康橋知園，所圖甚大！萬(wàn)科美景龍?zhí)玫难a(bǔ)位者？！
知園的定位一定會(huì)高，很大可能要做片區(qū)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，補(bǔ)缺已經(jīng)售罄的萬(wàn)科美景龍?zhí)玫奈恢?。原因有?
一.縱覽康橋地產(chǎn)大鄭州的戰(zhàn)略布局，主要的項(xiàng)目無(wú)非以下幾個(gè)，北邊的朗城，南邊的悅島，東南的悅城，這些盤都不錯(cuò)，但都擺脫不了剛需流量盤的實(shí)質(zhì)。而康橋地產(chǎn)在南龍湖是以高端改善盤著稱的，骨子里做名盤的血統(tǒng)不會(huì)改變，這些剛需盤肯定滿足不了康橋的野心，他們需要一個(gè)高端項(xiàng)目，鄭州市區(qū)內(nèi)的高端項(xiàng)目來(lái)一展身手。
二.這塊地自2009年開始，康橋一直在跟，為政府土地收儲(chǔ)，規(guī)劃調(diào)整，周邊道路，學(xué)校，停車場(chǎng)等公建配套付出了很多。整整跟了7年，你讓他做個(gè)剛需盤低價(jià)嘩嘩賣掉，可能嘛？
三.目前地勘，施工圖設(shè)計(jì)及總包單位招標(biāo)已經(jīng)結(jié)束，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案也定了，89的2+1房，100-130的3房，155的四房，整體戶型偏改善，個(gè)人認(rèn)為100以上的大戶型會(huì)占比較多。
四.地價(jià)，目前4500的樓面價(jià)，根據(jù)政策，政府返還一半，也就是2500左右，看一下其他同容積率地塊，14年7月成交的奧蘭和園樓面價(jià)3100，鄭地美巢公館3500，乍一看康橋有優(yōu)勢(shì)，但考慮到7年的時(shí)間成本，公建配套成本等，康橋的成本并不低，由于缺乏內(nèi)部數(shù)據(jù)，平攤到樓面地價(jià)具體數(shù)值不清楚。
以上。
高定位注定高價(jià)格，來(lái)做下大概的價(jià)格估算，謹(jǐn)做參考。
一.康橋的一貫?zāi)蛐?，高品質(zhì)高價(jià)格，拿朗城來(lái)看，15年成交均價(jià)10065元，旁邊和昌9789元，高出約300元，拿悅島來(lái)看，15年成交均價(jià)8471元，旁邊國(guó)鑫8000元，高出約500元，以上數(shù)據(jù)來(lái)源于米公子發(fā)布。意思就是，你旁邊品牌房企，我康橋也至少高你300塊錢，屌絲房企，起碼高你500塊錢。
二.周邊競(jìng)品，龍?zhí)镁b房尾盤售價(jià)13000元，歷史均價(jià)10000出頭，清華城10000元，泰來(lái)怡居8600元，美林河畔7900元，永恒公元地段好11000元。知園肯定是和龍?zhí)帽?，永恒比，保守估?jì)，比清華城高出300元。個(gè)人預(yù)計(jì)2016年整體均價(jià)在10300元左右。
康橋7年磨一劍的作品，值得期待。
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