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地產(chǎn)研究

收藏！52個小區(qū)和樓盤，實名不推薦！

發(fā)表時間：2024-09-29 作者：花滿樓來源：鄭州樓市

如題，本文都是純干貨，看不完請一定要收藏！

1

來看最近房價橫飛的市場：

惠濟區(qū)某盤，司慶專屬優(yōu)惠1%，國慶福利提前享2%。

南三環(huán)地鐵口+河灣畔+學(xué)校旁，限量一口價98??起送車位。

現(xiàn)9套工抵轉(zhuǎn)讓房每平方立減2800，15888起買東二環(huán)現(xiàn)房

一環(huán)城芯高性價比真香，75-118平準(zhǔn)現(xiàn)房均價9???

北龍湖206㎡工抵房，客廳挑高6.1m，轉(zhuǎn)角落地窗撿漏200W，現(xiàn)價950W，誠意出售，還可適當(dāng)優(yōu)惠

……

國慶將至，一大波特價房已經(jīng)圍攻市場，買過的，沒買的又是一臉懵。

價格的不穩(wěn)定，樓盤的不確定，讓很多人越來越猶豫，徘徊。

基于當(dāng)下的情況，真的想說，買到爛房子的概率已經(jīng)達(dá)到60%。

今天就給大家一個清單，一目了然，讓你知道哪些是坑？

首先就是一些過往的劣跡樓盤，不管任何模式的引誘，請堅決避開。

像豫森城、美商鄭東龍湖一號、城果、東方駿景、弘潤幸福里、晶誠花園

早期一批圈人的盤，此刻自主要的就是警惕這些元老會換馬甲。

其次是，問題房企的，價格再低也要三思，一份價格一分貨是現(xiàn)在典型。

目前碧某某系列的樓盤：時代城、云境、天璽灣等等

還有某商系列的樓盤：生態(tài)城、家河寬境、九號院、河峪洲等

升龍系列，恒大系列，還有一些野生派的盤，鑫生坤悅居、藍(lán)城鳳棲梧桐等。

買房先扒房企，就像昨天跟兩位同事聊天一樣，每個階段的需求不一樣，2017年買房的同事考慮的是學(xué)校，而2023年的這位就是期盼交付。

所以，你會發(fā)現(xiàn)2022年買房的這波人不僅面臨的是高房價，降標(biāo)的問題，為了讓自己跑出這種魔咒，這個點是非常重要的。

謹(jǐn)防問題樓盤死灰復(fù)燃式的引誘。

然后是片區(qū)的CEO盤。

中產(chǎn)破產(chǎn)的三件套，孩子國際學(xué)校，老婆不上班，高額房貸要還，所以對于一些樓盤的附加值一定要內(nèi)心打個問號，特別是CEO盤。

比如早期炒的比較厲害的濱河和常西湖，以及白沙，價格跟價值不符，早晚要刺破泡沫。

還有一期交付比較差的盤，也要謹(jǐn)慎考慮。像融某奧體世紀(jì)，東某閱城等

以上是新房，請一定謹(jǐn)記！

2

接著來看二手房，扒拉了數(shù)據(jù)以后，才發(fā)現(xiàn)越來越多的人涌向了二手房。

看完這些后，在罵聲一片，降價廝殺中，成千上萬的人還是入場了。

在這里能看到是二手房的穩(wěn)定性比較強，而新房在7月份是個轉(zhuǎn)折點，斷崖式下跌。

其實面臨選擇二手房這么龐大的群體，一直是有不好的消息傳來。

當(dāng)下，對二手房是全面的利空，特別是一些不好的房子，可以說已經(jīng)逼到懸崖邊。

首先，所有的政策全面拯救的是新房，對二手房是很難的。

其次，提出的好房子的概念，面對新房公攤面積100%，大的落地窗，拐角飄窗，高贈送，之前二手房戶型瞬間被秒殺，最為關(guān)鍵的是將容積率已經(jīng)在鄭州開始了。

還有就是，人才公寓，保障性住房，配售性保障房的沖擊，讓一些低價，面積小的房子毫無還手之力。

最后的最后就是法拍房猛砸二手房的價格，直接把二手房的價格砍到6-7成。

來看全國法拍房數(shù)量，截止8月31日，典型城市法拍房累計掛牌套數(shù)28萬套，同比2023年同期增加了12%。其中鄭州排名第二，第一名是重慶。

再來看成交數(shù)據(jù)：

所以，對于二手房千萬不要亂買，買不好就是站崗的開始。

那么，關(guān)注二手房的朋友們，一定要把這份清單收藏好，需要避坑的是：

1、容積率比較高的。陽光城麗景公館，物華國際，宏益華香港城，宏光合園，中林國際，天宏咖匯，萬千世紀(jì)城，陽光怡景花園等

2、不利因素環(huán)繞的。錦藝新時代社區(qū)、潤城時光里、旭瑞和昌城市之光、金水世紀(jì)城等

3、剛需大盤，剛需戶型多，戶數(shù)多，容易形成相互競價，需要謹(jǐn)慎的去挑選。

這個地方管城是重災(zāi)區(qū)，基本上都是千畝大盤，像永威城，融創(chuàng)城，碧桂園時代城，富田系的樓盤，你就想到片區(qū)的天花板綠都瀾灣都扛不住，就知道競爭的激烈。

其次是近郊的比如匯泉西悅城，匯泉景悅城，西南被亞星包圍的樓盤，自己都給自己競爭。

還有泰宏建業(yè)國際城，融創(chuàng)瓏府，錦藝四季城等等。

4、房齡老化，超過15年以上房齡，這個就是不多說，基本上一查就能查到，房齡現(xiàn)在已經(jīng)是硬性條件了。

5.交付差，原有規(guī)劃的配套，品質(zhì)打折。

利海托斯卡納，綠地璀璨天城，正商匯航佳苑，長江一號，源升金鑼灣，鼎天東尚，九龍城，正商家河家等等。

對于二手房，此刻一定要擦亮眼睛。

3

最后的清單是關(guān)于學(xué)區(qū)，到底哪些不值得推薦？

2024年是學(xué)區(qū)大變革的元年，教育集團遍地開花，到處都是學(xué)區(qū)房，然而，高價追尋的學(xué)區(qū)到底價值幾何？為了學(xué)區(qū)去買這個房子到底值得嗎？

今天也給大家好好扒一扒，解決大家學(xué)區(qū)困惑，得出這份實名不推薦的名單：

1、河南省實驗鄭開校區(qū)。

在這里比較典型的就是潤弘弘園，中交翠語紫宸等。在綠博這個劃片范圍內(nèi)，只需要地緣自住的去考慮就好了，沒必要一桿子跑道那邊去買個學(xué)區(qū)房。

學(xué)校不錯，由河南省實驗中學(xué)教育集團統(tǒng)一安排，統(tǒng)籌管理。但是可惜就是區(qū)位了。

2、融信奧體世紀(jì)。

學(xué)?？梢哉f是片區(qū)內(nèi)頂配之一了，鄭州外國語小學(xué)和鄭州外國語中學(xué)蓮湖校區(qū)，外國語的配置也是比較高的，一校三區(qū)，國語中學(xué)總校直屬校區(qū),與外總采用一體化辦學(xué)模式。

但是可惜的是樓盤，融信成為了問題樓盤，一期交付口碑也一般。所以，盡量不要買，非要買，就去一期瘸子里面挑將軍吧，其他期是一言難盡。

3、鴻園。

金水區(qū)第二實驗小學(xué)又有河南省實驗北校區(qū)加持，但是呢鴻園的產(chǎn)品以及所占用的資金太重了，沒有必要。

4、天倫城。

說真的，把周邊的配套打造的相對完善，比如公園，還有優(yōu)勝路小學(xué)和鄭州一中的天倫城校區(qū)，是楊金片區(qū)為數(shù)不多的存在，但是可惜的是開發(fā)商。

5、東原閱城。

宣傳的是閱城實驗小學(xué)和閱城實驗中學(xué)，小學(xué)是由高新區(qū)管委會聯(lián)合河南省實驗教育集團所建立的，已經(jīng)開學(xué)，但是中學(xué)到現(xiàn)在也還是個坑。

也就是說這個片區(qū)不止孤立，樓盤口碑一般，學(xué)校進(jìn)度緩慢，所以盡量謹(jǐn)慎。

6、正商家河寬境。

前期的交付，讓對這個品牌持懷疑態(tài)度，還有現(xiàn)在整個消息的靜寂，學(xué)校不錯，四中附屬小學(xué)和中學(xué)，對于樓盤還是建議不考慮。

7、旭輝一江云著。

旭輝本就是個難題，后來有了惠濟外國語加持，但是依舊難以改變根本。

對于學(xué)區(qū)房，一定關(guān)注的是兩點，學(xué)校和房子，兩者缺一不可，如果要選個側(cè)重點，一定是寧愿學(xué)校不那么優(yōu)質(zhì)，也要保住房子的質(zhì)量。

4

總結(jié)：

10月即將到來，一大批房企為了搶跑肯定又要做活動，你可以不知道你想買什么？一定要知道你不能買的是什么？

未來一定是買對的跑過買錯的，瞎買的。

這三份清單已經(jīng)非常清楚了，強烈建議收藏，有任何問題都可以留言區(qū)嘮嘮。

最后，清楚哪里不能碰了，能買的是哪些，給大家做了匯總，篇幅有限，做資料包給大家：

1、鄭州新盤萬字長文解析

2、二手房100個小區(qū)萬字長文解析

3、鄭州主城50萬-300萬學(xué)區(qū)推薦

資料很扎實，優(yōu)勢和劣勢也非常清楚，有需要的可以領(lǐng)取，資料有私密屬性，請私享，不要轉(zhuǎn)發(fā)，限時免費100份，先到先得。

（完）

責(zé)任編輯：raojunling

標(biāo)簽: 地產(chǎn)分析

本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
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