一放，真不好看，周邊該啥樣還啥樣，沒啥帶動作用。

從實用性來看，就圖新鮮開業(yè)看一次，很多人可能一輩子就去個兩三次吧。
也沒見建好后周邊房價有啥異動。
建個宜家，真心還不如建個公園，既能帶動環(huán)境，還能運動遛彎。
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因此，個人覺得以宜家為賣點的江山府，是一個很不劃算的CEO項目。

暫且不論小區(qū)正南天天看個大黃藍盒子，視野效果如何。
我們來探討一個問題：為高額附加值買單是否劃算？
無論是江山府還是世玠，價格高的很大一個原因是精裝修加價的高。

確實，這些裝修有些是實實在在的東西值那么多錢，但也有不少是萬科的討巧，一些小小的貼心設(shè)計，讓人覺得很值。
但我個人覺得買東西還是要看東西本身，比如買月餅就看月餅好吃不好吃，而不是包裝如何。

同理，衡量一個房子最大的價值，還是地段，如果在一個低價地段上靠裝修、品質(zhì)、景觀堆了很高的價格，那是不劃算的。

而萬科江山府就呈現(xiàn)這樣的特征。

我們應(yīng)當警惕任何一個區(qū)域的突出高價盤，如果不是因為地塊特別低密或產(chǎn)品形態(tài)是別墅之類的導致的高價，那么房屋價值往往后期容易貶損。

買房子而不是買裝修。(展開全部)

千呼萬喚始出來，猶抱琵琶半遮面，恐怕再沒有任何一家商場的開業(yè)能引起如此大的轟動，場面堪比春運，這個巨大的藍盒子在萬眾期待中終于揭開了神秘的面紗。
與宜家一路之隔的萬科民安江山府無疑成了最大的受益者，曾有專業(yè)人士對宜家周邊的區(qū)域做過調(diào)查，其對于周邊1公里內(nèi)的影響還是顯而易見的，這也是江山府一直宣傳的一個亮點，但鄭州宜家商業(yè)面積只有3.6萬方，只是傳統(tǒng)的家居賣場，并不是薈聚的購物中心，宜家開業(yè)風頭過后，市場必將冷靜下來，相比帶來的價值，宜家?guī)淼泥须s也是我們應(yīng)該重視的，對此萬科還是很有先見之明的，宜家主大門在長興路上，萬科的主大門在金杯路上，外圍規(guī)劃為美式風情的底商，該底商為單獨底商，跟后邊住宅不相連，小區(qū)內(nèi)部地面整體抬高3米，即體現(xiàn)了高端，又完美的將這種商業(yè)所可能帶來的嘈雜降到了最小。
目前周邊除了普羅旺世，以老舊小區(qū)為主，所以這個地方萬科選擇做了高端改善，真的是久旱逢甘霖，2萬+的價格，萬科是靠細節(jié)和品牌撐起了一切。
8月31日，加推3#、10#、11#，同樣只適合改善。(展開全部)

今年以來，尤其是最近一段時期，茅臺酒供需持續(xù)緊張、價格持續(xù)非理性上漲，市場流通價格從4月份的1900元/瓶，上漲到當前的2200元/瓶以上。
價格上漲，究竟是什么原因？
茅臺集團董事長李保芳分析說，原因很復雜，首先是供需矛盾的突出，這是最主要的因素。第二，收藏投資所致，茅臺酒既有金融屬性，又有投資屬性。第三，就是選擇銷售時機帶來的囤貨惜售。第四，固定渠道銷售，讓市面上看不到茅臺酒，造成一瓶難求現(xiàn)象愈演愈烈。
茅臺酒現(xiàn)在也是成了硬通貨，因為產(chǎn)能有限，又很受歡迎，于是就有了炒作空間。茅臺有市場指導價，但是經(jīng)銷商往往有很多漲價的現(xiàn)象，或者限制條件，比如物美超市想要買到1499元的飛天茅臺酒的限制，累計實付金額大于2000元的，當月即可購買兩瓶茅臺酒。
“物以稀為貴”，茅臺酒這價格明顯比同類的酒溢價高，甚至有點虛高，這主要是大家對于茅臺“國酒”的認識，品牌價值加上稀缺性造成了茅臺的高溢價。同樣的，萬科民安江山府價格也遠超周邊價格，甚至比周邊貴三四千，這里面有周邊的改善需求，也有萬科的品牌價值，還有金水區(qū)及周邊缺少新房供應(yīng)的需求，萬科民安江山府和萬科美景世玠都是這樣的情況。
就像有的人覺得茅臺酒價格虛高，有的覺得是市場需求決定的一樣，對于樓盤的價格，有的人覺得虛高，不值這個價，有的人覺得還行。(展開全部)

“好看的皮囊千篇一律，有趣的靈魂萬里挑一”用 這句話形容當下的江山府再合適不過，盡管周邊一堆老破小，江山府硬是沖出云霧迷途，開出2萬+的價格，這就是主城區(qū)未來的價值。
定位為改善型樓盤，更多的人把它拿來跟瀚海思念城作對比：
江山府為A,思念城為B
A:規(guī)劃面積110平、142平、177平，以2T2為主，均價20000左右，精裝修。
B:規(guī)劃面積45平、71平、87平、98平、138平、130平、145平、190平，兩梯四戶為主，有兩棟樓以小戶型為主，毛坯交付，均價18000左右。
從戶型和規(guī)劃來看，個人感覺A優(yōu)于B，改善更純粹。
配套：
A:地鐵3號線，公交線路B38，金水區(qū)總醫(yī)院，河南實驗學校國基路小學、宜家、國基路、長興路、北三環(huán)、金杯路。
B:地鐵2號線、4號線、7號線，金水區(qū)總醫(yī)院，規(guī)劃有小學，貝斯特貴族學校，北側(cè)為自帶商業(yè)、美景美境規(guī)劃商業(yè)街、國基路、文化路、渠東路、東風渠。
論配套，個人感覺B思念城優(yōu)勢更大一點。
品牌效應(yīng)萬科實力更強，但瀚海以炫酷為主，獨特的外立面設(shè)計也將成為周邊一帶亮麗的風景線，另外周邊新樓盤較多，抱團發(fā)展，發(fā)展速度也將更快，萬科周邊新盤不多，未來可能將獨樹一幟，總之各有千秋，各取所需吧。(展開全部)

19年鄭州有兩個引人注目的項目，北邊的宜家，西邊的奧體中心。兩個項目都即將投入使用。
5月30日-8月11日，宜家體驗中心在熙地港向公眾開放，以“樣板間”形式向市民們揭開宜家家居未來模樣。
而第十一屆全國少數(shù)民族傳統(tǒng)體育運動會定于9月8日至16日在鄭州舉行，5月31日，鄭州舉行了盛大的倒計時100天誓師大會。
萬科民安江山府這個位于北三環(huán)宜家旁的項目能賣出平均2萬的價格，而且賣的還相當好。雖然萬科民安江山府位于惠濟區(qū)，但是在這周邊近也是金水區(qū)的地界。
萬科民安江山府這樣的新建住宅還是相當稀缺的。這與常西湖新區(qū)那些大規(guī)模開發(fā)的區(qū)域有著很大不同。
去年，3月21日，鄭州市人民zf關(guān)于進一步完善大棚戶區(qū)改造工作的意見公布。今后鄭州市老舊片區(qū)，原則上以綜合整治提升為主，不再進行大規(guī)模的拆遷改造。綜合整治可以加電梯，可以聘請新的物業(yè)，但一些基礎(chǔ)性的建筑構(gòu)造無法改變。老城區(qū)的一些住宅需求確實難以滿足。比如婚房，比如改善型需求。但是以后沒有大規(guī)模拆遷，也不會有大規(guī)模的新建住宅。所以要么到新區(qū)去買，要么在老城區(qū)買著高價房。
其實老城區(qū)的改造也沒必要完全不拆遷。一些低層的房子對于土地的利用率太低，而且一些老的房子在設(shè)計理念、建筑構(gòu)造上確實已經(jīng)過時。
老城區(qū)的新建住宅價格不斷創(chuàng)出新高，也反應(yīng)了人們對于美好生活的向往。(展開全部)

上半年的北區(qū)絕對是不平靜的，先有瀚海思念城的1.8毛坯開盤即清盤，萬科民安江山府的開盤又一次燃起了北區(qū)的戰(zhàn)火和關(guān)注。

三少在開盤前就簡單的介紹過江山府這個項目，惠濟區(qū)距三環(huán)最近的位置。定位中產(chǎn)改善及品質(zhì)剛需。29號萬科耀世開盤，推售1#、2#、8#、9#合計480套房源，合計去化437套，去化率91%。177戶型成交均價24000元/㎡左右；140㎡的成交價22800元/㎡；109㎡成交價就是18500-19000元/㎡；115㎡成交價就是19500元/㎡左右。這個成果還是讓三少大跌眼鏡的，之前三少預(yù)測1.8的價格，，，，被打臉也不是一次兩次了，習慣就哈，但是不得不說瀚海思念城這個友軍還是助了萬科一臂之力，給萬科了自信去定價，而且結(jié)果也在萬科預(yù)料之中。

實際上理智的想一下，隨著陳寨廟里拆遷后，大批的千萬富豪面臨置業(yè)的情況，金水改善的新盤不多，尤其缺地段、開發(fā)商、產(chǎn)品都上等的項目，并不是所有豪都愿意去東區(qū)，區(qū)域理念對40-60的業(yè)主是很有需求的。所以綜上述，你可以說萬科的出現(xiàn)填補了區(qū)域的缺失，品牌、位置、精裝+萬科戶型，都是上等馬的姿態(tài)，而且萬科確實很好的把握住了市場，3.99的容積率做改善真的需要下恒心。萬科的品牌在所有進駐鄭州的一線房企中依舊是TOP1，無容置疑，產(chǎn)品才最有說服力。

縱使有很多原因帶起來江山府的價格，但是三少始終覺得萬科的溢價太多太恐怖，關(guān)鍵是真的有大佬買單。18年的地產(chǎn)寒冬，在19年幾個神盤的催化下大有解凍之勢，每一個盤的價格都打破了區(qū)域曾經(jīng)的最高，穩(wěn)中帶漲是鄭州目前地產(chǎn)的行情。(展開全部)

20000+的江山府，值不值?

江山府即將首開，推出4棟樓：

1#：25層，1單元，2T6戶，109-115-115-115-115-109

2#：20層，1單元，2T6戶，109-115-115-115-115-109

8#：32層，1單元，2T2戶，177-177

9#：32+25層，2單元，2T2戶，144-144
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里面最差的房源是109，其次是115的邊戶。
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個人認為20000+可能不假，1#/2#和8#、9#的樓棟價差可能不小，起碼1000塊錢一平。
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江山府有一個致命傷：大戶型做兩梯六，入住后體驗極差。
一般一部電梯的服務(wù)人數(shù)在400人以上，服務(wù)面積在450-650平之間。

而江山府的平層面積是678平，按每戶三口人計算，一棟樓服務(wù)人數(shù)在450人以上。

全部超標，超標的后果就是，等電梯很長時間，坐電梯很擠，舒適度極差。
剛需還能忍忍，但改善客戶，忍這干啥？
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江山府的環(huán)境，也真尷尬，北側(cè)和西側(cè)都是安置房，東側(cè)是西史趙小區(qū)三期和信基二手家具家電市場，南側(cè)雖然有宜家商場，但在商場后門位置，每天物流運輸家具，你煩不煩？
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江山府敢喊出20000+的底氣并不足。

首先是精裝標準，號稱對標美景世玠，但美景世玠的裝修效果最出色的是在洋房產(chǎn)品上，高層裝修受制于面積和空間，會少很多內(nèi)容。而江山府的109和115的戶型，又小了些，精裝的品質(zhì)感肯定大打折扣。

因此，個人認為，江山府的裝修標準能達到1500就謝天謝地了。
其次是大師設(shè)計，外立面造型有質(zhì)感，但這種產(chǎn)品價值太虛了，又不是天筑的太空鋁板，購房者憑啥為真石漆支付高溢價，所以立面對售價的支撐不足。
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個人認為江山府把兩個客群割裂了。

109/115的剛改客群，144/177的再改客群，通過一個高容積率的小區(qū)，把兩種客群的需求糅合在一起，降低了小區(qū)的整體舒適度。
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江山府，更像是介于亞新美好城邦和東潤泰和檔次之間，改善不足，剛需有余。(展開全部)

算是瀚海思念城最大競爭對手的萬科民安江山府目前預(yù)售證已經(jīng)公示，首批房源1#、2#、8#、9#，共480套，萬科物業(yè)，物業(yè)費為3.2元/㎡。
樣板間5月11日對外開放，同時開啟認籌模式，5萬享開盤1個點的優(yōu)惠，北側(cè)的小學用地已經(jīng)簽約河南實驗學校為河南實驗學校國基路小學。雖然置業(yè)顧問一再強調(diào)說是公立的，但個人感覺私立的可能性比較大，應(yīng)該跟東區(qū)實驗小學鄭東小學和綠博那的實驗小學紫園小學運營模式是一樣的，一年費用在3萬左右，跟樓盤定位中高端相匹配，一般人還是上不起的。
緊鄰項目東北角的變電站已經(jīng)公示，算是一個劣勢。
五大景觀主題、萬科升級版的裝修標準、面積三房起步也相對純粹，萬科定義的標準改善性樓盤，跟世階一個檔次，但周邊宜家、小學、地鐵、安置房，未來周邊人流量會比較大，環(huán)境也肯定會有點嘈雜，美好中總是帶點小遺憾的，但十全十美的樓盤哪有幾個，三環(huán)邊能做成這樣的改善盤已經(jīng)屈指可數(shù)了，據(jù)透露，價格不會低，想買，首先要能接受住價格才可以。(展開全部)