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宏江溢彩年華，位于西三環(huán)與建設(shè)西路東400米路南。

項目16年拿的地，開發(fā)商宏江置業(yè)在鄭州也只有中央廣場一個交付項目，開發(fā)商經(jīng)驗與房子品質(zhì)都一般，無亮點。

只有58畝地，還分兩期開發(fā)，產(chǎn)品形態(tài)特別特別豐富。

高層、小高層、洋房、3/6/8/11F的“洋房？”、公寓、底商、保障房……“麻雀雖小五臟俱全”。

真是現(xiàn)在流行的大鍋菜，一陣亂燉啊。項目設(shè)計成這樣，真是難為設(shè)計單位了。

前不久已經(jīng)開盤11F的1T2“洋房”，面積100㎡左右，均價15000，銷售情況挺好。

接下來6月份可能要推出11F的4.5米層高的LOFT公寓，1F為底商，2T19戶，毛坯交付。

一期的6#是個BUG，1T2戶的4F電梯花園洋房，面積約180-327㎡，純純純改善的產(chǎn)品系數(shù)，放到這里，賣給誰??？ 買的起的看不上，看得上的買不起。。

規(guī)劃成這樣也是無奈之舉，限制于周邊的房子，日照方面根本過不去規(guī)劃審批，所以造就了目前的“亂燉”。
其實優(yōu)勢還是有的，2.99容積率在附近也是拔尖的。 特別是11層的1T2的100㎡產(chǎn)品，戶型不錯，面積段控制的特別好，總價也得到控制，對于特定人群還是有相當(dāng)大的吸引力的。

假如做成常見的140㎡戶型，那么銷售情況直接要打?qū)φ邸?

至于其他的產(chǎn)品，特別是公寓，即便它離1號線特別近，也不應(yīng)該考慮投資。(展開全部)

讓我們回到2016年那個瘋狂的夏天。

2016年7月27日，康橋地產(chǎn)以單價1501萬元/畝摘地，折合樓面價9005元/㎡。

2016年7月28日，亞新地產(chǎn)以單價1306萬元/畝摘地，折合樓面價9797元/㎡（容積率不超2.0）。

2016年7月29日，海馬地產(chǎn)以單價1418萬元/畝摘得1塊住宅用地，折合樓面價10544元/㎡，成為經(jīng)開區(qū)雙料地王。

鄭紡機地王之后，在中建與開發(fā)商的聯(lián)合推動下，濱河三連拍將濱河國際新城推上房價高點。

悅?cè)貓@目前已接近清盤，海棠公館尷尬的寸步難行，后來的金輝、電建也都完成首開，而只有海馬青風(fēng)公園二期穩(wěn)坐釣魚臺，
本月25日才推出二期新品，有錢任性。

海馬青風(fēng)公園二期占地109畝，目前濱河最低的1.99容積率，37%綠化率，規(guī)劃6棟高層、8棟洋房，共1004戶。

從售樓部展示來看，戶型有四個，高層123㎡中間戶三室、136㎡邊戶三室，2T4采用離心式核心筒設(shè)計；

洋房145㎡三室、159㎡四室，南北雙/三陽臺，整體戶型都挺不錯，沒有什么大的缺點，畢竟容積率這么低，戶型打造相對容易一些。

依然是主打新風(fēng)除霾，當(dāng)時一期把具體內(nèi)容寫進合同，一時引起很多好評。

二期的精裝標準目前并沒有全部公布品牌，但從樣板間展示來看，整體標準并不低，只是差了最后的“官宣”而已。

濱河今年的競爭激烈是不爭的事實，但貌似跟海馬無關(guān)， “有錢任性”。

因為不會造房子的汽車公司不是好的地產(chǎn)商。?(展開全部)

不會造房子的汽車公司不是好的地產(chǎn)商。

海馬這個企業(yè)很神奇，汽車造的不咋地，房子倒是越蓋越慢、越蓋越好。

東區(qū)海馬公園還沒賣完，二期北側(cè)地塊也遲遲未動；還有海馬壹號公館的疊墅算是景柱的自留地； 濱河青風(fēng)公園二期同時間拿地的康橋與亞新，人家康橋都馬上清盤了，這邊海馬才剛剛啟動……

海馬青風(fēng)院子，注定又是一個不一樣的存在。

北龍湖目前主流戶數(shù)在200-500戶，金茂府458戶、融創(chuàng)壹號院321戶、永威上和院319戶，目前最低的是國投九棟的125戶，隔壁的康橋諸子廬284戶，而海馬青風(fēng)院子僅僅只有85戶。

容積率1.32，目前北龍湖最低，共四種產(chǎn)品：疊院 合院 聯(lián)排 雙拼，最小300㎡、最大664㎡，戶戶有院子地下室。

奢不奢侈？ 太奢侈了！

當(dāng)然，價位也是相當(dāng)奢侈，聽聞預(yù)計售價8萬/㎡起步，總價2000萬起，兩套雙拼總價過億。

相比之下，金茂、永威、融創(chuàng)也有些黯然失色。

之前覺得北龍湖三雄已經(jīng)是高不可攀的存在，而青風(fēng)院子的面世則有欲與天公試比高的氣魄。

沒有最豪，只有更豪。

按照此售價再加上海馬的一貫節(jié)奏，青風(fēng)院子的銷售周期將持續(xù)很久……

但對海馬來說，so easy。(展開全部)

康橋九溪天悅在開盤前的推廣一波接一波，開盤后終于消停了。

推廣無一例外的是講6000多畝的土地上，有綠博園1.5倍的1800畝遺址公園，區(qū)域內(nèi)部僅公園綠地就高達2000多畝，還有6萬多方的水域面積，可開發(fā)住宅用地僅有2500畝。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀，小雙橋遺址公園，文化底蘊深厚，規(guī)劃教育資源豐富…… 等等。

沒問題，說的都沒錯?？墒窃蹅兯闶枪聧u呀，孤島在鄭州做成功的目前只有理想國，理想國也是配套做出效果后才被逐漸認可。 對于九溪天悅，大部分群眾心里底氣不足是能夠理解的。

特別是從開元路自東向西，驅(qū)車前往售樓部的途中，心就涼了一半。 反之，如果走長椿路自南向北通達，實際體驗會好很多，過了連霍基本一腳油門就能到售樓部，距離感會被拉近不少。

說回項目，首期地塊125畝，建筑密度13.83%，綠化率47%，容積率2.49，規(guī)劃11棟20至27層的高層，戶型89/110/127/142㎡三房、四房。

坦白講，規(guī)劃指標很棒，純高層、低容積率、低建筑密度、高綠化率，入住舒適度會很高，這點值得肯定。

開盤時有做首付分期政策，銷售狀況不錯，不好賣的是127㎡，一是戶型不好；二是能買的起的就考慮142㎡的明顯更佳。

所以目前其他戶型都取消了首付分期政策，127㎡依然保留，售樓部也放上了127㎡ 戶型的宣傳板，成為主推戶型。

項目就尷尬在區(qū)位及價位上，13000左右的價格在這個位置還是需要掂量掂量的，關(guān)鍵是附近除了生態(tài)資源，其他配套基本與高新區(qū)斷檔，也沒有像雙湖科技城那樣的整體規(guī)劃，給人有點盼頭期待。

好一點的是，四環(huán)高架、長椿路、雪松路這三個主要道路的完全打通會對九溪天悅的交通狀況帶來改變。(展開全部)

康橋香溪里，位于綠博大道與廣惠街交會處向南3km東側(cè)，具體為南臨捧星路、西鄰竹雅南路、北鄰富貴十一路、東臨呈祥路。

總共占地138畝，容積率2.5，總規(guī)劃建筑面積約30萬方，分為南北兩個地塊開發(fā)。

首期推出的是南地塊，占地70.5畝，綠地率35%，建筑密度25%，由6棟小高層及6棟洋房組成，南低北高設(shè)計。

小高層面積區(qū)間90-165㎡三房、四房，洋房為144㎡四房。

香溪里的整體戶型設(shè)計水平還是在線的。 90㎡的三房以及115㎡的戶型稍微有點差，140、160及洋房的戶型都無可挑剔。

但是，建標貌似有點低了。 底部局部采用米白色高檔石材+銅色高檔鋁板，樓體立面采用深灰色涂料配米白色涂料。

局部石材+鋁板基本可以斷定不是樓裙（1-3層）全部采用。 而外立面涂料的配置，有點對不起康橋的美名了。

恰逢香溪郡維權(quán)正當(dāng)時，康橋的品牌又遭受沖擊，對于同在綠博位置最差的香溪里，銷售肯定又增加不少難度。

近些年康橋的擴張路子步子邁的很大，稱為布局全國也并不夸張。

“不忘初心”這個詞在各行各業(yè)都用爛了，用在目前康橋身上也再合適不過， 在根據(jù)地鄭州，要守住啊。(展開全部)

管南片區(qū)算是調(diào)控后這兩年唯一價位堅挺且銷售去化良好的區(qū)域。

最早的管南三雄在火熱銷售之后也都陸續(xù)交房，但無一例外的都有維權(quán)事件發(fā)生，情況各不相同。
綠都紫荊華庭大白墻、綠都瀾灣學(xué)校、鑫苑倉促交房質(zhì)量問題等……

正商中州城、永威城也未能幸免，這不是個案，整個鄭州都淪陷了，交房即維權(quán)已成常態(tài)，令人唏噓。

要說管南誰風(fēng)頭無二，不是永威城的品質(zhì)，也不是瀾灣的學(xué)校，我倒覺得是鑫苑國際新城的銷售數(shù)據(jù)。

長期各大榜單位列前茅，一句“三環(huán)內(nèi)、地鐵口”無視一切推廣文案。

一招鮮吃遍天，不服不行。

就連去年推出的商鋪及公寓產(chǎn)品，銷售情況依然很好，這就厲害了。

現(xiàn)在，鑫苑接下來要推出新地塊公寓，又有了新玩法。

位于紫荊山路南三環(huán)東北角的小地塊，兩棟公寓。
其中一棟對外銷售，但模式有所革新，不再是單純的業(yè)主購入自己后期出租。

鑫苑洽談了包括錦江、如家精選、希岸酒店、百達屋等品牌酒店的簽約入駐， 鑫苑與酒店集團簽協(xié)議，業(yè)主與酒店方簽協(xié)議返租，具體周期目前應(yīng)該還沒有定下來，初步是10年期，平均月租2300元/月。由于是毛坯交付，還需業(yè)主與酒店簽裝修協(xié)議，費用自理。

目前鄭州公寓太大了，以后出租肯定是個大問題，這種返祖模式倒不稀奇，前些年的商鋪情況很普遍，但具體效果大家都知道，呵呵。

涉及公寓模式，目前鄭州市場上并沒有做成功的案例，很多模式只是披著返租的幌子，后期保證收益的可能性及穩(wěn)定性極小。

希望鑫苑這次的嘗試能夠成功，也為部分開發(fā)商和買公寓投資的購房者給予參考。(展開全部)

5.1前一天，萬科大都會三期交房即維權(quán)，視頻在各房產(chǎn)群里傳播，不知是否即將馬上放假的原因，并沒有引起太大波瀾。

維權(quán)的原因主要還是之前遺留的老問題。

自來水問題；道路未完工問題；地下廢品帶問題。

客觀的說，這些問題完全是萬科的責(zé)任嗎？ 倒未必。

真相也許并不是我們眼睛看到的樣子，據(jù)我所知地下廢品帶這個事，萬科內(nèi)部也是相當(dāng)震驚的，拿地時根本不知道。

說回項目，萬科·大都會2016年4月份入市，一、二、三期目前都已交付。

四期目前還有兩棟樓未開，五期蓄客等待預(yù)售證開盤。

五期由9棟7-8層洋房和11棟20-33層高層組成，容積率2.99，全部精裝修。

高層面積區(qū)間 78-125㎡兩房、三房 ； 洋房138㎡四房。

高層的戶型比較一般，沒有亮點。

洋房的戶型就相當(dāng)好了，幾乎完美。

萬科在四期、五期相對于前三期的裝修做了整體提升升級，比如增加了目前常見的指紋密碼鎖、暖氣片改為地暖交付、新風(fēng)系統(tǒng)、塑鋼窗升級為斷橋鋁三層中空玻璃等。

相對于其他外來開發(fā)商入鄭后的表現(xiàn)，萬科整體還算可以。

大都會就差在位置及周邊環(huán)境，好在地鐵三批規(guī)劃的落地讓7號線有所期盼。(展開全部)

在2018年、2019年連續(xù)兩年被列為河南省重點項目的二七華僑城，落地事實現(xiàn)在沒人質(zhì)疑了吧？ 只是名字改為了 鄭州華僑城。

5.1的展廳開放也是搞得有聲有色，人頭攢動，項目真的要開始啦，雖然依然是住宅先行，但“動”總大于“靜”。

鄭州華僑城整體位于鄭密路和南四環(huán)圍合區(qū)域，呈南北走向，總占地5平方公里，約7500畝，其中住宅開發(fā)用地約1100畝，文旅配套用地約6400畝，比例約為1：7。

這6400畝配套的落地將會形成鄭州文旅的巨型航母，簡單參照深圳的歡樂海岸，鄭州華僑城的文旅核心“歡樂海岸”體驗公園將會給鄭州帶來什么樣的體驗？令人期待。

首期住宅地塊，西鄰四環(huán)輔道夏風(fēng)街，東至貫穿項目南北的主干道夏至路，南側(cè)是夏璜街。

共占地約74畝，總建筑面積約17萬方，容積率2.49，綠地率35%。

共規(guī)劃6棟洋房，電梯直接入戶，戶型143㎡。

5棟高層，2T4，面積區(qū)間100㎡—130㎡；

另外配件1所幼兒園；無底商。 規(guī)劃總戶數(shù)：959戶（洋房352戶，高層607戶）。
華僑城方圓的樓盤品質(zhì)基本慘不忍睹，地緣客戶的改善需求還是有的，對這個區(qū)位能接受的購房者來說，目前來看鄭州華僑城算是不錯的選擇。

以目前的節(jié)點來看，預(yù)計開盤要到10月份左右。

至于文旅配套能不能落地？ 是否會像其他掛羊頭賣狗肉的開發(fā)商？

我覺得不必多慮， 對華僑城這個企業(yè)還是值得相信與肯定的。

畢竟背景在那里放著。(展開全部)

美盛中華城，暫且算美盛面世的第一個千畝大盤，教育港灣只能排老二了~ （中華城1073畝， 教育港灣1300畝。）

整體位于中華路與107連接線東南方向。

首期地塊95畝，規(guī)劃11棟樓，4棟洋房，130-145㎡；11棟20層高層，78-130㎡，共1516戶。

產(chǎn)品在目前的市場上沒什么突出亮點， 都是大同小異， 不再贅述。

地段，宣傳南龍湖，其實是蹭的，實際上中華城是屬于郭店的。

而目前整個南龍湖的房子實在太多了，之前說過目前是拼刺刀的，白刀子進紅刀子出。

龍湖栽了，正商栽了，雅居樂都不敢嘗試了！

誰還可以？ 康橋與孔雀城。

康橋畢竟在南龍湖深耕這么久，品質(zhì)還是有目共睹的，品牌+分銷出來的銷售效果還是很不錯的；

孔雀城是怎么玩的？ 6字頭送車位送地下室，各大中介包圍售樓部懟懟懟，就是便宜+人海懟起來；

美盛怎么玩？

品牌不如康橋，價格不如孔雀城，又想打品質(zhì)賣高價，又是郭店，咋看咋難賣。

其實，美盛北龍臺就是前車之鑒，過高的價位讓目前騎虎難下，中華城也要重蹈覆轍嗎？(展開全部)

河峪洲終究還是妥協(xié)了，和南龍湖的蘭庭華府一樣，推出毛坯房源。

之前高層精裝12000元/㎡，洋房14000元/㎡。

現(xiàn)在高層毛坯均價9500元/㎡，洋房均價10500元/㎡。

單論產(chǎn)品，河峪洲的規(guī)劃指標依然優(yōu)秀，精裝品質(zhì)依然靠譜，

去年是恒輝代理銷售，今年又加入了易居，兩個團隊內(nèi)部競爭。

無奈區(qū)位實在尷尬，確實賣不動啊。

西邊碧桂園憑借8000+的精裝小戶型慢悠悠給賣完了， 目前只剩170-200+的大戶型產(chǎn)品。

融信江灣城從開盤7500賣到現(xiàn)在7800，依舊在吭哧吭哧的賣著。

雖說河峪洲是惠濟區(qū)，競品是滎陽廣武。 但這里的客戶，不是實在囊中羞澀又怎會選擇此地？

迫于向現(xiàn)實低頭，既然選了，再遠3公里也無妨吧。

地鐵三批規(guī)劃批復(fù)，3號線二期北延工程落榜，錯過這個大利好的河峪洲，想蹭地鐵還得再等下一個五年。

好在四環(huán)快速路的進程在加速，誓師大會也給了定心丸。

河峪洲地塊的東南方向就是西四環(huán)與大河路的互通交會處，對整個項目的出行算是利好，如果不用繞行炎黃快速路而從四環(huán)高架直達項目南側(cè)，交通便利程度會有顯著提高。(展開全部)