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都什么年代了，還在討論“四大中心”！

下面的信息聽得都長繭子了，不止你，我也是。

投入300個(gè)小目標(biāo)打造四大中心，逼格滿滿；

打造3層“地下城”、2.6萬個(gè)停車位、4.9公里交通環(huán)廊、3.1公里綜合管廊，這是北龍湖、白沙、濱河國際新城才能享受到的待遇；

鄭州博物館新館、鄭州圖書館、鄭州科技館、鄭州美術(shù)館等新址落地與此；

還有你期待的商業(yè)配套，大商、萬豪、麥德龍、紅星美凱龍、迪卡儂等高達(dá)11個(gè)。

4800畝西流湖公園、400畝雕塑公園、860畝鄭州植物園、300畝市民公園、40畝鶴山公園、69畝市民湖、117.6畝九曲蓮湖，還有一大推南水北調(diào)干渠、須水河、賈魯河、秀水河、匯文綠谷水系、常莊水庫、劉溝水庫等。

定位高、有逼格、大手筆，是的，我們大家都知道常西湖片區(qū)很好，但是然后呢？

除了毫無新意“大陸貨”，有沒有哪些耳目一新的“鮮貨”呢？

倪永孝說，出來混，遲早要還的。

同理，投入多少錢，早晚要講收益的，后期要進(jìn)行一波又一波的薅羊毛、割韭菜。

以“四大中心”為核心的配套設(shè)施▼

要想富，先修路。地鐵10號(hào)線、14號(hào)線、6號(hào)線，已經(jīng)全面動(dòng)工：

投入超過25個(gè)億的地下環(huán)廊和綜合管廊，總用地面積為170.7公頃：

大批的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這可都是大手筆的資金投入。同時(shí)開工數(shù)十條的道路施工、城改拆遷，早在2017年，常西湖片區(qū)的城中村拆遷已經(jīng)基本完成，剩下的就剩賣地、賣地、賣地。

城中村改造安置▼

投入成本這么高，不盡快收回收益怎么行？

我承認(rèn)，常西湖片區(qū)的前景很好。

不管是“東西兩翼”的政策紅利，還是看得見摸得著的超前規(guī)劃，這里處處都彰顯著蓬勃的生機(jī)與活力，將來一定會(huì)是未來的鄭州高地。

但是，區(qū)域前景是一回事，落地的房地產(chǎn)項(xiàng)目又是另一回事。哪怕是在非常熱的常西湖片區(qū)，這里的項(xiàng)目也并非都很驚艷。

目前常西湖片區(qū)在售的項(xiàng)目中，僅有1個(gè)項(xiàng)目：一個(gè)華瑞紫韻城。

華瑞以經(jīng)適房、安置房起家，均價(jià)13500（毛坯），預(yù)計(jì)5月份開盤，容積率高、品質(zhì)偏剛，但是擋不住人家位置好，所以項(xiàng)目去化一直不錯(cuò)。

恒大刁溝、融信址劉項(xiàng)目已經(jīng)開始動(dòng)工▼

2014年就已經(jīng)簽約的名門西崗還未正式面世，售樓部蓋了1年多了，還是老樣子：

裕華滿園也擠了進(jìn)來，不過連個(gè)售樓部都沒有：

除了華瑞紫韻城、“環(huán)常西湖片區(qū)”的樓盤也趁機(jī)享受政策紅利，包括碧桂園西湖、五建新街坊、陽光城·麗景公館、旭瑞和昌城市之光/和昌灣景國際、永威西郡、匯泉西悅城等項(xiàng)目，也紛紛祭出常西湖片區(qū)的大招，為自己項(xiàng)目站臺(tái)。

原先僅有華瑞苦苦支撐，品牌影響力還是較弱。這下好了，恒大來了，世茂來了，融信來了，還有C2地塊背后的大鱷，這些房企大鱷的進(jìn)駐，實(shí)打?qū)嵉臑槌Ｎ骱瑓^(qū)注入了一把強(qiáng)心劑。

早在2008年，就有一首歌一語點(diǎn)破其中玄妙：

我家大門常打開，開放懷抱等你！

北剛需、南改善

與北龍湖、白沙綠博、濱河國際新城相比，這里的容積率都太高了。

常西湖片區(qū)有一個(gè)非常大的問題，所有的項(xiàng)目基本上都是城中村改造。

轄區(qū)涉及西流湖街道辦事處和航海西路街道辦事處的18個(gè)行政村（西流湖11個(gè)、航海西路7個(gè)），54個(gè)自然村（西流湖39個(gè)、航海西路15個(gè)），人口10.23萬。土地面積約5.9萬畝，其中耕地約1.1萬畝，建設(shè)用地約3.3萬畝，園地約3200畝，林地約1600畝，草地約1500畝，交通運(yùn)輸用地約2100畝，水利設(shè)施用地約5900畝，新區(qū)規(guī)劃綠地面積2065畝。

我們先看一下已經(jīng)確定的城改項(xiàng)目的容積率：

金科賈魯小鎮(zhèn)，屬于段莊、郭廠、馮灣、道李城改，共占地1885畝土地，整體容積率為3.5；

名門西崗城改，共占地1801畝土地，整體容積率為4.0-4.4；

裕華鐵爐城改，共占地1708畝土地，整體容積率為3.5-4.0；

華瑞紫韻城孫莊城改，共占地3078畝土地，整體容積率為4.0-4.6；

融信址劉城改，共占地487畝土地，整體容積率為3.5-3.8；

恒大刁溝城改，共占地859畝土地，整體容積率為2.0-3.5；

世茂C1地塊，共占地459.5畝，其中安置區(qū)用地183.32畝、容積率3.66，商品住宅共占地276.18畝、容積率為2.0-3.0；

知名房企（尚未公布）C2地塊，共占地148.2畝，其中安置房占地65.14畝、容積率3.21，商品住宅占地83.06畝、容積率為2.0；

中晟（啟福）趙仙洞城改，總占地約270畝，分三大塊，自北向南為伊仙郡（109畝，高層）、南仙郡（133畝，高層+洋房）、新月國際（28畝，商業(yè)）。

9大城改項(xiàng)目，共計(jì)出讓土地8930畝，其中僅有12塊容積率為2.0-2.5，加起來僅僅612畝，僅占總出讓土地的不到7%；其余城改項(xiàng)目的容積率均在3.0-4.6之間，且多集中在3.5-4.5之間。

兩點(diǎn)結(jié)論：

1、片區(qū)內(nèi)肯定是以剛需為主，盡管仍有少量改善，但是改變不了片區(qū)偏剛的成色。

畢竟，胳膊還是擰不過大腿呀！

2、常西湖片區(qū)的容積率呈現(xiàn)“北高南低”的態(tài)勢(shì)，后期北部肯定是以剛需為主；南部呈現(xiàn)剛需、改善對(duì)半的態(tài)勢(shì)，改善色彩較濃。

都是城改地，憑什么“北剛需南改善”？無他，這里有常崗水庫，天生麗質(zhì)。

除了自身容積率偏高，“環(huán)常西湖”周邊的額容積率也不容樂觀：

碧桂園西湖五村城改，南部地塊占地2600多畝，整體容積率為3.0-4.0；

匯泉西悅城桐樹王城改，共占地1473畝土地，整體容積率為2.5-3.5；

永威西郡大王莊城改，共占地1280畝土地，整體容積率為3.0-3.5；

康橋九溪云樾須水城改，共占地418畝地，整體容積率為3.9；

和昌灣景國際容積率4.5、陽光城麗景公館容積率接近6、五建新街坊容積率接近超過4.5；

心里拔涼拔涼的，周邊的鄰居一個(gè)比一個(gè)剛需！

結(jié)語

2012年10月，常西湖新區(qū)管委會(huì)成立，喊出了“三年打基礎(chǔ)，五年見成效，十年建新城”的發(fā)展戰(zhàn)略。

目前的進(jìn)展和未來的前景，大家有目共睹，不用我多啰嗦。

1、常西湖片區(qū)目前最多的房子是什么？經(jīng)適房、安置房等一大片小產(chǎn)權(quán)，嚴(yán)重拉低了片區(qū)的高端屬性，拆又拆不了，只能這樣了。

2、90%以上的土地容積率集中在3.0-4.5，只有不到7%的土地容積率為2.0-2.5，剛需為王。未出讓土地中，除去安置房、配套設(shè)施，屬于高端項(xiàng)目的地塊不多。

你要知道的是，白沙、綠博的容積率都在2.0左右，非常低密，后期肯定是以改善、終極置業(yè)為主；濱河國際新城的整體容積率在2.0-2.5，以剛改、改善為主；北龍湖就更不用說了，1.7左右的容積率，完全的頂豪、高奢住宅區(qū)。

3、常西湖的吸金能力還是很強(qiáng)的，恒大、融信、金科、世茂、名門、裕華、中晟等房企進(jìn)駐，如果把范圍擴(kuò)大一點(diǎn)，碧桂園、陽光城、永威、匯泉、華僑城等房企環(huán)伺，充分的競爭才能產(chǎn)生良好的產(chǎn)品。

4、恒大刁溝、融信址劉、世茂C1地塊肯定會(huì)比名門西崗、裕華鐵爐要快，因?yàn)榍罢叩馁Y金流更充裕、戰(zhàn)術(shù)上講究快周轉(zhuǎn)。

5、更加接近主城區(qū)、承接巨大的外溢客戶，常西湖片區(qū)的市場(chǎng)不會(huì)冷談，只會(huì)越來越熱，這是大勢(shì)所趨。對(duì)于購房者來說，剛需可以買，地緣性改善客戶可以看看。提醒一點(diǎn)，中晟的項(xiàng)目不要碰，看都不要看，太扎眼。

6、念念不忘，必有回響，投進(jìn)入的幾百個(gè)小目標(biāo)一定能聽到巨大的回響。

2019年將是常西湖片區(qū)的分水嶺，很多東西都會(huì)在這一年完工，格局一旦確定，剩下的就是一茬一茬的收割了。