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鄭州地處平原，山水資源稀缺。

上街的五云山是近郊少有的自然生態(tài)資源。

這里離鄭不遠(yuǎn)，地價便宜，度假盤應(yīng)運(yùn)而生。

奧倫達(dá)部落五云山作為拓荒者在此耕耘數(shù)年，雖然達(dá)不到北京奧倫達(dá)部落原鄉(xiāng)的高度，但也給鄭州帶來了不一樣的社區(qū)文化，值得肯定。

現(xiàn)在，周邊聚集了 奧倫達(dá)部落五云山、永威山悅、萬科民安三度湖山、泰禾大城小院、正商十里香山。

萬科民安三度湖山，前期德寶做了兩期，目前已經(jīng)陸續(xù)交房，后來由于企業(yè)實力做不下去；萬科17年底與民安達(dá)成合作意向，正式接手開發(fā)，18年3月項目面世。

項目依托方頂村的概念來打造，而方頂驛文化旅游片區(qū)由民安來操盤，住宅部分則交由萬科。

住宅整體分為五期開發(fā)。

其中一期用地面積約140畝，容積率1.06，綠化率約35%。產(chǎn)品規(guī)劃為：建筑面積約277㎡雙拼別墅20套、建筑面積約143㎡聯(lián)排別墅100套、建筑面積約143㎡精裝洋房。

目前售樓示范區(qū)已經(jīng)開放，不得不說，現(xiàn)在的售樓部做的真是越來越棒，特別是對于遠(yuǎn)郊度假盤，示范區(qū)的客戶體驗感尤為重要；

方頂驛文化旅游片區(qū)的示范區(qū)預(yù)計在下半年開放，到時方能鑒定民安的商業(yè)運(yùn)行打造能力。

這種度假盤在鄭州注定是難賣的，鄭州整體還是剛需市場，除了上街地緣客戶外，愿意選擇的會是哪些人？

我的眼光有限，能想到的只有是已經(jīng)實現(xiàn)終極改善的那些人，起碼已經(jīng)買了北龍湖，財務(wù)自由，時間相對自由。

不然，你問問買了奧倫達(dá)部落五云山的人，想著周末度假去住的人，一年到底去住了幾次？

不過平心而論，如果周末沒事，帶著孩子去五云山或者萬科三度湖山感受一下與城市不一樣的風(fēng)味，權(quán)當(dāng)近郊踏青放松，也是極好的。(展開全部)

建業(yè)新筑，“只有河南”戲之國的住宅項目，位于平安大道與文宗街交會處西北角，總占地面積452畝，共分四期開發(fā)。

一期占地159畝，容積率1.6，綠化率42%，共規(guī)劃35棟樓，共848戶，車位配比1.77。

建筑立面設(shè)計以傳統(tǒng)屋檐 + 玻璃幕＋金屬鋁板+波浪型線條組成，搭配呈現(xiàn)出的質(zhì)感很強(qiáng)。

具體產(chǎn)品為24棟6層疊拼和11棟11層小高層。

疊拼面積為190-247㎡，戶戶獨(dú)門獨(dú)院、獨(dú)立入戶門廳、獨(dú)家入戶電梯；

洋房面積為140㎡、163㎡，戶型完美，大面寬超大陽臺、三開間朝陽，高得房率、高舒適度。
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2015年 建業(yè)啟動新藍(lán)海戰(zhàn)略，18年新藍(lán)海三周年成果發(fā)布。

“建業(yè)+”涵蓋12板塊，“根植中原 造福百姓”是建業(yè)對外的承諾。

從“房地產(chǎn)開發(fā)商”到“新生活方式服務(wù)商”

而從原本的“讓河南人民都住上好房子”到 “讓河南人民都過上好生活”。

雖說根本上離不開房地產(chǎn)，但對于所有想謀求轉(zhuǎn)型的房企來說，真正的轉(zhuǎn)型談何容易？

關(guān)于建業(yè)的情懷不必多說，單就是老胡對建業(yè)足球的堅持就值得尊敬。

從東區(qū)聯(lián)盟新城、白沙建業(yè)春天里、東站建業(yè)天筑、北龍湖建業(yè)海馬九如府、再到橙園、新筑，還有驚艷的J18，建業(yè)從某個方面來說甚至是區(qū)域拓荒者。

最近又在北龍湖連拿24/25/27號地，首先推出的27號地也相當(dāng)值得期待。

新筑、橙園的產(chǎn)品在綠博絕對屬于第一梯隊，而且因為文旅的關(guān)系甚至可以不限購，橙園目前12000+的價格，就看接下來新筑如何定價了。


Ps：圖4是幼兒園...(展開全部)

再探上和郡。

從周末實際探訪的過程來看，上和郡的到訪量其實還是可以的，在售樓部呆的1個小時左右，大概來了4-5組客戶，因為在綠博都算偏僻的地方能有這個數(shù)據(jù)其實也不錯啦。

不論是從年后售樓部的到訪量增加，還是近兩周的開盤數(shù)據(jù)來看，年后“小陽春”的結(jié)論不管承不承認(rèn)，鄭州樓市確實是呈現(xiàn)出“回暖”跡象。

之前說過上和郡的產(chǎn)品，毋庸置疑，綠博No.1；

但反之，在綠博的去化難度與去化周期也是No.1。

現(xiàn)在，建業(yè)新筑也來了，永威上和郡的銷售會更加困難。

建業(yè)新筑肯定是把上和郡當(dāng)競品的，但上和郡未必把新筑放在眼里，畢竟我永威我精細(xì)化。

也許有人會說上和郡與建業(yè)新筑的距離相差太多，不會給購房者帶來對比差異，但要知道，能選擇上和郡的主兒還在乎這點(diǎn)距離嗎？

建業(yè)新筑是疊墅+洋房，永威上和郡是小高層+洋房+疊墅；

都很純粹，都很改善，都是本土好品牌，個人以為，建業(yè)新筑價格肯定會低于上和郡。

“筑系”與“上和系”也都是建業(yè)永威目前的頂級產(chǎn)品，各有千秋，該如何選擇？(展開全部)

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在鄭州落地的項目只有兩個。

南龍湖的遠(yuǎn)洋風(fēng)景，綠博的遠(yuǎn)洋萬和四季。

北區(qū)老鴉陳的整體改造應(yīng)該也是遠(yuǎn)洋集團(tuán)來做，不再贅述。

遠(yuǎn)洋風(fēng)景依靠著精裝修與低價首次開盤成果頗豐，一時火熱；合作項目事兒是公認(rèn)的多，開盤后項目內(nèi)部也進(jìn)行了人事大變動，目前調(diào)整接近尾聲。

遠(yuǎn)洋萬和四季在產(chǎn)品發(fā)布會后基本沒了聲音，19年入市應(yīng)該問題不大。

萬和四季在綠博的位置屬于上乘，畢竟名門資源耕耘數(shù)年，基本坐享其成。

項目19畝地，容積率2.5，綠化率35%，規(guī)劃4棟樓，200戶。

2棟18層小高層，2T2戶，精裝，130㎡/143㎡ 四室；

2棟7層疊拼，毛坯，分為上疊、中疊、下疊、平層，185-216㎡。

從產(chǎn)品來看，妥妥的純改善社區(qū)。

但高層建標(biāo)與精裝標(biāo)準(zhǔn)很一般，1-2層真石漆，3層以上真石漆+涂料，唯一的亮點(diǎn)可能也就是中央空調(diào)；

疊拼也為了更多溢價而做到了7層，夾雜的一層平層讓本身就不純粹的6層疊墅更加不倫不類。

其實遠(yuǎn)洋在北京做的還是很不錯的，口碑也很好。

但入鄭之路有些過度依賴與本土企業(yè)合作，從中肯定有很多掣肘，綠博萬和四季項目基本已經(jīng)定型了，希望能給老鴉陳帶來好的變化吧。(展開全部)

聽聞星聯(lián)御象湖部分戶型賣到了14600元/㎡，真是驚掉了我的老下巴。

在雁鳴路片區(qū)，華強(qiáng)新芒果御象湖陪著融創(chuàng)、美景、建業(yè)、永威熬過了幾個春夏秋冬，熬走了華強(qiáng)，媳婦終于熬成婆。

象湖一號10000是吧？好，你牛逼你先走。

美景東望一期9000是吧？二期精裝12000是吧？ 好，你牛逼你先走。

建業(yè)春天里精裝12000是吧？情懷、鋁板、綁定車位是吧？好，你牛逼你先走。

永威森林花語14000毛坯還是搶著買是吧？你永威你驕傲是吧？ 好，你牛逼你先走。

還有誰??？ 吉地瀾花語？ 邊兒去~

都沒有了是吧？ 沒有了我就說了算了啊，之前9500內(nèi)購，11500毛坯，13500精裝買的客戶你們都賺大了啊，我現(xiàn)在要賣14500了，大家就偷著樂吧。
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所謂供求關(guān)系就是如此，樓市更不例外。

白沙核心區(qū)土地供應(yīng)稀缺，競品相繼賣完，御象湖此般也就并不難理解了。

不過我認(rèn)為買過的無需糾結(jié)，畢竟象湖一號、美景東望、建業(yè)春天里、永威森林花語都對首付比例要求更高。

星聯(lián)真是大地主，除了御象湖，還有美景東望二期對面的 星聯(lián)嵐溪府，傳聞的白沙鎮(zhèn)星聯(lián)廚衛(wèi)城地塊。

還有最新消息已證實的 象湖一號3/4期南側(cè)緊鄰賈魯河的地塊，案名 星聯(lián)楓橋，此地絕佳，價格定刷新雁鳴路片區(qū)目前的天花板。(展開全部)

本周的開盤數(shù)據(jù)著實亮眼，不合群的是寶能中心與金科城。

東廣場的寶能，因為公寓性質(zhì)與價格高的原因，去化率26% 也是意料之中。

高新的金科城，精裝15600元/㎡的價格，推328套，成交45套，去化率13.7%。

金科城其實也是自食其果。

一期交房的維權(quán)盛況與開盤時的火爆場景對比印象實在讓人深刻，”高調(diào)“從一而終。

到目前三期，再也高調(diào)不起來了。

縱然一期交房到現(xiàn)在，經(jīng)歷了維權(quán)，但目前所呈現(xiàn)的效果依然差強(qiáng)人意。

園區(qū)綠化整體還算可以，馬馬虎虎，并不離譜；

洋房當(dāng)年價格并不低，只有入戶大門一圈石材，而且做工粗糙，其余全部真石漆；

路面由透水磚改換為石材，這點(diǎn)是實在看的見得提升；

但跑道硬到令人發(fā)指，只刷一層漆就能變?yōu)樗苣z跑道嗎？

交房這么久，地下車庫依然沒有交付，而且稱為按時交付，并沒有違約金；

高層大堂進(jìn)門就是連廊，連廊的做工相當(dāng)相當(dāng)粗糙；


一期維權(quán)沒有妥善解決好，二期還未交房，想必三期這四棟樓，金科不會也不敢大肆宣傳了。

估摸著反正也就四棟樓，體量不大，慢慢賣吧。

金科在鄭州的項目也不少，除了金科城、金科天籟城、金科博翠書院小鎮(zhèn)，今年也會入市6000畝大盤 金科·千里江山。

首戰(zhàn)交房飽受質(zhì)疑，對待鄭州購房者誠意不足，之后怎能讓人放心選擇？

金科，對待鄭州購房者，且行且珍惜。(展開全部)

泰山譽(yù)景是馬李莊城中村改造，整體位于北三環(huán)花園路東側(cè)，項目一期已售罄，目前在排號二期。
一期均價16500元/㎡左右，各種政策齊上算是坑吭哧哧賣完了。
二期位于北三環(huán)金明路北側(cè)，總占地約38畝，由三棟高層住宅和一所幼兒園組成，附帶約3100平商業(yè)，綠化率30%左右。
每棟樓兩單元，2T4設(shè)計，戶型有83平兩房，88平三房，122-130平三房。
規(guī)劃830戶，地下兩層停車位，車位836個，車位配比1:1。

項目的優(yōu)勢很明顯。
1.就是地段。雖在三環(huán)外，但畢竟周邊成熟。
2.學(xué)校。 簽約農(nóng)科路小學(xué)，雖說是分校但教學(xué)質(zhì)量會有所保障；后期可能會有鄭州教職工幼兒園，公立性質(zhì)。
劣勢也很明顯。
1.泰山實業(yè)是基建起家，雖說基建成果很不錯，但在鄭州只有鄭東曙光苑一個住宅項目，地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗不足，有待檢驗；
2.作為城改項目，3.9的容積率并不算太高，但是地塊分散，住宅地塊太小形成不了太好的居住氛圍，再加上部分底商，會對社區(qū)整體居住舒適度打折扣。
3.產(chǎn)品很一般。整體設(shè)計落后，雖說是連廊設(shè)計，但戶型較過時。

北區(qū)今年可選擇項目其實挺多的，泰山譽(yù)景的產(chǎn)品整體一般，關(guān)鍵在于價格。(展開全部)

亞新美好書苑，位于南四環(huán)與嵩山南路東北角。

這塊地17年最終被亞新拿下，個人猜想，中間肯定少不了與鑫苑的糾纏，畢竟當(dāng)時鑫苑名城已經(jīng)把這塊地當(dāng)成自己的三期地塊。

樓盤占地25畝，容積率2.99，建筑密度14.83%，綠地率35%。

規(guī)劃2棟33層住宅、1棟23層住宅，2棟商業(yè)、1棟物業(yè)；431戶，450個停車位，車位配比1:1。

具體產(chǎn)品也很簡單。全部采用3T5的設(shè)計，中間戶基本可實現(xiàn)私享電梯，這也是此項目的一宣傳賣點(diǎn)。

只有三種戶型：98㎡-116㎡-128㎡，全部采用三面寬設(shè)計，整體戶型還不錯，但有些許細(xì)節(jié)并不理想，影響不大。

值得一提的是，住宅層高2.95米，首層采用架空層設(shè)計，層高3.45米。

樓盤北側(cè)是鑫苑引進(jìn)的河南省實驗學(xué)校鑫苑小學(xué)，18年已經(jīng)開始招生。

但不同于美好系的其他樓盤采用精裝修交付，美好書苑項目是毛坯交付。

二七新區(qū)一直都是剛需市場，但從產(chǎn)品上來說與管南的剛需產(chǎn)品也有所差異。

從片區(qū)內(nèi)的戶型上來看，整體面積段更加偏小緊湊。

從銷售情況來看，也是60-90之間的戶型銷量更佳，單價總價都低，剛需上車更容易一點(diǎn)。

亞新美好書苑起步面積98㎡，這一下子就把真正的剛需給拒之門外了。

沒錢的買不起，有錢的看不上。

可以預(yù)見的是，此項目的目標(biāo)購房客戶并不好挖掘，銷售會有一定難度。

當(dāng)然了，如果價格夠低也是沒問題的，不過依亞新的風(fēng)格，低價的幾率不大。(展開全部)

北龍湖三連擊，揭開建業(yè)強(qiáng)勢回歸鄭州的大幕。

北龍湖畢竟價格高企，普通人遙望不可及。

在綠博，建業(yè)的三個項目也是亮點(diǎn)多多，J·18、建業(yè)新筑與建業(yè)電影小鎮(zhèn)之橙園。

目前完全入市的就是橙園。

橙園首期地塊占地97畝，容積率2.44，綠化率43%，規(guī)劃14棟小高層，戶型區(qū)間約137-220㎡（早期看資料有107㎡戶型，目前售樓部并未釋放），毛坯交付（之前計劃精裝），全部采用2T2，外立面采用太空鋁板+玻璃幕墻的設(shè)計，效果非常贊。

售樓部年前開發(fā)并舉辦了奧黛麗赫本展，在朋友圈反響不錯，成為小小的網(wǎng)紅打卡地。

橙園設(shè)計定位很明顯，純改善定位。而且目前呈現(xiàn)出來的產(chǎn)品，完全對得起改善二字。
并不是所有人都是喜歡洋房，純小高大平層也有相當(dāng)大的改善需求。

示范區(qū)樣板間做的非常漂亮，戶型堪稱完美、超大面寬全面采光、玻璃幕墻+鋁板顏值爆表、在設(shè)計上又很人性化，充分利用空間做了很多墻柜，又不顯得擁擠局促……

個人對橙園是發(fā)自內(nèi)心的由衷贊美。

之前內(nèi)購價格不到12000，目前大概售價在12500元/㎡。

產(chǎn)品完全對得起價錢，建業(yè)也值得信賴，唯一的缺點(diǎn)就是區(qū)位。

因為區(qū)位，會讓很多人覺得價格偏貴了；
也是因為距離，所以橙園并不適合大部分人。

但我認(rèn)為，好的產(chǎn)品是需要人來欣賞的。(展開全部)