◎米宅鄭州買(mǎi)房社（ID：maifangshe）
同一個(gè)區(qū)域，售樓部相隔數(shù)百米，有的樓盤(pán)自帶光環(huán)不愁賣(mài)，有的樓盤(pán)接連降價(jià)也賣(mài)不出去，更有甚者，同一個(gè)片區(qū)內(nèi)，樓盤(pán)價(jià)差近萬(wàn)元。管城區(qū)的房?jī)r(jià)要么很貴，直奔2W+；要么很便宜，8000+就能上車(chē)二環(huán)邊。這些價(jià)差巨大的樓盤(pán)之間，高價(jià)盤(pán)怎么選擇才能拒絕成為韭菜？低價(jià)盤(pán)怎么判斷是坑還是漏？一個(gè)是網(wǎng)紅樓盤(pán)，自帶熱度；另一個(gè)最近刷屏中介朋友圈。同屬二環(huán)邊，一個(gè)片區(qū)，基本算是一路之隔，800米的直線(xiàn)距離，很多資源都共享。以城東南路為界，東邊是賣(mài)得貴的鄭州洺悅?cè)趫@，今年管城區(qū)的網(wǎng)紅樓盤(pán)，帶裝修交付，高層18500元/㎡，小高22000元/㎡；西邊是賣(mài)的便宜的世茂云尚城，原來(lái)正常毛坯均價(jià)11000元/㎡左右，最近降價(jià)了，最低8000元/㎡起。鄭州洺悅?cè)趫@能賣(mài)到18500元/㎡，小高甚至賣(mài)到22000元/㎡，最大的原因是地段和位置。當(dāng)然也不能否認(rèn)，電建帶來(lái)的產(chǎn)品，尤其是129㎡、143㎡的大戶(hù)型，對(duì)于管城區(qū)的地緣客戶(hù)來(lái)說(shuō)，是稀缺的，是管城地緣剛改、改善客戶(hù)為數(shù)不多的選擇。客戶(hù)看中產(chǎn)品的同時(shí)，更多是對(duì)央企以及二環(huán)地段的肯定。同樣的地段，配套共享，甚至洺悅?cè)趫@宣傳的果園路小學(xué)距離云尚城更近，為什么偏偏世茂云尚城在降價(jià)的道路上越走越遠(yuǎn)？首先是地塊問(wèn)題，三角地塊，還被河南文化大廈占去了一角，小區(qū)地塊不夠規(guī)整，西南朝向兩棟樓。其次是產(chǎn)品差，小區(qū)人車(chē)不分流，1#樓上有部分公租房，目前在售的2#樓，兩梯六戶(hù)，中間四戶(hù)為89㎡兩房，實(shí)用性不高，兩個(gè)邊戶(hù)為81㎡三角戶(hù)型，不方正，南北不通透。再有就是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，目前世茂連常西湖的改善項(xiàng)目璀璨西湖都自顧不暇，更何況這種二手的小地塊，要不然也不會(huì)直接跳樓價(jià)賣(mài)。如果說(shuō)世茂暴雷了，交房都成問(wèn)題，沒(méi)法跟網(wǎng)紅樓盤(pán)相比，那么管城區(qū)遠(yuǎn)不止這兩個(gè)樓盤(pán)存在近萬(wàn)元的價(jià)差，洺悅?cè)趫@和云尚城只是個(gè)例。雖然一直被稱(chēng)為剛需圣地，盤(pán)點(diǎn)下來(lái)，管城區(qū)有很多的高價(jià)盤(pán)。龍湖雅寶天鉅，高層均價(jià)在18000元/㎡，洋房標(biāo)準(zhǔn)層22000元/㎡，尾盤(pán)在售。盛澳金尊府，定位改善，全部都是120㎡起步戶(hù)型，均價(jià)18500元/㎡，現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房在售。
同樣位于金二環(huán)的老城區(qū)，有些樓盤(pán)不僅賣(mài)不上價(jià)格，個(gè)別樓盤(pán)甚至是四環(huán)邊的價(jià)格！比如說(shuō)正商金域華府，爛尾十年，經(jīng)歷了數(shù)次改名，問(wèn)題很多，做的產(chǎn)品很差；前段時(shí)間陽(yáng)光城也推出大問(wèn)題沒(méi)有、小問(wèn)題一堆的特價(jià)樓棟，單價(jià)12000元/㎡起。但說(shuō)到底，管城是剛需的天下，在房?jī)r(jià)上體現(xiàn)的更為明顯，尤其管城區(qū)很難找出一萬(wàn)八九，將近兩萬(wàn)的房子，正常二手房小區(qū)價(jià)格都在一萬(wàn)五六，比如說(shuō)美景鴻城、陽(yáng)光城、正商新藍(lán)鉆，地段也不差，但是沒(méi)有品牌加持、產(chǎn)品不行，溢價(jià)就是上不去。同樣的地段，管城二環(huán)邊不少小區(qū)甚至連一萬(wàn)五六都賣(mài)不到，只能在一萬(wàn)二三苦苦掙扎，比如說(shuō)正商藍(lán)鉆、正商金色港灣12000元/㎡，正商幸福港灣11000元/㎡。因此，管城區(qū)的價(jià)差不僅體現(xiàn)在新房房?jī)r(jià)上，在二手房房?jī)r(jià)上也能充分體現(xiàn)出來(lái)，并且不是個(gè)例，這個(gè)價(jià)差是普遍存在的。管城二環(huán)邊存在如此大的價(jià)差，受其外部環(huán)境因素影響也很大。小區(qū)域城市界面、環(huán)境較差，產(chǎn)業(yè)園、批發(fā)市場(chǎng)等不利因素比較多，片區(qū)道路、綠化等需要進(jìn)一步開(kāi)發(fā)改造。管城區(qū)缺乏大型商業(yè)詬病已久，目前管城區(qū)比較像樣的商業(yè)只有福都廣場(chǎng)、富田太陽(yáng)城，已交付的小區(qū)，基本上依靠的都是社區(qū)底商。另外，沒(méi)有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)。管城區(qū)的小學(xué)數(shù)量雖然不算少，但是教育水平大多一般，優(yōu)質(zhì)的初、高中更是短缺，教育資源遠(yuǎn)不如金水、高新。這些外部環(huán)境因素注定了管城是一個(gè)偏剛需的區(qū)域，哪怕是二環(huán)邊，不管是新房還是二手房，都很難有溢價(jià)。因此，如果你是地緣，現(xiàn)階段首選一定是電建洺悅?cè)趫@，其次的其次是陽(yáng)光城（自身能接受不利因素）。洺悅?cè)趫@有央企電建做背書(shū)，安全系數(shù)高；陽(yáng)光城主要?jiǎng)僭趦r(jià)格便宜，也相較安全。除了洺悅?cè)趫@跟陽(yáng)光城，地緣客戶(hù)可以根據(jù)自己的需求重點(diǎn)考慮之外，其余所有樓盤(pán)都不建議購(gòu)買(mǎi)！如果不是地緣，夠得上管城區(qū)的高價(jià)盤(pán)，將近2W的價(jià)格可以?xún)?yōu)先考慮金水北、或者經(jīng)開(kāi)老城，其區(qū)域價(jià)值肯定大于管城。如果你有置業(yè)疑惑，可添加買(mǎi)房社工作人員一對(duì)一咨詢(xún)。如果你想進(jìn)群找尋一群志同道合的朋友，同樣掃碼回復(fù)“進(jìn)群”，第一時(shí)間了解最新的推薦項(xiàng)目消息，清楚真實(shí)的市場(chǎng)情況。關(guān)注公眾號(hào)【米宅鄭州買(mǎi)房社】回復(fù)“項(xiàng)目名稱(chēng)”即可獲取詳細(xì)信息及優(yōu)劣分析助您買(mǎi)得正確、買(mǎi)得透明、買(mǎi)得便宜！ （完）
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